Весенний рынок Австралии оживился, но аукционов меньше

Весенний сезон продаж жилья в Австралии начался с роста числа аукционов после зимнего спада, однако активность остается заметно слабее прошлогодней. На неделю, завершившуюся 13 сентября, в столицах штатов было запланировано 1615 аукционов — на 12,9% больше, чем неделей ранее, но на 32,8% меньше, чем год назад. Рынок входит в традиционно активный сезон при снижении цен, дорогой ипотеке и более осторожном поведении покупателей.

Аукционов стало больше, но отставание от 2025 года велико

Количество объектов, запланированных к продаже с аукциона в крупнейших городах Австралии, в середине сентября выросло впервые после слабого начала весны. Однако сравнение с прошлым годом показывает, насколько изменилась ситуация на рынке.

На неделю до 13 сентября было запланировано 1615 аукционов против 1431 неделей ранее. Год назад за сопоставимый период состоялось 2402 аукциона. Таким образом, текущий объем оставался ниже прошлогоднего на 32,8%. Именно этот разрыв, округленный примерно до 34%, стал главным показателем слабого начала весеннего сезона, о котором написал Bloomberg.

При этом речь идет о запланированных торгах, а не об окончательном числе состоявшихся аукционов. Часть объектов может быть продана заранее, снята с торгов или перенесена, поэтому итоговая статистика обычно отличается от предварительного расписания.

Мельбурн дает почти половину годового падения

Разрыв сильнее всего заметен в Мельбурне. На неделю до 13 сентября там было запланировано 676 аукционов, всего на 3% больше предыдущей недели, но на 45,5% меньше, чем годом ранее, когда на торги вышли 1240 объектов.

В Сиднее ожидалось 616 аукционов. За неделю их число выросло на 23%, однако оставалось на 25,7% ниже прошлогодних 829.

Брисбен выбивался из общей картины: там было запланировано 169 аукционов, на 16,6% больше, чем год назад. Рост также наблюдался в небольшом по масштабам аукционном рынке Перта. В большинстве остальных столиц объем торгов оставался ниже прошлогоднего.

Еще важнее итог предыдущей недели. К 6 сентября окончательная доля успешных аукционов в столицах составила 49,3% против 70% за аналогичную неделю 2025 года. Из 1431 состоявшегося аукциона покупателя нашли менее половины объектов. В течение десяти из предыдущих одиннадцати недель показатель оставался ниже 50%. Такие данные приводит аналитическая компания Cotality.

Сокращение числа аукционов само по себе обычно способно поддержать долю успешных продаж: на рынок выходит меньше объектов. В 2026 году этого пока не произошло. Предложение через аукционы существенно ниже прошлогоднего, но даже при меньшем выборе продавцам сложнее добиться сделки.

Цены на жилье снижаются пятый месяц подряд

Слабость аукционного рынка совпала с коррекцией цен. По индексу PropTrack, стоимость жилья в Австралии в августе снизилась на 0,2% за месяц. Это пятое месячное снижение подряд. От мартовского максимума цены отступили на 2,7%, хотя по сравнению с августом 2025 года все еще были выше на 1,8%.

Столичные рынки выглядят слабее региональных. Цены в крупнейших городах в августе снизились на 0,3% и находились на 3,6% ниже максимума. В регионах средняя стоимость за месяц практически не изменилась и оставалась на 6,6% выше прошлогодней.

Коррекция сильнее затронула два крупнейших рынка. В Сиднее цены снизились на 0,3% за август и на 4,9% от максимума, в Мельбурне — на 0,2% за месяц и на 5,3% от пика. При этом Сидней за год подешевел на 3,6%, Мельбурн — на 4,3%. PropTrack связывает снижение прежде всего с воздействием более высоких процентных ставок на доступный размер кредита и платежеспособный спрос.

Разные индексы австралийского жилья используют собственные наборы данных и методики, поэтому оценки глубины коррекции могут отличаться. Общая для крупнейших исследований тенденция при этом совпадает: после весенне-летнего пика начала 2026 года цены перешли к снижению, причем наиболее заметно оно проявляется в столицах.

Ставка Резервного банка выросла до 4,35%

Давление на покупателей усилилось после нового цикла ужесточения денежной политики. Резервный банк Австралии повысил ключевую ставку трижды: в феврале, марте и мае 2026 года на 0,25 процентного пункта за раз. В результате ставка выросла с 3,6% до 4,35%.

На заседании 11 августа регулятор сохранил ее на этом уровне. Следующее решение назначено на 29 сентября. Резервный банк Австралии отмечает, что три повышения уже ужесточили финансовые условия, но их воздействие на экономику еще проявилось не полностью.

Для рынка недвижимости это означает снижение доступной суммы кредита для новых покупателей и рост платежей у части действующих заемщиков. В дорогих сегментах Сиднея и Мельбурна эффект особенно заметен, поскольку даже небольшое изменение ставки существенно меняет ежемесячную стоимость обслуживания крупной ипотеки.

Ипотечных сделок стало меньше

Сокращение спроса видно и в кредитной статистике. Во втором квартале 2026 года банки оформили 134 225 новых жилищных кредитов без учета рефинансирования. Это на 5,4% меньше, чем кварталом ранее. Их общая стоимость снизилась на 5,2%, до 97,6 млрд австралийских долларов.

Сильнее всего сократилось кредитование инвесторов: число новых займов упало на 8,6%, а их стоимость — на 10,2%. Количество кредитов для покупателей собственного жилья снизилось на 3,3%, для тех, кто приобретает жилье впервые, — на 2,9%.

Одновременно июльская статистика строительства показала снижение числа разрешенных жилых единиц на 3,6% за месяц, до 17 687. Разрешения на частные дома уменьшились на 4,2%, до 10 199, тогда как показатель по квартирам и другому жилью вне категории отдельных домов сократился лишь на 0,4% и оставался на 19,9% выше прошлогоднего уровня. Эти данные опубликованы Австралийским бюро статистики в статистике кредитования и строительных разрешений.

Получается неоднозначная картина. Кредитный спрос сокращается, цены в столицах снижаются, но число разрешений на строительство все еще превышает прошлогодний уровень в ряде сегментов. Это не позволяет говорить о едином спаде всего жилищного рынка.

Покупателям доступно больше готового предложения

Весенний рынок отличается еще одной особенностью. В конце августа новых объявлений было мало, но общее предложение уже оказалось относительно высоким.

За четыре недели до 23 августа на рынок вышло чуть больше 33 тыс. новых объектов — на 8,2% меньше среднего показателя за пять лет и на 2% меньше, чем за тот же период прошлого года. При этом общее число выставленных на продажу объектов превысило 137 тыс. и было на 1,7% выше среднего пятилетнего уровня.

Такая разница возникает, когда жилье продается медленнее и старые объявления накапливаются. Покупатель видит больше доступных вариантов, хотя владельцы новых объектов не спешат выходить на рынок. На эту особенность весеннего сезона обращал внимание Commonwealth Bank.

К сентябрю сроки продажи также увеличились. По отраслевым данным, медианный период экспозиции жилья достиг 39 дней против 28 дней годом ранее, а медианная скидка от первоначальной цены продавца в столицах расширилась до 4,2%. Для покупателей это создает больше пространства для переговоров, особенно по объектам, которые находятся на рынке несколько недель.

Налоговые изменения затронут будущие покупки инвесторов

Отдельным фактором для инвестиционного сегмента стала объявленная в мае налоговая реформа. С 1 июля 2027 года возможность использовать убытки от жилой недвижимости для уменьшения налогооблагаемого дохода, известная как negative gearing, будет в полном объеме сохраняться для новых объектов.

Для существующего жилья, приобретенного после 19:30 по восточноавстралийскому времени 12 мая 2026 года, убытки можно будет учитывать против других доходов от жилой недвижимости и переносить на следующие годы, но их нельзя будет вычитать из доходов другого типа, например зарплаты.

Правительство также планирует изменить режим налогообложения прироста капитала для будущего прироста с 1 июля 2027 года. Для новых объектов инвесторам оставят выбор между действующей 50-процентной скидкой и новой системой. Инвестиции, сделанные до момента объявления реформы, защищены переходными правилами. Условия реформы опубликованы Казначейством Австралии.

Связывать текущее сокращение всех покупок инвесторов исключительно с налоговой реформой было бы некорректно. Во втором квартале одновременно выросли процентные ставки, снизилась доступность кредитов и началась более широкая ценовая коррекция. Налоговые изменения стали еще одним условием, которое инвесторы теперь должны учитывать при покупке существующего жилья.

Как сообщают эксперты International Investment, первые недели весны пока показывают сезонное увеличение числа аукционов, а не восстановление рынка. Объем торгов остается примерно на треть ниже прошлогоднего, доля успешных аукционов находится около 50%, а цены в крупнейших городах продолжают снижаться. Для оценки дальнейшей динамики важнее следить за тем, сможет ли рост весеннего предложения сопровождаться увеличением числа сделок. Если объектов на рынке станет больше, а спрос останется ограничен ставкой 4,35% и более жесткими условиями кредитования, давление на цены и позиции продавцов может сохраниться.

FAQ

Сколько аукционов запланировали в Австралии в середине сентября 2026 года?

В столицах штатов на неделю до 13 сентября было запланировано 1615 аукционов. Это на 12,9% больше предыдущей недели, но на 32,8% меньше уровня годичной давности.

Какая доля аукционов заканчивается продажей?

За неделю до 6 сентября окончательная доля успешных аукционов в крупнейших городах составила 49,3%. Годом ранее показатель достигал 70%.

Что происходит с ценами на жилье в Австралии?

По индексу PropTrack, в августе цены снизились на 0,2% за месяц и на 2,7% от мартовского максимума. При этом они оставались на 1,8% выше уровня августа 2025 года.

Где цены падают сильнее?

Среди крупнейших рынков наиболее заметная коррекция произошла в Сиднее и Мельбурне. По PropTrack, цены там находились соответственно на 4,9% и 5,3% ниже последних максимумов.

Какая ключевая ставка действует в Австралии?

Ставка Резервного банка Австралии составляет 4,35%. В 2026 году регулятор повысил ее трижды, в общей сложности на 0,75 процентного пункта.

Что происходит с ипотечным кредитованием?

Во втором квартале количество новых жилищных кредитов сократилось на 5,4%. Число кредитов инвесторам уменьшилось на 8,6%, покупателям собственного жилья — на 3,3%.

Стало ли покупателям проще выбирать жилье?

Общее количество выставленных на продажу объектов превысило средний показатель за пять лет, а сроки экспозиции увеличились. Это дает покупателям больше вариантов и больше времени на переговоры, хотя доступность жилья по-прежнему ограничена высокой стоимостью кредита.