ავსტრალიის საგაზაფხულო ბაზარი გამოცოცხლდა, თუმცა აუქციონების რაოდენობა შემცირებულია

ავსტრალიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვების საგაზაფხულო სეზონი ზამთრის ვარდნის შემდეგ აუქციონების რაოდენობის ზრდით დაიწყო, თუმცა აქტივობა შარშანდელთან შედარებით საგრძნობლად სუსტი რჩება. 13 სექტემბერს დასრულებულ კვირაში შტატების დედაქალაქებში 1615 აუქციონი იყო დაგეგმილი — 12,9%-ით მეტი, ვიდრე წინა კვირას, მაგრამ 32,8%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლის წინ. ბაზარი ტრადიციულად აქტიურ სეზონში ფასების კლების, ძვირი იპოთეკისა და მყიდველთა უფრო ფრთხილი ქცევის ფონზე შედის.

აუქციონების რაოდენობა გაიზარდა, თუმცა 2025 წელთან ჩამორჩენა დიდია

ავსტრალიის უმსხვილეს ქალაქებში აუქციონზე გასაყიდად დაგეგმილი ობიექტების რაოდენობა სექტემბრის შუა რიცხვებში პირველად გაიზარდა გაზაფხულის სუსტი დაწყების შემდეგ. თუმცა გასულ წელთან შედარება აჩვენებს, თუ რამდენად შეიცვალა ვითარება ბაზარზე.

13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში დაგეგმილი იყო 1615 აუქციონი წინა კვირის 1431-ის წინააღმდეგ. ერთი წლის წინ ანალოგიურ პერიოდში 2402 აუქციონი გაიმართა. ამრიგად, მიმდინარე მოცულობა შარშანდელზე 32,8%-ით დაბალი რჩებოდა. სწორედ ეს სხვაობა, დამრგვალებული დაახლოებით 34%-მდე, გახდა საგაზაფხულო სეზონის სუსტი დაწყების მთავარი მაჩვენებელი, რაზეც Bloomberg წერდა.

ამასთან, საუბარია დაგეგმილ ვაჭრობებზე და არა გამართული აუქციონების საბოლოო რაოდენობაზე. ობიექტების ნაწილი შესაძლოა წინასწარ გაიყიდოს, მოიხსნას ვაჭრობიდან ან გადაიდოს, ამიტომ საბოლოო სტატისტიკა, როგორც წესი, განსხვავდება წინასწარი განრიგისგან.

მელბურნზე წლიური ვარდნის თითქმის ნახევარი მოდის

სხვაობა ყველაზე მეტად მელბურნში შეიმჩნევა. 13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში იქ 676 აუქციონი იყო დაგეგმილი, რაც წინა კვირაზე მხოლოდ 3%-ით მეტია, მაგრამ 45,5%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე, როდესაც ვაჭრობაზე 1240 ობიექტი გამოვიდა.

სიდნეიში 616 აუქციონს ელოდნენ. კვირის განმავლობაში მათი რაოდენობა 23%-ით გაიზარდა, თუმცა შარშანდელ 829-ზე 25,7%-ით დაბალი დარჩა.

ბრისბენი საერთო სურათიდან ამოვარდნილი იყო: იქ დაგეგმილი იყო 169 აუქციონი, რაც 16,6%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. ზრდა ასევე დაფიქსირდა პერთის მასშტაბით მცირე აუქციონების ბაზარზე. დანარჩენი დედაქალაქების უმეტესობაში ვაჭრობის მოცულობა შარშანდელზე დაბალი დარჩა.

კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია წინა კვირის შედეგი. 6 სექტემბრისთვის წარმატებული აუქციონების საბოლოო წილმა დედაქალაქებში 49,3% შეადგინა 2025 წლის ანალოგიური კვირის 70%-ის წინააღმდეგ. გამართული 1431 აუქციონიდან მყიდველი ობიექტების ნახევარზე ნაკლებმა იპოვა. წინა თერთმეტი კვირიდან ათის განმავლობაში მაჩვენებელი 50%-ზე დაბლა რჩებოდა. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს ანალიტიკური კომპანია Cotality.

აუქციონების რაოდენობის შემცირებას თავისთავად ჩვეულებრივ შეუძლია წარმატებული გაყიდვების წილის შენარჩუნება: ბაზარზე ნაკლები ობიექტი გამოდის. 2026 წელს ეს ჯერჯერობით არ მომხდარა. მიწოდება აუქციონების მეშვეობით მნიშვნელოვნად დაბალია შარშანდელზე, მაგრამ ნაკლები არჩევანის პირობებშიც კი გამყიდველებს გარიგების მიღწევა უფრო უჭირთ.

საცხოვრებლის ფასები ზედიზედ მეხუთე თვეა მცირდება

სააუქციონო ბაზრის სისუსტე ფასების კორექციას დაემთხვა. PropTrack-ის ინდექსის მიხედვით, ავსტრალიაში საცხოვრებლის ღირებულება აგვისტოში თვის განმავლობაში 0,2%-ით შემცირდა. ეს ზედიზედ მეხუთე ყოველთვიური კლებაა. მარტის მაქსიმუმიდან ფასებმა 2,7%-ით დაიხია უკან, თუმცა 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით მაინც 1,8%-ით მაღალი იყო.

დედაქალაქების ბაზრები რეგიონულთან შედარებით უფრო სუსტად გამოიყურება. უმსხვილეს ქალაქებში ფასები აგვისტოში 0,3%-ით შემცირდა და მაქსიმუმზე 3,6%-ით დაბალი იყო. რეგიონებში საშუალო ღირებულება თვის განმავლობაში პრაქტიკულად არ შეცვლილა და შარშანდელზე 6,6%-ით მაღალი დარჩა.

კორექციამ ყველაზე მეტად ორ უდიდეს ბაზარზე იმოქმედა. სიდნეიში ფასები აგვისტოში 0,3%-ით შემცირდა და 4,9%-ით პიკიდან, მელბურნში — 0,2%-ით თვეში და 5,3%-ით პიკიდან. ამასთან, სიდნეი წლიურად 3,6%-ით გაიაფდა, მელბურნი — 4,3%-ით. PropTrack შემცირებას უპირველეს ყოვლისა უკავშირებს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გავლენას ხელმისაწვდომი კრედიტის მოცულობასა და გადახდისუნარიან მოთხოვნაზე.

ავსტრალიური საცხოვრებლის სხვადასხვა ინდექსი მონაცემთა საკუთარ ნაკრებებსა და მეთოდოლოგიას იყენებს, ამიტომ კორექციის სიღრმის შეფასებები შეიძლება განსხვავდებოდეს. ამასთან, უმსხვილესი კვლევებისთვის საერთო ტენდენცია ემთხვევა: 2026 წლის დასაწყისის საგაზაფხულო-საზაფხულო პიკის შემდეგ ფასები კლებაზე გადავიდა, რაც ყველაზე შესამჩნევად დედაქალაქებში ვლინდება.

სარეზერვო ბანკის განაკვეთი 4,35%-მდე გაიზარდა

მყიდველებზე ზეწოლა გამკაცრდა მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრების ახალი ციკლის შემდეგ. ავსტრალიის სარეზერვო ბანკმა ძირითადი განაკვეთი სამჯერ გაზარდა: 2026 წლის თებერვალში, მარტსა და მაისში ყოველ ჯერზე 0,25 პროცენტული პუნქტით. შედეგად, განაკვეთი 3,6%-დან 4,35%-მდე გაიზარდა.

11 აგვისტოს სხდომაზე მარეგულირებელმა ის ამ დონეზე შეინარჩუნა. შემდეგი გადაწყვეტილება 29 სექტემბერს არის დანიშნული. ავსტრალიის სარეზერვო ბანკი აღნიშნავს, რომ სამმა ზრდამ უკვე გაამკაცრა ფინანსური პირობები, თუმცა მათი გავლენა ეკონომიკაზე ჯერ სრულად არ გამოვლენილა.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს ახალი მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი საკრედიტო თანხის შემცირებას და მოქმედი მსესხებლების ნაწილისთვის გადასახდელების ზრდას. სიდნეისა და მელბურნის ძვირადღირებულ სეგმენტებში ეფექტი განსაკუთრებით თვალსაჩინოა, რადგან განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი მნიშვნელოვნად ცვლის დიდი იპოთეკის მომსახურების ყოველთვიურ ღირებულებას.

იპოთეკური გარიგებები შემცირდა

მოთხოვნის შემცირება საკრედიტო სტატისტიკაშიც ჩანს. 2026 წლის მეორე კვარტალში ბანკებმა რეფინანსირების გათვალისწინების გარეშე 134 225 ახალი საცხოვრებელი კრედიტი გასცეს. ეს 5,4%-ით ნაკლებია წინა კვარტალთან შედარებით. მათი საერთო ღირებულება 5,2%-ით შემცირდა, 97,6 მლრდ ავსტრალიურ დოლარამდე.

ყველაზე მეტად ინვესტორების დაკრედიტება შემცირდა: ახალი სესხების რაოდენობა 8,6%-ით დაეცა, ხოლო მათი ღირებულება — 10,2%-ით. საკუთარი საცხოვრებლის მყიდველებისთვის კრედიტების რაოდენობა 3,3%-ით შემცირდა, ხოლო მათთვის, ვინც საცხოვრებელს პირველად ყიდულობს — 2,9%-ით.

ამავდროულად, მშენებლობის ივლისის სტატისტიკამ აჩვენა ნებადართული საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობის შემცირება თვეში 3,6%-ით, 17 687-მდე. კერძო სახლების ნებართვები 4,2%-ით შემცირდა, 10 199-მდე, მაშინ როდესაც ბინებისა და ცალკეული სახლების კატეგორიის გარეთ არსებული სხვა საცხოვრებლების მაჩვენებელი მხოლოდ 0,4%-ით შემცირდა და შარშანდელ დონეზე 19,9%-ით მაღალი დარჩა. ეს მონაცემები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის სტატისტიკის ბიუროს მიერ დაკრედიტებისა და მშენებლობის ნებართვების სტატისტიკაში.

არაერთგვაროვანი სურათი იქმნება. საკრედიტო მოთხოვნა მცირდება, ფასები დედაქალაქებში ეცემა, მაგრამ მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა რიგ სეგმენტებში კვლავ აღემატება შარშანდელ დონეს. ეს არ იძლევა მთელი საცხოვრებლის ბაზრის ერთიანი ვარდნის შესახებ საუბრის საშუალებას.

მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომია მეტი მზა შეთავაზება

საგაზაფხულო ბაზარი კიდევ ერთი თავისებურებით გამოირჩევა. აგვისტოს ბოლოს ახალი განცხადებები ცოტა იყო, მაგრამ საერთო მიწოდება უკვე შედარებით მაღალი აღმოჩნდა.

23 აგვისტომდე ოთხი კვირის განმავლობაში ბაზარზე გამოვიდა 33 ათასზე ოდნავ მეტი ახალი ობიექტი — 8,2%-ით ნაკლები ხუთწლიან საშუალო მაჩვენებელზე და 2%-ით ნაკლები, ვიდრე გასული წლის იმავე პერიოდში. ამასთან, გასაყიდად გამოტანილი ობიექტების საერთო რაოდენობამ 137 ათასს გადააჭარბა და საშუალო ხუთწლიან დონეზე 1,7%-ით მაღალი იყო.

ასეთი სხვაობა ჩნდება მაშინ, როდესაც საცხოვრებელი უფრო ნელა იყიდება და ძველი განცხადებები გროვდება. მყიდველი ხედავს მეტ ხელმისაწვდომ ვარიანტს, თუმცა ახალი ობიექტების მფლობელები ბაზარზე გამოსვლას არ ჩქარობენ. საგაზაფხულო სეზონის ამ თავისებურებაზე ყურადღებას ამახვილებდა Commonwealth Bank.

სექტემბრისთვის გაყიდვის ვადებიც გაიზარდა. დარგობრივი მონაცემებით, საცხოვრებლის ექსპოზიციის მედიანურმა პერიოდმა 39 დღეს მიაღწია ერთი წლის წინანდელი 28 დღის წინააღმდეგ, ხოლო მედიანური ფასდაკლება გამყიდველის საწყისი ფასიდან დედაქალაქებში 4,2%-მდე გაიზარდა. მყიდველებისთვის ეს მოლაპარაკებებისთვის მეტ სივრცეს ქმნის, განსაკუთრებით იმ ობიექტებზე, რომლებიც ბაზარზე რამდენიმე კვირაა იმყოფება.

საგადასახადო ცვლილებები შეეხება ინვესტორების მომავალ შენაძენებს

ინვესტიციების სეგმენტისთვის ცალკე ფაქტორი გახდა მაისში გამოცხადებული საგადასახადო რეფორმა. 2027 წლის 1 ივლისიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ზარალის გამოყენების შესაძლებლობა დასაბეგრი შემოსავლის შესამცირებლად, რაც ცნობილია როგორც negative gearing, სრული მოცულობით შენარჩუნდება ახალი ობიექტებისთვის.

არსებული საცხოვრებლისთვის, რომელიც შეძენილია 2026 წლის 12 მაისის აღმოსავლეთ ავსტრალიის დროით 19:30 საათის შემდეგ, ზარალის გათვალისწინება შესაძლებელი იქნება საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან მიღებული სხვა შემოსავლების წინააღმდეგ და გადატანა მომდევნო წლებზე, მაგრამ მისი გამოქვითვა სხვა ტიპის შემოსავლებიდან, მაგალითად ხელფასიდან, შეუძლებელი იქნება.

მთავრობა ასევე გეგმავს კაპიტალის ნაზრდის დაბეგვრის რეჟიმის შეცვლას მომავალი ნაზრდისთვის 2027 წლის 1 ივლისიდან. ახალი ობიექტებისთვის ინვესტორებს დაუტოვებენ არჩევანს მოქმედ 50-პროცენტიან ფასდაკლებასა და ახალ სისტემას შორის. რეფორმის გამოცხადების მომენტამდე განხორციელებული ინვესტიციები დაცულია გარდამავალი წესებით. რეფორმის პირობები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის ხაზინის მიერ.

ინვესტორთა ყველა შესყიდვის მიმდინარე შემცირების მხოლოდ საგადასახადო რეფორმასთან დაკავშირება არასწორი იქნებოდა. მეორე კვარტალში ერთდროულად გაიზარდა საპროცენტო განაკვეთები, შემცირდა კრედიტების ხელმისაწვდომობა და დაიწყო ფართო ფასების კორექცია. საგადასახადო ცვლილებები გახდა კიდევ ერთი პირობა, რომელიც ინვესტორებმა ახლა უნდა გაითვალისწინონ არსებული საცხოვრებლის შეძენისას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გაზაფხულის პირველი კვირები ჯერჯერობით აჩვენებს აუქციონების რაოდენობის სეზონურ ზრდას და არა ბაზრის აღდგენას. ვაჭრობის მოცულობა შარშანდელზე დაახლოებით მესამედით დაბალი რჩება, წარმატებული აუქციონების წილი დაახლოებით 50%-ია, ხოლო ფასები უმსხვილეს ქალაქებში კვლავ მცირდება. შემდგომი დინამიკის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია თვალყურის დევნება, შეძლებს თუ არა საგაზაფხულო მიწოდების ზრდას გარიგებების რაოდენობის ზრდა მოჰყვეს. თუ ბაზარზე ობიექტები გამრავლდება, ხოლო მოთხოვნა შეზღუდული დარჩება 4,35%-იანი განაკვეთითა და დაკრედიტების უფრო მკაცრი პირობებით, ზეწოლა ფასებზე და გამყიდველების პოზიციებზე შესაძლოა შენარჩუნდეს.

FAQ

რამდენი აუქციონი დაიგეგმა ავსტრალიაში 2026 წლის სექტემბრის შუა რიცხვებში?

შტატების დედაქალაქებში 13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში 1615 აუქციონი იყო დაგეგმილი. ეს წინა კვირაზე 12,9%-ით მეტია, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ დონეზე 32,8%-ით ნაკლები.

აუქციონების რა წილი სრულდება გაყიდვით?

6 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში წარმატებული აუქციონების საბოლოო წილმა უმსხვილეს ქალაქებში 49,3% შეადგინა. ერთი წლის წინ ეს მაჩვენებელი 70%-ს აღწევდა.

რა ხდება ავსტრალიაში საცხოვრებლის ფასებთან დაკავშირებით?

PropTrack-ის ინდექსის მიხედვით, აგვისტოში ფასები თვის განმავლობაში 0,2%-ით შემცირდა და 2,7%-ით მარტის მაქსიმუმიდან. ამასთან, ისინი 2025 წლის აგვისტოს დონეზე 1,8%-ით მაღალი რჩებოდა.

სად ეცემა ფასები უფრო მეტად?

უმსხვილეს ბაზრებს შორის ყველაზე შესამჩნევი კორექცია სიდნეისა და მელბურნში მოხდა. PropTrack-ის მიხედვით, ფასები იქ შესაბამისად 4,9%-ით და 5,3%-ით დაბალი იყო ბოლო მაქსიმუმებზე.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ავსტრალიაში?

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის განაკვეთი შეადგენს 4,35%-ს. 2026 წელს მარეგულირებელმა ის სამჯერ გაზარდა, ჯამში 0,75 პროცენტული პუნქტით.

რა ხდება იპოთეკურ დაკრედიტებასთან დაკავშირებით?

მეორე კვარტალში ახალი საცხოვრებელი კრედიტების რაოდენობა 5,4%-ით შემცირდა. ინვესტორებისთვის კრედიტების რაოდენობა 8,6%-ით შემცირდა, საკუთარი საცხოვრებლის მყიდველებისთვის — 3,3%-ით.

გაუადვილდათ თუ არა მყიდველებს საცხოვრებლის არჩევა?

გასაყიდად გამოტანილი ობიექტების საერთო რაოდენობამ ხუთწლიან საშუალო მაჩვენებელს გადააჭარბა, ხოლო ექსპოზიციის ვადები გაიზარდა. ეს მყიდველებს მეტ ვარიანტს და მოლაპარაკებებისთვის მეტ დროს აძლევს, თუმცა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა კვლავ შეზღუდულია კრედიტის მაღალი ღირებულებით.