ירידה במספר היתרי הבנייה בגאורגיה

פעילות הבנייה בגאורגיה במחצית הראשונה של 2026 נותרה ברמה גבוהה, אך המבנה שלה השתנה. מספר ההיתרים החדשים ירד מעט, בעוד שהשטח הכולל של הפרויקטים המתוכננים גדל, וקצב מסירת המבנים הואט, על פי נתוני השירות הלאומי לסטטיסטיקה (Geostat).

טביליסי ואג׳ריה מובילות

בינואר–יוני 2026 הונפקו בגאורגיה ב-0.6% פחות היתרי בנייה ושיפוץ מאשר בתקופה המקבילה ב-2025 — 5,391 היתרים. השטח הכולל של הנדל״ן המתוכנן גדל ב-1.7% והגיע ל-5.28 מיליון מ״ר.

באותו נושא: השקעות בנדל״ן בגאורגיה

עיקר פעילות הבנייה מרוכזת בטביליסי — 49.2% מכלל ההיתרים שהונפקו. מחוז כוולמו כארתלי מהווה 9.2%, אג׳ריה — 7.6%, וקאחתי — 7.3%. יחד, ארבעת המחוזות הללו סיפקו כמעט שלושה רבעים מכלל ההיתרים במדינה.

אחריהם מדורגים מצחתה-מתיאנתי (6.5%), שידה כארתלי (5%), סמגרלו-זימו סוואנתי (4.5%), אימרתי (4.2%) וסאמצחה-ג׳וואחתי (3.6%). גוריה היוותה 2.1% מההיתרים, והנתח הנמוך ביותר נרשם ברצ׳ה-לצ׳חומי וכוולמו סוואנתי — 0.7%.

בין הבקשות וההיתרים נכללים מתחמי מגורים רב-תכליתיים, מבני מסחר, מלונות, מפעלי תעשייה, מבנים חקלאיים ומבנים נוספים.

היקף הבנייה שהושלמה בגאורגיה ירד

במהלך חצי השנה הושלמה בנייתם של 1,459 פרויקטים — ב-5.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. גם השטח הכולל הצטמצם — ב-3.6%, ל-1.55 מיליון מ״ר. טביליסי תופסת את המקום הראשון גם במגזר זה עם נתח של 31.9%. אחריה מגיעים מצחתה-מתיאנתי — 15.1%, קאחתי — 12.1% וכוולמו כארתלי — 10%. על ארבעת המחוזות הללו נמנים יותר משני שלישים מהבנייה שהושלמה.

בשידה כארתלי נמצאים 8.2% מהמבנים שהושלמו, בסאמצחה-ג׳וואחתי — 5.8%, באימרתי ובסמגרלו-זימו סוואנתי — 5.3% בכל אחד. חלקה של אג׳ריה עמד על 3.4%, ושל גוריה — 2.4%. הנתונים הנמוכים ביותר נרשמו ברצ׳ה-לצ׳חומי וכוולמו סוואנתי — 0.4%.

משקיעים בגאורגיה עוברים לרכישות מרוכזות

על רקע הפעילות הגבוהה בשוק הבנייה, משתנה גם אופי הביקוש. מייסדת איגוד הנדל״ן של גאורגיה (GREA), נינו אבסנדזה, מציינת עניין מוגבר מצד משקיעים זרים בפרויקטים בשלב הפרי-סייל (טרום-מכירה). במקום דירות בודדות, חלק מהרוכשים קונים בבת אחת חבילות של 30–50 נכסים.

להערכת GREA, עסקאות מסוג זה עשויות להניב תשואה של כ-25–30% בפרק זמן קצר יחסית. באחד הפרויקטים, מתוך 150 דירות שנמכרו תוך חודשיים-שלושה, כמחצית היו ברכישות מרוכזות. באיגוד מקשרים את העניין בנדל״ן, בין היתר, למבחר המוגבל של אפיקי השקעה חלופיים בגאורגיה. גם רוכשים מקומיים רואים בדיור דרך לשימור והגדלת ההון.

טביליסי ובטומי מרחיבות את היקף השוק

מכירות הדיור בערים הגדולות ממשיכות לצמוח. על פי נתוני Colliers Georgia, בטביליסי נרשמו בששת החודשים של 2026 כ-22,402 עסקאות דירות — עלייה של 18.7% בהשוואה לינואר-יוני 2025. היקף השוק גדל בשליש, ל-1.8 מיליארד דולר. מספר העסקאות של דירות מקבלן עלה ב-21.9%, בעוד שנתח הרוכשים הזרים נותר ברמה של 10%.

בבטומי נחתמו באותה תקופה 7,838 עסקאות (+11.4%), והיקף המכירות גדל ב-29%, ל-507 מיליון דולר. כאן חלקם של הרוכשים הזרים משמעותי בהרבה: ביוני הם היוו 47% מעסקאות הדירות ו-87% מכלל הגידול במכירות.

עם זאת, בתוך שוק בטומי המגמה אינה אחידה. ביוני עלה מספר העסקאות בשוק היד השנייה של דירות חדשות ב-24.5%, המכירות ישירות מהיזמים ירדו ב-0.8%, והמכירות של דיור ישן ירדו ב-26.4%. המחיר הממוצע המשוקלל של דירות מקבלן הגיע ל-1,455 דולר למ״ר, עלייה של 22.6% בשנה. ב-Colliers מייחסים חלק מהעלייה לרישום מאוחר של עסקאות ולמכירות בפרויקטים יוקרתיים ספציפיים.

הגידול בהיצע מגביר את הסיכונים למשקיעים

המשך הגידול בהיצע עלול להגביר את התחרות. חברת Galt & Taggart מצביעה על עודף של נדל״ן למגורים בגאורגיה, במיוחד באג׳ריה. בבטומי מתוכננות לצאת לשוק בשנים 2025–2029 כ-58,000 דירות מקבלן, מתוכן 46,300 (80%) מיועדות להשכרה לטווח קצר. באזורים מסוימים שיעור דירות ההשקעה מגיע ל-96%.

במקביל, התשואה הגולמית מדיור ירדה תוך שלוש שנים מ-10% ל-7.4%, ובעתיד עשויה לרדת ל-5% ואף ל-1.5%. אנליסטים של International Investment מציינים כי התשואה בפועל מהשכרה לאחר שקלול ההוצאות נמוכה אף יותר ועומדת בדרך כלל על כ-3–5%, ובתקופות שבהן הנכס עומד ריק היא עלולה להצטמצם עוד יותר. הצהרות על תשואה דו-ספרתית ברכישת דירות דורשות בחינה זהירה, במיוחד נוכח ההיצע הגדל במהירות. מומחים מצביעים על נדל״ן מלונאי יוקרתי כמגזר אמין ורווחי יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment