საქართველოში მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა შემცირდა

სამშენებლო აქტივობა საქართველოში 2026 წლის პირველ ნახევარში მაღალ დონეზე შენარჩუნდა, თუმცა მისი სტრუქტურა შეიცვალა. ახალი ნებართვების რაოდენობა ოდნავ შემცირდა, ამასთან, დაგეგმილი ობიექტების საერთო ფართობი გაიზარდა, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღება შენელდა, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის (Geostat) მონაცემებით.

ლიდერობენ თბილისი და აჭარა

2026 წლის იანვარ-ივნისში საქართველოში მშენებლობასა და რეკონსტრუქციაზე 0,6%-ით ნაკლები ნებართვა გაიცა, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში — 5 391. დაგეგმილი უძრავი ქონების საერთო ფართობი 1,7%-ით გაიზარდა და 5,28 მლნ კვ.მ შეადგინა.

თემაზე: ინვესტიციები საქართველოს უძრავ ქონებაში

ძირითადი სამშენებლო აქტივობა თბილისშია კონცენტრირებული — გაცემული ნებართვების 49,2%. ქვემო ქართლზე მოდის 9,2%, აჭარაზე — 7,6%, კახეთზე — 7,3%. ჯამში, ამ ოთხმა რეგიონმა ქვეყანაში გაცემული ნებართვების თითქმის სამი მეოთხედი უზრუნველყო.

შემდეგ მოდის მცხეთა-მთიანეთი (6,5%), შიდა ქართლი (5%), სამეგრელო-ზემო სვანეთი (4,5%), იმერეთი (4,2%) და სამცხე-ჯავახეთი (3,6%). გურიაზე ნებართვების 2,1% განაწილდა, მინიმალური წილი კი რაჭა-ლეჩხუმსა და ქვემო სვანეთში დაფიქსირდა — 0,7%.

განაცხადებსა და ნებართვებს შორის ფიგურირებს მრავალფუნქციური საცხოვრებელი კომპლექსები, სავაჭრო ობიექტები, სასტუმროები, სამრეწველო საწარმოები, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების შენობები და სხვა ნაგებობები.

საქართველოში დასრულებული მშენებლობების მოცულობა შემცირდა

ნახევარ წელიწადში დასრულდა 1 459 ობიექტის მშენებლობა — 5,3%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. საერთო ფართობიც შემცირდა — 3,6%-ით, 1,55 მლნ კვ.მ-მდე. ამ სეგმენტშიც პირველ ადგილს თბილისი იკავებს 31,9%-იანი წილით. შემდეგ მოდის მცხეთა-მთიანეთი — 15,1%, კახეთი — 12,1% და ქვემო ქართლი — 10%. ამ ოთხ რეგიონზე დასრულებული მშენებლობის ორ მესამედზე მეტი მოდის.

შიდა ქართლზე მოდის ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების 8,2%, სამცხე-ჯავახეთზე — 5,8%, იმერეთსა და სამეგრელო-ზემო სვანეთზე — თითოეულზე 5,3%. აჭარაზე განაწილდა 3,4%, გურიაზე — 2,4%. ყველაზე დაბალი მაჩვენებლები დაფიქსირდა რაჭა-ლეჩხუმსა და ქვემო სვანეთში — 0,4%.

ინვესტორები საქართველოში პაკეტურ შესყიდვებზე გადადიან

სამშენებლო ბაზრის მაღალი აქტივობის ფონზე მოთხოვნის ხასიათიც იცვლება. საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის (GREA) დამფუძნებელი ნინო აბსანძე აღნიშნავს უცხოელი ინვესტორების გაზრდილ ინტერესს პროექტების მიმართ გაყიდვამდელ (წინასწარ) ეტაპზე. ცალკეული ბინების ნაცვლად ზოგიერთი მყიდველი ერთბაშად 30–50 ობიექტს ყიდულობს.

GREA-ს შეფასებით, ასეთ გარიგებებს შეუძლია უზრუნველყოს დაახლოებით 25–30%-იანი შემოსავლიანობა შედარებით მოკლე ვადაში. ერთ-ერთ პროექტში 150 ბინიდან, რომლებიც ორ-სამ თვეში გაიყიდა, თითქმის ნახევარი პაკეტურ შესყიდვებზე მოდიოდა. ასოციაციაში უძრავი ქონების მიმართ ინტერესს უკავშირებენ, მათ შორის, ალტერნატიული საინვესტიციო ინსტრუმენტების შეზღუდულ არჩევანს საქართველოში. საცხოვრებელს კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის საშუალებად განიხილავენ ადგილობრივი მყიდველებიც.

თბილისი და ბათუმი ბაზრის მოცულობას ზრდიან

უმსხვილეს ქალაქებში საცხოვრებლის გაყიდვები ზრდას განაგრძობს. Colliers Georgia-ს მონაცემებით, თბილისში 2026 წლის ექვს თვეში ბინებით 22 402 გარიგება დარეგისტრირდა — 18,7%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-ივნისში. ბაზრის მოცულობა მესამედით გაიზარდა და $1,8 მლრდ შეადგინა. ახალაშენებული ბინების გარიგებების რაოდენობა გაიზარდა 21,9%-ით, ხოლო უცხოელი მყიდველების წილი 10%-ის დონეზე დარჩა.

ბათუმში იმავე პერიოდში გაფორმდა 7 838 გარიგება (+11,4%), ხოლო გაყიდვების მოცულობა 29%-ით გაიზარდა და $507 მლნ მიაღწია. აქ უცხოელი მყიდველების როლი გაცილებით მაღალია: ივნისში მათზე მოდიოდა ბინების გარიგებების 47% და გაყიდვების საერთო ნამატის 87%.

ამასთან, ბათუმის ბაზრის შიგნით დინამიკა არაერთგვაროვანია. ივნისში ახალაშენებული ბინების მეორად ბაზარზე გარიგებების რიცხვი გაიზარდა 24,5%-ით, უშუალოდ დეველოპერებისგან გაყიდვები შემცირდა 0,8%-ით, ხოლო ძველ საცხოვრებელ ფონდში — 26,4%-ით. ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილმა ფასმა კვ.მ-ზე $1 455-ს მიაღწია და წლიურად 22,6%-ით გაიზარდა. Colliers ზრდის ნაწილს უკავშირებს გარიგებების დაგვიანებულ რეგისტრაციას და გაყიდვებს ცალკეულ ძვირადღირებულ პროექტებში.

მიწოდების ზრდა ინვესტორებისთვის რისკებს აძლიერებს

მიწოდების შემდგომმა ზრდამ შესაძლოა კონკურენცია გააძლიეროს. Galt & Taggart მიუთითებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჭარბ რაოდენობაზე საქართველოში, განსაკუთრებით აჭარაში. ბათუმში 2025–2029 წლებში ბაზარზე დაახლოებით 58 000 ახალი ბინის გამოტანა იგეგმება, თანაც 46 300 (80%) ორიენტირებულია მოკლევადიან იჯარაზე. ცალკეულ უბნებში საინვესტიციო აპარტამენტების წილი 96%-ს აღწევს.

ამასთან, საცხოვრებლიდან მიღებული მთლიანი შემოსავლიანობა სამ წელიწადში 10%-დან 7,4%-მდე შემცირდა, სამომავლოდ კი შესაძლოა 5%-მდე და 1,5%-მდეც კი დაეცეს. International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ იჯარიდან ფაქტობრივი შემოსავლიანობა ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ კიდევ უფრო დაბალია და ჩვეულებრივ შეადგენს დაახლოებით 3–5%-ს, ხოლო უმოქმედობის დროს შეიძლება კიდევ უფრო შემცირდეს. განცხადებები ბინების შეძენისას ორნიშნა შემოსავლიანობის შესახებ მოითხოვს ფრთხილ შეფასებას, განსაკუთრებით სწრაფად მზარდი მიწოდების გათვალისწინებით. ექსპერტები უფრო საიმედო და მომგებიან სეგმენტად პრემიუმ კლასის სასტუმრო უძრავ ქონებას ასახელებენ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან