ביטולים המוניים של עסקאות לרכישת דירות מקבלן בדרום הארץ

Globes

בדרום הארץ נרשמו ביטולים המוניים של עסקאות לרכישת דירות מקבלן, כך מדווח גלובס. עד סוף הרבעון השני ביטלו הרוכשים 669 חוזים שנחתמו בשנים 2022–2025. היזמים נאלצים למכור מחדש את הדירות הללו, מה שמגדיל את ההיצע באזור שבו הביקוש כבר נמצא בירידה.

דינמיקת שוק הדירות מקבלן בדרום ישראל

עוד ברבעון הראשון של 2022, הביקוש בדרום הארץ עלה על ההיצע החדש: מספר הדירות שבנייתן החלה לשוק החופשי היה נמוך בכ-1,200 ממספר הדירות שנמכרו. לקראת סוף הרבעון השני של 2026 התהפכה התמונה לחלוטין. הפער בין התחלות הבנייה לבין המכירות הגיע לכ-11 אלף יחידות דיור.

במקביל נרשמת עלייה במלאי הדירות הלא מכורות. בסוף יוני עמד מספר הדירות הלא מכורות במחוז הדרום על 10,788 יחידות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 669 דירות נוספות נחשבו בעבר כמכורות, אך הרוכשים ביטלו את החוזים בהמשך. בשקלול מקרים אלה, היקף ההיצע בפועל עשוי להגיע ל-11,457 דירות — כ-6% יותר מהנתון הרשמי.

סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן-נעים, מציינת כי לאחר ביטול עסקה דירות כאלה אינן מוחזרות תמיד לסטטיסטיקת הדירות הלא מכורות. חלק משמעותי מנכסים אלה כבר נמצא בשלבי בנייה. כתוצאה מכך, ייתכן שהנתון הרשמי אינו משקף במלואו את היקף ההיצע שנותר בפועל בשוק הראשוני באזור.

כדוגמה מציגה בן-נעים מקרה של זכאי תוכנית ״מחיר למשתכן״. לאחר זכייתו בהגרלה התברר כי רכש בעבר דירה בשוק החופשי פעמיים, ובשני המקרים ביטל את העסקה בדיעבד. כיום אין בבעלותו נדל״ן, אך עליו להוכיח זאת מאחר שבנתוני רשות המסים עדיין שמור מידע על הרכישות הקודמות.

מכירות הדירות החדשות בישראל בירידה

הביקוש בשוק הראשוני בישראל נותר חלש, אף שתקופות מסוימות מציגות התאוששות קצרת מועד. ביולי נחתמו ברחבי המדינה כ-7,600 עסקאות דיור — ירידה של 13.7% בהשוואה ליוני. מכירות הדירות מקבלן ירדו בכ-20% ל-2,930 יחידות, וללא תוכניות ממשלתיות מכרו היזמים כ-1,820 דירות בלבד — ירידה של 26% לעומת החודש הקודם.

בחודשים מאי–יולי הציג השוק בכללותו פעילות גבוהה יותר: נמכרו כ-25,160 דירות, מתוכן 10,470 דירות מקבלן. התוצאה לשלושת החודשים הייתה גבוהה מזו של פברואר–אפריל ומהתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, 33.7% מהמכירות בשוק הראשוני נבעו מתוכניות סבסוד ממשלתיות.

היקף הדירות שטרם נמכרו נותר גבוה. בסוף יולי עמד המלאי על כמעט 85 אלף דירות חדשות — בקצב המכירות הנוכחי מלאי זה מספיק ל-26.9 חודשים. מתחילת 2026 המצב כמעט שלא השתנה.

היזמים בישראל משכירים דירות שלא נמכרו

יזמי נדל״ן בישראל אינם ממהרים להוריד מחירים בדירות שלא נמכרו, ובמקום זאת פונים להשכרה זמנית של חלק מהנכסים. מנכ״ל פלטפורמת הנדל״ן מדלן, טל קופל, מסביר כי הנחות עמוקות עלולות לפגוע בתדמית הפרויקט, לעורר תרעומת בקרב רוכשים קודמים ולהוריד את שווי השמאות הבנקאית של יתרת הדירות.

השכרה זמנית מיושמת כבר במודיעין ובבת ים. חברת דונה משכירה כ-20 דירות לתקופה של שנה עד שנתיים, ולאחר מכן מתכננת להציען שוב למכירה. בפרויקט פנורמה צפון כ-78 מתוך 113 יחידות מיועדות להשכרה למשך עשר שנים, מה שמאפשר ליהנות מהטבות מס.

דמי השכירות מסייעים לצמצם את עלויות האחזקה של דירות ריקות ולקזז חלק מעלויות המימון. עם זאת, רק חברות בעלות איתנות פיננסית מספקת יכולות לדחות את המכירה. חלופה נוספת היא מכירת מקבצי דירות לקרנות השקעה, שבדרך כלל דורשות הנחה משמעותית.

ישראל צמצמה את היקף הקרקעות לדיור חדש

בשנת 2024 שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקעות לבניית 113,197 דירות. בשנת 2025 ירד הנתון ל-91,993, ובחודשים ינואר–ספטמבר 2026 עמד על 35,143 בלבד. לצד זאת, אין מחסור מיידי בשוק: בסוף יוני היו בבנייה פעילה 217,200 יחידות דיור — עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

העניין של יזמים במתחמים חדשים נחלש בשל מכירות חלשות ועלויות מימון גבוהות. על הקצב השפיעו גם אירועי המלחמה ואי-הוודאות הפוליטית בישראל. עיכובים נוספים נוצרים ברמת הרשויות המקומיות, הנדרשות לתכנן מראש כבישים, בתי ספר, גני ילדים ותשתיות נוספות לשכונות החדשות.

עד סוף השנה היקף שיווק הקרקעות עשוי עוד לעלות, שכן רמ״י נוהגת להגביר את קצב המכרזים בחודשים האחרונים. אולם הירידה הנוכחית עלולה לתת את אותותיה בשוק בהמשך. אמנם מלאי הפרויקטים הפעיל נותר גבוה, אך בעוד מספר שנים מחסור בקרקעות מפותחות עלול להגביל את יציאתם לדרך של פרויקטים חדשים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי המצב בשוק הדיור בישראל הפך למאתגר יותר עבור משקיעים, בעיקר עקב חולשת המכירות ומלאי הדירות החדשות שהצטבר. הדבר מקשה על מימוש נכסים ומצמצם את האפשרות להרוויח מעליית ערך, במיוחד בטווחי השקעה קצרים.

התשואה השנתית הממוצעת ברוטו משכירות בישראל עומדת על כ-3.05% ברמה הארצית ועל 2.94% בתל אביב, על פי נתוני Global Property Guide. לאור רף הכניסה הגבוה באופן מסורתי, תשואה זו הופכת רכישת דירה להשכרה לפחות אטרקטיבית לאחר שקלול ההוצאות השוטפות.

חוסר וודאות נוסף נובע מביטולי העסקאות, מזהירות הרוכשים ומהמצב המתוח באזור. שילוב גורמים אלה משפיע לרעה על יחס הסיכון-תשואה והופך את הנדל״ן המקומי לפחות אטרקטיבי. כתוצאה מכך, גם משקיעים ישראלים בוחנים לעיתים קרובות שווקים במדינות אחרות, שבהם התנאים מזמינים יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment