ისრაელის სამხრეთში ახალაშენებული ბინების გარიგებებს მასობრივად აუქმებენ

Globes

ისრაელის სამხრეთში მასობრივად აუქმებენ ახალაშენებული ბინების გარიგებებს, იტყობინება Globes. მეორე კვარტლის ბოლოსთვის მყიდველებმა 2022–2025 წლებში გაფორმებული 669 ხელშეკრულება გააუქმეს. დეველოპერებს ამ ბინების ხელახლა გაყიდვა უწევთ, რაც ზრდის მიწოდებას რეგიონში, სადაც მოთხოვნა ისედაც მცირდება.

ისრაელის სამხრეთში ახალაშენებული ბინების ბაზრის დინამიკა

ჯერ კიდევ 2022 წლის პირველ კვარტალში ისრაელის სამხრეთში მოთხოვნა ახალ მიწოდებას აჭარბებდა: თავისუფალი გაყიდვისთვის დაწყებული მშენებლობების რაოდენობა რეალიზებულზე დაახლოებით 1 200-ით ნაკლები იყო. 2026 წლის მეორე კვარტლის ბოლოსთვის ვითარება საპირისპიროდ შეიცვალა. სხვაობამ დაწყებულ მშენებლობებსა და გაყიდვებს შორის დაახლოებით 11 ათას ობიექტს მიაღწია.

პარალელურად იზრდება გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი. ივნისის ბოლოსთვის სამხრეთ ოლქში 10 788 გაუყიდავი ობიექტი ფიქსირდებოდა, იუწყება ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიურო. კიდევ 669 ობიექტი მანამდე გაყიდულად ითვლებოდა, თუმცა შემდგომში მყიდველებმა ხელშეკრულებები შეწყვიტეს. ამ შემთხვევების გათვალისწინებით, მიწოდების ფაქტობრივმა მოცულობამ შესაძლოა 11 457 ობიექტს მიაღწიოს — რაც ოფიციალურ მაჩვენებელზე დაახლოებით 6%-ით მეტია.

ფინანსთა სამინისტროს მთავარი ეკონომისტის მოადგილე გალიტ ბენ-ნაიმი აღნიშნავს, რომ გარიგების გაუქმების შემდეგ ასეთი საცხოვრებელი ყოველთვის არ ბრუნდება გაუყიდავთა სტატისტიკაში. ამ ობიექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი უკვე მშენებლობის ეტაპზეა. შედეგად, ოფიციალურმა მაჩვენებელმა შესაძლოა სრულად ვერ ასახოს მიწოდების მოცულობა, რომელიც ფაქტობრივად რჩება რეგიონის პირველად ბაზარზე.

მაგალითად ბენ-ნაიმს მოჰყავს პროგრამა „ფასი ახალმოსახლისთვის“ მონაწილე. გათამაშებაში მონაწილეობის უფლების მიღების შემდეგ გაირკვა, რომ მან თავისუფალ ბაზარზე შეიძინა ბინა, თანაც ორჯერ, თუმცა ორივეჯერ შემდგომში უარი თქვა გარიგებაზე. ამჟამად მის საკუთრებაში უძრავი ქონება არ ირიცხება, მაგრამ მას ამის დადასტურება უწევს, რადგან საგადასახადო სამსახურის მონაცემებში წინა შენაძენების შესახებ ინფორმაცია შენარჩუნდა.

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები ისრაელში მცირდება

მოთხოვნა ისრაელის პირველად ბაზარზე სუსტი რჩება, თუმცა ცალკეულ პერიოდებში ხანმოკლე გამოცოცხლება შეინიშნება. ივლისში ქვეყანაში საცხოვრებელზე დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო — 13,7%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. ახალაშენებული ბინების გაყიდვები დაახლოებით 20%-ით შემცირდა, 2 930 ობიექტამდე, ხოლო სახელმწიფო პროგრამების გარეშე დეველოპერებმა დაახლოებით 1 820 ბინა გაყიდეს — წინა თვესთან შედარებით 26%-ით ნაკლები.

მაის-ივლისში ბაზარმა მთლიანობაში უფრო მაღალი აქტივობა აჩვენა: ქვეყანაში გაიყიდა დაახლოებით 25 160 ბინა, მათ შორის 10 470 — ახალაშენებულ პროექტებში. სამი თვის შედეგი უფრო მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე თებერვალ-აპრილში და 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. ამასთან, პირველად ბაზარზე გაყიდვების 33,7% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებმა უზრუნველყო.

გაუყიდავი საცხოვრებლის მოცულობა მაღალი რჩება. ივლისის ბოლოსთვის ბაზარზე თითქმის 85 ათასი ახალი ბინა იყო — მყიდველთა ამჟამინდელი აქტივობის პირობებში ეს მარაგი 26,9 თვისთვის იქნებოდა საკმარისი. 2026 წლის დასაწყისიდან ვითარება პრაქტიკულად არ შეცვლილა.

ისრაელში დეველოპერები გაუყიდავ საცხოვრებელს აქირავებენ

ისრაელელი დეველოპერები არ ჩქარობენ გაუყიდავ ბინებზე ფასების შემცირებას და ამის ნაცვლად საცხოვრებლის ნაწილს დროებით აქირავებენ. უძრავი ქონების პლატფორმა Madlan-ის გენერალური დირექტორი ტალ კოპელი განმარტავს, რომ დიდმა ფასდაკლებებმა შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს პროექტის აღქმაზე, გამოიწვიოს წინა მყიდველების უკმაყოფილება და შეამციროს დარჩენილი ობიექტების საბანკო შეფასება.

დროებით იჯარას უკვე იყენებენ მოდიინსა და ბათ-იამში. Dona Engineering დაახლოებით 20 ბინას ერთი-ორი წლით აქირავებს, შემდეგ კი გეგმავს მათ კვლავ მყიდველებს შესთავაზოს. კომპლექსში Panorama North 113 ობიექტიდან დაახლოებით 78 განკუთვნილია ათწლიანი იჯარისთვის, რაც საგადასახადო შეღავათებით სარგებლობის საშუალებას იძლევა.

საიჯარო გადახდები ეხმარება ცარიელი საცხოვრებლის შენახვის ხარჯების შემცირებასა და დაფინანსების ხარჯების ნაწილობრივ კომპენსირებას. თუმცა გაყიდვის გადადება პირველ რიგში შეუძლიათ იმ კომპანიებს, რომელთაც საკმარისი სახსრების მარაგი აქვთ. ალტერნატივად რჩება მსხვილი პაკეტების რეალიზაცია საინვესტიციო ფონდებზე, რომლებიც, როგორც წესი, მნიშვნელოვან ფასდაკლებას ელიან.

ისრაელმა ახალი საცხოვრებლისთვის გამოყოფილი მიწის მოცულობა შეამცირა

2024 წელს ისრაელის მიწის მართვის ორგანომ გამოიტანა ტერიტორიები 113 197 ბინისთვის. 2025 წელს ეს მაჩვენებელი 91 993-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 35 143 შეადგინა. ამასთან, ბაზარზე დეფიციტი ჯერჯერობით არ არის: ივნისის ბოლოსთვის ქვეყანაში ერთდროულად შენდებოდა 217 200 საცხოვრებელი ობიექტი — 8%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

დეველოპერების ინტერესი ახალი მიწის ნაკვეთების მიმართ შესუსტდა დაბალი გაყიდვებისა და დაფინანსების მაღალი ღირებულების გამო. ტემპზე ასევე იმოქმედა საომარმა მოვლენებმა, პოლიტიკურმა გაურკვევლობამ ისრაელში. დამატებითი შეფერხებები წარმოიშობა მუნიციპალიტეტების დონეზე, რომელთაც წინასწარ სჭირდებათ გზების, სკოლების, საბავშვო ბაღებისა და სხვა ინფრასტრუქტურის გათვალისწინება ახალი რაიონებისთვის.

წლის ბოლომდე ახალი ნაკვეთების მოცულობა შესაძლოა კიდევ გაიზარდოს: РАМИ ტრადიციულად ააქტიურებს ტენდერებს ბოლო თვეებში. თუმცა ამჟამინდელმა კლებამ შესაძლოა ბაზარზე მოგვიანებით იქონიოს გავლენა. ჯერჯერობით პროექტების მარაგი მაღალი რჩება, მაგრამ რამდენიმე წელიწადში მომზადებული ტერიტორიების ნაკლებობამ შესაძლოა ახალი საცხოვრებელი კომპლექსების დაწყება შეზღუდოს.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარება ინვესტორებისთვის ნაკლებად კომფორტული გახდა, პირველ რიგში, სუსტი გაყიდვებისა და ახალაშენებული ობიექტების დაგროვილი მარაგის გამო. ეს ართულებს უძრავი ქონების რეალიზაციას და ამცირებს ღირებულების ზრდაზე გამომუშავების შესაძლებლობებს, განსაკუთრებით მოკლევადიანი დაბანდებების დროს.

საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა ისრაელში გაქირავებიდან ქვეყნის მასშტაბით შეადგენს დაახლოებით 3,05%-ს, ხოლო თელ-ავივში — 2,94%-ს, Global Property Guide-ის მონაცემებით. ტრადიციულად მაღალი შესვლის ზღვრის პირობებში ასეთი უკუგება საცხოვრებლის შემდგომი გაქირავების მიზნით შეძენას ნაკლებად მიმზიდველს ხდის მიმდინარე ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ.

დამატებით გაურკვევლობას ქმნის გარიგებების გაუქმება, მყიდველთა სიფრთხილე და დაძაბული ვითარება რეგიონში. ერთობლიობაში ეს ფაქტორები აუარესებს რისკისა და პოტენციური შემოსავლიანობის თანაფარდობას და ისრაელის საცხოვრებელ ქონებას ნაკლებად საინტერესოს ხდის. ადგილობრივი ინვესტორებიც კი ხშირად განიხილავენ სხვა ქვეყნების ბაზრებს, სადაც პირობები უფრო მიმზიდველია.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან