עסקאות המלונאות במפרץ הפרסי נתקעו

Unsplash

ההון חוזר לראות בבתי מלון את אחד המגזרים המועדפים בענף הנדל״ן, אך במדינות המפרץ הפרסי אין פירוש הדבר עדיין עלייה במספר העסקאות. הבעלים ברובם אינם מוכרים נכסים בהנחה משמעותית, בעוד שהקונים מחשבים מחדש את שיעורי התפוסה, התעריפים, תזרים המזומנים והסיכון הגיאופוליטי. התוצאה היא פער בהערכות השווי: השוק לא נכנס לשלב של מכירות כפויות המוניות, אך המחירים שבהם הצדדים מוכנים לחתום על עסקאות עדיין אינם נפגשים.

ההון חזר למלונות, אך לא לכל העסקאות

המאמר הקודם על חזרת ההון לנדל״ן מלונאי הראה כי לאחר ההאטה של 2023, ההשקעות הגלובליות בבתי מלון התאוששו, ומשקיעים אירופאים ב-2026 תכננו ברובם לשמור על השקעותיהם במגזר זה או להגדילן.

המפרץ הפרסי מציג תמונה מורכבת יותר. בדיווח עדכני פרסם Skift כי היקף עסקאות המלונאות שפורסם באזור הגיע לפחות ל-883 מיליון דולר ב-2025, אך ב-2026 הוא עומד נכון לעכשיו על כ-300 מיליון דולר בלבד. כמעט כל הנתון לשנה הנוכחית מיוחס לעסקה אחת — רכישת Shangri-La Dubai על ידי חברת AHS Properties תמורת 1.1 מיליארד דירהם. העסקה סוכמה לפני ההידרדרות החדה במצב האזורי ונסגרה בתנאים המקוריים.

מנובמבר 2024 עד ספטמבר 2026 מנה הפרסום חמש עסקאות מדווחות בלבד בהיקף של כ-1.45 מיליארד דולר. כ-80% משוויין נרשמו בדובאי. המספר הנמוך של העסקאות הופך את השוק לרגיש במיוחד לרכישה גדולה בודדת ואינו מאפשר לראות בהיקף הכולל אינדיקטור מחירים מלא לכל האזור.

הבעיה כעת היא במחיר, לא במכירת חיסול

בעלי המלונות אינם נמצאים במצב שבו עליהם למכור את הנכס בדחיפות כדי לשרת חובות. נכסים שהוצעו למכירה לפני העימות האזורי נותרו ללא קונים בעיקר עקב פערי הערכות שווי.

הקונים מעדכנים מחדש תחזיות שהתבססו על תפוסה ותנועת תיירות קודמות. המוכרים מתחילים להביא בחשבון תקופת התאוששות ארוכה יותר, אך אינם מוכנים לקבע הנחה משמעותית אם המאזן מאפשר להם להמתין.

סקר מאי של HVS בקרב בעלים, יזמים ומשקיעי מלונאות, המייצגים כ-160 אלף חדרים ממותגים במדינות מועצת שיתוף הפעולה של מדינות המפרץ (GCC), מאשר את היעדר הכניעה ההמונית של המוכרים. 83% מהמשתתפים שמרו על תחזית השקעה חיובית או ניטרלית, בעוד ש-17% החזיקו בתחזית שלילית. לאחר העימות הפכו 43% לזהירים יותר, אך החזקת הנכסים הקיימים נותרה האסטרטגיה הנפוצה ביותר. כוונת מכירה נרשמה לעיתים נדירות, ו-41% מהנשאלים עדיין תכננו לבנות או לרכוש נכסים מלונאיים.

הערכת השווי מתבצעת דרך הכנסות המלון

עבור בית מלון, מחיר המבנה הוא רק חלק משווי הנכס. המשקיע רוכש תזרים מזומנים עתידי, התלוי בתפוסה, במחיר הממוצע לחדר, בהוצאות התפעול, בשולי הרווח ובביצועי המותג או חברת הניהול.

באותו מחקר דיווחו 76% מהנשאלים על הרעה מתונה או משמעותית בהכנסה לחדר פנוי — מדד RevPAR, המשקלל במקביל את התפוסה ואת מחיר הלינה. כמעט מחצית מהמשתתפים נתקלו בירידה של יותר מ-20% ב-RevPAR.

הערכות השווי של הנכסים עצמם ירדו במידה מתונה בהרבה. רוב המשתתפים ציינו ירידת ערך של פחות מ-10%, או סברו כי עדיין אין מספיק נתוני עסקאות להערכה מהימנה. פער זה בין התוצאות התפעוליות לציפיות הבעלים הוא שבולם את השוק.

אם המלון מניב פחות רווחים, הקונה זקוק למחיר נמוך יותר או לאישור משכנע להתאוששות מהירה של ההכנסות. בינתיים, תנאים אלה אינם מתקיימים בכל הנכסים.

דובאי מחזירה אורחים מהר יותר מהערכות השווי הקודמות

הנתונים התפעוליים של דובאי כבר נראים טוב יותר משפלי האביב. לפי נתוני Dubai Department of Economy and Tourism, שצוטטו על ידי Emirati Times, תפוסת המלונות באוגוסט 2026 הגיעה ל-66% לעומת 36% במרץ. נתון זה משקף כ-89% מהרמה של אוגוסט 2025. בינואר–אוגוסט קיבלה האמירות 6.97 מיליון תיירים בינלאומיים, ומצבת חדרי המלון התקרבה ל-149 אלף חדרים.

התאוששות התפוסה אינה מעידה עדיין על חזרה מלאה של שווי הנכסים המלונאיים. עבור הקונה חשובים לא רק החדרים התפוסים, אלא גם המחיר שבו נמכרו, ההוצאות והרווח הסופי. לאחר הירידה החדה בביקוש, מלונות יכלו להחזיר אורחים מהר יותר באמצעות תעריפים גמישים יותר, ולכן היקף התנועה ותזרים המזומנים אינם מתאוששים בהכרח באותו קצב.

לצורך הערכת השקעה יש חשיבות למספר רבעונים של תוצאות יציבות, במיוחד עבור מלונות חמישה כוכבים ואתרי נופש, שבהם שווי הנכס תלוי במידה רבה ביכולת לשמור על תעריף ממוצע גבוה.

אין לראות ב-Shangri-La Dubai עסקת מלונאות רגילה

רכישת Shangri-La Dubai תמורת 1.1 מיליארד דירהם נראית כאיתות לביקוש איתן לנכסי פרימיום, אך מבנה העסקה עצמו דורש הסתייגות.

Gulf News מציין כי הנכס בן 42 הקומות ב-Sheikh Zayed Road כולל לא רק מלון, אלא גם דירות ומשרדים. חברת AHS Properties בוחנת מספר אפשרויות לשיפוץ ולהעלאת התשואה של המתחם. המכירה הקודמת של הנכס התקיימה ב-2020 תמורת 700.2 מיליון דירהם, ולכן המחיר הנוכחי גבוה בכ-57%.

עסקה זו משקפת את ערכו של שטח נדיר באחד מצירי התנועה הראשיים של דובאי, את השימוש המעורב של המבנה ואת האפשרויות למיצובו מחדש. שימוש בה כבנצ׳מרק ישיר להערכת מלון פעיל רגיל בדובאי או באמירות אחרת אינו מדויק.

דובאי נותרה המוקד הגדול ביותר לעסקאות מלונאות במפרץ הפרסי, אך הקונים הפכו לתובעניים יותר בנוגע לתשואה וליציבות הביקוש. תמונה: Condé Nast Traveller Middle East.

הקונים בוחרים בתזרים מזומנים ברור

הביקוש לנכסי מלונאות במפרץ לא נעלם. הוא מתרכז בערים ובנכסים שבהם המשקיע מבין טוב יותר את מקור התפוסה העתידית.

ריאד, מכה, מדינה, דובאי, אבו דאבי וראס אל-ח׳ימה נותרות בין השווקים שבהם ההון ממשיך לחפש הזדמנויות. פגיעים יותר נראים מלונות התלויים במידה רבה בתעופה בינלאומית, בתיירות ארוכת טווח, בנסיעות עסקיות, בפגישות, בכנסים ובתערוכות.

מרכזי הדת הסעודיים נהנים מתזרים יציב יותר של עולי רגל ותיירות פנים. דובאי ואמירויות הנופש תלויות יותר בתעופה הבינלאומית ובביטחון של מטיילים זרים. בשל כך, אותו סיכון גיאופוליטי משפיע באופן שונה על תזרים המזומנים באזורים שונים.

בניית המלונות ממשיכה לשבור שיאים

ההפוגה בשוק הנכסים המלונאיים המוכנים טרם עצרה את הפיתוח והייזום.

נתוני Lodging Econometrics, שפורסמו ב-TravelDailyNews, מראים כי צבר פרויקטי המלונאות של המזרח התיכון כולו — שוק רחב יותר ממדינות המפרץ בלבד — הגיע ברבעון השני של 2026 לשיא של 724 פרויקטים בהיקף של 178,003 חדרים. מספר הפרויקטים עלה ב-11% משנה לשנה, ומספר החדרים ב-10%.

ערב הסעודית מובילה עם 387 פרויקטים ו-105,648 חדרים. באיחוד האמירויות נרשמו 103 פרויקטים בהיקף של 24,985 חדרים. דובאי תופסת את אחד המקומות הראשונים בין ערי האזור — 60 פרויקטים ו-13,828 חדרים.

ניגוד זה מסביר מדוע שוק עסקאות חלש אינו מעיד אוטומטית על תחילתו של מיתון מלונאי. יזמים וגופים ממשלתיים ממשיכים להשקיע הון עם אופק של מספר שנים, בעוד שרוכשי מלונות פעילים מעריכים את רווחי הרבעונים הקרובים. אלו החלטות השקעה שונות לחלוטין.

הערכת השווי עשויה להסתיים ללא קריסת מחירים

החזרת הנזילות אינה דורשת בהכרח מכירת חיסול המונית.

התרחיש הראשון — הכנסות המלונות והתעריפים ממשיכים להתאושש, ומחירי הנכסים הקודמים מקבלים שוב הצדקה כלכלית. התרחיש השני — הבעלים מפחיתים בהדרגה את ציפיותיהם עד שהתשואה הנדרשת על ידי הקונים תפגוש את מחיר המוכר. התרחיש השלישי — חלק מהנכסים משנים את מבנה העסקה: המשקיע נכנס דרך מיזם משותף, רוכש נתח בעלות או קונה נכס עם התחייבות לשיפוץ.

אווירת השוק תואמת כעת יותר מצב של המתנה מאשר מכירות חירום. נטל חובות גבוה עלול לאלץ בעלים מסוימים לפעול מהר יותר, אך נתוני הענף אינם מצביעים על גל מערכתי של מלונות במצוקה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי עבור השקעות במלונאות במפרץ כעת אינו היעלמות הביקוש התיירותי לטווח ארוך, אלא מחיר כניסה שגוי. מותג חזק וכתובת בדובאי כשלעצמם אינם מפצים על רווחיות נמוכה, נטל חובות כבד או תלות מופרזת בתעופה הבינלאומית. אם התעריפים ושולי הרווח יתאוששו, חלק מפער הערכות השווי הנוכחי ייעלם ללא ירידת מחירים ניכרת. אם ההתאוששות תתארך, המוכרים ייאלצו להסכים למחיר נמוך יותר. לכן, עבור המשקיע חשוב יותר לנתח את הרכב האורחים, תזרים המזומנים ותנאי המימון של מלון ספציפי, מאשר להסתמך על הצמיחה הכללית בתיירות או על צבר פרויקטים בבנייה ובתכנון ששובר שיאים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בבתי מלון במפרץ הפרסי

מדוע עסקאות המלונאות במפרץ הפרסי הואטו?

קונים ומוכרים מעריכים באופן שונה את שווי הנכסים בעקבות הירידה בהכנסות המלונאיות והעלייה באי-הוודאות הגיאופוליטית. הבעלים ברוב המקרים אינם נאלצים למכור בדחיפות, ולכן יכולים להמתין להתאוששות.

האם החלה מכירת חיסול של מלונות באיחוד האמירויות?

אין סימנים למכירות כפויות המוניות. סקרי ענף מראים כי החזקת נכסים נותרה האסטרטגיה המרכזית של הבעלים, וכוונת מכירה נרשמת לעיתים נדירות.

מהו היקף עסקאות המלונאות במפרץ ב-2026?

ההיקף המדווח עומד על כ-300 מיליון דולר וקשור כמעט כולו לרכישת Shangri-La Dubai תמורת 1.1 מיליארד דירהם. זהו נתון של עסקאות מדווחות, ולא ההיקף המלא של כלל העסקאות הפרטיות.

מדוע מעריכים מחדש את שווי בתי המלון?

שוויו של מלון פעיל תלוי בתזרים המזומנים העתידי. ירידה בתפוסה, במחיר הממוצע לחדר או בשולי הרווח מפחיתה את השווי המחושב, ועליית הסיכון מעלה את התשואה שהקונה דורש.

האם שוק המלונאות בדובאי מתאושש?

כן, המדדים התפעוליים משתפרים. באוגוסט 2026 הגיעה התפוסה ל-66% לאחר 36% במרץ. עם זאת, התאוששות התפוסה אינה מעידה אוטומטית על חזרה לתעריפים, לרווחים ולהערכות השווי הקודמים.

אילו שווקים במפרץ נותרו אטרקטיביים למשקיעים?

ההון ממשיך לבחון את דובאי, אבו דאבי, ראס אל-ח׳ימה, ריאד, מכה ומדינה. הנכסים הנחשבים ליציבים ביותר הם בעלי מקור ביקוש ברור ותלות נמוכה יותר במגזר תיירותי בודד.

האם בניית מלונות חדשים נעצרה?

לא. במזרח התיכון הגיע צבר הפרויקטים בבנייה ובתכנון ברבעון השני של 2026 לשיא של 724 פרויקטים ו-178,003 חדרים. זהו מדד ארוך טווח לפעילות יזמית ואינו סותר את הנזילות החלשה בשוק הנכסים המוכנים.

מה המשמעות של הערכת שווי מחדש לנכס מלונאי?

זהו חישוב מחדש של שווי המלון תוך התחשבות בציפיות חדשות להכנסות, לרווחים, למימון ולסיכון. הערכת שווי מחדש אינה מעידה אוטומטית על פשיטת רגל או על מכירה כפויה של הבעלים.