სასტუმროების გარიგებები სპარსეთის ყურეში შეფერხდა

Unsplash

კაპიტალი კვლავ განიხილავს სასტუმროებს, როგორც უძრავი ქონების ერთ-ერთ პრიორიტეტულ სეგმენტს, მაგრამ სპარსეთის ყურის ქვეყნებში ეს ჯერჯერობით არ ნიშნავს გარიგებების რაოდენობის ზრდას. მფლობელები ძირითადად არ ყიდიან აქტივებს დიდი ფასდაკლებით, ხოლო მყიდველები გადაითვლიან დატვირთულობას, ტარიფებს, ფულად ნაკადს და გეოპოლიტიკურ რისკს. შედეგი — შეფასებებში არსებული სხვაობაა: ბაზარი არ შესულა იძულებითი მასობრივი გაყიდვების ფაზაში, თუმცა ფასები, რომლებზეც მხარეები მზად არიან გარიგებები დადონ, ჯერჯერობით არ ემთხვევა ერთმანეთს.

კაპიტალი სასტუმროებში დაბრუნდა, მაგრამ არა ყველა გარიგებაში

წინა მასალა სასტუმროების უძრავ ქონებაში კაპიტალის დაბრუნების შესახებ აჩვენებდა: 2023 წლის ვარდნის შემდეგ სასტუმროებში გლობალური ინვესტიციები აღდგა, ხოლო ევროპელი ინვესტორები 2026 წელს ძირითადად გეგმავდნენ ამ სეგმენტში დაბანდებების შენარჩუნებას ან გაზრდას.

სპარსეთის ყურე უფრო რთულ სურათს იძლევა. უახლეს მასალაში Skift-მა გაავრცელა ინფორმაცია, რომ რეგიონში სასტუმროების გარიგებების გამჟღავნებულმა მოცულობამ 2025 წელს სულ მცირე $883 მლნ-ს მიაღწია, თუმცა 2026 წელს ჯერჯერობით დაახლოებით $300 მლნ-ს შეადგენს. მიმდინარე წლის პრაქტიკულად მთელი მაჩვენებელი ერთ ოპერაციასთანაა დაკავშირებული — AHS Properties-ის მიერ Shangri-La Dubai-ის შესყიდვასთან 1,1 მლრდ დირჰამად. გარიგება შეთანხმებული იყო რეგიონული ვითარების მკვეთრ გაუარესებამდე და დაიხურა ძველი პირობებით.

2024 წლის ნოემბრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე გამოცემამ მხოლოდ ხუთი გამჟღავნებული გარიგება დათვალა დაახლოებით $1,45 მლრდ-ზე. მათი ღირებულების დაახლოებით 80% დუბაიზე მოდიოდა. ოპერაციების მცირე რაოდენობა ბაზარს განსაკუთრებით მგრძნობიარეს ხდის ერთი მსხვილი შესყიდვის მიმართ და არ იძლევა საშუალებას, მთლიანი მოცულობა წაკითხულ იქნას, როგორც ფასების სრულფასოვანი ინდიკატორი მთელ რეგიონში.

პრობლემა ახლა ფასშია და არა ლიკვიდაციურ გაყიდვებში

სასტუმროების მფლობელები არ აღმოჩენილან ისეთ სიტუაციაში, როდესაც აქტივი სასწრაფოდ უნდა გაიყიდოს ვალის მომსახურებისთვის. ობიექტები, რომლებიც ბაზარზე რეგიონულ კონფლიქტამდე იყო გამოტანილი, გაუყიდავი რჩება პირველ რიგში შეფასებაში აზრთა სხვადასხვაობის გამო.

მყიდველები გადახედავენ პროგნოზებს, რომლებიც აგებული იყო ძველ დატვირთულობასა და ტურისტულ ნაკადზე. გამყიდველები თანდათან ითვალისწინებენ აღდგენის უფრო ხანგრძლივ პერიოდს, მაგრამ არ არიან მზად დააფიქსირონ დიდი დისკონტი, თუ ბალანსი ლოდინის საშუალებას იძლევა.

HVS-ის მაისის გამოკითხვა მფლობელებს, დეველოპერებსა და სასტუმროების ინვესტორებს შორის, რომლებიც სპარსეთის ყურის არაბული ქვეყნების თანამშრომლობის საბჭოს (GCC) ქვეყნებში დაახლოებით 160 ათას ბრენდირებულ ნომერს წარმოადგენენ, ადასტურებს გამყიდველთა მასობრივი კაპიტულაციის არარსებობას. მონაწილეთა 83% ინარჩუნებდა დადებით ან ნეიტრალურ საინვესტიციო პროგნოზს, ხოლო უარყოფითს — 17%. კონფლიქტის შემდეგ 43% უფრო ფრთხილი გახდა, თუმცა არსებული აქტივების შენარჩუნება ყველაზე გავრცელებულ სტრატეგიად დარჩა. გაყიდვის განზრახვა იშვიათად გვხვდებოდა, ხოლო რესპონდენტთა 41% კვლავ გეგმავდა სასტუმრო ობიექტების მშენებლობას ან შეძენას.

გადაფასება სასტუმროს შემოსავლების მეშვეობით მიმდინარეობს

სასტუმროსთვის შენობის ფასი აქტივის ღირებულების მხოლოდ ნაწილია. ინვესტორი ყიდულობს მომავალ ფულად ნაკადს, რომელიც დამოკიდებულია დატვირთულობაზე, ნომრის საშუალო ფასზე, საოპერაციო ხარჯებზე, მარჟაზე და ბრენდის ან მმართველი კომპანიის მუშაობაზე.

იმავე კვლევაში რესპონდენტთა 76%-მა განაცხადა ხელმისაწვდომ ნომერზე შემოსავლის (RevPAR მაჩვენებლის, რომელიც ერთდროულად ითვალისწინებს დატვირთულობასა და განთავსების ღირებულებას) ზომიერი ან არსებითი გაუარესების შესახებ. მონაწილეთა თითქმის ნახევარი RevPAR-ის 20%-ზე მეტით ვარდნას წააწყდა.

თავად აქტივების შეფასებები საგრძნობლად ნაკლებად შემცირდა. მონაწილეთა უმრავლესობა ან საუბრობდა ღირებულების 10%-ზე ნაკლებით ვარდნაზე, ან მიიჩნევდა, რომ გარიგებების შესახებ მონაცემები ჯერჯერობით არასაკმარისია საიმედო შეფასებისთვის. სწორედ ეს სხვაობა საოპერაციო შედეგსა და მესაკუთრეთა მოლოდინებს შორის აფერხებს ბაზარს.

თუ სასტუმროს ნაკლები მოგება მოაქვს, მყიდველს სჭირდება ან უფრო დაბალი ფასი, ან შემოსავლების სწრაფი აღდგენის დამაჯერებელი დასტური. ჯერჯერობით ეს პირობები ყველა ობიექტზე არ სრულდება.

დუბაი სტუმრებს უფრო სწრაფად იბრუნებს, ვიდრე ძველ შეფასებებს

დუბაის საოპერაციო მონაცემები უკვე უკეთესად გამოიყურება, ვიდრე გაზაფხულის მინიმუმები. Dubai Department of Economy and Tourism-ის მონაცემებით, რომელსაც Emirati Times ციტირებს, სასტუმროების დატვირთულობამ 2026 წლის აგვისტოში 66%-ს მიაღწია მარტის 36%-თან შედარებით. ეს შეესაბამება 2025 წლის აგვისტოს დონის დაახლოებით 89%-ს. იანვარ-აგვისტოში საამირომ 6,97 მლნ საერთაშორისო ტურისტი მიიღო, ხოლო სასტუმრო ფონდი 149 ათას ნომერს მიუახლოვდა.

დატვირთულობის აღდგენა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს სასტუმრო აქტივების ღირებულების სრულ დაბრუნებას. მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ დაკავებული ნომრები, არამედ ფასი, რომლითაც ისინი გაიყიდა, ხარჯები და საბოლოო მოგება. მოთხოვნის ძლიერი ვარდნის შემდეგ სასტუმროებს შეეძლოთ სტუმრების უფრო სწრაფად დაბრუნება უფრო მოქნილი ტარიფების ხარჯზე, ამიტომ ტრაფიკის მოცულობა და ფულადი ნაკადი აუცილებლად ერთნაირად არ აღდგება.

საინვესტიციო შეფასებისთვის მნიშვნელობა აქვს რამდენიმე კვარტლის სტაბილურ შედეგებს, განსაკუთრებით ხუთვარსკვლავიანი და საკურორტო ობიექტებისთვის, სადაც აქტივის ფასი ძლიერადაა დამოკიდებული მაღალი საშუალო ტარიფის შენარჩუნების უნარზე.

Shangri-La Dubai ჩვეულებრივ სასტუმრო გარიგებად ვერ ჩაითვლება

Shangri-La Dubai-ის შესყიდვა 1,1 მლრდ დირჰამად პრემიალურ აქტივებზე სტაბილური მოთხოვნის სიგნალად გამოიყურება, თუმცა თავად გარიგების სტრუქტურა დათქმას მოითხოვს.

Gulf News აღნიშნავს, რომ Sheikh Zayed Road-ზე მდებარე 42-სართულიანი ობიექტი მოიცავს არა მხოლოდ სასტუმროს, არამედ აპარტამენტებსა და ოფისებსაც. AHS Properties განიხილავს კომპლექსის რეკონსტრუქციისა და შემოსავლიანობის გაზრდის რამდენიმე ვარიანტს. ობიექტის წინა გაყიდვა 2020 წელს 700,2 მლნ დირჰამად შედგა, ამიტომ ამჟამინდელი ფასი დაახლოებით 57%-ით მაღალია.

ეს ოპერაცია ასახავს დუბაის ერთ-ერთ მთავარ მაგისტრალზე იშვიათი ლოკაციის ღირებულებას, შენობის შერეულ ფუნქციას და მისი რეპოზიციონირების შესაძლებლობებს. მისი პირდაპირ ორიენტირად გამოყენება დუბაიში ან სხვა საამიროში ცალკე მომუშავე სასტუმროს შესაფასებლად არაკორექტული იქნებოდა.

დუბაი რჩება სასტუმროების გარიგებების უდიდეს ცენტრად სპარსეთის ყურეში, მაგრამ მყიდველები უფრო მომთხოვნები გახდნენ შემოსავლიანობისა და მოთხოვნის მდგრადობის მიმართ. ფოტო: Condé Nast Traveller Middle East.

მყიდველები ირჩევენ გასაგებ ფულად ნაკადს

მოთხოვნა სასტუმრო აქტივებზე ყურის რეგიონში არ გამქრალა. ის კონცენტრირებულია ქალაქებსა და ობიექტებში, სადაც ინვესტორს უკეთ ესმის მომავალი დატვირთულობის წყარო.

ერ-რიადი, მექა, მედინა, დუბაი, აბუ-დაბი და რას-ალ-ხაიმა რჩება იმ ბაზრებს შორის, სადაც კაპიტალი აგრძელებს შესაძლებლობების ძიებას. უფრო მოწყვლადად გამოიყურება სასტუმროები, რომლებიც ძლიერ არიან დამოკიდებული საერთაშორისო ავიამიმოსვლაზე, შორეულ ტურიზმზე, კორპორაციულ მოგზაურობებზე, საქმიან შეხვედრებზე, კონფერენციებსა და გამოფენებზე.

საუდის არაბეთის რელიგიური ცენტრები იღებენ მომლოცველთა და შიდა ტურიზმის უფრო მდგრად ნაკადს. დუბაი და საკურორტო საამიროები უფრო მეტად არიან დამოკიდებული საერთაშორისო ავიაციასა და უცხოელი მოგზაურების თავდაჯერებულობაზე. ამის გამო ერთი და იგივე გეოპოლიტიკური რისკი განსხვავებულად მოქმედებს ფულად ნაკადზე რეგიონის სხვადასხვა ნაწილში.

სასტუმროების მშენებლობა აგრძელებს რეკორდების დამყარებას

მზა სასტუმრო აქტივების ბაზარზე პაუზას ჯერჯერობით დეველოპმენტი არ გაუჩერებია.

Lodging Econometrics-ის მონაცემები, რომლებიც გამოაქვეყნა TravelDailyNews-მა, აჩვენებს, რომ მთელი ახლო აღმოსავლეთის — უფრო ფართო ბაზრის, ვიდრე მხოლოდ ყურის ქვეყნებია — სასტუმრო პროექტების პორტფელმა 2026 წლის მეორე კვარტალში მიაღწია რეკორდულ 724 პროექტს 178 003 ნომერზე. პროექტების რაოდენობა წლიურად 11%-ით გაიზარდა, ნომრების რაოდენობა კი — 10%-ით.

საუდის არაბეთი ლიდერობს 387 პროექტითა და 105 648 ნომრით. არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში ირიცხება 103 პროექტი 24 985 ნომერზე. დუბაი რეგიონის ქალაქებს შორის ერთ-ერთ პირველ ადგილს იკავებს — 60 პროექტი და 13 828 ნომერი.

ეს კონტრასტი ხსნის, თუ რატომ არ შეიძლება გარიგებების სუსტი ბაზარი ავტომატურად ჩაითვალოს სასტუმროების სექტორის ვარდნის დასაწყისად. დეველოპერები და სახელმწიფო სტრუქტურები აგრძელებენ კაპიტალის დაბანდებას რამდენიმეწლიანი ჰორიზონტით, ხოლო მოქმედი სასტუმროების მყიდველები აფასებენ უახლოესი კვარტლების მოგებას. ეს სხვადასხვა საინვესტიციო გადაწყვეტილებაა.

გადაფასება შესაძლოა დასრულდეს ფასების კოლაფსის გარეშე

ლიკვიდურობის აღსადგენად აუცილებელი არ არის მასობრივი გაყიდვა.

პირველი ვარიანტი — სასტუმროების შემოსავალი და ტარიფები აგრძელებს აღდგენას, და აქტივების ძველი ფასები კვლავ იღებს ეკონომიკურ დასაბუთებას. მეორე — მესაკუთრეები თანდათან ამცირებენ მოლოდინებს, სანამ მყიდველების მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობა არ დაემთხვევა გამყიდველის ფასს. მესამე — ობიექტების ნაწილი ცვლის გარიგების სტრუქტურას: ინვესტორი შემოდის ერთობლივი საწარმოს მეშვეობით, ყიდულობს წილს ან იძენს აქტივს რეკონსტრუქციის ვალდებულებებით.

ბაზრის ტონი ჯერჯერობით უფრო მოლოდინს შეესაბამება, ვიდრე კრიზისულ გაყიდვას. მაღალმა სასესხო ტვირთმა შეიძლება აიძულოს ცალკეული მესაკუთრეები უფრო სწრაფად იმოქმედონ, მაგრამ დარგობრივი მონაცემები არ მიუთითებს პრობლემური სასტუმროების სისტემურ ტალღაზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ყურის ქვეყნებში სასტუმრო ინვესტიციების მთავარ რისკად ახლა რჩება არა გრძელვადიანი ტურისტული მოთხოვნის გაქრობა, არამედ შესვლის არასწორი ფასი. ძლიერი ბრენდი და მისამართი დუბაიში თავისთავად ვერ აკომპენსირებს სუსტ მოგებას, მაღალ სასესხო ტვირთს ან გადაჭარბებულ დამოკიდებულებას საერთაშორისო ავიამიმოსვლაზე. თუ ტარიფები და მარჟა აღდგება, შეფასებებში არსებული ამჟამინდელი სხვაობის ნაწილი გაქრება ფასების შესამჩნევი ვარდნის გარეშე. თუ აღდგენა გაჭიანურდება, გამყიდველებს მოუწევთ უფრო დაბალი ღირებულების მიღება. ამიტომ ინვესტორისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სტუმრების სტრუქტურის, ფულადი ნაკადისა და კონკრეტული სასტუმროს დაფინანსების პირობების ანალიზი, ვიდრე ორიენტირება ტურიზმის საერთო ზრდაზე ან მშენებარე და დაგეგმილი პროექტების რეკორდულ პორტფელზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ინვესტიციები სპარსეთის ყურის სასტუმროებში

რატომ შენელდა სასტუმროების გარიგებები სპარსეთის ყურეში?

მყიდველები და გამყიდველები განსხვავებულად აფასებენ აქტივების ღირებულებას სასტუმროების შემოსავლების გაუარესებისა და გეოპოლიტიკური გაურკვევლობის ზრდის შემდეგ. მფლობელები უმეტეს შემთხვევაში არ არიან იძულებულნი სასწრაფოდ გაყიდონ, ამიტომ შეუძლიათ დაელოდონ აღდგენას.

დაიწყო თუ არა სასტუმროების მასობრივი გაყიდვა არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში?

მასობრივი იძულებითი გაყიდვების ნიშნები არ არსებობს. დარგობრივი გამოკითხვები აჩვენებს, რომ აქტივების შენარჩუნება რჩება მფლობელების ძირითად სტრატეგიად, ხოლო გაყიდვის განზრახვა იშვიათად გვხვდება.

რა მოცულობისაა სასტუმროების გარიგებები ყურის რეგიონში 2026 წელს?

გამჟღავნებული მოცულობა შეადგენს დაახლოებით $300 მლნ-ს და პრაქტიკულად სრულად უკავშირდება Shangri-La Dubai-ის შეძენას 1,1 მლრდ დირჰამად. ეს არის გამჟღავნებული გარიგებების მაჩვენებელი და არა ყველა კერძო ოპერაციის სრული მოცულობა.

რატომ ხდება სასტუმროების გადაფასება?

მოქმედი სასტუმროს ღირებულება დამოკიდებულია მომავალ ფულად ნაკადზე. დატვირთულობის, ნომრის საშუალო ფასის ან მარჟის შემცირება ამცირებს საანგარიშო ღირებულებას, ხოლო რისკის ზრდა ზრდის შემოსავლიანობას, რომელსაც მყიდველი ითხოვს.

აღდგება თუ არა დუბაის სასტუმროების ბაზარი?

დიახ, საოპერაციო მაჩვენებლები უმჯობესდება. 2026 წლის აგვისტოში დატვირთულობამ მიაღწია 66%-ს მარტის 36%-ის შემდეგ. თუმცა დატვირთულობის აღდგენა არ ნიშნავს ძველი ტარიფების, მოგებისა და აქტივების შეფასების ავტომატურ დაბრუნებას.

ყურის რომელი ბაზრები რჩება საინტერესო ინვესტორებისთვის?

კაპიტალი აგრძელებს დუბაის, აბუ-დაბის, რას-ალ-ხაიმას, ერ-რიადის, მექასა და მედინას განხილვას. ყველაზე მდგრადად მიიჩნევა ობიექტები მოთხოვნის გასაგები წყაროთი და ერთ ტურისტულ სეგმენტზე ნაკლები დამოკიდებულებით.

შეჩერდა თუ არა ახალი სასტუმროების მშენებლობა?

არა. ახლო აღმოსავლეთში მშენებარე და დაგეგმილი პროექტების პორტფელმა 2026 წლის მეორე კვარტალში მიაღწია რეკორდულ 724 პროექტსა და 178 003 ნომერს. ეს არის დეველოპერული აქტივობის გრძელვადიანი მაჩვენებელი და არ ეწინააღმდეგება მზა აქტივების ბაზრის სუსტ ლიკვიდურობას.

რას ნიშნავს სასტუმრო აქტივის გადაფასება?

ეს არის სასტუმროს ღირებულების გადაანგარიშება შემოსავლებზე, მოგებაზე, დაფინანსებასა და რისკზე ახალი მოლოდინების გათვალისწინებით. გადაფასება ავტომატურად არ ნიშნავს მესაკუთრის გაკოტრებას ან იძულებით გაყიდვას.