ההשקעות בנדל״ן ברוסיה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2026 ירדו ב-12–33% בהתאם למתודולוגיית ההערכה. הירידה הבולטת ביותר בהשקעות נרשמה במגזר המסחרי, כולל משרדים, מחסנים ומלונות. נדל״ן למגורים היה הסגמנט היחיד שהציג צמיחה, כך מדווח ״קומרסנט״.

דינמיקת העסקאות ב-9 החודשים הראשונים

היקף ההשקעות הכולל בנדל״ן למגורים ובנדל״ן מסחרי ברוסיה בחודשים ינואר–ספטמבר 2026 עמד על 565 מיליארד רובל ($7,22 מיליארד), לפי הערכות IBC Real Estate. מדובר בירידה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025. מספר העסקאות שנחתמו ירד ב-28%, ל-168.

היקף ההשקעות הכולל באותה תקופה הגיע לכ-600 מיליארד רובל ($7,67 מיליארד), על פי נתוני CORE.XP. הירידה לעומת שנת 2025, שבה נרשמו 679 מיליארד רובל ($8,00 מיליארד), עמדה על 12%. הפערים בין הערכות חברות הייעוץ נובעים ממתודולוגיות שונות לרישום עסקאות ומסוגי הנכסים הנבדקים. שני המחקרים מצביעים בבירור על ירידה בפעילות הרוכשים.

הסכומים הדולריים חושבו לפי שערי החליפין הרשמיים הממוצעים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. הממוצעים מבוססים על הנתונים היומיים של הבנק המרכזי של רוסיה בהתחשב בכל הימים הקלנדריים של התקופה.

לנדל״ן מסחרי הופנו 421,3 מיליארד רובל — ירידה של 25% לעומת ינואר–ספטמבר 2025. תחום זה היווה כ-70% מסך ההשקעות הכולל. מתוך סכום זה, 350 מיליארד רובל, או 83%, הגיעו מעסקאות למטרות השקעה. לרכישת שטחים לשימוש עצמי הוצאו 71,6 מיליארד רובל, פי 2,4 פחות מתוצאות השנה הקודמת. נתונים ראשוניים אלה נמסרו על ידי CORE.XP.

ההשקעות בנדל״ן למגורים ברוסיה צמחו ב-45%, ל-178,6 מיליארד רובל, כך מדווח RBC בהסתמך על אותה חברה. זהו הסגמנט היחיד שהציג עלייה. מדובר בעיקר בעסקאות מקצועיות, כולל רכישת פרויקטים יזמיים ומגרשים לבנייה, ולא ברכישות דירות שגרתיות על ידי הציבור הרחב.

נדל״ן מסחרי ברוסיה

משרדים משכו 195 מיליארד רובל בינואר–ספטמבר 2026, ושמרו על ההובלה בקרב הנכסים המסחריים, לפי נתוני CORE.XP. מדובר בירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. רכישות של מבנים שלמים הצטמצמו ב-26%, ל-94,5 מיליארד רובל.

מכירות יחידות משרדיות ברוסיה עלו ב-31%, ל-63 מיליארד רובל. שטחים אלה נרכשים על ידי חברות לפעילותן העצמית ועל ידי משקיעים פרטיים להשכרה. מיקומם באזורי עסקים מבוססים שומר על הביקוש גם בעת עלייה בשיעור השטחים הפנויים.

לנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי הופנו 109 מיליארד רובל — ירידה של 14% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי חישובי CORE.XP. במקביל, היקף העסקאות במרכזים לוגיסטיים ברבעון השלישי יותר מהוכפל והגיע ל-123 מיליארד רובל, על פי IBC Real Estate. כ-86% מתוצאות הרבעון נבעו מעסקה גדולה אחת לרכישת נכסי Raven Russia.

רכישות גדולות משפיעות באופן ניכר על הסטטיסטיקה של שוק המחסנים. עלייה בהיקף העסקאות ברבעון מסוים אינה מעידה בהכרח על התרחבות מעגל הרוכשים או על התאוששות יציבה בביקוש. בין המגבלות הנוספות מציינים המומחים סיכוני פגיעה בנכסים והתייקרות פוליסות הביטוח.

נדל״ן מסחרי קמעונאי משך 89 מיליארד רובל — 23% פחות מינואר–ספטמבר 2025, לפי CORE.XP. בהיקף ההון הוא מפגר אחרי משרדים ומחסנים. הרוכשים בוחנים את תנועת המבקרים במרכזים, את יציבות השוכרים, את המיקום ואת הפוטנציאל להגדלת ההכנסות.

השקעות לפי פלחים בינואר–ספטמבר 2026

מקור: CORE.XP. סגמנטים מסחריים ספציפיים נכללים בנתון הכולל של הנדל״ן המסחרי.

השקעות במלונות ברוסיה

ההשקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026 ירדו ב-41%, ל-35 מיליארד רובל, לפי נתוני Nikoliers. זוהי אחת הירידות החדות ביותר מבין התחומים שנבחנו. המומחים מייחסים זאת לרף הגבוה של השנים הקודמות, לסיכונים תפעוליים ולתנודות בביקוש התיירותי.

היקף ההשקעות במלונאות עמד על 18 מיליארד רובל, ירידה של 60%, על פי חישובי CORE.XP. החברה משתמשת במתודולוגיה שונה, ולכן יש לבחון את הנתון שלה בנפרד מזה של Nikoliers.

גם הפיזור הגיאוגרפי של השקעות במלונות ברוסיה השתנה. בשנת 2025 הוביל מחוז מוסקבה עם נתח של 44%, ואילו בתשעת החודשים של 2026 עברה סנקט פטרבורג למקום הראשון עם 59%, כך עולה מאותו מחקר.

התפלגות גיאוגרפית של השקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026

מקור: CORE.XP. הנתונים מתייחסים למחוזות ולערים המפורטים בלבד.

רכישת מלונות פעילים היוותה 77% מסך ההשקעות. 23% הנותרים הופנו לפרויקטים חדשים ולנכסים המיועדים לפיתוח מחדש. מבנה זה מעיד על העדפה לעסקים קיימים עם תזרים מזומנים מיידי: בנייה והשקה כרוכות בהוצאות נוספות ומאריכות את תקופת החזר ההון.

הסיבות לירידה בנתונים

אחת הסיבות המרכזיות לצמצום ההשקעות נותרה העלות הגבוהה של המימון הבנקאי. ריבית בנק ישראל/הריבית המרכזית באוקטובר 2026 עומדת על 14% בשנה. בתנאים אלה, עלויות שירות החוב מייקרות את רכישת ופיתוח הנכסים, ופיקדונות בנקאיים מתחרים ישירות בנדל״ן על כספי המשקיעים.

בתחילת 2026, התשואה הצפויה מנדל״ן משרדי ברוסיה נאמדה ב-10,25–11,25%, במחסנים ב-11,25–12,25%, ובמרכזי קניות ב-11,5–12,5%, על פי סקירת CORE.XP. בהשוואה למכשירים בנקאיים, הרוכשים מביאים בחשבון גם הוצאות אחזקה, סיכוני שטחים ריקים ואפשרויות מכירה עתידית.

מגבלה נוספת היא מחסור בהיצע איכותי. חלק מבעלי הנכסים מעדיפים לשמור נכסים המניבים הכנסה יציבה משכירות, במקום למכור בתנאי חוסר ודאות. הקונים, מצידם, דורשים הנחה שתפצה על עלויות המימון ועל סיכוני ההשקעה.

תקופת ההחזר הממוצעת של פרויקטים התארכה מ-9 ל-12–15 שנים, מציינים ב-NF Group. הרוכשים נמשכים להצעות במחיר מוזל ולמבנים הדורשים שיפוץ. הפוטנציאל להגדלת דמי השכירות באמצעות שינוי ניהול או ייעוד מסייע לפצות על ההחזר הממושך של ההון.

תחזיות להשקעות ברוסיה

היקף ההשקעות השנתי בנדל״ן הרוסי עשוי להגיע ל-850–900 מיליארד רובל, לפי נתוני IBC Real Estate. בשנת 2025 עמד הנתון על 1,2 טריליון רובל, מה שמשקף ירידה צפויה של 25–29%. המומחים אינם צופים התאוששות מהירה בפעילות.

אנשי מקצוע ב-CORE.XP מציגים טווח רחב יותר — בין 800 מיליארד ל-1 טריליון רובל. הגעה לרף העליון נבלמת בשל היצע מוגבל של נכסים גדולים עם רמת התשואה הנדרשת על ידי הקונים. הערכה זו מביאה בחשבון הן אפשרות של היחלשות נוספת בביקוש והן ריבוי עסקאות גדולות לקראת סוף השנה.

בשנת 2027, ירידת ריבית אפשרית עשויה להוזיל את עלויות האשראי ולהגביר את האטרקטיביות של הנדל״ן ביחס לפיקדונות. אשראי נגיש יותר ירחיב את אפשרויות הרכישה והפיתוח. עם זאת, קצב התאוששות השוק יהיה תלוי בגישור על פערי המחירים בין קונים למוכרים.

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי העלייה בהשקעות בפרויקטים למגורים לצד הירידה ברכישת מבנים מסחריים קיימים משקפות אסטרטגיות שונות לשימוש בהון. מגרשים לפיתוח מיועדים להפקת רווחים לאחר הבנייה, בעוד שנכסים פעילים מניבים הכנסה מפעילות שוטפת. אין לבחון תחומים אלה לפי אותם קריטריונים: במקרה הראשון משמעותיים התקציב ולוחות הזמנים, ובשני — הרווח התפעולי הנקי ויציבות השוכרים. עבור מלונות, גורמי המפתח הם תפוסה, עונתיות ואיכות הניהול.

קבלו ייעוץ מומחים להשקעות בנדל״ן מבית International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בנדל״ן ברוסיה

בכמה ירדו ההשקעות בנדל״ן ברוסיה בשנת 2026?

בינואר–ספטמבר ירד היקף ההשקעות ב-33%, ל-565 מיליארד רובל, לפי IBC Real Estate. חברת CORE.XP רשמה ירידה של 12% באותה תקופה, לכ-600 מיליארד רובל. אלה תוצאות של תשעה חודשים ולא של שנת 2026 כולה.

מדוע קיימים פערים בין הערכות IBC Real Estate לבין CORE.XP?

היועצים עשויים לספור סוגים שונים של עסקאות ונכסים ולהשתמש בגישות שונות להערכת שווים. יש להשוות נתונים בתוך מחקריה של אותה חברה; שילוב נתונים של גופים שונים לכדי סדרה סטטיסטית אחת אינו מדויק.

באיזה סגמנט נרשמה עלייה בהשקעות?

לנדל״ן למגורים הופנו 178,6 מיליארד רובל, עלייה של 45% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי נתוני CORE.XP. הנתון מתייחס בעיקר לעסקאות מקצועיות בפרויקטים יזמיים ובמגרשים לבנייה, ואינו משקף רכישות דירות סטנדרטיות על ידי הציבור.

מדוע משקיעים מצמצמים רכישות בנדל״ן מסחרי?

הסיבות העיקריות כוללות אשראי יקר, היצע מוגבל של נכסים איכותיים והתארכות תקופות ההחזר. פיקדונות בנקאיים מתחרים עם נדל״ן על הון זמין. הקונים מחפשים הנחות, ואילו בעלי מבנים מניבים אינם ממהרים להוריד מחירים.

לפי איזה שער חליפין חושבו הסכומים לדולר?

עבור הסכומים המסכמים העיקריים חושבו שערי החליפין הממוצעים הרשמיים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. החישוב כולל את כל הימים הקלנדריים של התקופה. סכומי התחזיות צוינו ברובלים בלבד.

איזה היקף השקעות צפוי בסוף שנת 2026?

חברת IBC Real Estate צופה 850–900 מיליארד רובל, ואילו CORE.XP צופה 800 מיליארד עד 1 טריליון רובל. מדובר בתחזיות בלבד ולא בתוצאות בפועל. התוצאה הסופית תלויה בין היתר במספרן ובשוויין של עסקאות גדולות בחודשים שנותרו עד סוף השנה.