ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში 2026 წლის ცხრა თვის განმავლობაში შეფასების მეთოდოლოგიის მიხედვით 12–33%-ით შემცირდა. დაბანდებების ყველაზე შესამჩნევი კლება კომერციულ სექტორში დაფიქსირდა, ოფისების, საწყობებისა და სასტუმროების ჩათვლით. საცხოვრებელი უძრავი ქონება აღმოჩნდა ერთადერთი სეგმენტი, რომელმაც ზრდა აჩვენა, იტყობინება „კომერსანტი“.

გარიგებების დინამიკა 9 თვის განმავლობაში

რუსეთის საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ჯამურმა მოცულობამ 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 565 მლრდ რუბლი ($7,22 მლრდ) შეადგინა, IBC Real Estate-ის გათვლებით. ეს 33%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. დადებული გარიგებების რაოდენობა 28%-ით, 168-მდე შემცირდა.

იმავე პერიოდში დაბანდებების საერთო მოცულობამ დაახლოებით 600 მლრდ რუბლს ($7,67 მლრდ) მიაღწია, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კლებამ 2025 წლის 679 მლრდ რუბლის ($8,00 მლრდ) მაჩვენებელთან შედარებით 12% შეადგინა. კონსულტანტების შეფასებებს შორის სხვაობა შესაძლოა აიხსნას გარიგებების აღრიცხვის მეთოდოლოგიითა და განხილული აქტივების შემადგენლობით. ორივე კვლევა მყიდველთა აქტივობის შემცირებაზე მიუთითებს.

დოლარის ეკვივალენტები გამოთვლილია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსით: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. საშუალო მნიშვნელობები მიღებულია რუსეთის ბანკის ყოველდღიური მონაცემების საფუძველზე, პერიოდის ყველა კალენდარული დღის გათვალისწინებით.

კომერციულ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 421,3 მლრდ რუბლი — 25%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში. მასზე მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 70% მოდიოდა. ამ თანხიდან 350 მლრდ რუბლი, ანუ 83%, საინვესტიციო მიზნების მქონე გარიგებებმა უზრუნველყო. ფართების საკუთარი საჭიროებისთვის შეძენაზე დაიხარჯა 71,6 მლრდ რუბლი, რაც 2,4-ჯერ ნაკლებია გასული წლის შედეგზე. ამ წინასწარ გათვლებს CORE.XP აქვეყნებს.

ინვესტიციები რუსეთის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში გაიზარდა 45%-ით, 178,6 მლრდ რუბლამდე, იტყობინება RBC იმავე კომპანიაზე დაყრდნობით. ეს არის ერთადერთი მიმართულება, რომელმაც ზრდა აჩვენა. საუბარია ძირითადად პროფესიულ გარიგებებზე, მათ შორის დეველოპერული პროექტებისა და სამშენებლო ნაკვეთების შეძენაზე, და არა მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებზე.

რუსეთის კომერციული უძრავი ქონება

ოფისებმა 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 195 მლრდ რუბლი მიიზიდა და შეინარჩუნა ლიდერობა კომერციულ ობიექტებს შორის, გამომდინარეობს CORE.XP-ის გათვლებიდან. ეს 22%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. მთლიანი შენობების შესყიდვა 26%-ით, 94,5 მლრდ რუბლამდე შემცირდა.

რუსეთში საოფისე ბლოკების გაყიდვები 31%-ით გაიზარდა, 63 მლრდ რუბლამდე. ასეთ ფართებს კომპანიები საკუთარი საქმიანობისთვის ყიდულობენ, ხოლო კერძო მყიდველები — გასაქირავებლად. განთავსება ჩამოყალიბებულ საქმიან რაიონებში ხელს უწყობს მოთხოვნას თავისუფალი ფართების მატების პირობებშიც კი.

საწარმოო-სასაწყობო უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 109 მლრდ რუბლი — 14%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. ამასთან, მესამე კვარტალში ლოგისტიკურ პარკებთან დაკავშირებული გარიგებების მოცულობა გაორმაგდა და 123 მლრდ რუბლს მიაღწია, IBC Real Estate-ის გათვლებით. კვარტალური შედეგის დაახლოებით 86% Raven Russia-ს აქტივების ერთმა მსხვილმა შესყიდვამ უზრუნველყო.

მსხვილი შესყიდვები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სასაწყობო ბაზრის სტატისტიკაზე. ცალკეული კვარტლის განმავლობაში გარიგებების ღირებულების ზრდა აუცილებლად არ ნიშნავს მყიდველთა წრის გაფართოებას ან მოთხოვნის მდგრად აღდგენას. დამატებით შეზღუდვებს შორის ექსპერტები ობიექტების დაზიანების რისკებსა და დაზღვევის გაძვირებას ასახელებენ.

სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 89 მლრდ რუბლი მიიზიდა — 23%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. კაპიტალის მოცულობით იგი ჩამორჩება ოფისებსა და საწყობებს. მყიდველები აფასებენ ცენტრების ვიზიტორთა ნაკადს, მოიჯარეების მდგრადობას, ადგილმდებარეობასა და შემოსავლის გაზრდის შესაძლებლობებს.

ინვესტიციები სეგმენტების მიხედვით 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

წყარო: CORE.XP. ცალკეული კომერციული სეგმენტები შედის კომერციული უძრავი ქონების საერთო მაჩვენებელში.

ინვესტიციები რუსეთის სასტუმროებში

2026 წლის იანვარ-სექტემბერში სასტუმროებში დაბანდებები 41%-ით, 35 მლრდ რუბლამდე შემცირდა, Nikoliers-ის გათვლებით. ეს ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი ვარდნაა განხილულ მიმართულებებს შორის. ექსპერტები მას წინა წლების მაღალ ბაზას, საოპერაციო რისკებსა და ტურისტული მოთხოვნის რყევებს უკავშირებენ.

სასტუმროების ინვესტიციების მოცულობამ შეადგინა 18 მლრდ რუბლი და შემცირდა 60%-ით, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კომპანია იყენებს განსხვავებულ მეთოდოლოგიას, ამიტომ მისი შედეგი Nikoliers-ის მაჩვენებლისგან ცალკე უნდა განიხილებოდეს.

შეიცვალა რუსეთის სასტუმროებში ინვესტიციების გეოგრაფიაც. 2025 წელს მოსკოვის რეგიონი ლიდერობდა 44%-იანი წილით, ხოლო 2026 წლის ცხრა თვის განმავლობაში პირველი ადგილი სანქტ-პეტერბურგმა დაიკავა — 59%, გამომდინარეობს იმავე კვლევიდან.

სასტუმროების დაბანდებების გეოგრაფია 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

წყარო: CORE.XP. წილები მითითებულია ჩამოთვლილი რეგიონებისა და ქალაქებისთვის.

მოქმედი სასტუმროების შესყიდვებმა უზრუნველყო დაბანდებების 77%. კიდევ 23% მოდიოდა ახალ პროექტებსა და რედეველოპმენტისთვის განკუთვნილ უძრავ ქონებაზე. ასეთი სტრუქტურა მიუთითებს ინტერესზე მზა ბიზნესისადმი, რომელსაც აქვს ფულადი ნაკადი: მშენებლობა და გაშვება მოითხოვს დამატებით ხარჯებს და ზრდის კაპიტალის დაბრუნების ვადას.

მაჩვენებლების შემცირების მიზეზები

დაბანდებების შემცირების ერთ-ერთ მთავარ მიზეზად რჩება სასესხო დაფინანსების მაღალი ღირებულება. საკვანძო განაკვეთი 2026 წლის ოქტომბერში შეადგენს წლიურ 14%-ს. ასეთ პირობებში კრედიტების მომსახურება ზრდის ობიექტების შეძენისა და განვითარების ხარჯებს, ხოლო საბანკო დეპოზიტები უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას ინვესტორთა სახსრებისთვის.

2026 წლის დასაწყისში რუსეთის საოფისე უძრავი ქონების პროგნოზირებული შემოსავლიანობა შეადგენდა 10,25–11,25%-ს, სასაწყობოსი — 11,25–12,25%-ს, სავაჭრო ცენტრებისა — 11,5–12,5%-ს, CORE.XP-ის მიმოხილვის მიხედვით. საბანკო ინსტრუმენტებთან შედარებისას მყიდველები ასევე ითვალისწინებენ შენობების შენახვის ხარჯებს, ფართების უმოქმედოდ დგომის რისკსა და შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობას.

დამატებით შეზღუდვად იქცევა ხარისხიანი მიწოდების დეფიციტი. მესაკუთრეთა ნაწილი ამჯობინებს შეინარჩუნოს ობიექტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს, ნაცვლად მათი გაყიდვისა გაურკვევლობის პირობებში. მყიდველები კი ცდილობენ მიიღონ ფასდაკლება, რომელიც დააკომპენსირებს დაფინანსების ღირებულებასა და საინვესტიციო რისკებს.

პროექტების უკუგების საშუალო ვადა გაიზარდა ცხრიდან 12–15 წლამდე, აღნიშნავენ NF Group-ში. მყიდველებს იზიდავთ შეთავაზებები დისკონტით და შენობები, რომლებიც საჭიროებენ რეკონსტრუქციას. საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პოტენციალი მართვის ან დანიშნულების შეცვლის ხარჯზე ეხმარება კაპიტალის ხანგრძლივი დაბრუნების კომპენსირებას.

პროგნოზები ინვესტიციებზე რუსეთში

რუსულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების წლიურმა მოცულობამ შესაძლოა მიაღწიოს 850–900 მლრდ რუბლს, IBC Real Estate-ის მონაცემებით. 2025 წელს მაჩვენებელი შეადგენდა 1,2 ტრილიონ რუბლს, რაც ნიშნავს მოსალოდნელ კლებას 25–29%-ით. აქტივობის სწრაფ აღდგენას კონსულტანტები არ ელიან.

CORE.XP-ის ექსპერტები იძლევიან უფრო ფართო დიაპაზონს — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ზედა ზღვრის მიღწევას ხელს უშლის მყიდველთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის მქონე მსხვილი აქტივების შეზღუდული მიწოდება. ეს შეფასება უშვებს როგორც მოთხოვნის შემდგომ შესუსტებას, ასევე წლის ბოლოსთვის მსხვილი გარიგებების რიცხვის ზრდას.

2027 წელს საპროცენტო განაკვეთების შემცირებას შეეძლო გაეიაფებინა სასესხო დაფინანსება და გაეზარდა უძრავი ქონების მიმზიდველობა დეპოზიტებთან შედარებით. უფრო ხელმისაწვდომი კრედიტები გააფართოებდა პროექტების შეძენისა და განვითარების შესაძლებლობებს. ამასთან, ბაზრის აღდგენის სიჩქარე დამოკიდებული იქნება მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის ფასების შეთანხმებაზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საცხოვრებელ პროექტებში დაბანდებების ზრდა და მზა კომერციული შენობების შესყიდვების შემცირება კაპიტალის გამოყენების განსხვავებულ სტრატეგიებს ასახავს. დეველოპერული მოედნები გულისხმობს შემოსავლის მიღებას მშენებლობის შემდეგ, ხოლო მოქმედი ობიექტები — მიმდინარე ექსპლუატაციის ხარჯზე. ამ მიმართულებების შეფასება ერთნაირი კრიტერიუმებით არ შეიძლება: პირველ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია ბიუჯეტი და განხორციელების ვადები, მეორეში — წმინდა საოპერაციო შემოსავალი და მოიჯარეების მდგრადობა. სასტუმროებისთვის კი გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს დატვირთულობას, სეზონურობასა და მართვის ხარისხს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში

რამდენით შემცირდა ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-სექტემბრის განმავლობაში დაბანდებების მოცულობა 33%-ით შემცირდა, 565 მლრდ რუბლამდე, IBC Real Estate-ის შეფასებით. CORE.XP-მ იმავე პერიოდში დააფიქსირა კლება 12%-ით, დაახლოებით 600 მლრდ რუბლამდე. ეს არის ცხრა თვის შედეგები და არა მთლიანი 2026 წლის.

რატომ განსხვავდება IBC Real Estate-ისა და CORE.XP-ის შეფასებები?

კონსულტანტებმა შესაძლოა გაითვალისწინონ გარიგებებისა და აქტივების განსხვავებული ტიპები, ასევე გამოიყენონ განსხვავებული მიდგომები მათი ღირებულების განსაზღვრისას. შეფასებები უნდა შედარდეს ერთი კომპანიის კვლევების ფარგლებში. სხვადასხვა კონსულტანტის მაჩვენებლების ერთ სტატისტიკურ რიგში გაერთიანება არაკორექტულია.

რომელ სეგმენტში გაიზარდა დაბანდებები?

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 178,6 მლრდ რუბლი, 45%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის მონაცემებით. მაჩვენებელი ძირითადად ეხება პროფესიულ გარიგებებს დეველოპერულ პროექტებთან და სამშენებლო ნაკვეთებთან დაკავშირებით. იგი არ ასახავს მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებს.

რატომ ამცირებენ ინვესტორები კომერციული უძრავი ქონების შესყიდვებს?

ძირითად მიზეზებს შორისაა ძვირი კრედიტები, ხარისხიანი ობიექტების შეზღუდული მიწოდება და უკუგების ვადების გაზრდა. დეპოზიტები კაპიტალისთვის უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას. მყიდველები ეძებენ ფასდაკლებებს, ხოლო შემოსავლიანი შენობების მესაკუთრეები ყოველთვის მზად არ არიან ფასების დასაწევად.

რა კურსით არის თანხები დოლარში გადაყვანილი?

ძირითადი საბოლოო თანხებისთვის გამოყენებულია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსები: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. გათვლა ითვალისწინებს პერიოდის ყველა კალენდარულ დღეს. საპროგნოზო თანხები მოცემულია მხოლოდ რუბლებში.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

IBC Real Estate პროგნოზირებს 850–900 მლრდ რუბლს, CORE.XP — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ეს არის პროგნოზები და არა ფაქტობრივი შედეგები. საბოლოო შედეგი დამოკიდებული იქნება მათ შორის წლის დარჩენილ თვეებში მსხვილი გარიგებების რაოდენობასა და ღირებულებაზე.