Инвестиции в недвижимость России сократились в 2026 году

Инвестиции в недвижимость России за девять месяцев 2026 года снизились на 12–33% в зависимости от методики оценки. Наиболее заметное сокращение вложений произошло в коммерческом секторе, включая офисы, склады и гостиницы. Жилая недвижимость оказалась единственным сегментом, показавшим рост, сообщает «Коммерсантъ».

Динамика сделок за 9 месяцев

Совокупный объем инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость России за январь–сентябрь 2026 года составил 565 млрд руб. ($7,22 млрд), подсчитали в IBC Real Estate. Это на 33% меньше, чем за такой же период 2025-го. Количество заключенных сделок уменьшилось на 28%, до 168.

Общий объем вложений за тот же период достиг примерно 600 млрд руб. ($7,67 млрд), согласно расчетам CORE.XP. Снижение относительно показателя 2025-го в 679 млрд ($8,00 млрд) составило 12%. Расхождения между оценками консультантов могут объясняться методиками учета сделок и составом рассматриваемых активов. Оба исследования свидетельствуют о снижении активности покупателей.

Долларовые эквиваленты рассчитаны по средним официальным курсам за январь–сентябрь соответствующего года: 78,2637 руб. за $1 в 2026-м и 84,8648 руб. в 2025-м. Средние значения получены по ежедневным данным Банка России с учетом всех календарных дней периода.

В коммерческую недвижимость направили 421,3 млрд руб. — на 25% меньше, чем за январь–сентябрь 2025-го. На нее пришлось около 70% совокупного объема. Из этой суммы 350 млрд руб., или 83%, обеспечили сделки с инвестиционными целями. На приобретение помещений для собственных нужд потратили 71,6 млрд руб., что в 2,4 раза меньше прошлогоднего результата. Эти предварительные расчеты приводит CORE.XP.

Инвестиции в жилую недвижимость России увеличились на 45%, до 178,6 млрд руб., сообщает РБК со ссылкой на ту же компанию. Это единственное направление, показавшее рост. Речь идет преимущественно о профессиональных сделках, включая приобретение девелоперских проектов и площадок под строительство, а не об обычных покупках квартир населением.

Коммерческая недвижимость России

Офисы привлекли 195 млрд руб. за январь–сентябрь 2026 года, сохранив лидерство среди коммерческих объектов, следует из расчетов CORE.XP. Это на 22% меньше, чем за такой же период 2025-го. Покупки целых зданий сократились на 26%, до 94,5 млрд руб.

Продажи офисных блоков в России увеличились на 31%, до 63 млрд руб. Такие помещения приобретают компании для собственной деятельности и частные покупатели для сдачи в аренду. Расположение в сложившихся деловых районах поддерживает спрос даже при увеличении свободных площадей.

В производственно-складскую недвижимость направили 109 млрд руб. — на 14% меньше, чем за январь–сентябрь 2025-го, согласно расчетам CORE.XP. При этом объем сделок с логистическими парками в третьем квартале более чем удвоился и достиг 123 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. Около 86% квартального результата обеспечило одно крупное приобретение активов Raven Russia.

Крупные приобретения заметно влияют на статистику складского рынка. Увеличение стоимости сделок за отдельный квартал не обязательно означает расширение круга покупателей или устойчивое восстановление спроса. Среди дополнительных ограничений эксперты называют риски повреждения объектов и удорожание страхования.

Торговая недвижимость привлекла 89 млрд руб. — на 23% меньше, чем за январь–сентябрь 2025-го, по расчетам CORE.XP. По объему капитала она уступает офисам и складам. Покупатели оценивают посещаемость центров, устойчивость арендаторов, местоположение и возможности увеличения выручки.

Инвестиции по сегментам за январь–сентябрь 2026 года

Источник: CORE.XP. Отдельные коммерческие сегменты входят в общий показатель коммерческой недвижимости.

Инвестиции в гостиницы России

Вложения в гостиницы за январь–сентябрь 2026 года уменьшились на 41%, до 35 млрд руб., подсчитали в Nikoliers. Это одно из наиболее сильных падений среди рассматриваемых направлений. Эксперты связывают его с высокой базой предыдущих лет, операционными рисками и колебаниями туристического спроса.

Объем гостиничных инвестиций составил 18 млрд руб., снизившись на 60%, согласно расчетам CORE.XP. Компания использует другую методику, поэтому ее результат следует рассматривать отдельно от показателя Nikoliers.

Изменилась и география инвестиций в гостиницы России. В 2025 году лидировал Московский регион с долей 44%, а за девять месяцев 2026-го первое место занял Санкт-Петербург — 59%, следует из того же исследования.

География гостиничных вложений за январь–сентябрь 2026 года

Источник: CORE.XP. Доли указаны для перечисленных регионов и городов.

Покупки действующих гостиниц обеспечили 77% вложений. Еще 23% пришлось на новые проекты и недвижимость под редевелопмент. Такая структура указывает на интерес к готовому бизнесу с денежным потоком: строительство и запуск требуют дополнительных расходов и увеличивают срок возврата капитала.

Причины снижения показателей

Одной из главных причин сокращения вложений остается высокая стоимость заемного финансирования. Ключевая ставка в октябре 2026 года составляет 14% годовых. При таких условиях обслуживание кредитов увеличивает расходы на приобретение и развитие объектов, а банковские депозиты конкурируют с недвижимостью за средства инвесторов.

В начале 2026 года прогнозируемая доходность офисной недвижимости России составляла 10,25–11,25%, складской — 11,25–12,25%, торговых центров — 11,5–12,5%, согласно обзору CORE.XP. При сравнении с банковскими инструментами покупатели также учитывают расходы на содержание зданий, риск простоя помещений и возможность последующей продажи.

Дополнительным ограничением становится недостаток качественного предложения. Часть собственников предпочитает сохранять объекты, обеспечивающие стабильный арендный доход, вместо продажи в условиях неопределенности. Покупатели, в свою очередь, стремятся получить скидку, компенсирующую стоимость финансирования и инвестиционные риски.

Средний срок окупаемости проектов увеличился с девяти до 12–15 лет, отмечают в NF Group. Покупателей привлекают предложения с дисконтом и здания, требующие реконструкции. Потенциал увеличения арендного дохода за счет смены управления или назначения помогает компенсировать длительный возврат капитала.

Прогнозы по инвестициям в России

Годовой объем инвестиций в российскую недвижимость может достигнуть 850–900 млрд руб., по данным IBC Real Estate. В 2025 году показатель составлял 1,2 трлн руб., что означает ожидаемое снижение на 25–29%. Быстрого восстановления активности консультанты не ожидают.

Эксперты CORE.XP дают более широкий диапазон — от 800 млрд до 1 трлн руб. Достижению верхней границы мешает ограниченное предложение крупных активов с требуемой покупателями доходностью. Эта оценка допускает как дальнейшее ослабление спроса, так и увеличение числа крупных сделок к концу года.

В 2027 году снижение процентных ставок могло бы удешевить заемное финансирование и повысить привлекательность недвижимости по сравнению с депозитами. Более доступные кредиты расширили бы возможности приобретения и развития проектов. Скорость восстановления рынка при этом будет зависеть от согласования цен между покупателями и продавцами.

Аналитики International Investment отмечают, что рост вложений в жилые проекты и сокращение покупок готовых коммерческих зданий отражают разные стратегии использования капитала. Девелоперские площадки предполагают получение дохода после строительства, а действующие объекты — за счет текущей эксплуатации. Эти направления нельзя оценивать по одинаковым критериям: в первом случае важны бюджет и сроки реализации, во втором — чистый операционный доход и устойчивость арендаторов. Для гостиниц ключевое значение имеют загрузка, сезонность и качество управления.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: инвестиции в недвижимость России

На сколько сократились инвестиции в недвижимость России в 2026 году?

За январь–сентябрь объем вложений снизился на 33%, до 565 млрд руб., по оценке IBC Real Estate. CORE.XP за тот же период зафиксировала сокращение на 12%, примерно до 600 млрд руб. Это результаты девяти месяцев, а не всего 2026 года.

Почему оценки IBC Real Estate и CORE.XP различаются?

Консультанты могут учитывать разные типы сделок и активов, а также использовать разные подходы к определению их стоимости. Оценки следует сравнивать внутри исследований одной компании. Объединять показатели разных консультантов в один статистический ряд некорректно.

В каком сегменте вложения выросли?

В жилую недвижимость направили 178,6 млрд руб., на 45% больше, чем за январь–сентябрь 2025-го, по данным CORE.XP. Показатель относится преимущественно к профессиональным сделкам с девелоперскими проектами и площадками под строительство. Он не отражает обычные покупки квартир населением.

Почему инвесторы сокращают покупки коммерческой недвижимости?

Среди основных причин — дорогие кредиты, ограниченное предложение качественных объектов и увеличение сроков окупаемости. Депозиты конкурируют с недвижимостью за капитал. Покупатели ищут скидки, а собственники доходных зданий не всегда готовы снижать цены.

По какому курсу суммы переведены в доллары?

Для основных итоговых сумм использованы средние официальные курсы за январь–сентябрь соответствующего года: 78,2637 руб. за $1 в 2026-м и 84,8648 руб. в 2025-м. Расчет учитывает все календарные дни периода. Прогнозные суммы приведены только в рублях.

Какой объем инвестиций ожидается по итогам 2026 года?

IBC Real Estate прогнозирует 850–900 млрд руб., CORE.XP — от 800 млрд до 1 трлн руб. Это прогнозы, а не фактические результаты. Итог будет зависеть в том числе от числа и стоимости крупных сделок в оставшиеся месяцы года.