שוק חוות השרתים האירופי מתמודד עם מחסור שלא ניתן לפתור באמצעות רכישת קרקע נוספת בלבד. אתר חדש דורש עשרות מגה-וואטים, חיבור אמין לרשת החשמל, מערכות קירור וערוצי תקשורת מהירים. הביקוש למחשוב עבור בינה מלאכותית מקפיץ את שווי המתחמים שבהם כל זה כבר זמין, ומאלץ יזמים לחפש אזורים חדשים מחוץ למוקדים המסורתיים.

גם חברות טלקום מתחילות להיאבק על התשתית. BT, Orange ו-Iliad מרחיבות את נוכחותן בחוות שרתים, בהסתמך על שוק הענן הריבוני האירופי, אשר לפי הערכת Financial Times עשוי להגיע ל-70 מיליארד דולר בשנת 2027. מדובר בתחזית לגודל השוק, ולא בהיקף בנייה מאושר או בהכנסות מובטחות של חברות הטלקום.

לאירופה חסר כוח מחשוב עבור AI

CBRE עדכנה כלפי מטה את תחזית שיעור הקיבולת הפנויה בחוות השרתים באירופה לסוף שנת 2026 מ-6.5% ל-6%. במקביל, הצפי לכניסת מתקנים חדשים צומצם ב-35 מגה-וואט, כ-5% מהתוכנית המקורית. הסיבה לכך היא עיכובים בפרויקטים ספציפיים, כולל של יזמים בעלי ניסיון מועט בהקמת תשתיות מסוג זה.

מתקנים חדשים ממשיכים לקום, אך הלקוחות הגדולים ביותר זקוקים למתחמים שלמים בעלי הספק מובטח. העלייה בדמי השכירות בחלק מהחוזים החדשים אינה משקפת התייקרות גורפת של כל מבנה, אלא מחסור בחללים שבהם ניתן לפרוס את הציוד בלוחות הזמנים הנדרשים.

מדוע חברות הטלקום מגלות עניין בחוות שרתים

לספקיות התקשורת כבר יש רשתות סיבים אופטיים, מתחמים טכניים, שטחי קרקע ולקוחות עסקיים. כל אלה מסייעים להן להיכנס לשוק מחשוב הענן. BT, Orange ו-Iliad רואות בחוות שרתים מנוע צמיחה לאחר שנים של ביצועים מתונים יחסית בליבת עסקי הטלקום.

ביקוש נוסף נובע מדרישות של מדינות וארגונים באירופה בנושאי אחסון נתונים ושליטה בתשתיות. ענן ריבוני מספק ערבויות מסוימות לגבי ניהול ותחום שיפוט, אך כתובת אירופית של חוות שרתים כשלעצמה אינה מבטיחה עצמאות מלאה מטכנולוגיות זרות.

החשמל הופך לחשוב יותר ממחיר הקרקע

להקמת חוות שרתים לא די ברכישת קרקע זולה בסמוך לקו מתח. המפעיל זקוק לחיבור רשת מאושר, לקיבולת מספקת בתחנות המשנה וליכולת הרחבה עתידית. בהיעדר הספק פנוי, השקת הפרויקט עלולה להתעכב בשנים.

לכן, האטרקטיביות של מגרש נקבעת יותר ויותר לא לפי שטחו, אלא לפי מספר המגה-וואטים הזמינים ומועד קבלתם. באזורים מסוימים באירופה, לשטחי תעשייה עם חיבורים קיימים יש יתרון מובהק על פני שטחים פתוחים וזולים יותר שאינם מפותחים.

קירור הופך לחלק בלתי נפרד מחישוב ההשקעה

ארונות שרתים צפופים של מאיצי בינה מלאכותית פולטים כמויות אדירות של חום. יזמים לוקחים בחשבון יכולות קירור בנוזל, אספקת מים, יעילות אנרגטית, ניצול אפשרי של חום עודף ומגבלות סביבתיות. אקלים קר מסייע להפחתת עלויות, אך אינו מהווה תחליף לחשמל ולרשת אמינה.

פינלנד מושכת את ההשקעות הגדולות ביותר

בספטמבר הכריזה Google על תוכנית השקעות של לפחות 13 מיליארד אירו בתשתית הדיגיטלית של פינלנד לשנים 2027–2028. התוכנית כוללת פרויקטים בהמינה, קאיאני, מוהוס וואלה, לצד פיתוח משק האנרגיה ושותפויות מקומיות. במתקן הפעיל בהמינה, החברה משתמשת במי ים לקירור וממחזרת את החום העודף.

עם זאת, דרישות איכות הסביבה נותרו מגבלה משמעותית. באוקטובר דרשו רשויות הפיקוח בפינלנד להקפיא חלק מהעבודות בפרויקטים במוהוס ובקאיאני עקב שאלות הנוגעות לתסקיר השפעה על הסביבה הנדרש בחוק. אפילו השקעות אנרגיה ענקיות אינן מסירות את הסיכון לעיכובים בהיתרים.

נורווגיה מרוויחה מאנרגיה הידרואלקטרית

נורווגיה מושכת חוות שרתים הודות לנתח הגבוה של אנרגיה הידרואלקטרית, אקלים קריר והאפשרות למקם כוח מחשוב מחוץ למרכזים עירוניים יקרים. עם זאת, זמינות חשמל ברמה הארצית אינה מעידה בהכרח על חיבור פנוי ברשות מקומית מסוימת. הפרויקטים מתחרים על קיבולת הרשת מול התעשייה וצרכנים אחרים.

איסלנד אינה יכולה לקלוט את כל פרויקטי הענק

איסלנד מציעה חשמל ממקורות מתחדשים כמעט במלואו וטמפרטורות נוחות לקירור. אך The Times מדווח כי המדינה דוחה חלק מפרויקטי תשתית ה-AI הגדולים עקב מגבלות בייצור ובהולכת חשמל. כיום, חוות שרתים אחראיות לכ-3.5% מצריכת החשמל במדינה.

זוהי אחת הדוגמאות המובהקות ביותר לשוק החדש: המשאב עשוי להיות זול וירוק, אך היכולת לקבל מאות מגה-וואטים בלוח הזמנים הנדרש מוגבלת. איסלנד מעדיפה פיתוח מדורג של הענף על פני התרחבות בלתי מבוקרת של קמפוסים ענקיים.

היכן לחפש שטחים עבור חוות שרתים

מה משתנה עבור משקיעי נדל״ן

הפוטנציאל של קרקע עבור חוות שרתים אינו נקבע עוד רק לפי מיקום ומחיר. נדרשים אישור לקיבולת רשת, לוחות זמנים לחיבור, היתרים, יכולות קירור, חיבורי סיבים אופטיים ועלויות הרחבה. איכותו הפיננסית של השוכר העתידי הופכת גם היא לגורם קריטי: הביקוש הגבוה למחשוב AI אינו מבטל את סיכוני האשראי של מפעילים צעירים.

מתקני תעשייה בעלי חיבורי חשמל חזקים קיימים עשויים לזכות בשווי חדש, אך הסבתם דורשת בדיקת מצב הנדסי, זיהום קרקע וייעודי קרקע. סקירה של International Investment שכבר פורסמה על בסיס מחקר של UBS ממחישה כי השקעות בתשתיות שרתים, אנרגיה ורשתות הופכות לשוק מקושר ובלתי נפרד.

תשתית האנרגיה קובעת את ערך הנדל״ן

הצמיחה של שוק ה-AI אינה אומרת שכל מגרש ליד רשת חשמל יתייקר אוטומטית. הקיבולת הזמינה חייבת להיות מגובה במסמכים, והפרויקט חייב להתאים לכללים המקומיים ולמודל הכלכלי של השוכר העתידי. יחד עם זאת, הקריטריונים להערכת נדל״ן מסחרי משתנים: בחוות שרתים אירופיות, מספר המגה-וואטים ומועדי החיבור עשויים להיות חשובים בהרבה ממחיר הקרקע עצמה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מדוע בינה מלאכותית מגדילה את הביקוש לחשמל?

אימון והפעלה של מודלי AI דורשים שרתים בעלי עוצמת מחשוב גבוהה, הצורכים כמויות אדירות של חשמל ומחייבים מערכות קירור מתקדמות.

מה המשמעות של powered land?

זהו שטח בעל גישה מובטחת או מאושרת להספק חשמלי. קרבה לקו מתח אינה שוות ערך לחיבור מובטח בפועל.

מדוע פינלנד אטרקטיבית לחוות שרתים?

יתרונותיה כוללים אקלים קריר, אנרגיה דלת פחמן, שטחי תעשייה והשקעות מצד מפעילים. אולם היתרי בנייה ומגבלות הרשתות המחוזיות נותרים אתגרים ממשיים.

מדוע איסלנד דוחה פרויקטי AI?

הקיבולת הפנויה ויכולת ההולכה של הרשת אינן מספיקות עבור חלק ממתקני הענק (hyperscale).

מהו ענן ריבוני?

זוהי תשתית ענן בעלת ערבויות מוגדרות לשליטה בנתונים, בתפעול ובתחום השיפוט המשפטי החל עליה.