ესპანეთში საცხოვრებლის გრძელვადიანი ქირაობის ახალი წესები ამოქმედდა. დამქირავებლებს უფლება მიეცათ, კონტრაქტები კიდევ ორი წლით გაახანგრძლივონ, ამასთან, ქირის გადასახადის ზრდა შეზღუდულია. ცვლილებები შესაძლოა შეეხოს თითქმის 1,9 მლნ შეთანხმებას, რომელთა მოქმედების ვადაც 2026–2028 წლებში იწურება, აღნიშნულია ესპანეთის ოფიციალურ ბიულეტენში BOE.

ქირავნობის გახანგრძლივების ახალი პირობები

ახალი წესები ვრცელდება მუდმივი საცხოვრებელი მიზნით საცხოვრებლის გრძელვადიან ქირაობაზე. დამატებითი ორი წელი გათვალისწინებულია იმ დამქირავებლებისთვის, რომელთაც 2028 წლის 31 დეკემბრამდე ეწურებათ კონტრაქტის სავალდებულო მოქმედების ვადა ან შემდგომი პროლონგაციის პერიოდი. ზომა ასევე ეხება შემთხვევებს, როდესაც პირი აგრძელებს ბინაში ცხოვრებას ხელშეკრულების დასრულების შემდეგ, ხოლო მესაკუთრე არ ითხოვს ფართის გათავისუფლებას.

ესპანეთში ქირავნობის სავალდებულო ვადა შეადგენს ხუთ წელს, თუ საცხოვრებელი კერძო პირის საკუთრებაა, და შვიდ წელს — თუ კომპანიას ეკუთვნის. ახალი დეკრეტი ითვალისწინებს გახანგრძლივების შესაძლებლობას თავდაპირველად ერთი წლით, შემდეგ კი კიდევ იმავე პერიოდით. მთელი ამ დროის განმავლობაში ნარჩუნდება ცხოვრებისა და გადახდის უცვლელი პირობები.

დამატებითი ვადის მისაღებად დამქირავებელმა უნდა მიმართოს მესაკუთრეს და არ ჰქონდეს დავალიანება. მნიშვნელოვანი მოთხოვნაა წინა რვა თვის განმავლობაში გადახდების დროული განხორციელება. ტურისტული და მოკლევადიანი ქირაობა ახალი წესების მოქმედების ქვეშ არ ექცევა.

ქირავნობის გახანგრძლივებაზე უარის თქმის მიზეზები

ზოგიერთ შემთხვევაში უძრავი ქონების მფლობელებს შეუძლიათ უარი უთხრან მოიჯარეებს ხელშეკრულების გახანგრძლივებაზე. მაგალითად, თუ ბინა თავად მეპატრონეს ან მის უახლოეს ნათესავებს სჭირდებათ. ამისათვის აუცილებელია დამქირავებლის წინასწარ გაფრთხილება და გამოსახლების საფუძვლების დადასტურება.

გახანგრძლივება საჭირო არ არის, თუ მხარეები შეთანხმდნენ ახალ პირობებზე ან გააფორმეს სხვა კონტრაქტი. კერძოდ, კანონი ითვალისწინებს ქირის გადასახადის ესპანეთში მინიმუმ 5%-ით შემცირების შესაძლებლობას. განსაკუთრებული წესი მოქმედებს იმ მოქალაქეებისთვის, რომლებიც უკვე სარგებლობენ დამატებითი დაცვით ესპანეთის ქირავნობის კანონის 10.3 მუხლის შესაბამისად.

ქვეყანაში მიიღეს კიდევ ერთი დეკრეტი — № 28/2026. იგი ითვალისწინებს ქირავნობის ვადების გაზრდას და მობინადრეებისთვის კომპენსაციის გადახდას, თუ მესაკუთრე გადაწყვეტს ხელშეკრულების შეწყვეტას. ახალი დებულებები ძალაში უნდა შევიდეს 2026 წლის 15 ნოემბერს პარლამენტის მიერ დამტკიცების შემდეგ. თუმცა იურისტ სანტიაგო ტომას დე კარანსას ეჭვი ეპარება, რომ დოკუმენტი მიიღებს საჭირო პოლიტიკურ მხარდაჭერას.

საცხოვრებლის ქირის განაკვეთების ზრდა

ესპანეთის მთავრობამ დააწესა ქირის გადასახადის გადახედვის ახალი წესები, რომლებიც იმოქმედებს 2027 წლის 31 დეკემბრამდე. მესაკუთრეს და დამქირავებელს შეუძლიათ შეათანხმონ განაკვეთის ცვლილება, მაგრამ შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში მისი ზრდა არ უნდა აღემატებოდეს 2%-ს. თუ საცხოვრებლის ღირებულება უკვე აღემატება საცნობარო ფასების სახელმწიფო სისტემით დადგენილ მაქსიმალურ დონეს, შემდგომი ზრდა აკრძალულია.

თვიური გადასახადის €1 000-ის ოდენობისას 2%-იანი მატება შეადგენს €20-ს, ხოლო საბოლოო თანხა მიაღწევს €1 020-ს. ინდექსაცია დასაშვებია მხოლოდ კონტრაქტით გათვალისწინებულ ვადებში, შესაბამისი პირობის არსებობის შემთხვევაში. ეს ზომები ვრცელდება მოქმედ ხელშეკრულებებზე და არ ნიშნავს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების სრულ გაყინვას.

ქვეყანაში ასევე გამოიყენება სპეციალური IRAV ინდექსი, რომელსაც სტატისტიკის ეროვნული ინსტიტუტი (INE) ანგარიშობს. იგი განსაზღვრავს შეთანხმებების ცალკეული კატეგორიების მიხედვით გადასახადების დასაშვებ ზრდას მათი დადების თარიღის გათვალისწინებით. ახალი მოთხოვნები უნდა იქნას გამოყენებული კანონმდებლობის მანამდე დადგენილ ნორმებთან ერთად.

ახალი წესები ესპანეთის 5 მლნ მცხოვრებს შეეხება

თითქმის 1,9 მლნ საცხოვრებლის ქირავნობის ხელშეკრულება ესპანეთში შეესაბამება გახანგრძლივების ახალ წესებს. კონტრაქტების ყველაზე დიდი რაოდენობა სრულდება 2027 წელს — 809 899. 2026 წელს ეს მაჩვენებელი შეადგენს 751 166-ს, ხოლო 2028 წელს — 334 611-ს. საერთო ჯამში ცვლილებები შესაძლოა შეეხოს დაახლოებით 5 მლნ ადამიანს, იუწყება Infobae ესპანეთის მომხმარებელთა საქმეთა სამინისტროს მონაცემებზე დაყრდნობით.

ქირავნობის ხელშეკრულებები დასრულების წლების მიხედვით

ასეთი შეთანხმებების რაოდენობით პირველ ადგილზეა მადრიდის თანამეგობრობა — დაახლოებით 402 000. შემდეგ მოდის კატალონია 339 000-ით, ანდალუსია 263 000-ით და ვალენსიის თანამეგობრობა 224 000-ით. ამ ოთხ რეგიონზე მოდის პოტენციური გახანგრძლივებების საერთო რაოდენობის დაახლოებით 65%.

ქირავნობის ხელშეკრულებების განაწილება ესპანეთის რეგიონების მიხედვით

კატალონიაში ძირითადი წილი ბარსელონაზე მოდის — 248 053. ესპანეთის აღმოსავლეთით ლიდერობენ ვალენსიის (120 523) და ალიკანტეს (76 705) პროვინციები. ანდალუსიაში ყველაზე დიდი მაჩვენებლები დაფიქსირდა მალაგაში (74 050), სევილიაში (54 866) და გრანადაში (40 069). ასეთი კონცენტრაცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დიდი ქალაქებისა და პოპულარული საკურორტო მიმართულებების ბაზრებისთვის, სადაც ცვლილებები მრავალრიცხოვანი დამქირავებლისა და უძრავი ქონების მფლობელის ინტერესებს ეხება.

ესპანეთის ქირავნობის ბაზარი: ტენდენციები და პერსპექტივები

2026 წლის სექტემბერში ქირის საშუალო ღირებულებამ ესპანეთში მიაღწია €15,1-ს კვ. მ-ზე თვეში, რაც 5,6%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ამასთან, მესამე კვარტალში ფასები 0,4%-ით შემცირდა, მოწმობს idealista-ს მონაცემები. კომპანიის წარმომადგენელი ფრანსისკო ინიარეტა ფასების შენარჩუნებულ სიძვირეს უკავშირებს მაღალ მოთხოვნასა და ხელმისაწვდომი შეთავაზებების დეფიციტს.

Thomás de Carranza Abogados-ის მმართველმა პარტნიორმა სანტიაგო ტომას დე კარანსამ გააფრთხილა, რომ საკანონმდებლო ცვლილებები აძლიერებს გაურკვევლობას მესაკუთრეებისთვის. ექსპერტში განსაკუთრებულ შეშფოთებას იწვევს მეორე დეკრეტის დებულებები, რომლებიც ითვალისწინებს საცხოვრებლის ქირავნობის უფრო ხანგრძლივი ვადით გაგრძელებას და მოიჯარეებისთვის კომპენსაციებს. მისი აზრით, რეგულაციების შემდგომმა გამკაცრებამ შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს საცხოვრებლის მიწოდებაზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსებიც მიიჩნევენ, რომ ახალმა წესებმა შესაძლოა შეამციროს ესპანეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმზიდველობა ინვესტორებისთვის. შეძენის მაღალი ფასების ფონზე ქირავნობის შემოსავლების შეზღუდვა აუარესებს პოტენციური შემოსავლიანობისა და რისკების თანაფარდობას. პირველ რიგში, ამან შესაძლოა გავლენა იქონიოს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის შესაძენ ობიექტებზე ინტერესზე, განსაკუთრებით მადრიდსა და ბარსელონაში.

პერსპექტივაში კერძო დაბანდებების შემცირებას შეუძლია გაამწვავოს საცხოვრებლის დეფიციტი და გაართულოს ბინების მოძიება ახალი დამქირავებლებისთვის. ესპანეთის ხელისუფლების წინაშე ჩნდება წინააღმდეგობის რისკი არსებული მოიჯარეების დაცვასა და ბაზარზე მიწოდების გაფართოების აუცილებლობას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რამდენი ხნით შეიძლება ქირავნობის გახანგრძლივება?

ერთი წლით, კიდევ ერთი წლით განმეორებითი გახანგრძლივების შესაძლებლობით — მაქსიმუმ ორი დამატებითი წლით.

ვის ეხება ახალი წესები?

მუდმივი საცხოვრებლის დამქირავებლებს, რომელთაც ხელშეკრულების სავალდებულო ვადა ან პროლონგაციის პერიოდი 2028 წლის ბოლომდე ეწურებათ.

გახანგრძლივება ავტომატურად ხდება?

არა. დამქირავებელმა უნდა მიმართოს ბინის მფლობელს და დაიცვას გადახდის კანონით გათვალისწინებული პირობები.

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს უარის თქმა?

დიახ, კანონით დადგენილ შემთხვევებში, მათ შორის ბინის საკუთარი თავისთვის ან ახლო ნათესავებისთვის გამოყენების აუცილებლობისას.

რამდენით შეიძლება ქირის გადასახადის გაზრდა?

2027 წლის ბოლომდე, ახალი შეთანხმების არარსებობისას, ყოველწლიური ზრდა შეზღუდულია 2%-ით. ცალკეულ შემთხვევებში ინდექსაცია აკრძალულია.

ვრცელდება თუ არა ცვლილებები ტურისტულ ქირაობაზე?

არა. ახალი ორწლიანი ზომა განკუთვნილია მუდმივი ცხოვრების ხელშეკრულებებისთვის.