הון זר חוזר למשרדים באירופה

נתח העסקאות חוצות הגבולות בשוק המשרדים האירופי עלה ל-39% מתחילת 2026 בהשוואה ל-36% בכל שנת 2025. במקביל, התשואה הממוצעת של משרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלתה ב-13 נקודות בסיס ברבעון השלישי והגיעה ל-5,1%. נתונים אלה פורסמו על ידי Savills ב-21 באוקטובר. שיעורי תשואה גבוהים יותר משקפים את השינוי במחירים ובעלות ההון, ולכן העלייה בהתעניינות מצד רוכשים זרים אינה מעידה עדיין על צמיחה יציבה בשווי בנייני המשרדים.

כיצד השתנה מבנה הביקוש להשקעות

הנתון של 39% מבוסס על ניתוח RCA ומתייחס לשנת 2026 החלקית, לעומת 36% בשנת 2025 המלאה. ההשוואה מאפיינת את חלקו של ההון הזר במחזור העסקאות, ולא את היקף הרכישות האבסולוטי. בתקופות מסוימות, מספר קטן של עסקאות ענק עשוי לשנות באופן ניכר פרופורציה זו.

בין הדוגמאות הבולטות לפעילות, Savills מציינת את רכישת תיק משרדים בשטוקהולם על ידי חברת Alecta תמורת €451 млн. משקיעים צ׳כים והונגרים בוחנים אף הם נכסים מחוץ לשווקים המקומיים שלהם, וקרנות SCPI צרפתיות בוחנות את צפון אירופה ויעדים חדשים במרכז ומזרח אירופה. ברכישות של משרדים איכותיים ניכרת פעילות גוברת של חברות ביטוח ופנסיה מגרמניה.

נתח ההון חוצה הגבולות בעסקאות משרדים באירופה: 36% לשנת 2025 ו-39% לשנת 2026 החלקית; prime yield ממוצעת ברבעון השלישי — 5,1%. מקור: Savills / RCA.

התשואה על משרדים עלתה, אך לא בכל הערים

לפי הערכת Savills, שיעור התשואה הממוצע של prime CBD עלה ברבעון השלישי ב-13 נקודות בסיס ל-5,1%. בוורשה, במרכז העסקים של פריז, בבריסל, ב-City וב-West End של לונדון, וכן במנצ׳סטר, המדד עלה ב-25 נקודות בסיס. בשש הערים הגדולות בגרמניה העלייה עמדה על 10–20 נקודות, בליון — 50 נקודות ל-6%, ובליסבון — 40 נקודות ל-5%.

שטוקהולם נעה בכיוון ההפוך: השיעור ירד ב-15 נקודות בסיס ל-3,75%, מה שמשקף את פעילותם של רוכשים מקומיים. עלייה ב-prime yield תואמת בדרך כלל ירידה במחיר ביחס להכנסה נטו משכירות, אך הערכות ספציפיות תלויות בהרכב העסקאות, באיכות המבנה ובמתודולוגיית השוק. השוואה של נתון 5,1% לריבית פיקדון או לתשואה מובטחת בנכסים ספציפיים תהיה שגיאה.

במרכז אירופה ההון מחפש הכנסה מוכנה

עבור ורשה, פראג ובודפשט, המחסור בשטחים מודרניים באזורי עסקים מרכזיים נותר סוגיית מפתח. שוכרים שואפים לתפוס מבנים איכותיים עם נגישות תחבורתית טובה, בעוד שבניית משרדים חדשים נבלמת בשל עלויות המימון וחומרי הגלם. בעבר International Investment ניתחה בהרחבה השקעות, שכירות ושיעורי תפוסה פנויים בשישה שווקי משרדים במרכז אירופה: העלייה בחלקו של ההון הבינלאומי אינה מבטלת את הפערים בין מרכז העיר לבין פארקי עסקים פריפריאליים.

שאלת המפתח עבור הרוכש היא האם העלייה בדמי השכירות תהיה חזקה מספיק כדי לפצות על חוב יקר יותר ועל הוצאות שדרוג הנכס. בסקירה על שינוי גיאוגרפיית ההשקעות של אירופה המערכת כבר הראתה כי האטרקטיביות של CEE ושל סקנדינביה צומחת באופן סלקטיבי. הפרסום החדש של Savills מוסיף לתמונה זו הערכה קונקרטית של נתח ההון הזר והרחבה של טווח תשואות המשרדים.

אילו עסקאות עשויות לצאת לפועל בשנת 2027

ב-Savills צופים כי תשומת הלב של הרוכשים תישמר כלפי בניינים במיקומים מרכזיים שבהם ההיצע מוגבל והשוכרים מוכנים לשלם על מערכות הנדסיות מתקדמות. עם זאת, הון יקר מקשה על הערכת שוויים של נכסים גדולים בשווי של מעל €100 млн, בעוד שעסקאות קטנות יותר עשויות להיסגר מהר יותר. אלו הן הערכות שוק של חברת הייעוץ ולא היקף מאומת של עסקאות עתידיות.

חשוב שפעילי השוק יבדילו בין התאוששות הביקוש לשטחים איכותיים לבין התאוששות הנזילות של כלל מגזר המשרדים. עסקה בתשואה אטרקטיבית לא תהיה מוצלחת כשלעצמה אם תזרים השכירות יתברר כחלש מהמצופה או אם יידרש שיפוץ מקיף.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

איזה נתח מעסקאות המשרדים באירופה מהווים משקיעים זרים? Savills מעריכה את נתח ההשקעות חוצות הגבולות מתחילת 2026 ב-39%, לעומת 36% בשנת 2025.

מהי התשואה הממוצעת של משרדי פריים באירופה? ברבעון השלישי של 2026 עמד השיעור המוערך של Savills על 5,1% לאחר עלייה של 13 נקודות בסיס.

מדוע שטוקהולם שונה מרוב הערים? על פי נתוני Savills, שיעור ה-prime yield שם ירד ל-3,75%, מאחר שהביקוש המקומי להשקעות נותר חזק.

האם 5,1% מהווה תשואה מובטחת למשקיע? לא. זהו מדד שוק להערכת נכסים מהשורה הראשונה, ולא הבטחת תשואה להשקעה ספציפית.