Иностранный капитал возвращается в офисы Европы

Доля трансграничных сделок на европейском офисном рынке выросла до 39% с начала 2026 года против 36% за весь 2025 год. Одновременно средняя доходность первоклассных офисов в центральных деловых районах поднялась на 13 базисных пунктов за третий квартал и достигла 5,1%. Эти цифры опубликовала Savills 21 октября. Более высокие ставки доходности отражают изменение цен и стоимости капитала, поэтому увеличение интереса иностранных покупателей еще не означает устойчивого роста стоимости офисных зданий.

Как изменилась структура инвестиционного спроса

Показатель 39% основан на анализе RCA и относится к неполному 2026 году, а 36% — к завершенному 2025-му. Сравнение характеризует долю иностранного капитала в обороте сделок, а не абсолютный объем покупок. В отдельные периоды небольшой набор крупных транзакций может заметно изменить такую пропорцию.

Среди заметных примеров активности Savills называет приобретение компанией Alecta офисного портфеля в Стокгольме за €451 млн. Чешские и венгерские инвесторы также рассматривают объекты за пределами собственных рынков, а французские фонды SCPI изучают Северную Европу и новые направления Центральной и Восточной Европы. В покупках качественных офисов становятся заметнее страховые и пенсионные компании Германии.

Доля трансграничного капитала в европейских офисных сделках: 36% за 2025 год и 39% за неполный 2026 год; средняя prime yield в III квартале — 5,1%. Источник: Savills / RCA.

Офисная доходность выросла, но не во всех городах

По оценке Savills, средняя ставка доходности prime CBD выросла в третьем квартале на 13 базисных пунктов до 5,1%. В Варшаве, деловом центре Парижа, Брюсселе, лондонских City и West End, а также Манчестере показатель поднялся на 25 базисных пунктов. В шести крупнейших городах Германии рост составил 10–20 пунктов, в Лионе — 50 пунктов, до 6%, в Лиссабоне — 40 пунктов, до 5%.

Стокгольм двигался в противоположном направлении: ставка снизилась на 15 базисных пунктов до 3,75%, отражая активность местных покупателей. Увеличение prime yield обычно соответствует снижению цены относительно чистого арендного дохода, но конкретные оценки зависят от состава сделок, качества здания и рыночной методики. Сравнивать показатель 5,1% с депозитной ставкой или гарантированной доходностью отдельных объектов было бы ошибкой.

В Центральной Европе капитал ищет готовый доход

Для Варшавы, Праги и Будапешта ключевым остается дефицит современных помещений в центральных деловых районах. Арендаторы стремятся занять качественные здания с хорошей транспортной связностью, пока строительство новых офисов сдерживается стоимостью финансирования и материалов. Ранее International Investment подробно разбирал инвестиции, аренду и вакансии в шести офисных рынках Центральной Европы: повышение доли международного капитала не устраняет различий между центром города и периферийными бизнес-парками.

Ключевой вопрос для покупателя — будет ли рост арендных платежей достаточно сильным, чтобы компенсировать более дорогой долг и расходы на обновление актива. В обзоре изменения инвестиционной географии Европы редакция уже показывала, что привлекательность CEE и Скандинавии растет выборочно. Новый релиз Savills добавляет к этой картине конкретную оценку доли иностранного капитала и расширение диапазона офисных доходностей.

Какие сделки могут состояться в 2027 году

Savills ожидает, что внимание покупателей сохранится к зданиям в центральных локациях, где предложение ограничено и арендаторы готовы платить за современные инженерные системы. При этом дорогой капитал затрудняет оценку крупных объектов стоимостью более €100 млн, а небольшие сделки могут закрываться быстрее. Это рыночные оценки консультанта, не подтвержденный объем будущих сделок.

Участникам рынка важно различать восстановление спроса на качественную площадь и восстановление ликвидности всего офисного сектора. Сделка по привлекательной ставке доходности не станет удачной сама по себе, если арендный поток окажется слабее ожиданий или потребуется масштабная реконструкция.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Вопросы и ответы (FAQ)

Какую долю европейских офисных сделок обеспечивают иностранцы? Savills оценивает долю трансграничных инвестиций с начала 2026 года в 39%, против 36% за 2025 год.

Какова средняя доходность prime-офисов Европы? В третьем квартале 2026 года оценочная ставка Savills достигла 5,1% после роста на 13 базисных пунктов.

Почему Стокгольм отличается от большинства городов? По данным Savills, ставка prime yield там снизилась до 3,75%, поскольку внутренний инвестиционный спрос остается сильным.

Означает ли 5,1% гарантированный доход инвестора? Нет. Это рыночный показатель оценки первоклассных объектов, а не обещание доходности конкретной инвестиции.