חמישה מלונות בדנמרק עם 928 חדרים מחליפים בעלים

בעלת נדל״ן המלונאות השוודית Pandox חתמה על הסכם למכירת חמישה מלונות בדנמרק למיזם משותף של Alma Property Partners ו-Midstar. הפורטפוליו כולל 928 חדרים בארבעה נכסים באזור הבירה ובמלון אחד בקולדינג. שווי הבסיס של הנכסים נקבע על 1,155 מיליארד קרונות דניות, המהווים כ-1,7 מיליארד קרונות שוודיות. העסקה הוכרזה ב-22 באוקטובר 2026; השלמתה צפויה ברבעון הרביעי, ולכן מוקדם עדיין לדבר על העברה סופית של הנכסים.

אילו מלונות נכללים בפורטפוליו

הנכס הגדול ביותר מבחינת מספר החדרים הוא Scandic Sluseholmen בקופנהגן עם 215 חדרים, ואחריו Scandic Hvidovre עם 207 ו-Motel One Copenhagen עם 200. בקולדינג ממוקם Scandic Kolding עם 186 חדרים, ובגלוסטרופ — Scandic Glostrup עם 120. יחד המלונות משתרעים על פני כ-46 אלף מ״ר של שטחים להשכרה. ארבעה מתוך חמשת הנכסים ממוקמים במטרופולין של עיר הבירה, אך לא כולם במרכז קופנהגן.

שמות המפעילים בעסקה זו הם בעלי חשיבות רבה: הנכסים מושכרים ל-Scandic ול-Motel One במסגרת חוזי שכירות לטווח ארוך. לאחר העברת הבעלות, מותגי המלונאות והמפעילים ימשיכו לפעול, בעוד Alma ו-Midstar מתכוונות להשקיע בשדרוג המבנים. עצם קיומם של חוזים תקפים לטווח ארוך הוא שמבדיל פורטפוליו השקעות כזה ממלונות בבנייה ללא היסטוריית פעילות.

הרכב העסקה: Scandic Sluseholmen — 215 חדרים, Hvidovre — 207, Motel One Copenhagen — 200, Kolding — 186, Glostrup — 120. תרשים המערכת על פי נתוני Pandox מ-22 באוקטובר 2026.

מדוע הרוכשים מהמרים על מלונות פעילים

Alma Property Partners משקיעה באמצעות הקרן המגוונת הרביעית שלה Alma IV, בעוד Midstar משמשת כמשקיעה משותפת ואחראית על הניהול השוטף של הנכסים. שני הצדדים רואים בעסקה בסיס להמשך פיתוח פורטפוליו המלונאות בצפון אירופה. נכסים שכבר מושכרים לרשתות מוכרות מעניקים מבנה חוזי ברור, אך שוויים עדיין תלוי בהתחייבויות השוכרים, בהוצאות התחזוקה ובהשקעות הוניות עתידיות.

במקביל סיכמה Pandox על מכירת שני מלונות Scandic נוספים בשוודיה, ולכן ההודעה הכוללת של המוכרת מתייחסת לשבעה נכסים ו-1,248 חדרים. שוויים הכולל הוערך בכ-2,1 מיליארד קרונות שוודיות. מדובר בבסיס השוואה שונה: אין להציג את הסכום עבור שבעת המלונות כמחיר של העסקה הדנית בת חמשת המלונות.

מה מלמדת העסקה את משקיעי נדל״ן המלונאות

המשקיעים אינם בוחרים בצמיחה מופשטת בתנועת התיירות, אלא במבנים בעלי כלכלה חוזית ברורה. הסכמים ארוכי טווח עם מפעילים מפחיתים את אי-הוודאות בתזרימי המזומנים בהשוואה לנכס ללא שוכר, אך אינם מבטלים את הסיכון לשינוי בעלויות השיפוץ או בתנאי החוזה הבא. בעבר כתב International Investment על חזרתו של ההון למלונות ועל תפקידם של מפעילים חזקים; הפורטפוליו הדני מספק דוגמה מוחשית לרכישת נכסים שכבר פועלים.

במגזר הצפון-אירופי המקביל, בעלים יכולים להשתמש במודלים שונים: שכירות קבועה, שכירות המבוססת על מחזור וניהול ישיר. לצורך השוואת עסקאות חשוב לבחון את המבנה החוזי בפועל, ולא רק את המוכרות של המותג או מספר החדרים. מחקר של CBRE על העניין בהשקעות במלונות באירופה מראה מדוע בחירת מודל הניהול נותרה סוגיית מפתח עבור ההון.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

כמה מלונות רוכשות Alma ו-Midstar? הן סיכמו על רכישת חמישה מלונות בדנמרק הכוללים 928 חדרים.

מהו שווי הפורטפוליו הדני? Pandox ציינה שווי נכסים בסיסי של 1,155 מיליארד קרונות דניות לפני ניכוי מס נדחה.

אילו רשתות מלונות יישארו כמפעילות? Scandic ו-Motel One ימשיכו לפעול במסגרת חוזים לטווח ארוך.

מתי תושלם העסקה? Pandox צופה את סגירת המכירה ברבעון הרביעי של 2026; במועד ההודעה ההסכם טרם הושלם.