השדרה החדשה מובילה במכירות, בתומי העתיקה במחירים: מגמות עדכניות בשוק הנדל״ן של בתומי לפי שכונות

שוק הנדל״ן של בתומי אינו מהווה מרחב אחיד והומוגני. היקף מכירות הדירות למגורים, המחירים וקצב השינויים השנתיים משתנים במידה ניכרת בין שכונות העיר השונות. נתון זה בלט במיוחד בנתוני שמונת החודשים הראשונים של שנת 2026, המראים כי עיקר הפעילות בשוק מרוכזת במספר מוקדים בודדים. עם זאת, מחירים גבוהים אינם מעידים בהכרח על היקף מכירות גדול.

על פי מחקר של Galt & Taggart, בתקופה שבין ינואר לאוגוסט 2026 נמכרו בבתומי בסך הכול 10 883 דירות. המספר הגבוה ביותר נרשם בשדרה החדשה, בעוד שבתומי העתיקה הובילה ברמת המחירים. באותה תקופה נרשמו במוקדים נוספים שיעורי צמיחה או ירידה שונים במכירות, דבר המצביע על בידול פנימי בשוק הנדל״ן למגורים בעיר.

השדרה החדשה — מוקד המכירות הראשי

בשמונת החודשים הראשונים של 2026 דורגה השדרה החדשה במקום הראשון בהיקף מכירות הדירות בבתומי. במהלך תקופת הדיווח נמכרו כאן 4 417 דירות, המהוות כ-40.6% מכלל העסקאות שנרשמו בשבעת המוקדים העיקריים בעיר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עלו המכירות באזור ב-8.7%.

יתרונה של השדרה החדשה אינו מתבטא רק בכמות המכירות. באותו מוקד, המחיר הממוצע המשוקלל לדירות מוגמרות בגימור מלא (Turnkey) בשוק הראשוני עמד בתקופת הדיווח על 1 798 דולר למ״ר. מדובר במחיר נמוך משמעותית מזה של בתומי העתיקה וגוניו-קוואריאתי, מה שמעיד על כך שהשדרה החדשה מייצגת פלח מחירים בינוני עם היקף עסקאות רחב.

במקום השני נמצאת שדרת הגיבורים, שבה נמכרו 2 485 דירות בשמונה חודשים של שנת 2026. הצמיחה השנתית כאן עמדה על 0.8%, והמחיר הממוצע הגיע ל-2 255 דולר למ״ר.

ראוי לציין כי השדרה החדשה ושדרת הגיבורים יחד היוו 6 902 דירות שנמכרו, המהוות כ-63.4% מכלל העסקאות שבוצעו בשבעת המוקדים המובילים בבתומי.

נתונים אלה ממחישים בבירור כי עיקר שוק הנדל״ן למגורים בעיר מרוכז דווקא בשני אזורים גאוגרפיים אלה.

בתומי העתיקה: המחירים עלו, אך המכירות הצטמצמו

מבחינת היקף המכירות, בתומי העתיקה אינה תופסת מקום מוביל, אך מבחינת רמת המחירים היא האזור היקר ביותר למגורים בעיר.

על פי נתוני Galt & Taggart, באוגוסט 2026 עמד המחיר הממוצע המשוקלל לדירות מוגמרות בשוק הראשוני בבתומי העתיקה על 3 224 דולר למ״ר. זהו הנתון הגבוה ביותר מבין כל המוקדים שנכללו במחקר. עם זאת, הובלת המחירים אינה מלווה בצמיחה במכירות. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו בבתומי העתיקה 839 דירות בלבד, המשקפות ירידה של 15.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

זהו אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין שכונות בתומי. בפרט, באזור בעל המחיר הממוצע הגבוה ביותר נרשמת ירידה במספר המכירות, בעוד שבשדרה החדשה, הנגישה יותר מבחינת מחיר, היקף העסקאות במגמת עלייה.

נוסף על כך, נצפה פער ניכר גם בתוך פלח המחירים של בתומי העתיקה עצמה. לפי הדוח, טווח המחירים לדירות מוגמרות באזור זה נע בתקופת הדיווח בין 1 890 ל-5 150 דולר למ״ר בקירוב.

הדבר מראה כי גם בגבולות שכונה אחת המחירים משתנים באופן מהותי, והממוצע אינו משקף תמיד בצורה מדויקת את עלותו של פרויקט ספציפי.

גוניו-קוואריאתי: קטגוריית מחיר גבוהה והיקף עסקאות צנוע

גוניו-קוואריאתי היא אחת משכונות המגורים היקרות ביותר בבתומי.

באוגוסט 2026 עמד המחיר הממוצע המשוקלל לדירות מוגמרות בשוק הראשוני באזור זה על 2 657 דולר למ״ר. במדד זה מדורגת גוניו-קוואריאתי במקום השני לאחר בתומי העתיקה.

למרות זאת, מספר המכירות כאן צנוע יחסית. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו באזור 196 דירות, ירידה של 10.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בגוניו-קוואריאתי נרשם גם טווח מחירים רחב למדי — בין כ-1 770 ל-5 500 דולר למ״ר.

לפיכך, מחיר ממוצע גבוה אינו מבטיח באופן אוטומטי היקף מכירות נרחב. במקרה של גוניו-קוואריאתי, קטגוריית מחירי הפרימיום מתקיימת לצד פעילות עסקאות נמוכה יחסית.

אזור זה שונה בתכלית מהשדרה החדשה, שבה נמכרות הרבה יותר דירות במחיר ממוצע נמוך משמעותית.

מחינג׳אורי בולטת עם צמיחת המכירות המהירה ביותר

מבין כל אזורי בתומי, קצב הגידול השנתי הגבוה ביותר במכירות בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נרשם במחינג׳אורי.

בתקופת הדיווח נמכרו כאן 779 דירות, נתון הגבוה ב-38.1% מהנתון המקביל אשתקד. באשר לעלויות, המחיר הממוצע המשוקלל לדירות מוגמרות בשוק הראשוני במחינג׳אורי עמד על 1 998 דולר למ״ר. יש לציין כי נתון זה גבוה מזה של השדרה החדשה, אך נמוך מהמחירים בבתומי העתיקה ובגוניו-קוואריאתי.

עם זאת, חשוב להדגיש כי קצב הגידול הגבוה מבוסס על היקף התחלתי קטן יחסית. בהתאם לכך, מחינג׳אורי טרם נמנית עם האזורים המובילים במספר המכירות המוחלט, אף שהדינמיקה הנוכחית מעידה על התעוררות ניכרת של השוק ביחס לאזור זה.

כדאי להוסיף כי מדובר באחד השינויים המעניינים ביותר במבנה הגאוגרפי של שוק הנדל״ן למגורים בבתומי.

המעגל הפנימי והפריפריה: מחירים מתונים וירידה קלה

במעגל הפנימי ובפריפריה של בתומי, מחירי המגורים הממוצעים נמוכים יחסית לשאר האזורים המוצגים במחקר.

באוגוסט 2026 עמד המחיר הממוצע לדירות מוגמרות בשוק הראשוני במעגל הפנימי על 1 749 דולר למ״ר, ובפריפריה על 1 735 דולר. היקף המכירות במעגל הפנימי הגיע ל-1 138 דירות, ובפריפריה ל-1 029 דירות. בשני המוקדים נרשמה ירידה שנתית במדדים: 1.8% במעגל הפנימי ו-1.5% בפריפריה.

נתונים אלה ממחישים כי מחירים נגישים יחסית אינם מהווים ערובה כשלעצמם לעלייה במכירות. במקביל, היקף העסקאות בשני המוקדים נותר משמעותי מאוד, ומהווה את אחד המגזרים הגדולים בשוק אחרי השדרה החדשה ושדרת הגיבורים.

פער מחירים ניכר בין שכונות בתומי

לפי נתוני Galt & Taggart, באוגוסט 2026 התפלגו המחירים הממוצעים המשוקללים של דירות מוגמרות בשוק הראשוני כדלקמן:

• בתומי העתיקה — 3 224 $/מ״ר;

• גוניו-קוואריאתי — 2 657 $/מ״ר;

• שדרת הגיבורים — 2 255 $/מ״ר;

• מחינג׳אורי — 1 998 $/מ״ר;

• השדרה החדשה — 1 798 $/מ״ר;

• המעגל הפנימי — 1 749 $/מ״ר;

• פריפריה — 1 735 $/מ״ר.

כפי שניתן לראות, הפער במחיר הממוצע בין בתומי העתיקה לפריפריה מגיע ל-1 489 דולר למ״ר. בהתאם, המחיר הממוצע בבתומי העתיקה עולה על זה של הפריפריה בכ-86%.

פער זה מוכיח פעם נוספת כי בשוק הנדל״ן של בתומי, המיקום נותר אחד מגורמי התמחור המרכזיים.

נוסף לכך, טווחי המחירים רחבים למדי גם בתוך השכונות עצמן. לדוגמה, בשדרת הגיבורים המחירים נעים בין 1 400 ל-3 325 דולר למ״ר, ואילו בשדרה החדשה בין 1 200 ל-2 570 דולר.

לכן, בעת הערכת שווי של נכס נדל״ן מסוים לא די להסתמך רק על המחיר הממוצע בשכונה. איכות הפרויקט, שלב הבנייה, המיקום והמאפיינים האישיים של הדירה עצמה משחקים תפקיד מכריע.

שוק הנדל״ן למגורים בבתומי הופך למבודל יותר ויותר

הנתונים לשמונת החודשים הראשונים של שנת 2026 מראים כי בשוק הנדל״ן למגורים בבתומי מוקדים שונים ממלאים תפקידים שונים ותופסים עמדות תחרותיות נפרדות.

השדרה החדשה מתאפיינת בהיקף המכירות הגבוה ביותר ושומרת על הובלה בפלח השוק ההמוני. בתומי העתיקה היא האזור היקר ביותר, אולם הירידה במכירות מעידה על כך שמחיר גבוה אינו מבטיח באופן אוטומטי עלייה במספר העסקאות.

באשר לשאר האזורים, גוניו-קוואריאתי מייצגת שוק בקטגוריית מחיר גבוהה עם היקף עסקאות קטן יחסית, בעוד שמחינג׳אורי בולטת בקצב צמיחת המכירות. במעגל הפנימי ובפריפריה, על אף מחירים נמוכים יחסית, נרשמה ירידה מתונה במכירות.

הבדלים אלה חשובים גם עבור יזמים. כדי להגיע להצלחה בשוק, חשיבות מכרעת ניתנת לא רק לרמת הביקוש הכללית בעיר, אלא גם למאפייני האזור הספציפי, כמו גם להערכה מושכלת של קהל הרוכשים וסביבת התחרות.

בהתאם לכך, המשך התפתחותו של שוק הנדל״ן למגורים בבתומי בטווח הקצר והבינוני יהיה תלוי בדינמיקה של פלחי מיקום שונים אלה.

לסיכום: המגמה המרכזית בתקופה האחרונה ברורה — בבתומי נמכרות רוב הדירות במקומות שבהם ההיצע נרחב יותר והמחיר הממוצע נגיש יותר, בעוד שמחירי שיא כשלעצמם אינם מבטיחים בכורה במכירות.

מקור: Galt & Taggart — «נדל״ן למגורים בבתומי: סקירה ל-8 חודשים של 2026», 5 בנובמבר 2026

הערה: כמות המכירות מבוססת על נתוני המרשם הציבורי; המחירים לפי שכונות משקפים מחיר משוקלל לדירות מוגמרות (Turnkey) בשוק הראשוני. המרחב הגאוגרפי של בתומי בדוח כולל את מחינג׳אורי וגוניו-קוואריאתי.

InternationalInvestment.biz — המערכת בעברית