Новый бульвар лидирует по продажам, Старый Батуми — по ценам

Рынок недвижимости Батуми не является единым и однородным пространством. Объем продаж жилых квартир, цены и темпы годовых изменений существенно различаются в зависимости от районов города. Это обстоятельство стало особенно заметным в данных за первые восемь месяцев 2026 года, которые показывают, что основная активность рынка сосредоточена в нескольких локациях. Однако высокие цены не всегда означают большой объем продаж.

Согласно исследованию Galt & Taggart, в январе-августе 2026 года в Батуми было продано в общей сложности 10 883 квартиры. Наибольшее их количество пришлось на Новый бульвар, тогда как лидером по стоимости стал Старый Батуми. В тот же период в ряде других локаций были зафиксированы различные темпы роста или спада продаж, что указывает на внутреннюю дифференциацию рынка жилой недвижимости города.

Новый бульвар — главный центр продаж

За первые восемь месяцев 2026 года Новый бульвар занял первое место по объему продаж квартир в Батуми. За отчетный период здесь было реализовано 4 417 квартир, что составляет около 40.6% от всех сделок, зафиксированных в семи основных локациях города. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи здесь выросли на 8.7%.

Преимущество Нового бульвара заключается не только в количестве продаж. В этой же локации средневзвешенная цена готовых квартир с полной отделкой (под ключ / Turnkey) на первичном рынке за отчетный период составила 1 798 долларов за квадратный метр. Это значительно ниже показателей Старого Батуми и Гонио-Квариати и свидетельствует о том, что Новый бульвар представляет собой относительно средний ценовой сегмент с крупным объемом продаж.

На втором месте находится Аллея Героев, где за восемь месяцев 2026 года было продано 2 485 квартир. Годовой рост здесь составил 0.8%, а средняя цена достигла 2 255 долларов за квадратный метр.

Примечательно, что на Новый бульвар и Аллею Героев суммарно пришлось 6 902 проданные квартиры, что составляет примерно 63.4% от всех сделок, совершенных в семи ключевых локациях Батуми.

Эти данные наглядно показывают, что основная часть рынка жилой недвижимости города сконцентрирована именно в этих двух географических ареалах.

Старый Батуми: цены выросли, однако продажи сократились

По объему продаж Старый Батуми не занимает лидирующих позиций, однако по уровню цен является самой дорогой жилой локацией города.

По данным Galt & Taggart, в августе 2026 года средневзвешенная цена готовых квартир на первичном рынке в Старом Батуми составила 3 224 доллара за квадратный метр. Это самый высокий показатель среди всех локаций, представленных в исследовании. Однако ценовое лидерство не сопровождается ростом продаж. За первые восемь месяцев 2026 года в Старом Батуми было продано 839 квартир, что означает снижение на 15.5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Это одно из наиболее существенных различий между районами Батуми. В частности, в локации с самой высокой средней ценой число продаж снижается, тогда как на относительно более доступном Новом бульваре объем сделок растет.

Кроме того, значительный разброс наблюдается и внутри ценового сегмента самого Старого Батуми. Согласно отчету, диапазон цен на готовые квартиры в этой локации в отчетный период варьировался примерно от 1 890 до 5 150 долларов за квадратный метр.

Это показывает, что даже в границах одного района цены существенно разнятся, и средний показатель далеко не всегда точно отражает стоимость конкретного проекта.

Гонио-Квариати: высокая ценовая категория и скромный объем продаж

Гонио-Квариати — одна из самых дорогих жилых локаций Батуми.

В августе 2026 года средневзвешенная цена готовых квартир первичного рынка составила здесь 2 657 долларов за квадратный метр. По этому показателю Гонио-Квариати занимает второе место после Старого Батуми.

Тем не менее количество продаж здесь сравнительно невелико. За первые восемь месяцев 2026 года в районе было продано 196 квартир, что на 10.9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

В Гонио-Квариати также зафиксирован довольно широкий ценовой диапазон — примерно от 1 770 до 5 500 долларов за квадратный метр.

Таким образом, высокая средняя цена автоматически не гарантирует большого объема продаж. В случае Гонио-Квариати премиальная ценовая категория сосуществует с относительно низкой транзакционной активностью.

Эта локация разительно отличается от Нового бульвара, где продается значительно больше квартир при существенно более низкой средней цене.

Махинджаури выделяется самым быстрым ростом продаж

Среди локаций Батуми наиболее высокий темп годового прироста продаж за первые восемь месяцев 2026 года был зафиксирован в Махинджаури.

За отчетный период здесь было продано 779 квартир, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 38.1%. Что касается стоимости, средневзвешенная цена готовых квартир первичного рынка в Махинджаури за отчетный период составила 1 998 долларов за квадратный метр. Следует отметить, что эта цифра выше, чем на Новом бульваре, однако уступает ценам в Старом Батуми и Гонио-Квариати.

При этом важно подчеркнуть, что высокий темп роста продаж базируется на относительно небольшом исходном объеме. Соответственно, Махинджаури пока еще не входит в число ведущих локаций по абсолютному числу продаж, несмотря на то что текущая динамика свидетельствует о заметной активизации рынка в отношении этого района.

Стоит также добавить, что это одно из самых интересных изменений в географической структуре рынка жилой недвижимости Батуми.

Внутренний ареал и периферия: умеренные цены и небольшое снижение

Во внутреннем ареале и на периферии Батуми средние цены на жилую недвижимость являются относительно невысокими среди представленных в исследовании районов.

В августе 2026 года средняя цена готовых квартир первичного рынка во внутреннем ареале составила 1 749 долларов за квадратный метр, а на периферии — 1 735 долларов. Объем продаж во внутреннем ареале достиг 1 138 квартир, а на периферии — 1 029 квартир. В обеих локациях зафиксировано годовое снижение показателей: на 1.8% во внутреннем ареале и на 1.5% на периферии.

Эти данные показывают, что сравнительно доступные цены сами по себе не выступают гарантией роста продаж. В то же время объем сделок в обеих локациях остается весьма существенным, образуя один из крупных сегментов рынка вслед за Новым бульваром и Аллеей Героев.

Существенный разрыв в ценах между районами Батуми

По данным Galt & Taggart, в августе 2026 года средневзвешенные цены на готовые квартиры первичного рынка распределились следующим образом:

• Старый Батуми — 3 224 $/кв.м;

• Гонио-Квариати — 2 657 $/кв.м;

• Аллея Героев — 2 255 $/кв.м;

• Махинджаури — 1 998 $/кв.м;

• Новый бульвар — 1 798 $/кв.м;

• Внутренний ареал — 1 749 $/кв.м;

• Периферия — 1 735 $/кв.м.

Как мы видим, разница в средней цене между Старым Батуми и периферией достигает 1 489 долларов за квадратный метр. Соответственно, средняя цена в Старом Батуми превышает показатель периферии примерно на 86%.

Этот разрыв в очередной раз подтверждает, что на рынке недвижимости Батуми локация остается одним из ключевых ценообразующих факторов.

Кроме того, весьма широки ценовые диапазоны и внутри самих районов. Например, на Аллее Героев цены колеблются в пределах от 1 400 до 3 325 долларов за квадратный метр, а на Новом бульваре — от 1 200 до 2 570 долларов.

Таким образом, при оценке стоимости конкретного объекта недвижимости недостаточно ориентироваться только на среднюю цену по району. Важны качество проекта, стадия строительства, местоположение и индивидуальные характеристики самой квартиры.

Рынок жилой недвижимости Батуми становится все более дифференцированным

Данные за первые восемь месяцев 2026 года показывают, что на рынке жилой недвижимости Батуми различные локации выполняют разные функции и занимают обособленные конкурентные позиции.

Новый бульвар отличается наибольшим объемом продаж и удерживает лидерство в массовом сегменте рынка. Старый Батуми — наиболее дорогая локация, однако падение продаж свидетельствует о том, что высокая стоимость не обеспечивает автоматического увеличения объема сделок.

Что касается остальных районов, Гонио-Квариати представляет собой рынок высокой ценовой категории со сравнительно небольшим объемом сделок, а Махинджаури выделяется темпами прироста продаж. Во внутреннем ареале и на периферии, несмотря на относительно низкие цены, зафиксирован небольшой спад продаж.

Эти различия важны и для застройщиков. Для достижения успеха на рынке все более значимым становится не только общий уровень спроса по городу, но и специфика конкретного района, а также грамотная оценка покупательского сегмента и конкурентной среды.

Соответственно, дальнейшее развитие рынка жилой недвижимости Батуми в краткосрочной и среднесрочной перспективе будет зависеть именно от динамики этих различных локационных сегментов.

Резюмируя: ключевая тенденция последнего времени очевидна — в Батуми больше всего квартир продается там, где предложение масштабнее, а средняя цена сравнительно доступнее, тогда как максимальные цены сами по себе не гарантируют первенства по продажам.

Источник: Galt & Taggart — «Жилая недвижимость Батуми: обзор за 8 месяцев 2026 года», 5 ноября 2026 года

Примечание: количество продаж основано на данных Публичного реестра; цены по районам отражают средневзвешенную стоимость готовых квартир (Turnkey) на первичном рынке. Географический ареал Батуми в отчете включает Махинджаури и Гонио-Квариати.

InternationalInvestment.biz — русская редакция