מחירי הדיור בקנדה החלו להתייצב

שוק הדיור הקנדי סיפק ביולי 2026 את אות ההתייצבות הבולט ביותר בתקופה האחרונה: מדד המחירים הארצי לנכסים ברי-השוואה עלה ב-0,1% לעומת יוני — לראשונה מאז נובמבר 2024. המכירות עלו זה החודש הרביעי ברציפות, בעוד שזרם ההצעות החדשות המשיך להצטמצם. עם זאת, מוקדם עדיין לדבר על התאוששות מלאה: המדד נותר נמוך ב-3,3% מרמתו אשתקד, המכירות נמוכות ב-5,3% לעומת יולי 2025, והמצב בטורונטו, ונקובר, קלגרי ומונטריאול שונה באופן מהותי. הבסיס להערכת המגמות החדשות הוא פרסום של Bloomberg מ-18 באוגוסט.

מחירי הדיור בקנדה עלו לראשונה מאז נובמבר 2024

איגוד הנדל״ן הקנדי דיווח כי היקף העסקאות באמצעות מערכת הרישום המשותפת MLS עלה ביולי ב-0,5% לעומת יוני, בניכוי השפעות עונתיות. זוהי עלייה חודשית רצופה רביעית. עם זאת, מספר העסקאות בפועל ללא התאמה עונתית היה נמוך ב-5,3% לעומת יולי 2025.

מדד המחירים המשולב הארצי MLS HPI, העוקב אחר שינויי המחירים של נכסים ברי-השוואה ומושפע פחות מתמהיל הנכסים שנמכרו, עלה ב-0,1% במהלך החודש. זוהי העלייה החודשית הראשונה במדד מאז נובמבר 2024. בחישוב שנתי נותר המדד נמוך ב-3,3%, אף שקצב הירידה השנתי מצטמצם בהדרגה.

המחיר הממוצע בפועל של בית שנמכר עמד על 674 819 דולר קנדי, עלייה של 0,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה במחיר הממוצע במקביל לירידת המדד אינה מהווה סתירה. הממוצע תלוי בפריסה הגיאוגרפית ובמבנה העסקאות: אם בחודש מסוים גדל חלקן של המכירות בערים יקרות או בסוגי נכסים יקרים יותר, המחיר הממוצע עשוי לעלות אף כאשר מחירי הנכסים ברי-ההשוואה יורדים.

נתוני יולי מעידים לפיכך על בלימת הירידה החודשית המתמשכת במחירים יותר מאשר על תחילתו של מחזור עליות חדש. עליית מדד של 0,1% בלבד צנועה מדי מכדי להסיק על היפוך מגמה מגובש, בפרט על רקע הדינמיקה השנתית השלילית.

פחות בתים ודירות חדשים מוצעים למכירה

אחד השינויים המרכזיים התרחש בדינמיקת ההיצע. מספר הנכסים החדשים שהוצעו למכירה ירד ביולי ב-1,6% לעומת יוני. זוהי ירידה חודשית שלישית ברציפות. במקביל נרשמה עלייה קלה במספר העסקאות, ולכן היחס בין מכירות להצעות חדשות עלה ל-51,3%. הממוצע ארוך הטווח עומד על 54,7%.

טווח של כ-45% עד 65% תואם בדרך כלל שוק מאוזן. נתון נמוך יותר מעיד על עמדה חזקה יותר של הקונים, ואילו נתון גבוה יותר מעיד על צמצום המבחר וחיזוק כוח המיקוח של המוכרים.

בסוף יולי עמדו למכירה ברחבי קנדה 205 388 נכסים. מדובר בעלייה של 0,6% בלבד לעומת השנה הקודמת, וכ-1,5% מעל הממוצע הרב-שנתי לחודש יולי. לפיכך, ברמה הארצית ההיצע כבר אינו גדל בקצבים שנרשמו בשווקים מרכזיים מסוימים במהלך שלב התיקון החלש ביותר.

מלאי הדיור ירד ל-4,7 חודשי מכירות — הרמה הנמוכה ביותר מתחילת 2026. הנתון מציין את משך הזמן שבו היצע הנכסים הקיים יימכר בקצב העסקאות הנוכחי וללא הצעות חדשות. הממוצע ארוך הטווח בקנדה עומד על כחמישה חודשים. ערכים מתחת ל-3,6 חודשים מבטאים לרוב יתרון ניכר למוכרים, בעוד שערכים מעל 6,4 חודשים מבטאים יתרון לקונים.

השינוי בהיצע הופך לאחד הגורמים המשמעותיים ביותר למחצית השנייה של השנה. אפילו ביקוש מתון עשוי לעצור את ירידת המחירים אם מספר המוכרים החדשים יורד ומלאי הדירות שלא נמכרו מפסיק לגדול.

טורונטו יוצאת מהתיקון לאט מהצפוי

הסטטיסטיקה הכלל-ארצית מסתירה פערים משמעותיים בין הערים. ב-RBC Economics מציינים כי באזור טורונטו המכירות בשוק היד השנייה עלו חמישה חודשים ברציפות — הרצף הארוך ביותר זה כשלוש שנים. מדד מחירי הדיור עלה אף הוא זה החודש השני ברציפות.

עם זאת, הנתונים השנתיים נותרו שליליים. מדד המחירים באזור טורונטו ביולי היה נמוך ב-4,6% מרמתו לפני שנה, ומספר המכירות החוזרות נותר נמוך ביותר מ-30% מהרמות שלפני המגפה. הירידה בולטת במיוחד בפלח הדירות בבתי דירות: מחיר הבנצ׳מרק שלהן היה נמוך ב-7,4% בהשוואה לאשתקד.

לצד זאת, מספר ההצעות החדשות באזור הצטמצם שלושה חודשים ברציפות. הדבר מגביל בהדרגה את צבירת המלאי ויוצר תנאים להתייצבות המחירים, אך כמות הדירות הגדולה שנותרה בשוק ממשיכה להגביר את התחרות בין המוכרים.

משום כך, עדיין לא ניתן לראות בטורונטו שוק שהתאושש. נראה כי העיר עברה מהידרדרות מהירה לשלב של התאמה הדרגתית בין היצע לביקוש.

ונקובר ממשיכה לרדת במחיר

בוונקובר התברר חודש יולי כחלש במיוחד. המכירות בניכוי עונתיות ירדו ביותר מ-8% לעומת יוני, וקטעו את מגמת השיפור שהחלה באביב. המדד המקומי של מחירי הנכסים היה נמוך ב-6,2% מרמתו ביולי 2025, לאחר ירידה של 6% בחודש הקודם.

יוקר הדיור נותר אחד המחסומים העיקריים לביקוש. היקף הנכסים הזמינים עדיין מספיק כדי לאפשר לקונים לבחור ולהתמקח, והירידה המצטברת במחירים עד כה לא הספיקה להחזרה יציבה של הביקוש הכבוש.

בקלגרי הבעיה בעלת מבנה אחר. מספר ההצעות החדשות פחת בחמישה מתוך ששת החודשים הקודמים, וכמות הנכסים הפעילים הייתה נמוכה ביותר מ-4% לעומת אשתקד. יחד עם זאת, מדד מחירי הדיור הכולל ירד ב-2,1% בשנה. פלח הדירות נותר חלש במיוחד, עם מחירים נמוכים ב-8,4% וירידה של כ-20% במספר העסקאות.

מונטריאול נראית יציבה יותר. המכירות ביולי, לפי הערכות כלכלנים, עלו ביותר מ-3% לעומת יוני לאחר התאמה עונתית. עם זאת, מלאי הדירות גדל בכ-20% בחישוב שנתי, מה שמגביל את הפוטנציאל להאצה נוספת במחירים.

הפער האזורי מדגים מדוע אין להשליך את השינוי הארצי של 0,1% במדד על נכסים ספציפיים. השווקים בערים הגדולות מצויים בשלבים שונים של תיקון.

הריבית בקנדה נותרת ברמה של 2,25%

בנק קנדה הותיר ב-15 ביולי את ריבית היעד לעסקאות לילה על כנה ברמה של 2,25%. ריבית הבנק עומדת על 2,5%, וריבית הפיקדונות על 2,20%. הרגולטור הגדיר את הפעילות בשוק הדיור כחלשה, אך ככזו המציגה סימני התייצבות.

המצב הכלכלי נותר מאופק. הצמיחה בתוצר המקומי הגולמי הריאלי של קנדה בשנת 2026 נחזית ברמה של 0,7% בלבד. לשנים 2027 ו-2028 צפויה צמיחה של 1,8% בכל שנה. שיעור האבטלה ביוני עמד על 6,5% ומאז סוף 2024 נע ברובו בטווח של 6,5–7%.

עבור שוק הנדל״ן המשמעות היא שמימון נגיש יותר מסוגל לתמוך בעסקאות, אך שער הריבית לבדו אינו מספיק להתאוששות מהירה. הביקוש מצד רוכשים תלוי במקביל ברמת התעסוקה, ההכנסות, ההון העצמי הנדרש, דרישות הבנקים ומחירי הדיור ביחס לרמות השכר.

החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-2 בספטמבר 2026.

האינפלציה האיצה, בעוד שהוצאות הדיור עולות לאט יותר

סוכנות הסטטיסטיקה של קנדה רשמה האצה באינפלציית המחירים לצרכן מ-2,8% ביוני ל-3% ביולי 2026. העלייה הושפעה בין היתר ממחירי הדלק והנסיעות התיירותיות. במקביל, רכיב הוצאות הדיור עלה ב-1,3% בלבד במונחים שנתיים.

השילוב בין אינפלציה כללית מוגברת לשוק דיור חלש מקשה על אופק המדיניות המוניטרית. מצד אחד, מחירי הנדל״ן הגבוהים והפעילות הכלכלית המתונה מהווים נימוק לטובת תנאים פיננסיים מקלים. מצד שני, האצת מדד המחירים לצרכן הכללי מגבילה את המרחב להפחתות ריבית חדות.

עבור שוק הדיור פירוש הדבר שהסתמכות בלעדית על הוזלה מהירה נוספת של המשכנתאות כרוכה בסיכון. ההתאוששות צריכה להתרחש במקביל באמצעות התאמת מחירים, צמיחת הכנסות וצמצום מלאים.

היתרי הבנייה עלו ב-6,3%

ביוני הגיע שווי היתרי הבנייה למגורים ל-8,11 מיליארד דולר קנדי, עלייה של 6,3% לעומת מאי. שווי ההיתרים למבנים מרובי דירות עלה ב-5,6% ל-5,31 מיליארד דולר, ועבור בתים צמודי קרקע — ב-7,5% ל-2,80 מיליארד דולר.

ההיתרים שהונפקו כללו בנייה של 26 106 יחידות דיור, עלייה של 8,4% לעומת מאי. מתוכן, 21 924 יחידות יועדו למבנים מרובי דירות ו-4 182 לבתים צמודי קרקע. מספר הדירות המתוכננות בפרויקטים מרובי יחידות עלה ב-8,6%, ובבתים פרטיים — ב-7,4%.

עם זאת, היתר בנייה משקף כוונת בנייה ולא אכלוס בפועל של דירות חדשות. בין קבלת ההיתר, תחילת העבודות וסיום הפרויקט עשויות לחלוף שנים, במיוחד במתחמי מגורים גדולים.

מצב זה יוצר ניגוד משמעותי בשוק הקנדי. כיום קיימת בערים מסוימות בחירה רחבה של דירות מוכנות, אך מכירות מוקדמות חלשות ועלויות בנייה גבוהות עלולות להוביל לצמצום בהשקת פרויקטים חדשים. בטווח הארוך, מצב כזה עלול להגביל שוב את ההיצע.

תחזית שוק הדיור של קנדה לשנת 2026 נותרת חלשה

תאגיד המשכנתאות והדיור של קנדה (CMHC) צופה בתחזית הקיץ שלו המשך ביקוש חלש, ירידה במחירים הממוצעים וצמצום בהיקפי הבנייה בשנת 2026. תרחיש הבסיס צופה כ-457 200 עסקאות בשוק היד השנייה לעומת 470 314 בשנת 2025. המחיר הממוצע עשוי לרדת מ-679 543 ל-675 200 דולר קנדי.

מספר התחלות הבנייה למגורים נחזה ברמה של 241 400 לעומת 259 028 בשנה הקודמת. לשנת 2027 צפוי צמצום נוסף ל-223 400, וב-2028 — ל-211 900. במקביל, המכירות בשוק היד השנייה בתרחיש הבסיס אמורות להתאושש בהדרגה ל-472 900 ב-2027 ול-485 500 ב-2028.

המחיר הממוצע של יחידת דיור שנמכרה עשוי לפי תרחיש זה לעלות ל-698 900 דולר קנדי בשנת 2027 ול-717 300 בשנת 2028. התחזית מבוססת על מידע שהיה זמין עד 23 ביוני 2026, ולכן נתוני יולי טרם נכללו בה.

תחזית ענפית אחרת מ-15 ביולי אופטימית מעט יותר. היא צופה 463 336 עסקאות בשנת 2026, ירידה של 1,4% לעומת 2025, אך עלייה של 1,1% במחיר הממוצע ל-686 710 דולר קנדי. לשנת 2027 צפויות 480 567 מכירות ומחיר ממוצע של 694 164 דולר, עלייה נוספת של 1,1% מעל רמת 2026.

לפיכך, אפילו התחזיות המרכזיות חלוקות לגבי כיוון המחיר הממוצע ב-2026. תרחיש אחד מניח ירידה מתונה, והאחר — עלייה קלה. לצד זאת, שני התרחישים שוללים חזרה מהירה לגאות מחירים כלל-ארצית.

נתוני יולי מצביעים בעיקר על מעבר השוק לשיווי משקל יציב יותר. המכירות צומחות ארבעה חודשים ברציפות, מספר ההצעות החדשות קטן, מלאי הדיור התקרב לנורמה ההיסטורית, ומדד המחירים הציג עלייה חודשית לראשונה מאז נובמבר 2024. עם זאת, המגמה השנתית במחירים נותרה שלילית, היקפי העסקאות בפועל נמוכים מאשתקד, והשווקים היקרים ביותר במדינה עדיין חווים תיקון.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, האות המרכזי של חודש יולי אינו נעוץ בעליית המדד ב-0,1% הסמליים, אלא בבלימת הצטברות ההיצע המהירה. אם מספר הנכסים החדשים ימשיך לרדת לצד מכירות יציבות או צומחות בהדרגה, הלחץ על המחירים עשוי אכן להירגע. יחד עם זאת, למשקיעים מוטב שלא לפרש את הנתונים כפתיחתו של מחזור התייקרות מואץ: טורונטו, ונקובר, קלגרי ומונטריאול מציגות מדדים שונים של נזילות, מלאי ומחירים. לצורך קבלת החלטת השקעה, ניתוח של עיר ספציפית וסוג נכס מסוים חשוב יותר משינוי הממוצע הארצי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment