Цены на жилье в Канаде начали стабилизироваться

Канадский рынок жилья в июле 2026 года подал наиболее заметный за последнее время сигнал стабилизации: национальный индекс цен на сопоставимую недвижимость вырос на 0,1% к июню — впервые с ноября 2024 года. Продажи увеличились четвертый месяц подряд, а поток новых предложений продолжил сокращаться. При этом говорить о полноценном восстановлении пока рано: индекс остается на 3,3% ниже прошлогоднего уровня, продажи — на 5,3% ниже июля 2025 года, а ситуация в Торонто, Ванкувере, Калгари и Монреале существенно различается. Поводом для оценки новых тенденций стала публикация Bloomberg от 18 августа.

Цены на жилье в Канаде впервые выросли с ноября 2024 года

Канадская ассоциация недвижимости сообщила, что объем сделок через систему совместных риелторских объявлений MLS в июле вырос на 0,5% к июню с учетом сезонных колебаний. Это четвертый последовательный месячный рост. Однако фактическое количество сделок без сезонной корректировки оказалось на 5,3% ниже, чем в июле 2025 года.

Национальный сводный индекс цен MLS HPI, который отслеживает изменение стоимости сопоставимого жилья и в меньшей степени зависит от структуры проданных объектов, прибавил 0,1% за месяц. Это первое месячное повышение показателя с ноября 2024 года. В годовом выражении индекс оставался ниже на 3,3%, хотя годовые темпы снижения постепенно сокращаются.

Средняя фактическая цена проданного жилья составила 674 819 канадских долларов, что на 0,2% больше, чем годом ранее. Рост средней цены при одновременном снижении индекса не является противоречием. Средний показатель зависит от географии и структуры сделок: если в конкретном месяце увеличивается доля продаж в дорогих городах или более дорогих типов жилья, средняя стоимость может расти даже при снижении цен на сопоставимые объекты.

Июльские данные поэтому скорее свидетельствуют о прекращении устойчивого месячного снижения цен, чем о начале нового повышательного цикла. Рост индекса всего на 0,1% слишком мал для вывода о сформировавшемся развороте, особенно при отрицательной годовой динамике.

Новых домов и квартир на продажу становится меньше

Одним из ключевых изменений стала динамика предложения. Число новых объектов, выставленных на продажу, сократилось в июле на 1,6% к июню. Это третье последовательное месячное снижение. Одновременно количество сделок немного выросло, поэтому соотношение продаж к новым предложениям повысилось до 51,3%. Долгосрочное среднее значение составляет 54,7%.

Диапазон примерно от 45% до 65% обычно соответствует сбалансированному рынку. Более низкое значение свидетельствует о более сильной позиции покупателей, а более высокое — о сокращении выбора и усилении переговорных позиций продавцов.

На конец июля по всей Канаде на продажу было выставлено 205 388 объектов. Это всего на 0,6% больше, чем годом ранее, и примерно на 1,5% выше многолетнего среднего уровня для июля. Таким образом, на национальном уровне предложение уже не увеличивается темпами, которые наблюдались на отдельных крупных рынках во время наиболее слабой фазы коррекции.

Запас жилья снизился до 4,7 месяца продаж — минимального значения с начала 2026 года. Показатель означает, за какой срок существующий объем предложений мог бы быть реализован при нынешнем темпе сделок и отсутствии новых объектов. Долгосрочное среднее для Канады составляет около пяти месяцев. Значения ниже 3,6 месяца обычно соответствуют заметному преимуществу продавцов, а выше 6,4 месяца — покупателей.

Именно изменение предложения становится одним из наиболее значимых факторов для второй половины года. Даже умеренный спрос способен остановить падение цен, если число новых продавцов сокращается и объем непроданного жилья перестает увеличиваться.

Торонто выходит из коррекции медленнее ожидаемого

Общенациональная статистика скрывает значительный разрыв между отдельными городами. RBC Economics отмечает, что в районе Торонто продажи на вторичном рынке увеличивались пять месяцев подряд — это самая продолжительная серия примерно за три года. Индекс стоимости жилья также вырос второй месяц подряд.

Однако годовые показатели остаются отрицательными. Индекс цен в районе Торонто в июле был на 4,6% ниже уровня годичной давности, а количество перепродаж оставалось более чем на 30% ниже допандемического уровня. Особенно заметным остается снижение в сегменте квартир в многоквартирных домах: их эталонная стоимость была на 7,4% ниже, чем год назад.

При этом число новых предложений в регионе сокращалось три месяца подряд. Это постепенно ограничивает накопление запасов и создает условия для стабилизации цен, однако большое количество квартир, остающихся на рынке, продолжает усиливать конкуренцию между продавцами.

Таким образом, Торонто пока нельзя считать восстановившимся рынком. Скорее город перешел от быстрого ухудшения к фазе постепенного выравнивания спроса и предложения.

Ванкувер продолжает дешеветь

В Ванкувере июль оказался заметно слабее. Продажи с учетом сезонности снизились более чем на 8% к июню, прервав наметившееся весной улучшение. Национально сопоставимый индекс местных цен оказался на 6,2% ниже уровня июля 2025 года после падения на 6% месяцем ранее.

Высокая стоимость жилья остается одним из главных ограничителей спроса. Объем доступных объектов по-прежнему достаточен для того, чтобы покупатели могли выбирать и торговаться, а накопленного снижения стоимости пока оказалось недостаточно для устойчивого возвращения отложенного спроса.

В Калгари проблема имеет другую структуру. Новых предложений становилось меньше в пяти из предыдущих шести месяцев, а количество активных объектов было более чем на 4% ниже прошлогоднего. При этом общий индекс стоимости жилья снизился на 2,1% за год. Особенно слабым остается сегмент квартир, где цены были ниже на 8,4%, а число сделок сократилось примерно на 20%.

Монреаль выглядит устойчивее. Продажи в июле, по оценке экономистов, выросли более чем на 3% к июню после сезонной корректировки. Однако запас квартир увеличился примерно на 20% за год, что ограничивает потенциал дальнейшего ускорения цен.

Региональный разрыв показывает, почему общенациональное изменение индекса на 0,1% не следует переносить на конкретные объекты. Рынки крупнейших городов находятся на разных стадиях коррекции.

Ставка в Канаде остается на уровне 2,25%

Банк Канады 15 июля сохранил целевую ставку по однодневным операциям на уровне 2,25%. Банковская ставка составляет 2,5%, депозитная — 2,20%. Регулятор охарактеризовал активность на рынке жилья как слабую, но демонстрирующую признаки стабилизации.

Экономическая ситуация при этом остается сдержанной. Рост реального валового внутреннего продукта Канады в 2026 году прогнозируется всего на уровне 0,7%. На 2027 и 2028 годы ожидается рост по 1,8%. Уровень безработицы в июне составлял 6,5% и с конца 2024 года преимущественно находился в диапазоне 6,5–7%.

Для рынка недвижимости это означает, что более доступное финансирование способно поддерживать сделки, но одной процентной ставки недостаточно для быстрого восстановления. Покупательский спрос одновременно зависит от занятости, доходов, первоначального взноса, требований банков и стоимости жилья относительно заработков.

Следующее решение по ставке запланировано на 2 сентября 2026 года.

Инфляция ускорилась, а расходы на жилье растут медленнее

Статистическое управление Канады зафиксировало ускорение потребительской инфляции с 2,8% в июне до 3% в июле 2026 года. Ускорению способствовали в том числе бензин и туристические поездки. При этом компонент расходов на жилье вырос лишь на 1,3% в годовом выражении.

Сочетание повышенной общей инфляции и слабого рынка жилья усложняет перспективы денежно-кредитной политики. С одной стороны, высокая стоимость недвижимости и умеренная экономическая активность создают аргументы в пользу мягких финансовых условий. С другой — ускорение общего индекса потребительских цен ограничивает пространство для резкого снижения ставок.

Для рынка жилья это означает, что рассчитывать исключительно на быстрое дальнейшее удешевление ипотеки рискованно. Восстановление должно происходить одновременно через корректировку цен, рост доходов и сокращение запасов.

Разрешения на строительство выросли на 6,3%

В июне стоимость разрешений на жилищное строительство достигла 8,11 млрд канадских долларов, увеличившись на 6,3% к маю. Стоимость разрешений на многоквартирные объекты выросла на 5,6%, до 5,31 млрд долларов, а на отдельные дома — на 7,5%, до 2,80 млрд.

Выданные разрешения предусматривали строительство 26 106 жилых единиц, что на 8,4% больше майского уровня. Из них 21 924 приходились на многоквартирные здания и 4 182 — на отдельные дома. Количество запланированных квартир и других единиц в многоквартирных проектах увеличилось на 8,6%, отдельных домов — на 7,4%.

Однако разрешение характеризует намерение строить, а не фактический ввод нового жилья. Между выдачей документа, началом работ и завершением проекта могут пройти годы, особенно в сегменте крупных многоквартирных комплексов.

Это создает важное противоречие для канадского рынка. Сейчас в отдельных городах имеется значительный выбор готовых квартир, но слабые предварительные продажи и высокая себестоимость способны привести к сокращению запуска новых проектов. В долгосрочной перспективе такая ситуация может снова ограничить предложение.

Прогноз рынка жилья Канады на 2026 год остается слабым

Канадская ипотечная и жилищная корпорация в летнем прогнозе ожидает сохранения слабого спроса, снижения средних цен и уменьшения объемов строительства в 2026 году. Базовый сценарий предусматривает около 457 200 сделок на вторичном рынке против 470 314 в 2025 году. Средняя цена может снизиться с 679 543 до 675 200 канадских долларов.

Число начатых строительством жилых объектов прогнозируется на уровне 241 400 против 259 028 годом ранее. На 2027 год ожидается дальнейшее сокращение до 223 400, а на 2028-й — до 211 900. Одновременно продажи на вторичном рынке в базовом сценарии должны постепенно восстановиться до 472 900 в 2027 году и 485 500 в 2028-м.

Средняя стоимость проданного жилья, согласно этому сценарию, может увеличиться до 698 900 канадских долларов в 2027 году и до 717 300 в 2028-м. Прогноз основан на информации, доступной к 23 июня 2026 года, поэтому июльские показатели в него еще не были включены.

Другой отраслевой прогноз от 15 июля несколько оптимистичнее. Он предполагает 463 336 сделок в 2026 году, что на 1,4% меньше результата 2025-го, но повышение средней цены на 1,1%, до 686 710 канадских долларов. На 2027 год ожидаются 480 567 продаж и средняя цена 694 164 доллара, также на 1,1% выше уровня 2026 года.

Таким образом, даже основные прогнозы расходятся в оценке направления средней цены в 2026 году. Один сценарий предполагает умеренное снижение, другой — небольшой рост. При этом оба исключают быстрое возвращение к общенациональному ценовому буму.

Июльская статистика указывает прежде всего на переход рынка к более устойчивому равновесию. Продажи растут четыре месяца подряд, количество новых предложений сокращается, запас жилья приблизился к исторической норме, а индекс стоимости впервые с ноября 2024 года показал месячный рост. Однако годовая динамика цен остается отрицательной, реальные объемы сделок ниже прошлогодних, а наиболее дорогие рынки страны все еще проходят коррекцию.

Как сообщают эксперты International Investment, ключевой сигнал июля заключается не в росте индекса на символические 0,1%, а в прекращении быстрого накопления предложения. Если новых объектов будет становиться меньше при стабильных или постепенно растущих продажах, давление на цены действительно может ослабнуть. Однако инвесторам пока не следует воспринимать канадскую статистику как начало нового цикла быстрого удорожания: Торонто, Ванкувер, Калгари и Монреаль демонстрируют разные показатели ликвидности, запасов и цен. Для инвестиционного решения важнее анализ конкретного города и типа недвижимости, чем изменение среднего показателя по стране.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment