יוון מקדמת מס של 15% לרוכשי דירות ממדינות שאינן באיחוד האירופי

יוון נערכת להעלאת מס העברת נדל״ן למגורים מ-3% ל-15% עבור חלק מהרוכשים ממדינות שלישיות. בשקלול ההיטל העירוני, הנטל בפועל יעלה מ-3.09% ל-15.45%. המס החדש יחול על רכישת דירות על ידי יחידים ולא יחול על נכסים מסחריים, מגרשים וסוגי נדל״ן אחרים. הרשויות מסבירות את המהלך בעליית הביקוש הזר ובצורך לשמור על מחירי דיור נגישים לתושבים המקומיים. יישום הצעד מתוכנן ל-1 ביולי 2027, אך החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו.

יוון מעלה את מס הרכישה על דירות פי חמישה

כיום, מס העברת הנדל״ן הסטנדרטי ביוון עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. על סכום המס עצמו מתווסף היטל עירוני בשיעור של 3%, כך שהשיעור האפקטיבי מגיע ל-3.09%. המס משולם על ידי הרוכש לפני השלמת העסקה.

בספטמבר הודיעה הממשלה על העלאת שיעור המס הבסיסי ל-15% עבור רכישת דירות למגורים על ידי קטגוריות מסוימות של אזרחי מדינות שלישיות. יחד עם ההיטל העירוני יעמוד הנטל הכולל על 15.45%. הפירוט הרשמי מציין במפורש כי ההעלאה נוגעת לנכסי מגורים בלבד ואינה חלה על שטחים מסחריים, קרקעות וסוגי נדל״ן נוספים. תקציב המדינה צפוי להניב מהמהלך הכנסות נוספות של כ-€100 מיליון מדי שנה.

הדיווחים הראשוניים לאחר נאומו של ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטאקיס ביריד הבינלאומי בסלוניקי הצביעו על תחילת 2027. עם זאת, בעת הצגת התוכנית מאוחר יותר, שר הכלכלה והאוצר הלאומי קיריאקוס פירקאקיס דייק את המועד ל-1 ביולי 2027. נכון ל-24 בספטמבר, התקנה הסופית המעגנת את שיעור המס והוראות המעבר טרם פורסמה.

ההעלאה לא תחול על כל הרוכשים שמחוץ לאיחוד האירופי

ההגדרה ״מס לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי״ דורשת הבהרה. הפירוט הממשלתי מחריג מהמס המוגדל אזרחים יוונים, בני הפזורה היוונית, אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי, וכן בעלי מעמד של תושבי קבע לטווח ארוך.

הכללים הקיימים מעניקים פטור ממס ברכישת דירה ראשונה למגוון רחב יותר של זכאים. בנוסף ליוונים ואזרחי האיחוד או ה-EEA, נכללים בהם פליטים מוכרים, תושבים לטווח ארוך ובעלי היתרי שהייה מסוימים מהדור השני. תקרת הפטור הבסיסית ברכישת דירה ראשונה עומדת על €200 אלף ליחיד ו-€250 אלף לנשואים, כאשר הסכומים גדלים עם מספר הילדים. רשות המסים של יוון מאשרת את שיעור ה-3% הנוכחי ואת מנגנון ההטבה לדירה ראשונה.

הנוסח הסופי של החוק החדש חיוני דווקא בגלל החרגות אלו. ההסבר הממשלתי משתמש בו-זמנית במונחים הנוגעים לאזרחי מדינות שלישיות וליחידים שהינם תושבי מס של מדינות זרות. עד לפרסום החוק, לא ניתן להחיל אוטומטית את שיעור ה-15% על כל מחזיק דרכון שאינו מהאיחוד האירופי מבלי לבחון את מעמדו.

משקיעים זרים השקיעו €2 מיליארד בנדל״ן ביוון

בשנת 2025 עמד סך הזרימה הנקייה של השקעות זרות ישירות לנדל״ן ביוון על €2.056 מיליארד. משקיעים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי היו אחראים ל-€1.217 מיליארד, לעומת €1.754 מיליארד שנה קודם לכן.

המקור הגדול ביותר להון מחוץ לאיחוד האירופי היה טורקיה עם €214 מיליון. משווייץ הגיעו €211 מיליון, מהונג קונג — €115 מיליון. השקעות של רוכשים מישראל ומארה״ב עמדו על €88 מיליון כל אחת, מאיחוד האמירויות — €67 מיליון, מבריטניה — €63 מיליון, ומסין — €50 מיליון.

הממשלה מעריכה את השקעותיהם של אזרחי מדינות שלישיות בנדל״ן היווני בכ-€1.2 מיליארד בשנת 2025. על פי נתוני המס, כ-€800 מיליון מסכום זה הופנו לנכסי מגורים. ביקוש זה מצוין על ידי הרשויות כאחד הגורמים המרכזיים לעליית המחירים ולפגיעה בנגישות הדיור עבור תושבי הקבע.

מחירי הדירות ביוון עלו בעוד 5.5%

צעד המיסוי מגיע לאחר מספר שנים של עליות מחירים חדות בשוק הנדל״ן. ברבעון השני של 2026 התייקרו הדירות ביוון בממוצע של 5.5% בחישוב שנתי.

דירות חדשות מקבלן עד גיל חמש שנים רשמו עלייה של 6.2%, ודירות יד שנייה עלו ב-5%. באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4.7%, ובערים מרכזיות אחרות על 5.4%. בשאר חלקי המדינה עלו המחירים ב-7.1%.

קצב העלייה מתמתן בהדרגה אך נותר גבוה. בשנת 2025 עלה המחיר הממוצע של דירות ב-8.3%, וב-2024 ב-9.1%. מדד בנק יוון מבוסס על שומות נדל״ן המועברות ממוסדות האשראי; עד סוף יוני 2026 כלל המאגר 971.8 אלף שומות.

עבור הממשלה, נתונים אלה מעידים על כך שהשוק ממשיך להתייקר גם לאחר התמתנות הזינוק הראשוני. העלאת המס מהווה כלי נוסף לוויסות הביקוש, לצד הגבלות על השכרות לטווח קצר ותוכניות סיוע לרוכשים מקומיים.

Golden Visa שומרת על ספי ההשקעה הקיימים

השינוי המוצע במס אינו משנה את שווי הנדל״ן המינימלי הנדרש לקבלת אשרת שהייה ביוון באמצעות השקעות.

באזור אטיקה (הכולל את אתונה), ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, וכן באיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים, סף המינימום עומד על €800 אלף. בשאר האזורים הרף הוא €400 אלף. בקטגוריות אלו ההשקעה חייבת להתבצע בנכס יחיד, ובנכסי מגורים חלה דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר. תנאים אלה נקבעו בחוק 5100/2024.

סף נפרד של €250 אלף חל על מספר קטגוריות ייעודיות. בפרט, ניתן להשקיע סכום זה בנכס יחיד המוסב משימוש מסחרי/לא למגורים למגורים. במקרה זה מגבלת ה-120 מ״ר אינה חלה, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים לפני הגשת הבקשה לקבלת אשרת שהייה. מסלול נוסף החל מ-€250 אלף מיועד למבנים לשימור המיועדים לשיקום.

רכישה במסגרת Golden Visa עלולה להתייקר משמעותית

משתתפי תוכנית Golden Visa הם אזרחי מדינות שלישיות. לפיכך, העלאת המס נוגעת ישירות למשקיעים פוטנציאליים רבים הרוכשים נדל״ן למגורים על שמם הפרטי, אלא אם כן ייקבעו בחוק הסופי החרגות ספציפיות.

בחברת Arton Capital מדגישים כי סכום ההשקעה המינימלי עצמו אינו משתנה: מה שמתייקר הוא הליך הרכישה עצמו. החברה כבר מציינת את יולי 2027 כמועד ההעלאה הצפוי ומזהירה משקיעים מעלייה בעלות הכוללת של העסקה.

המס אינו מחליף את סף ההשקעה. לצורך קבלת אשרת שהייה עדיין נדרש נכס בשווי הנקוב, בעוד שהמס, הוצאות הנוטריון ותשלומים נוספים חלים מעבר למחיר הנכס.

עבור השקעה בדירה בשווי €800 אלף, ההפרש הופך למשמעותי במיוחד. שיעור המס הבסיסי גדל פי חמישה, ולכן רכיב המס מפסיק להיות הוצאה שולית יחסית ומתחיל להשפיע באופן ניכר על תקציב הרכישה הכולל.

חברות ונדל״ן מסחרי הוחרגו מהמהלך

הממשלה הגדירה את ההעלאה כמס על רכישת דירות למגורים על ידי יחידים. בהודעה הרשמית לא צוין כי השיעור החדש יחול על רכישות המתבצעות באמצעות תאגידים או ישויות משפטיות.

כמו כן, מהמשטר המוגדל הוחרגו במפורש שטחים מסחריים, מגרשים וסוגי נדל״ן אחרים שאינם מיועדים למגורים.

הפרדה זו עשויה לשנות את מבנה הביקוש הזר. חלק מההון עשוי לעבור לנכסים מסחריים או לפרויקטים הכוללים הסבת נכסים שאינם למגורים לדירות מגורים חדשות. עם זאת, לא ניתן להעריך במדויק תגובה זו לפני פרסום החוק הסופי.

חשובים במיוחד יהיו הכללים שיחולו על עסקאות שיתחילו לפני 1 ביולי 2027 אך יסתיימו לאחר מועד זה. טרם הובהר האם התאריך הקובע יהיה מועד ההסכם המוקדם, תשלום המס, חתימת החוזה הסופי או רישום הזכויות בטאבו.

יוון מחמירה את ההגבלות בעקבות גידול ברכישות זרות

העלאת המס מהווה המשך להחמרה ההדרגתית של התנאים עבור רוכשי נדל״ן בינלאומיים. בעבר כבר העלתה יוון את ספי המינימום ב-Golden Visa ל-€800 אלף ו-€400 אלף בהתאם לאזור, והגבילה את השימוש בנכסים הזכאים להשכרה לטווח קצר.

הצעד החדש שונה בכך שהוא אינו משפיע על שווי הנכס הנדרש לקבלת אשרת שהייה, אלא ישירות על הוצאות העסקה במעמד הרכישה.

עבור רוכש שאינו מגיש בקשה ל-Golden Visa, ההשפעה תהיה זהה: אם הוא משתייך לקטגוריית המשלמים החדשה ורוכש נכס מגורים לאחר כניסת התקנה לתוקף, שיעור המס ייקבע לפי התעריף המוגדל ללא קשר למטרת הרכישה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלאת המס פי חמישה צפויה לשנות מהותית את הכדאיות הכלכלית של עסקאות במגזרים שבהם חלקם של הרוכשים הזרים גבוה. עם זאת, ההשפעה על כלל שוק הנדל״ן ביוון תהיה תלויה בנוסח הסופי של החוק. סוגיות מפתח נותרות ההגדרות לגבי תושבים לטווח ארוך, תקופת המעבר לעסקאות בתהליך והחרגות אפשריות. הגבלת המהלך לנכסי מגורים בלבד יוצרת גם פוטנציאל להסטת הון לנכסים מסחריים ולסגמנטים אחרים, ולא בהכרח להפחתה מוחלטת של ההשקעות הזרות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מס נדל״ן ביוון

מהו המס החל כיום על רכישת נדל״ן ביוון?

מס העברת הנדל״ן הסטנדרטי עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. בתוספת ההיטל העירוני, השיעור האפקטיבי הוא 3.09%.

מתי יעלה המס לרוכשים ממדינות שלישיות ל-15%?

על פי העדכון האחרון של הרשויות, תחילת היישום מתוכננת ל-1 ביולי 2027. נכון ל-24 בספטמבר 2026, החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו.

מה יהיה שיעור המס בפועל יחד עם ההיטל העירוני?

עם מס בסיסי של 15%, הנטל הכולל יעמוד על 15.45%, שכן ההיטל העירוני מהווה 3% מסכום המס הבסיסי.

האם כל אזרחי המדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ישלמו 15%?

לא. המתווה שהוכרז מחריג, בין היתר, אזרחי מדינות האזור הכלכלי האירופי ותושבי קבע לטווח ארוך ביוון. רשימת ההחרגות המלאה תעוגן בחוק.

האם המס המוגדל חל גם על נדל״ן מסחרי?

לא. הממשלה הודיעה על העלאה ברכישת נכסי מגורים בלבד. שטחים מסחריים, מגרשים וסוגי נדל״ן אחרים אינם נכללים במהלך זה.

האם ישתנו ספי ההשקעה ב-Golden Visa?

לא. בתוכנית הנוכחית נשמרים הספים העיקריים של €800 אלף ו-€400 אלף, וכן סף של €250 אלף עבור נכסים מיוחדים מסוימים.

האם המס נכלל בסכום ההשקעה המינימלי של Golden Visa?

לא. סף ההשקעה חל על מחיר הנכס הזכאי. מס העברת הנדל״ן והוצאות נלוות נוספות משולמים בנפרד.

מדוע יוון מעלה את המס?

הממשלה מייחסת את ההחלטה לביקוש הגבוה מצד רוכשים ממדינות שלישיות, לעליית המחירים ולפגיעה בנגישות הדיור עבור תושבי הקבע. בשנת 2025 הסתכמו ההשקעות מחוץ לאיחוד האירופי בנדל״ן יווני בכ-€1.2 מיליארד, כאשר כ-€800 מיליון מתוכם יוחסו לנכסי מגורים.