Греция готовит 15% налог для покупателей из третьих стран

Греция готовится повысить налог на передачу жилой недвижимости с 3% до 15% для части покупателей из третьих стран. С учетом муниципального сбора фактическая нагрузка вырастет с 3,09% до 15,45%. Новая ставка должна применяться к покупке жилья физическими лицами и не затронет коммерческие помещения, земельные участки и другие виды недвижимости. Власти связывают решение с ростом иностранного спроса и доступностью жилья для постоянных жителей. Начало применения меры заявлено на 1 июля 2027 года, однако окончательный закон с переходными правилами пока не опубликован.

Греция повышает налог на покупку жилья в пять раз

Сейчас стандартный налог на передачу недвижимости в Греции составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. На сумму самого налога дополнительно начисляется муниципальный сбор в размере 3%, поэтому эффективная ставка достигает 3,09%. Покупателем налог уплачивается до оформления сделки.

В сентябре правительство объявило о повышении основной ставки до 15% для покупки жилья определенными категориями граждан третьих стран. С муниципальным сбором итоговая нагрузка составит 15,45%. Официальное описание отдельно указывает, что повышение касается жилых объектов и не распространяется на коммерческие помещения, земельные участки и другие категории недвижимости. Бюджет рассчитывает получать от меры около €100 млн дополнительных доходов ежегодно.

Первоначальные сообщения после выступления премьер-министра Кириакоса Мицотакиса на Международной выставке в Салониках называли начало 2027 года. При последующем представлении пакета министр национальной экономики и финансов Кириакос Пиерракакис уточнил дату — 1 июля 2027 года. На 24 сентября нормативный акт, окончательно закрепляющий ставку и переходные положения, еще не опубликован.

Повышение затронет не всех покупателей вне ЕС

Формулировка «налог для покупателей не из ЕС» требует уточнения. Детализированное описание правительства исключает из повышенной ставки граждан Греции, представителей греческой диаспоры, граждан Европейского союза и Европейской экономической зоны, а также обладателей статуса долгосрочного резидента.

Действующие правила предоставляют право на освобождение от налога при покупке первого жилья более широкому кругу лиц. Помимо греков и граждан ЕС или ЕЭЗ, среди них есть признанные беженцы, долгосрочные резиденты и некоторые обладатели разрешений на проживание второго поколения. Базовый необлагаемый предел при покупке первого жилья составляет €200 тыс. для одного человека и €250 тыс. для состоящего в браке; суммы увеличиваются при наличии детей. Налоговая служба Греции подтверждает действующую ставку 3% и механизм льготы на первое жилье.

Окончательный текст нового закона важен именно из-за этих исключений. Правительственное разъяснение одновременно использует формулировки о гражданах третьих стран и о физических лицах — налоговых резидентах третьих государств. До публикации закона нельзя автоматически распространять ставку 15% на любого владельца паспорта страны вне ЕС без учета его статуса.

Иностранцы вложили в недвижимость Греции €2 млрд

В 2025 году общий чистый приток прямых иностранных инвестиций в греческую недвижимость составил €2,056 млрд. На инвесторов из стран вне Европейского союза пришлось €1,217 млрд против €1,754 млрд годом ранее.

Крупнейшим источником капитала среди стран вне ЕС стала Турция с €214 млн. Из Швейцарии поступил €211 млн, из Гонконга — €115 млн. Инвестиции покупателей из Израиля и США составили по €88 млн, из ОАЭ — €67 млн, из Великобритании — €63 млн, из Китая — €50 млн.

Правительство оценивает вложения инвесторов из третьих стран в греческую недвижимость примерно в €1,2 млрд за 2025 год. Около €800 млн из этой суммы, по налоговым данным, пришлось на жилые объекты. Именно этот спрос власти называют одной из причин роста цен и сокращения доступности жилья для постоянных жителей.

Цены на квартиры в Греции выросли еще на 5,5%

Налоговая мера появляется после нескольких лет быстрого роста стоимости недвижимости. Во втором квартале 2026 года квартиры в Греции подорожали в среднем на 5,5% год к году.

Новые квартиры возрастом до пяти лет прибавили 6,2%, старые — 5%. В Афинах рост составил 5%, в Салониках — 4,7%, в других крупных городах — 5,4%. В остальных районах страны цены увеличились на 7,1%.

Темпы постепенно снижаются, но остаются высокими. В 2025 году средняя стоимость квартир выросла на 8,3%, в 2024-м — на 9,1%. Индекс Банка Греции основан на оценках недвижимости, передаваемых кредитными организациями; к концу июня 2026 года база содержала 971,8 тыс. оценок.

Для правительства это означает, что рынок продолжает дорожать даже после замедления предыдущего ценового скачка. Повышенный налог становится еще одним инструментом регулирования спроса наряду с ограничениями краткосрочной аренды и программами поддержки местных покупателей.

Golden Visa сохраняет прежние инвестиционные пороги

Объявленное изменение налога не меняет минимальную стоимость недвижимости для получения греческого вида на жительство через инвестиции.

В Аттике, куда входят Афины, в региональной единице Салоники, на Миконосе и Санторини, а также на островах с населением свыше 3100 человек основной минимальный порог составляет €800 тыс. В остальных регионах — €400 тыс. Для этих категорий инвестиция должна приходиться на один объект, а для жилой недвижимости действует минимальная площадь 120 квадратных метров. Эти условия были введены законом 5100/2024.

Отдельный порог €250 тыс. действует для некоторых специальных категорий. В частности, такую сумму можно инвестировать в единый объект, который переводится из нежилого фонда в жилой. Для него ограничение в 120 квадратных метров не применяется, но смена назначения должна быть завершена до подачи заявления на вид на жительство. Еще один режим от €250 тыс. предусмотрен для охраняемых зданий, подлежащих восстановлению.

Покупка по Golden Visa может заметно подорожать

Участниками программы Golden Visa являются граждане третьих стран. Поэтому повышение налога непосредственно касается многих потенциальных инвесторов, покупающих жилую недвижимость на свое имя, если окончательный закон не введет отдельные исключения.

Arton Capital обращает внимание, что сама минимальная сумма инвестиций не меняется: дорожает именно оформление приобретения. Компания уже указывает июль 2027 года как момент предполагаемого повышения и предупреждает инвесторов о росте полной стоимости сделки.

Налог не заменяет инвестиционный порог. Для получения вида на жительство по-прежнему требуется недвижимость установленной стоимости, а налог, нотариальные расходы и другие платежи возникают сверх цены объекта.

Для инвестиции в жилье стоимостью €800 тыс. разница становится особенно существенной. Основная ставка налога увеличивается в пять раз, поэтому налоговая составляющая перестает быть сравнительно небольшим расходом и начинает заметно влиять на общий бюджет приобретения.

Компании и коммерческая недвижимость оказались вне объявленной меры

Правительство сформулировало повышение как налог на покупку жилья физическими лицами. В официальном описании не указано распространение новой ставки на покупки, совершаемые юридическими лицами.

Из повышенного режима также прямо исключены коммерческие помещения, участки земли и другие виды недвижимости, не относящиеся к жилью.

Это разделение может изменить структуру иностранного спроса. Часть капитала способна переместиться в коммерческие объекты или проекты, связанные с созданием нового жилья из нежилого фонда. Однако оценить такую реакцию до появления окончательного закона невозможно.

Особенно важны будущие правила для сделок, которые начнутся до 1 июля 2027 года, но завершатся после этой даты. Пока не определено, будет ли решающей дата предварительного соглашения, уплаты налога, подписания окончательного договора или регистрации права собственности.

Греция усиливает ограничения после роста иностранных покупок

Повышение налога продолжает постепенное ужесточение условий для международных покупателей недвижимости. Ранее Греция уже подняла основные пороги Golden Visa до €800 тыс. и €400 тыс. в зависимости от региона и ограничила использование квалифицируемых объектов в краткосрочной аренде.

Новая мера отличается тем, что воздействует не на минимальную стоимость объекта для вида на жительство, а непосредственно на расходы при заключении сделки.

Для покупателя, который не претендует на Golden Visa, эффект будет таким же: если он попадет под новую категорию плательщиков и приобретет жилой объект после вступления нормы в силу, размер налога будет зависеть от повышенной ставки независимо от цели покупки.

Как сообщают эксперты International Investment, пятикратное повышение налога способно заметно изменить экономику сделок в сегментах, где велика доля иностранных покупателей. Однако влияние на весь рынок недвижимости Греции будет зависеть от окончательной редакции закона. Ключевыми остаются правила для долгосрочных резидентов, переходный период для незавершенных сделок и возможные исключения. Ограничение меры только жилой недвижимостью также создает риск перераспределения капитала в коммерческие объекты и другие категории, а не полного сокращения иностранных инвестиций.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: налог на недвижимость в Греции

Какой налог действует при покупке недвижимости в Греции сейчас?

Стандартный налог на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости. С муниципальным сбором эффективная ставка равна 3,09%.

Когда налог для покупателей из третьих стран вырастет до 15%?

После последующего уточнения властей начало применения запланировано на 1 июля 2027 года. На 24 сентября 2026 года окончательный закон с переходными правилами еще не опубликован.

Какой будет фактическая ставка с муниципальным сбором?

При основной ставке 15% итоговая нагрузка составит 15,45%, поскольку муниципальный сбор равен 3% от суммы основного налога.

Все граждане стран вне ЕС будут платить 15%?

Нет. В объявленной конструкции исключены, в частности, граждане стран Европейской экономической зоны и долгосрочные резиденты Греции. Полный круг исключений должен быть закреплен в законе.

Повышенный налог распространяется на коммерческую недвижимость?

Нет. Правительство заявило о повышении именно для жилых объектов. Коммерческие помещения, земельные участки и другие категории недвижимости не включены в объявленную меру.

Изменятся ли пороги Golden Visa?

Нет. В действующей программе сохраняются основные пороги €800 тыс. и €400 тыс., а для некоторых специальных объектов — €250 тыс.

Входит ли налог в минимальную инвестицию Golden Visa?

Нет. Инвестиционный порог относится к стоимости квалифицируемого объекта. Налог на передачу недвижимости и другие расходы оплачиваются отдельно.

Почему Греция повышает налог?

Правительство связывает решение с высоким спросом со стороны покупателей из третьих стран, ростом цен и доступностью жилья для постоянных жителей. В 2025 году инвестиции из стран вне ЕС в греческую недвижимость составили около €1,2 млрд, примерно €800 млн из которых власти относят к жилью.