საბერძნეთი მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის 15%-იან გადასახადს ამზადებს

საბერძნეთი ემზადება მესამე ქვეყნების მყიდველთა ნაწილისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის 3%-დან 15%-მდე გასაზრდელად. მუნიციპალური მოსაკრებლის გათვალისწინებით, ფაქტობრივი ტვირთი 3,09%-დან 15,45%-მდე გაიზრდება. ახალი განაკვეთი ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებლის შეძენაზე გავრცელდება და არ შეეხება კომერციულ ფართებს, მიწის ნაკვეთებსა და უძრავი ქონების სხვა სახეობებს. ხელისუფლება ამ გადაწყვეტილებას უცხოური მოთხოვნის ზრდას და მუდმივი მცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას უკავშირებს. ზომის ამოქმედება 2027 წლის 1 ივლისიდან არის დაანონსებული, თუმცა საბოლოო კანონი გარდამავალი წესებით ჯერჯერობით არ გამოქვეყნებულა.

საბერძნეთი საცხოვრებლის შეძენის გადასახადს ხუთჯერ ზრდის

ამჟამად საბერძნეთში უძრავი ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი ობიექტის დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს შეადგენს. უშუალოდ გადასახადის თანხას დამატებით ერიცხება მუნიციპალური მოსაკრებელი 3%-ის ოდენობით, რის გამოც ეფექტური განაკვეთი 3,09%-ს აღწევს. მყიდველი გადასახადს გარიგების გაფორმებამდე იხდის.

სექტემბერში მთავრობამ გამოაცხადა ძირითადი განაკვეთის 15%-მდე გაზრდა მესამე ქვეყნების მოქალაქეთა გარკვეული კატეგორიების მიერ საცხოვრებლის შეძენისას. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად საბოლოო ტვირთი 15,45%-ს შეადგენს. ოფიციალური აღწერა ცალკე მიუთითებს, რომ გაზრდა ეხება საცხოვრებელ ობიექტებს და არ ვრცელდება კომერციულ ფართებზე, მიწის ნაკვეთებსა და უძრავი ქონების სხვა კატეგორიებზე. ბიუჯეტი ამ ზომიდან ყოველწლიურად დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობის დამატებითი შემოსავლის მიღებას გეგმავს.

პრემიერ-მინისტრ კირიაკოს მიცოტაკისის სალონიკის საერთაშორისო გამოფენაზე გამოსვლის შემდეგ გავრცელებული პირველადი ინფორმაციით, საუბარი იყო 2027 წლის დასაწყისზე. პაკეტის შემდგომი წარდგენისას ეროვნული ეკონომიკისა და ფინანსთა მინისტრმა კირიაკოს პიერაკაკისმა თარიღი დააზუსტა — 2027 წლის 1 ივლისი. 24 სექტემბრის მდგომარეობით, ნორმატიული აქტი, რომელიც საბოლოოდ დაადგენს განაკვეთსა და გარდამავალ დებულებებს, ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

გაზრდა ევროკავშირის მიღმა მყოფ ყველა მყიდველს არ შეეხება

ფორმულირება „გადასახადი ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველებისთვის“ დაზუსტებას მოითხოვს. მთავრობის დეტალური აღწერა გაზრდილი განაკვეთიდან გამორიცხავს საბერძნეთის მოქალაქეებს, ბერძნული დიასპორის წარმომადგენლებს, ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს, ასევე გრძელვადიანი რეზიდენტის სტატუსის მქონე პირებს.

მოქმედი წესები პირველი საცხოვრებლის შეძენისას გადასახადისგან გათავისუფლების უფლებას პირთა უფრო ფართო წრეს ანიჭებს. ბერძნებისა და ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეების გარდა, მათ შორის არიან აღიარებული ლტოლვილები, გრძელვადიანი რეზიდენტები და მეორე თაობის ბინადრობის ნებართვის ზოგიერთი მფლობელი. პირველი საცხოვრებლის შეძენისას ძირითადი დაუბეგრავი ზღვარი შეადგენს €200 ათასს ერთი ადამიანისთვის და €250 ათასს დაქორწინებულისთვის; თანხები იზრდება ბავშვების არსებობის შემთხვევაში. საბერძნეთის საგადასახადო სამსახური ადასტურებს მოქმედ 3%-იან განაკვეთსა და პირველი საცხოვრებლის შეღავათის მექანიზმს.

ახალი კანონის საბოლოო ტექსტი სწორედ ამ გამონაკლისების გამო არის მნიშვნელოვანი. მთავრობის განმარტება ერთდროულად იყენებს ფორმულირებებს მესამე ქვეყნების მოქალაქეებსა და მესამე სახელმწიფოების საგადასახადო რეზიდენტ ფიზიკურ პირებზე. კანონის გამოქვეყნებამდე 15%-იანი განაკვეთის ავტომატურად გავრცელება ევროკავშირის მიღმა ქვეყნის პასპორტის ნებისმიერ მფლობელზე მისი სტატუსის გაუთვალისწინებლად დაუშვებელია.

უცხოელებმა საბერძნეთის უძრავ ქონებაში €2 მლრდ ჩადეს

2025 წელს საბერძნეთის უძრავ ქონებაში პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მთლიანმა წმინდა შემოდინებამ €2,056 მლრდ შეადგინა. ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ინვესტორებზე €1,217 მლრდ მოდიოდა, წინა წლის €1,754 მლრდ-თან შედარებით.

ევროკავშირის მიღმა ქვეყნებს შორის კაპიტალის უმსხვილესი წყარო თურქეთი გახდა €214 მლნ-ით. შვეიცარიიდან შემოვიდა €211 მლნ, ჰონგ-კონგიდან — €115 მლნ. ისრაელელი და ამერიკელი მყიდველების ინვესტიციებმა შეადგინა €88-88 მლნ, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან — €67 მლნ, დიდი ბრიტანეთიდან — €63 მლნ, ჩინეთიდან — €50 მლნ.

მთავრობა მესამე ქვეყნების ინვესტორების მიერ საბერძნეთის უძრავ ქონებაში განხორციელებულ დაბანდებებს 2025 წელს დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად აფასებს. საგადასახადო მონაცემებით, ამ თანხიდან დაახლოებით €800 მლნ საცხოვრებელ ობიექტებზე მოდიოდა. სწორედ ამ მოთხოვნას ასახელებს ხელისუფლება ფასების ზრდისა და მუდმივი მცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შემცირების ერთ-ერთ მიზეზად.

საბერძნეთში ბინების ფასები კიდევ 5,5%-ით გაიზარდა

საგადასახადო ზომა უძრავი ქონების ღირებულების რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ჩნდება. 2026 წლის მეორე კვარტალში საბერძნეთში ბინები წლიურად საშუალოდ 5,5%-ით გაძვირდა.

ხუთ წლამდე ასაკის ახალმა ბინებმა 6,2%-ით მოიმატა, ძველმა — 5%-ით. ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა მსხვილ ქალაქებში — 5,4%. ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში ფასები 7,1%-ით გაიზარდა.

ტემპები თანდათან იკლებს, თუმცა კვლავ მაღალი რჩება. 2025 წელს ბინების საშუალო ღირებულება 8,3%-ით გაიზარდა, 2024 წელს — 9,1%-ით. საბერძნეთის ბანკის ინდექსი ეფუძნება უძრავი ქონების შეფასებებს, რომლებსაც საკრედიტო ორგანიზაციები გადასცემენ; 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის ბაზა 971,8 ათას შეფასებას შეიცავდა.

მთავრობისთვის ეს ნიშნავს, რომ ბაზარი წინა საფასო ნახტომის შენელების შემდეგაც აგრძელებს გაძვირებას. გაზრდილი გადასახადი მოთხოვნის რეგულირების კიდევ ერთ ინსტრუმენტად იქცევა მოკლევადიანი იჯარის შეზღუდვებთან და ადგილობრივი მყიდველების მხარდაჭერის პროგრამებთან ერთად.

Golden Visa ინარჩუნებს ძველ საინვესტიციო ზღვრებს

გადასახადის გამოცხადებული ცვლილება არ ცვლის უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებას ინვესტიციების გზით საბერძნეთის ბინადრობის ნებართვის მისაღებად.

ატიკაში, რომელშიც შედის ათენი, სალონიკის რეგიონულ ერთეულში, მიკონოსსა და სანტორინიზე, ასევე 3100-ზე მეტი მოსახლეობის მქონე კუნძულებზე ძირითადი მინიმალური ზღვარი €800 ათასს შეადგენს. დანარჩენ რეგიონებში — €400 ათასს. ამ კატეგორიებისთვის ინვესტიცია ერთ ობიექტზე უნდა განხორციელდეს, ხოლო საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის მოქმედებს მინიმალური ფართობი 120 კვადრატული მეტრი. ეს პირობები 5100/2024 კანონით იქნა შემოღებული.

ცალკე ზღვარი €250 ათასი მოქმედებს ზოგიერთი სპეციალური კატეგორიისთვის. კერძოდ, ასეთი თანხის ინვესტირება შესაძლებელია ერთიან ობიექტში, რომლის გადაყვანაც ხდება არასაცხოვრებელი ფონდიდან საცხოვრებელში. მისთვის 120 კვადრატული მეტრის შეზღუდვა არ გამოიყენება, თუმცა დანიშნულების შეცვლა დასრულებული უნდა იყოს ბინადრობის ნებართვის განაცხადის შეტანამდე. კიდევ ერთი რეჟიმი €250 ათასიდან გათვალისწინებულია დაცული შენობებისთვის, რომლებიც აღდგენას ექვემდებარება.

Golden Visa-თი შეძენა შეიძლება საგრძნობლად გაძვირდეს

Golden Visa-ს პროგრამის მონაწილეები მესამე ქვეყნების მოქალაქეები არიან. ამიტომ გადასახადის გაზრდა უშუალოდ ეხება ბევრ პოტენციურ ინვესტორს, რომლებიც საცხოვრებელ უძრავ ქონებას საკუთარ სახელზე ყიდულობენ, თუ საბოლოო კანონი ცალკეულ გამონაკლისებს არ შემოიღებს.

Arton Capital ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ თავად ინვესტიციების მინიმალური თანხა არ იცვლება: ძვირდება სწორედ შეძენის გაფორმება. კომპანია უკვე მიუთითებს 2027 წლის ივლისს, როგორც სავარაუდო გაზრდის მომენტს და ინვესტორებს გარიგების სრული ღირებულების ზრდის შესახებ აფრთხილებს.

გადასახადი არ ანაცვლებს საინვესტიციო ზღვარს. ბინადრობის ნებართვის მისაღებად კვლავ საჭიროა დადგენილი ღირებულების უძრავი ქონება, ხოლო გადასახადი, სანოტარო ხარჯები და სხვა გადახდები ობიექტის ფასს ზემოდან ემატება.

€800 ათასის ღირებულების საცხოვრებელში ინვესტიციისთვის სხვაობა განსაკუთრებით არსებითი ხდება. გადასახადის ძირითადი განაკვეთი ხუთჯერ იზრდება, რის გამოც საგადასახადო შემადგენელი შედარებით მცირე ხარჯი აღარ არის და შეძენის საერთო ბიუჯეტზე საგრძნობ გავლენას იწყებს.

კომპანიები და კომერციული უძრავი ქონება გამოცხადებული ზომის მიღმა დარჩა

მთავრობამ გაზრდა ჩამოაყალიბა როგორც გადასახადი ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებლის შეძენაზე. ოფიციალურ აღწერაში არ არის მითითებული ახალი განაკვეთის გავრცელება იურიდიული პირების მიერ განხორციელებულ შესყიდვებზე.

გაზრდილი რეჟიმიდან ასევე პირდაპირ არის გამორიცხული კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და უძრავი ქონების სხვა სახეობები, რომლებიც საცხოვრებელს არ განეკუთვნება.

ამ დაყოფამ შეიძლება უცხოური მოთხოვნის სტრუქტურა შეცვალოს. კაპიტალის ნაწილი შესაძლოა კომერციულ ობიექტებში ან არასაცხოვრებელი ფონდიდან ახალი საცხოვრებლის შექმნასთან დაკავშირებულ პროექტებში გადავიდეს. თუმცა ასეთი რეაქციის შეფასება საბოლოო კანონის გამოჩენამდე შეუძლებელია.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მომავალი წესები იმ გარიგებებისთვის, რომლებიც 2027 წლის 1 ივლისამდე დაიწყება, მაგრამ ამ თარიღის შემდეგ დასრულდება. ჯერჯერობით განსაზღვრული არ არის, გადამწყვეტი იქნება წინასწარი შეთანხმების, გადასახადის გადახდის, საბოლოო ხელშეკრულების ხელმოწერის თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღი.

საბერძნეთი უცხოური შესყიდვების ზრდის შემდეგ შეზღუდვებს აძლიერებს

გადასახადის გაზრდა აგრძელებს უძრავი ქონების საერთაშორისო მყიდველებისთვის პირობების ეტაპობრივ გამკაცრებას. მანამდე საბერძნეთმა უკვე გაზარდა Golden Visa-ს ძირითადი ზღვრები €800 ათასამდე და €400 ათასამდე რეგიონის მიხედვით და შეზღუდა კვალიფიციური ობიექტების გამოყენება მოკლევადიან იჯარაში.

ახალი ზომა იმით განსხვავდება, რომ გავლენას ახდენს არა ბინადრობის ნებართვისთვის ობიექტის მინიმალურ ღირებულებაზე, არამედ უშუალოდ გარიგების დადებისას გაწეულ ხარჯებზე.

მყიდველისთვის, რომელსაც Golden Visa-ზე პრეტენზია არ აქვს, ეფექტი იგივე იქნება: თუ ის გადამხდელთა ახალ კატეგორიაში მოხვდება და საცხოვრებელ ობიექტს ნორმის ძალაში შესვლის შემდეგ შეიძენს, გადასახადის ოდენობა გაზრდილ განაკვეთზე იქნება დამოკიდებული, შეძენის მიზნის მიუხედავად.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გადასახადის ხუთმაგ ზრდას შეუძლია საგრძნობლად შეცვალოს გარიგებების ეკონომიკა იმ სეგმენტებში, სადაც უცხოელი მყიდველების წილი დიდია. თუმცა საბერძნეთის უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე გავლენა კანონის საბოლოო რედაქციაზე იქნება დამოკიდებული. საკვანძო რჩება წესები გრძელვადიანი რეზიდენტებისთვის, გარდამავალი პერიოდი დაუსრულებელი გარიგებებისთვის და შესაძლო გამონაკლისები. ზომის შეზღუდვა მხოლოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონებით ასევე ქმნის კაპიტალის კომერციულ ობიექტებსა და სხვა კატეგორიებში გადანაწილების რისკს, და არა უცხოური ინვესტიციების სრულ შემცირებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უძრავი ქონების გადასახადი საბერძნეთში

რა გადასახადი მოქმედებს საბერძნეთში უძრავი ქონების შეძენისას ამჟამად?

უძრავი ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს შეადგენს. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად ეფექტური განაკვეთი 3,09%-ის ტოლია.

როდის გაიზრდება მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის გადასახადი 15%-მდე?

ხელისუფლების შემდგომი დაზუსტებით, გამოყენების დაწყება 2027 წლის 1 ივლისს იგეგმება. 2026 წლის 24 სექტემბრის მდგომარეობით, საბოლოო კანონი გარდამავალი წესებით ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

რა იქნება ფაქტობრივი განაკვეთი მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად?

ძირითადი 15%-იანი განაკვეთისას საბოლოო ტვირთი 15,45%-ს შეადგენს, ვინაიდან მუნიციპალური მოსაკრებელი ძირითადი გადასახადის თანხის 3%-ის ტოლია.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ყველა მოქალაქე გადაიხდის 15%-ს?

არა. გამოცხადებულ კონსტრუქციაში გამორიცხულია, კერძოდ, ევროპის ეკონომიკური ზონის ქვეყნების მოქალაქეები და საბერძნეთის გრძელვადიანი რეზიდენტები. გამონაკლისების სრული წრე კანონით უნდა განისაზღვროს.

ვრცელდება თუ არა გაზრდილი გადასახადი კომერციულ უძრავ ქონებაზე?

არა. მთავრობამ გაზრდა კონკრეტულად საცხოვრებელი ობიექტებისთვის გამოაცხადა. კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და უძრავი ქონების სხვა კატეგორიები გამოცხადებულ ზომაში არ შედის.

შეიცვლება თუ არა Golden Visa-ს ზღვრები?

არა. მოქმედ პროგრამაში ნარჩუნდება ძირითადი ზღვრები €800 ათასი და €400 ათასი, ხოლო ზოგიერთი სპეციალური ობიექტისთვის — €250 ათასი.

შედის თუ არა გადასახადი Golden Visa-ს მინიმალურ ინვესტიციაში?

არა. საინვესტიციო ზღვარი ეხება კვალიფიციური ობიექტის ღირებულებას. უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი და სხვა ხარჯები ცალკე იფარება.

რატომ ზრდის საბერძნეთი გადასახადს?

მთავრობა ამ გადაწყვეტილებას მესამე ქვეყნების მყიდველთა მხრიდან მაღალ მოთხოვნას, ფასების ზრდას და მუდმივი მცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას უკავშირებს. 2025 წელს ევროკავშირის მიღმა ქვეყნებიდან საბერძნეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა დაახლოებით €1,2 მლრდ შეადგინა, საიდანაც დაახლოებით €800 მლნ ხელისუფლებას საცხოვრებელ ქონებას მიაკუთვნებს.