המחסור בדיור בר-השגה באתונה מחריף

המחסור בדיור בר-השגה באתונה הולך ומחריף. על כל נכס המוצע להשכרה ישנם כארבעה שוכרים פוטנציאליים, ובפלח השוק של עד €600 התחרות גבוהה משמעותית. בצפון המטרופולין, מודעה אחת כזו מקבלת בממוצע 21 פניות. במקביל, מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות, ו-26,4% מאוכלוסיית יוון מתגוררים במשקי בית שבהם הוצאות הדיור עולות על 40% מההכנסה הפנויה.

הביקוש להשכרה עולה משמעותית על ההיצע

הפער בין כמות הדיור הנגיש לבין מספר השוכרים הפוטנציאליים בולט במיוחד באתונה. נתוני Spitogatos, שהוצגו באירוע לציון 20 שנה לפלטפורמה, מצביעים על ממוצע של 2,41 פניות של משתמשים ייחודיים ו-23,38 חיפושים על כל נכס המוצע להשכרה.

מנכ״ל החברה, דימיטריס מלאכרוינוס, העריך את היחס האמיתי בכארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס. על פי חישובי הפלטפורמה, הביקוש להשכרה עומד על כ-380% מההיצע. בשוק המכירה הפער קטן יותר: הביקוש גבוה בכ-60% ממספר הנכסים הזמינים. ההתעניינות הכללית ברכישה ובהשכרה של דירות עלתה מאז 2020 ב-75,5%, כך מדווח eKathimerini.

מדדים אלה מבוססים על פעילות המשתמשים בפלטפורמת מודעות פרטית ואינם מהווים סטטיסטיקה רשמית של כלל חוזי השכירות. עם זאת, הם מאפשרים להעריך את התחרות בקרב אנשים המחפשים דיור בשוק החופשי.

המחסור הגדול ביותר מורגש בדיור המוזל

הנתונים הממוצעים מסתירים פער חריף עוד יותר בפלח השוק הנגיש. מספר פניות רב במיוחד נרשם לדירות בדמי שכירות של עד €600 לחודש ולנכסים למכירה במחיר של עד €250 אלף.

בצפון אתונה, מודעה אחת עם דמי שכירות של עד €600 זוכה בממוצע ל-21,1 פניות ול-282 חיפושים. עבור נכסים שמחירם מעל €1500 לחודש, הביקוש צונח בחדות.

לפיכך, לא ניתן למדוד את המחסור בדיור באתונה רק על פי המספר הכולל של המודעות. ייתכן מצב שבו בשוק נותרות במקביל דירות יוקרה פנויות, בעוד שנכסים בטווח המחירים המתאים לשוכר הממוצע כמעט שאינם קיימים.

עבור משפחה בעלת תקציב מוגבל, כניסתה לשוק של דירה חדשה ב-€1200–1500 לחודש אינה מגדילה את ההיצע הממשי. דווקא ריכוז הביקוש בחלק התחתון של טווח המחירים הופך את סוגיית הנגישות לבעיה נפרדת, השונה ממחסור רגיל בנדל״ן.

הדירות באתונה ממשיכות להתייקר

העלייה בתחרות בשוק השכירות חופפת להמשך עליית המחירים ברכישת דירות.

ברבעון השני של שנת 2026 התייקרו הדירות ביוון בממוצע ב-5,5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי — 4,7%, בערים גדולות אחרות — 5,4%, וביתר אזורי המדינה — 7,1%.

דירות חדשות עד גיל חמש שנים התייקרו ב-6,2%, ודירות ישנות — ב-5%. קצב העלייה מואט בהדרגה: לאורך שנת 2025 כולה עלו מחירי הדירות ב-8,3%, ובשנת 2024 — ב-9,1%.

בנק יוון מחשב את המדד על בסיס שומות נדל״ן המועברות על ידי המוסדות הפיננסיים הפועלים במדינה. לקראת סוף יוני 2026 כלל המאגר 971,8 אלף הערכות שווי, מתוכן 65,3% התייחסו לדירות.

האטת קצב העלייה אינה מעידה בשלב זה על ירידת מחירי הדיור. המחירים ממשיכים לטפס, ומשקי בית המעוניינים לעבור משכירות לבעלות על דירה נדרשים להון עצמי הולך וגדל לצורך הרכישה.

יוון מובילה באיחוד האירופי בנטל הוצאות הדיור

עליית המחירים מורגשת בחריפות מיוחדת עקב היחס בין עלויות הדיור לרמות ההכנסה.

בשנת 2025, 26,4% מאוכלוסיית יוון התגוררו במשקי בית שבהם הוצאות הדיור היוו לפחות 40% מההכנסה הפנויה. זהו הנתון הגבוה ביותר באיחוד האירופי. בדנמרק, שהגיעה למקום השני, עמד הנתון על 23,4%, בעוד שהממוצע באיחוד האירופי היה 7,7% בלבד.

שנה קודם לכן עמד שיעור האוכלוסייה ביוון הנושאת בנטל דיור עודף על 28,9%. בשנת 2024 הוקדשו בממוצע 36% מההכנסה הפנויה של משקי הבית היווניים לדיור, לעומת 19% באיחוד האירופי — גם זה הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות הגוש.

Eurostat כולל בהוצאות הדיור שכר דירה או תשלומי ריבית על משכנתא, חשבונות שירותים, תחזוקה שוטפת, מסים מסוימים והוצאות חובה אחרות על אחזקת הנכס. לכן, בעיית הנגישות אינה מסתכמת רק בגובה שכר הדירה.

מלאי דירות גדול אינו פותר את הבעיה

המחסור בדירות בנות-השגה אינו נובע מכך שביוון חסר נדל״ן מבחינה פיזית. הבעיה טמונה במספר הנכסים שבאמת מגיעים לשוק לטווח ארוך, במצבם הפיזי, במיקומם ובמחירם.

חלק ממלאי הדירות נותר ריק, דורש שיפוץ או משמש כדירת נופש נוספת. דירות מסוימות פועלות בענף התיירות. נכסים רבים אינם תואמים את הדרישות של משפחות המחפשות מגורי קבע באתונה במחיר ההולם את הכנסתן.

נגיד בנק יוון, יאניס סטורנאראס, ציין במאי כי חוסר האיזון הנוכחי בין ההיצע לביקוש קשור בין היתר להשלכות משבר החוב. הבנייה למגורים צומצמה באופן דרסטי בעשור הקודם והתאוששה רק באופן חלקי. היקף השקעות בנדל״ן למגורים עדיין נמוך משמעותית מרמתו שלפני המשבר ומממוצע גוש האירו.

ההיצע החדש מוגבל עקב עלויות בנייה גבוהות, רגולציה מורכבת והליכי רישוי ממושכים. במקביל, הביקוש נתמך על ידי עלייה בהכנסה הפנויה, השקעות זרות, תיירות עירונית והתעניינות בנדל״ן כאפיק לשמירה על ערך ההון.

פלח השוק הנגיש מצטמצם במהירות הגבוהה ביותר

הגידול במספר הדירות בשוק אינו מבטיח כשלעצמו שיפור בנגישות הדיור. למחיר שבו הן מוצעות יש חשיבות מכרעת.

אם רוב ההיצע החדש נמצא מעבר ליכולתו של משק הבית הממוצע, התחרות בפלח השוק הזול נותרת גבוהה. לבעל דירה בעד €600 קל יותר למצוא שוכר במהירות, ולכן יש לו פחות סיבות להוריד את המחיר. עבור דיור יקר, מספר הלקוחות הפוטנציאליים נמוך בהרבה.

פער זה חשוב גם עבור משקיעים. מספר פניות רב מעיד על ביקוש שאינו מקבל מענה, אך אין פירושו שהשוכרים מסוגלים לעמוד לאורך זמן בעליות מחירים נוספות ללא הגבלה. תקרת המחיר נקבעת על פי הכנסות משקי הבית.

כתוצאה מכך, העלאת שכר הדירה עשויה לא רק להגדיל את הכנסות הבעלים, אלא להוציא חלק הולך וגדל מהאוכלוסייה מחוץ לפלח השוק הספציפי.

הבנייה אינה יכולה לגשר במהירות על המחסור

הבנייה המצומצמת בשנים קודמות יצרה פער שלא ניתן לסגור בתוך רבעונים ספורים.

גם בעת גידול במספר הפרויקטים החדשים, חולף זמן רב מקבלת היתר הבנייה ועד לקבלת דירה מקבלן מוכנה למגורים. נוסף על כך, פרויקטים חדשים יוצאים לשוק לרוב בפלח מחירים יקר יותר עקב עלויות הקרקע, חומרי הגלם, העבודה והמימון.

לפיכך, תוספת של מטרים רבועים אינה הופכת בהכרח לדירות להשכרה בעד €600. להרחבת ההיצע הנגיש נדרשת לא רק בנייה חדשה, אלא גם החזרת נכסים קיימים שעומדים ריקים אל שוק השכירות לטווח ארוך.

חשיבות מיוחדת נודעת לחידוש המבנים הישנים. שיפוץ של דירה קיימת באזור צפוף עשוי להחזיר את הנכס לשוק מהר יותר מאשר בניית בניין חדש, אולם הכדאיות הכלכלית של שיפוץ כזה תלויה בעלותו ובגובה שכר הדירה הצפוי.

יוון מרחיבה את תוכניות הסיוע בדיור

הממשלה הציגה בספטמבר חבילת צעדים חדשה בתחום הדיור. תקרות ההכנסה של תוכנית החזר חלק מדמי השכירות מורחבות: הרשויות צופות להגיע לכ-1 מיליון שוכרים, המהווים כ-85% מקבוצה זו. עבור מורים, רופאים ואחיות העובדים באזורים מחוץ למטרופולינים הגדולים, נקבע החזר כפול על שכר הדירה.

סכום נוסף של €500 מיליון מתוכנן להיות מוקצה דרך קרנות אירופיות לתוכנית שיפוץ מבנים ישנים, הכוללת צעדים לשיפור היעילות האנרגטית. הרשויות מכינות גם תמריצי מס לבניית דיור המיועד להשכרה לטווח ארוך, וממשיכות להחיל בשנת 2027 מגבלות על רישום נכסים חדשים להשכרה לטווח קצר בשלושה רבעים מוניציפליים של אתונה וברובע המוניציפלי הראשון של סלוניקי.

בתחילת שנת 2027 צפויה השקת תוכנית ההלוואות המוזלות לדיור ״הבית שלי III״ בהיקף של €2 מיליארד. תקרת השווי של נכס העומד בתנאים תועלה מ-€250 אלף ל-€300 אלף, סכום ההלוואה המקסימלי יעלה מ-€190 אלף ל-€230 אלף, וגיל הלווים יורחב מ-50 ל-55 שנים. פרטים אלה פורסמו על ידי ממשלת יוון.

התמיכה ברוכשים ובשוכרים מפחיתה את הנטל על משפחות מסוימות, אך אינה מייצרת דירות נוספות בעצמה. כאשר כוח הקנייה צומח מהר יותר מההיצע, חלק מהסיוע עלול להשתקף בעליית מחירים.

לאתונה חסר דיור במחיר בר-השגה

הסטטיסטיקה מציגה שוק בעל קיטוב עמוק. בפלח היוקרה קיים מגוון אפשרויות, אך הביקוש נחלש. לעומת זאת, על דירות של עד €600 מתחרים במקביל הרבה יותר אנשים.

גם רכישת דירה בבעלות פרטית הופכת למשימה מורכבת יותר. אפילו לאחר התמתנות הקצב, עליות המחירים באתונה נמשכות, ולכן שוכרים זקוקים ליותר הון עצמי כדי לעבור למעמד של בעלי דירות. אלו שאין ביכולתם לרכוש, נאלצים להישאר זמן רב יותר בשוק השכירות.

נוצר מעגל סגור: מחירים גבוהים מקשים על הרכישה, רוכשים פוטנציאליים נשארים שוכרים, הביקוש להשכרה עולה, ופלח השוק הזול ביותר סופג את מירב הלחץ.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, חוסר האיזון המרכזי בשוק היווני אינו טמון במספר האבסולוטי של הדירות, אלא במחסור בנכסים שמחירם תואם את הכנסות משקי הבית. יחס ממוצע של כארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס כבר מעיד על לחץ, ובדירות של עד €600 הוא גבוה בהרבה. סובסידיות והלוואות בתנאים נוחים יכולות להקל על מצבן של משפחות מסוימות, אך שיפור בר-קיימא מחייב הגדלה של ההיצע: החזרת דירות ריקות לשוק, שיפוץ מבנים ישנים והגדלת מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך. ללא צעדים אלה, כוח הקנייה הנוסף עלול להתגלגל בחלקו לעליית מחירים נוספת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: דיור בר-השגה באתונה

כמה שוכרים מתמודדים על דירה אחת באתונה?

על פי הערכת Spitogatos, הביקוש שווה ערך לכארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס זמין. זוהי הערכה המבוססת על פעילות משתמשי הפלטפורמה, ולא סטטיסטיקה רשמית של כלל החוזים.

לאילו דירות יש את הביקוש הגבוה ביותר?

התחרות גבוהה במיוחד עבור דירות בשכירות של עד €600 לחודש ונכסים למכירה במחיר של פחות מ-€250 אלף.

עד כמה גבוה הביקוש להשכרה זולה בצפון אתונה?

מודעה אחת להשכרה של עד €600 מקבלת שם בממוצע 21,1 פניות וכ-282 חיפושים.

האם מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות?

כן. ברבעון השני של שנת 2026 התייקרו הדירות באתונה ב-5% בהשוואה שנתית. ביוון כולה עמדה העלייה על 5,5%.

איזה אחוז מתושבי יוון נושאים בהוצאות דיור מופרזות?

בשנת 2025, 26,4% מהאוכלוסייה התגוררו במשקי בית שבהם הוצאות הדיור היוו לפחות 40% מההכנסה הפנויה. זהו הנתון הגבוה ביותר באיחוד האירופי.

מדוע חסר ביוון דיור בר-השגה?

בין הסיבות: היקף בנייה נמוך בעקבות משבר החוב, עלויות שיפוץ גבוהות של מבנים ישנים, דירות ריקות, שימוש בחלק מהדיור לתיירות וביקוש גבוה לנדל״ן מצד רוכשים מקומיים וזרים.

האם בניית דירות חדשות תסייע בהפחתת המחסור?

גידול בבנייה מגדיל את ההיצע, אך אינו מבטיח יצירת דירות זולות. לנוכח עלויות הבנייה הגבוהות, נכסים חדשים יוצאים לרוב בפלח מחירים יקר יותר.

אילו צעדים מקדמת הממשלה?

החבילה כוללת הרחבה של החזרי שכר דירה, הקצאת €500 מיליון לשיפוץ מבנים ישנים, תמריצים לבנייה והשכרה לטווח ארוך, מגבלות על רישום נכסים חדשים להשכרה לטווח קצר באזורים מסוימים ותוכנית משכנתאות מוזלות ״הבית שלי III״.