ათენში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი მწვავდება

ათენში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი სულ უფრო მწვავე ხდება. გასაქირავებლად გამოტანილ ერთ ობიექტზე დაახლოებით ოთხი პოტენციური დამქირავებელი მოდის, ხოლო €600-მდე სეგმენტში კონკურენცია საგრძნობლად მაღალია. აგლომერაციის ჩრდილოეთით მსგავსი ერთი განცხადება საშუალოდ 21 გამოხმაურებას იღებს. ამავდროულად, ათენში ბინების გაძვირება გრძელდება, საბერძნეთის მოსახლეობის 26,4% კი ცხოვრობს შინამეურნეობებში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს აღემატება.

ქირაზე მოთხოვნა საგრძნობლად აჭარბებს მიწოდებას

ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის რაოდენობასა და პოტენციურ დამქირავებელთა რიცხვს შორის სხვაობა განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ათენში. Spitogatos-ის მონაცემები, რომლებიც პლატფორმის 20 წლის იუბილესადმი მიძღვნილ ღონისძიებაზე იქნა წარმოდგენილი, აჩვენებს საშუალოდ 2,41 უნიკალური მომხმარებლის მიმართვას და 23,38 ძიებას თითოეულ გასაქირავებლად გამოტანილ ობიექტზე.

კომპანიის ხელმძღვანელმა დიმიტრის მელახროინოსმა რეალური თანაფარდობა ერთ ობიექტზე დაახლოებით ოთხ პოტენციურ დამქირავებლად შეაფასა. პლატფორმის გათვლებით, ქირაზე მოთხოვნა მიწოდების დაახლოებით 380%-ს შეადგენს. გაყიდვების ბაზარზე სხვაობა ნაკლებია: მოთხოვნა დაახლოებით 60%-ით აღემატება ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობას. საცხოვრებლის ყიდვისა და ქირაობის მიმართ საერთო ინტერესი 2020 წლიდან 75,5%-ით გაიზარდა, იტყობინება eKathimerini.

ეს მაჩვენებლები ეფუძნება განცხადებების კერძო პლატფორმის მომხმარებელთა აქტივობას და არ წარმოადგენს გაქირავების ყველა ხელშეკრულების ოფიციალურ სტატისტიკას. თუმცა, ისინი საშუალებას იძლევა შეფასდეს კონკურენცია იმ ადამიანებს შორის, რომლებიც საცხოვრებელს ღია ბაზარზე ეძებენ.

ყველაზე დიდი დეფიციტი იაფ საცხოვრებელზე მოდის

საშუალო მაჩვენებლები ფარავს უფრო მწვავე უფსკრულს ხელმისაწვდომ სეგმენტში. განსაკუთრებით ბევრ მოთხოვნას იღებს ბინები თვეში €600-მდე ქირით და გასაყიდი საცხოვრებელი €250 ათასამდე ღირებულებით.

ათენის ჩრდილოეთით ერთი განცხადება €600-მდე საიჯარო გადასახადით საშუალოდ 21,1 გამოხმაურებასა და 282 ძიებას აგროვებს. თვეში €1500-ზე ძვირადღირებულ ობიექტებზე მოთხოვნა მკვეთრად მცირდება.

ამრიგად, ათენში საცხოვრებლის დეფიციტის გაზომვა მხოლოდ განცხადებების საერთო რაოდენობით შეუძლებელია. ბაზარზე ერთდროულად შეიძლება რჩებოდეს თავისუფალი ძვირადღირებული ბინები და პრაქტიკულად არ არსებობდეს ობიექტები იმ საფასო დიაპაზონში, რომელიც მასობრივ დამქირავებელს შეესაბამება.

შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ოჯახისთვის ახალი ბინის გამოჩენა თვეში €1200–1500-ად არ ზრდის რეალურ მიწოდებას. სწორედ საფასო დიაპაზონის ქვედა ნაწილში მოთხოვნის კონცენტრაცია აქცევს ხელმისაწვდომობის საკითხს ცალკე პრობლემად, რომელიც განსხვავდება უძრავი ქონების ჩვეულებრივი დეფიციტისგან.

ათენში ბინების გაძვირება გრძელდება

გაქირავების ბაზარზე კონკურენციის ზრდა ემთხვევა საცხოვრებლის შეძენის ფასების შემდგომ მატებას.

2026 წლის მეორე კვარტალში საბერძნეთში ბინები გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით საშუალოდ 5,5%-ით გაძვირდა. ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა დიდ ქალაქებში — 5,4%, ხოლო ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში — 7,1%.

ხუთ წლამდე ასაკის ახალაშენებული ბინების ფასმა 6,2%-ით მოიმატა, ძველმა კი — 5%-ით. ზრდის ტემპი თანდათან ნელდება: მთელი 2025 წლის განმავლობაში ბინები 8,3%-ით გაძვირდა, ხოლო 2024 წელს — 9,1%-ით.

საბერძნეთის ბანკი ინდექსს ითვლის უძრავი ქონების შეფასებებზე დაყრდნობით, რომლებსაც ქვეყანაში მომუშავე საკრედიტო ორგანიზაციები გადასცემენ. 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის ბაზა მოიცავდა 971,8 ათას შეფასებას, რომელთა 65,3% ბინებზე მოდიოდა.

ზრდის შენელება ჯერჯერობით არ ნიშნავს საცხოვრებლის ღირებულების კლებას. ფასები განაგრძობს ზრდას, ხოლო შინამეურნეობებს, რომლებსაც სურთ ქირიდან საკუთარ ბინაში გადასვლა, შესაძენად სულ უფრო მეტი სახსრები სჭირდებათ.

საბერძნეთი ევროკავშირში ლიდერობს საცხოვრებლის ხარჯვითი ტვირთით

ფასების ზრდა განსაკუთრებით მწვავედ იგრძნობა საცხოვრებლის ღირებულებისა და შემოსავლების თანაფარდობის გამო.

2025 წელს საბერძნეთის მოსახლეობის 26,4% ცხოვრობდა შინამეურნეობებში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები შეადგენდა განკარგვადი შემოსავლის არანაკლებ 40%-ს. ეს ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია ევროკავშირში. დანიაში, რომელმაც მეორე ადგილი დაიკავა, ის 23,4% იყო, ხოლო ევროკავშირის საშუალო დონე — 7,7%.

ერთი წლით ადრე საბერძნეთის მოსახლეობის წილი გადაჭარბებული საცხოვრებელი ტვირთით 28,9%-ს შეადგენდა. 2024 წელს საცხოვრებელზე საშუალოდ იხარჯებოდა ბერძნული შინამეურნეობების განკარგვადი შემოსავლის 36%, ევროკავშირის 19%-თან შედარებით — რაც ასევე უმაღლესი მაჩვენებელია გაერთიანების ქვეყნებს შორის.

Eurostat საცხოვრებლის ხარჯებში მოიცავს ქირას ან იპოთეკის პროცენტს, კომუნალურ მომსახურებას, რეგულარულ მომსახურებას, ზოგიერთ გადასახადს და საცხოვრებლის შენახვის სხვა სავალდებულო ხარჯებს. ამიტომ ხელმისაწვდომობის პრობლემა არ შემოიფარგლება მხოლოდ საიჯარო გადასახადის ოდენობით.

დიდი საბინაო ფონდი პრობლემას ვერ წყვეტს

ხელმისაწვდომი ბინების დეფიციტი არ ნიშნავს, რომ საბერძნეთში ფიზიკურად ცოტა უძრავი ქონებაა. პრობლემა იმაში მდგომარეობს, თუ რამდენი ობიექტი გამოდის რეალურად გრძელვადიან ბაზარზე, რა მდგომარეობაშია ისინი, სად მდებარეობს და რა ღირს.

საბინაო ფონდის ნაწილი რჩება ცარიელი, საჭიროებს რემონტს ან გამოიყენება როგორც მეორე საცხოვრებელი. ცალკეული ბინები ფუნქციონირებს ტურისტულ სექტორში. ბევრი არსებული ობიექტი არ შეესაბამება იმ ოჯახების მოთხოვნას, რომლებიც ეძებენ მუდმივ საცხოვრებელს ათენში შემოსავლების პროპორციულ ფასად.

საბერძნეთის ბანკის მმართველმა იანის სტურნარასმა მაისში აღნიშნა, რომ მიწოდებისა და მოთხოვნის ამჟამინდელი დისბალანსი დაკავშირებულია მათ შორის სავალო კრიზისის შედეგებთან. საცხოვრებლის მშენებლობა წინა ათწლეულში მკვეთრად შემცირდა და მხოლოდ ნაწილობრივ აღდგა. ინვესტიციები საცხოვრებელში კვლავ საგრძნობლად დაბალია კრიზისამდელ დონესა და ევროზონის საშუალო მაჩვენებელზე.

ახალ მიწოდებას ზღუდავს მშენებლობის მაღალი თვითღირებულება, რთული რეგულაციები და ნებართვების მიღების ხანგრძლივი პროცედურები. მოთხოვნას ერთდროულად მხარს უჭერს განკარგვადი შემოსავლების ზრდა, უცხოური ინვესტიციები, ტურიზმი ქალაქებში და ინტერესი უძრავი ქონების მიმართ, როგორც კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებისკენ.

ხელმისაწვდომი სეგმენტი ყველაზე სწრაფად მცირდება

ბაზარზე ბინების რაოდენობის ზრდა თავისთავად არ იძლევა ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესების გარანტიას. მნიშვნელობა აქვს ფასს, რომლითაც ისინი შეთავაზებულია.

თუ ახალი მიწოდების ძირითადი ნაწილი საშუალო შინამეურნეობის შესაძლებლობებზე მაღლა დგას, კონკურენცია იაფ სეგმენტში მაღალი რჩება. €600-მდე ბინის მფლობელს უფრო უადვილდება დამქირავებლის სწრაფად პოვნა, ამიტომ მას ფასის დაწევის ნაკლები მიზეზი აქვს. ძვირადღირებული საცხოვრებლისთვის პოტენციურ კლიენტთა რაოდენობა საგრძნობლად მცირეა.

ეს სხვაობა მნიშვნელოვანია ინვესტორებისთვისაც. მოთხოვნების მაღალი რაოდენობა მეტყველებს დაუკმაყოფილებელ მოთხოვნაზე, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ დამქირავებლებს შეუძლიათ შეუზღუდავად გაუძლონ ტარიფების შემდგომ ზრდას. ზღვარი განისაზღვრება შინამეურნეობების შემოსავლებით.

შედეგად, საიჯარო გადასახადის ზრდას შეუძლია არა იმდენად გააფართოოს მესაკუთრის შემოსავალი, არამედ ბაზრის კონკრეტული სეგმენტიდან მოსახლეობის სულ უფრო დიდი ნაწილის გამორიცხვა მოახდინოს.

მშენებლობა დეფიციტს სწრაფად ვერ აღმოფხვრის

წინა წლებში სუსტმა მშენებლობამ ჩამოაყალიბა უფსკრული, რომლის აღმოფხვრაც რამდენიმე კვარტალში შეუძლებელია.

ახალი პროექტების რაოდენობის გაზრდის შემთხვევაშიც კი, სამშენებლო ნებართვასა და მზა ბინის გამოჩენას შორის გადის მნიშვნელოვანი დრო. ახალაშენებული პროექტები ასევე ხშირად გამოდის ბაზარზე უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში მიწის, მასალების, სამუშაოებისა და დაფინანსების ღირებულების გამო.

ამიტომ დამატებითი კვადრატული მეტრები აუცილებლად არ გარდაიქმნება ბინებად €600-მდე ქირით. ხელმისაწვდომი მიწოდების გაფართოებისთვის საჭიროა არა მხოლოდ ახალი მშენებლობა, არამედ არსებული ცარიელი ობიექტების დაბრუნება გრძელვადიან ბაზარზე.

ცალკე მნიშვნელობა აქვს ძველი ფონდის რეკონსტრუქციას. მჭიდროდ დასახლებულ რაიონში უკვე არსებული ბინის რემონტმა შეიძლება ობიექტი ბაზარზე უფრო სწრაფად გამოიტანოს, ვიდრე ახალი სახლის მშენებლობამ, თუმცა ასეთი რეკონსტრუქციის ეკონომიკური მიზანშეწონილობა დამოკიდებულია მის ღირებულებასა და მომავალ საიჯარო ქირაზე.

საბერძნეთი აფართოებს საცხოვრებლის მხარდაჭერის პროგრამებს

მთავრობამ სექტემბერში წარადგინა საბინაო ზომების ახალი პაკეტი. ქირის ნაწილის დაბრუნების პროგრამის შემოსავლის ზღვრები ფართოვდება: ხელისუფლება გეგმავს მოიცვას დაახლოებით 1 მლნ დამქირავებელი, ანუ ამ ჯგუფის დაახლოებით 85%. მასწავლებლებისთვის, ექიმებისა და ექთნებისთვის, რომლებიც მუშაობენ უმსხვილესი აგლომერაციების ფარგლებს გარეთ რეგიონებში, გათვალისწინებულია ქირის გაორმაგებული დაბრუნება.

კიდევ €500 მლნ-ის მიმართვა იგეგმება ევროპული ფონდებიდან ძველი სახლების რეკონსტრუქციის პროგრამაზე ენერგოეფექტურობის გაზრდის ზომიერი ღონისძიებებით. ხელისუფლება ასევე ამზადებს საგადასახადო სტიმულებს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის საცხოვრებლის მშენებლობისთვის და 2027 წელს ინარჩუნებს შეზღუდვებს მოკლევადიანი გაქირავების ახალი ობიექტების რეგისტრაციაზე ათენის სამ მუნიციპალურ რაიონში და სალონიკის პირველ მუნიციპალურ რაიონში.

2027 წლის დასაწყისში მოსალოდნელია €2 მლრდ მოცულობის შეღავათიანი საბინაო სესხების პროგრამის „ჩემი სახლი III“-ის გაშვება. შესაფერისი უძრავი ქონების მაქსიმალური ღირებულება გაიზრდება €250 ათასიდან €300 ათასამდე, სესხის მაქსიმალური თანხა — €190 ათასიდან €230 ათასამდე, ხოლო მსესხებელთა ასაკი — 50-დან 55 წლამდე. ეს პარამეტრები გამოქვეყნებულია საბერძნეთის მთავრობის მიერ.

მყიდველებისა და დამქირავებლების მხარდაჭერა ამცირებს ცალკეული ოჯახების ტვირთს, მაგრამ თავისთავად არ ქმნის დამატებით ბინებს. თუ გადახდისუნარიანი მოთხოვნა იზრდება მიწოდებაზე სწრაფად, დახმარების ნაწილი შეიძლება ფასებშიც აისახოს.

ათენს არ ჰყოფნის საცხოვრებელი ხელმისაწვდომ ფასად

სტატისტიკა აჩვენებს ბაზარს ძლიერი სტრატიფიკაციით. ძვირადღირებულ სეგმენტში არჩევანი რჩება, მაგრამ მოთხოვნა მცირდება. €600-მდე ბინებისთვის ერთდროულად საგრძნობლად მეტი ადამიანი კონკურირებს.

საკუთარი საცხოვრებლის შეძენაც უფრო რთული ხდება. ფასების შენელების შემდეგაც კი ზრდა ათენში გრძელდება, ამიტომ დამქირავებლებს სჭირდებათ მეტი საკუთარი კაპიტალი მესაკუთრეთა კატეგორიაში გადასასვლელად. ისინი, ვისთვისაც შეძენა მიუწვდომელია, უფრო დიდხანს რჩებიან გაქირავების ბაზარზე.

იქმნება ჩაკეტილი მექანიზმი: მაღალი ფასები ართულებს შეძენას, პოტენციური მყიდველები რჩებიან დამქირავებლებად, მოთხოვნა ქირაზე იზრდება, ხოლო ყველაზე იაფი სეგმენტი განიცდის მაქსიმალურ წნეხს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ბერძნული ბაზრის მთავარი დისბალანსი მდგომარეობს არა ბინების აბსოლუტურ რაოდენობაში, არამედ იმ ობიექტების ნაკლებობაში, რომელთა ღირებულება შეესაბამება შინამეურნეობების შემოსავლებს. საშუალო თანაფარდობა — დაახლოებით ოთხი პოტენციური დამქირავებელი ერთ ობიექტზე — უკვე აჩვენებს დაძაბულობას, ხოლო €600-მდე ბინებისთვის ის საგრძნობლად მაღალია. სუბსიდიებსა და იაფ სესხებს შეუძლია შეუმსუბუქოს მდგომარეობა ცალკეულ ოჯახებს, მაგრამ მდგრადი გაუმჯობესება მოითხოვს მიწოდების ზრდას: ცარიელი ბინების დაბრუნებას, ძველი ფონდის რემონტსა და გრძელვადიანი გაქირავების ობიექტების რაოდენობის გაზრდას. ამის გარეშე დამატებითი მსყიდველობითუნარიანობა შეიძლება ნაწილობრივ გადავიდეს უფრო მაღალ ფასებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ათენში

რამდენი დამქირავებელი აცხადებს პრეტენზიას ერთ ბინაზე ათენში?

Spitogatos-ის შეფასებით, მოთხოვნა შეესაბამება დაახლოებით ოთხ პოტენციურ დამქირავებელს ერთ ხელმისაწვდომ ობიექტზე. ეს არის შეფასება პლატფორმის მომხმარებელთა აქტივობაზე დაყრდნობით და არა ყველა ხელშეკრულების ოფიციალური სტატისტიკა.

რომელი ბინები სარგებლობს ყველაზე მაღალი მოთხოვნით?

განსაკუთრებით მაღალია კონკურენცია საცხოვრებელზე თვეში €600-მდე ქირით და გასაყიდ ობიექტებზე €250 ათასზე იაფად.

რამდენად მაღალია მოთხოვნა იაფ ქირაზე ათენის ჩრდილოეთით?

ერთი განცხადება €600-მდე ქირით იქ საშუალოდ იღებს 21,1 გამოხმაურებას და დაახლოებით 282 ძიებას.

გრძელდება თუ არა ბინების ფასების ზრდა ათენში?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ბინები ათენში წლიურად 5%-ით გაძვირდა. საბერძნეთში მთლიანობაში ზრდამ 5,5% შეადგინა.

საბერძნეთის მცხოვრებთა რა წილი ეწევა გადაჭარბებულ საცხოვრებელ ხარჯებს?

2025 წელს მოსახლეობის 26,4% ცხოვრობდა შინამეურნეობებში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები შეადგენდა განკარგვადი შემოსავლის არანაკლებ 40%-ს. ეს იყო ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ევროკავშირში.

რატომ არ ჰყოფნის საბერძნეთს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი?

მიზეზებს შორისაა — სუსტი საბინაო მშენებლობა სავალო კრიზისის შემდეგ, ძველი ფონდის ძვირადღირებული რეკონსტრუქცია, ცარიელი ბინები, საცხოვრებლის ნაწილის ტურისტული გამოყენება და ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების მხრიდან უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნა.

დაეხმარება თუ არა ახალი ბინების მშენებლობა დეფიციტის შემცირებას?

მშენებლობის ზრდა ზრდის მიწოდებას, მაგრამ არ იძლევა იაფი ბინების გაჩენის გარანტიას. მაღალი თვითღირებულების პირობებში ახალი ობიექტები ხშირად გამოდის უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში.

რა ზომებს ამზადებს მთავრობა?

პაკეტი მოიცავს ქირის დაბრუნების გაფართოებას, €500 მლნ-ს ძველი საცხოვრებლის რეკონსტრუქციისთვის, სტიმულებს გრძელვადიანი გაქირავებისა და მშენებლობისთვის, შეზღუდვებს მოკლევადიანი გაქირავების ახალ ობიექტებზე ცალკეულ რაიონებში და შეღავათიანი იპოთეკური სესხების პროგრამას „ჩემი სახლი III“.