Дефицит доступного жилья в Афинах усиливается

Дефицит доступного жилья в Афинах становится острее. На один выставленный в аренду объект приходится около четырех потенциальных арендаторов, а в сегменте до €600 конкуренция значительно выше. На севере агломерации одно такое объявление в среднем получает 21 обращение. Одновременно квартиры в Афинах продолжают дорожать, а 26,4% населения Греции живет в домохозяйствах, где расходы на жилье превышают 40% располагаемого дохода.

Спрос на аренду значительно превышает предложение

Разрыв между количеством доступного жилья и числом потенциальных арендаторов особенно заметен в Афинах. Данные Spitogatos, представленные на мероприятии к 20-летию площадки, показывают в среднем 2,41 обращения уникальных пользователей и 23,38 поиска на каждый объект, выставленный в аренду.

Глава компании Димитрис Мелахроинос оценил реальное соотношение примерно в четыре потенциальных арендатора на один объект. По расчетам площадки, спрос на аренду составляет около 380% предложения. На рынке продажи разрыв меньше: спрос примерно на 60% превышает число доступных объектов. Общий интерес к покупке и аренде жилья вырос с 2020 года на 75,5%, сообщает eKathimerini.

Эти показатели основаны на активности пользователей частной площадки объявлений и не равны официальной статистике всех договоров аренды. Однако они позволяют оценить конкуренцию среди людей, которые ищут жилье на открытом рынке.

Самый большой дефицит приходится на дешевое жилье

Средние значения скрывают более острый разрыв в доступном сегменте. Особенно много запросов получают квартиры с арендой до €600 в месяц и жилье на продажу стоимостью до €250 тыс.

На севере Афин одно объявление с арендной платой до €600 в среднем получает 21,1 обращения и 282 поиска. Для объектов дороже €1500 в месяц спрос резко снижается.

Таким образом, дефицит жилья в Афинах нельзя измерять только общим количеством объявлений. На рынке могут одновременно оставаться свободные дорогие квартиры и практически отсутствовать объекты в ценовом диапазоне, который подходит массовому арендатору.

Для семьи с ограниченным бюджетом появление новой квартиры за €1200–1500 в месяц не увеличивает реальное предложение. Именно концентрация спроса в нижней части ценового диапазона превращает вопрос доступности в отдельную проблему, отличную от обычного дефицита недвижимости.

Квартиры в Афинах продолжают дорожать

Рост конкуренции на рынке аренды совпадает с дальнейшим повышением цен на покупку жилья.

Во втором квартале 2026 года квартиры в Греции подорожали в среднем на 5,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Афинах рост составил 5%, в Салониках — 4,7%, в других крупных городах — 5,4%, а в остальных районах страны — 7,1%.

Новые квартиры возрастом до пяти лет прибавили 6,2%, старые — 5%. Темпы роста постепенно снижаются: за весь 2025 год квартиры подорожали на 8,3%, а в 2024 году — на 9,1%.

Банк Греции рассчитывает индекс на основании оценок недвижимости, которые передают работающие в стране кредитные организации. К концу июня 2026 года база включала 971,8 тыс. оценок, из которых 65,3% приходилось на квартиры.

Замедление роста пока не означает снижения стоимости жилья. Цены продолжают увеличиваться, а домохозяйствам, которые хотели бы перейти из аренды в собственную квартиру, требуется все больше средств для покупки.

Греция лидирует в ЕС по жилищной нагрузке

Особенно остро рост цен ощущается из-за соотношения стоимости жилья и доходов.

В 2025 году 26,4% населения Греции жили в домохозяйствах, где расходы на жилье составляли не менее 40% располагаемого дохода. Это самый высокий показатель в Европейском союзе. В Дании, занявшей второе место, он составлял 23,4%, а средний уровень по ЕС — 7,7%.

Годом ранее доля населения Греции с чрезмерной жилищной нагрузкой составляла 28,9%. В 2024 году на жилье в среднем уходило 36% располагаемого дохода греческих домохозяйств против 19% в ЕС — также самый высокий показатель среди стран объединения.

Eurostat включает в жилищные расходы аренду или проценты по ипотеке, коммунальные услуги, регулярное обслуживание, некоторые налоги и другие обязательные расходы на содержание жилья. Поэтому проблема доступности не ограничивается размером арендной платы.

Большой жилищный фонд не решает проблему

Дефицит доступных квартир не означает, что в Греции физически мало недвижимости. Проблема заключается в том, сколько объектов действительно выходит на долгосрочный рынок, в каком они состоянии, где находятся и сколько стоят.

Часть жилого фонда остается пустующей, требует ремонта или используется как второе жилье. Отдельные квартиры работают в туристическом секторе. Многие существующие объекты не соответствуют спросу семей, которые ищут постоянное жилье в Афинах по цене, соразмерной доходам.

Управляющий Банком Греции Яннис Стурнарас в мае отмечал, что нынешний дисбаланс предложения и спроса связан в том числе с последствиями долгового кризиса. Жилищное строительство резко сократилось в предыдущем десятилетии и восстановилось лишь частично. Инвестиции в жилье по-прежнему значительно ниже докризисного уровня и среднего показателя еврозоны.

Новое предложение ограничивают высокая стоимость строительства, сложное регулирование и продолжительные процедуры получения разрешений. Спрос одновременно поддерживают рост располагаемых доходов, иностранные инвестиции, туризм в городах и интерес к недвижимости как к способу сохранения капитала.

Доступный сегмент сокращается быстрее всего

Рост числа квартир на рынке сам по себе не гарантирует улучшения доступности. Имеет значение цена, по которой они предлагаются.

Если основная часть нового предложения находится выше возможностей среднего домохозяйства, конкуренция в дешевом сегменте остается высокой. Владельцу квартиры до €600 проще быстро найти арендатора, поэтому у него меньше причин снижать цену. Для дорогого жилья число потенциальных клиентов значительно меньше.

Этот разрыв важен и для инвесторов. Высокое число запросов свидетельствует о неудовлетворенном спросе, но не означает, что арендаторы способны без ограничений выдерживать дальнейший рост ставок. Потолок задается доходами домохозяйств.

В результате увеличение арендной платы способно не столько расширять доход собственника, сколько исключать все большую часть населения из конкретного сегмента рынка.

Строительство не может быстро закрыть дефицит

Слабое строительство в предыдущие годы сформировало разрыв, который невозможно устранить за несколько кварталов.

Даже при увеличении числа новых проектов между разрешением на строительство и появлением готовой квартиры проходит значительное время. Новостройки также часто выходят на рынок в более дорогом сегменте из-за стоимости земли, материалов, работ и финансирования.

Поэтому дополнительные квадратные метры не обязательно превращаются в квартиры с арендой до €600. Для расширения доступного предложения требуется не только новое строительство, но и возвращение существующих пустующих объектов на долгосрочный рынок.

Отдельное значение имеет реконструкция старого фонда. Ремонт уже существующей квартиры в густонаселенном районе может вывести объект на рынок быстрее, чем строительство нового дома, однако экономическая целесообразность такой реконструкции зависит от ее стоимости и будущей арендной платы.

Греция расширяет программы поддержки жилья

Правительство в сентябре представило новый пакет жилищных мер. Доходные пределы программы возврата части арендной платы расширяются: власти рассчитывают охватить около 1 млн арендаторов, или примерно 85% этой группы. Для учителей, врачей и медсестер, работающих в регионах за пределами крупнейших агломераций, предусмотрен удвоенный возврат аренды.

Еще €500 млн планируется направить через европейские фонды на программу реконструкции старых домов с умеренными мерами по повышению энергоэффективности. Власти также готовят налоговые стимулы для строительства жилья под долгосрочную аренду и сохраняют в 2027 году ограничения на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды в трех муниципальных районах Афин и первом муниципальном районе Салоник.

В начале 2027 года ожидается запуск программы льготных жилищных кредитов «Мой дом III» объемом €2 млрд. Предельная стоимость подходящей недвижимости увеличится с €250 тыс. до €300 тыс., максимальная сумма кредита — с €190 тыс. до €230 тыс., а возраст заемщиков — с 50 до 55 лет. Эти параметры опубликованы правительством Греции.

Поддержка покупателей и арендаторов уменьшает нагрузку отдельных семей, но сама по себе не создает дополнительные квартиры. Если платежеспособный спрос растет быстрее предложения, часть помощи может отражаться и в ценах.

Афинам не хватает жилья по доступной цене

Статистика показывает рынок с сильным расслоением. В дорогом сегменте выбор остается, но спрос снижается. За квартиры до €600 одновременно конкурирует значительно больше людей.

Покупка собственного жилья также становится сложнее. Даже после замедления цен рост в Афинах продолжается, поэтому арендаторам требуется больше собственного капитала для перехода в категорию владельцев. Те, кому покупка недоступна, дольше остаются на рынке аренды.

Получается замкнутый механизм: высокие цены затрудняют покупку, потенциальные покупатели остаются арендаторами, спрос на аренду растет, а самый дешевый сегмент испытывает максимальное давление.

Как сообщают эксперты International Investment, главный дисбаланс греческого рынка заключается не в абсолютном количестве квартир, а в недостатке объектов, стоимость которых соответствует доходам домохозяйств. Среднее соотношение около четырех потенциальных арендаторов на один объект уже показывает напряженность, а для квартир до €600 она значительно выше. Субсидии и дешевые кредиты способны облегчить положение отдельных семей, но устойчивое улучшение требует роста предложения: возвращения пустующих квартир, ремонта старого фонда и увеличения числа объектов долгосрочной аренды. Без этого дополнительная покупательная способность может частично перейти в более высокие цены.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: доступное жилье в Афинах

Сколько арендаторов претендуют на одну квартиру в Афинах?

По оценке Spitogatos, спрос соответствует примерно четырем потенциальным арендаторам на один доступный объект. Это оценка на основе активности пользователей площадки, а не официальная статистика всех договоров.

Какие квартиры пользуются самым высоким спросом?

Особенно высока конкуренция за жилье с арендой до €600 в месяц и объекты на продажу дешевле €250 тыс.

Насколько высок спрос на дешевую аренду на севере Афин?

Одно объявление с арендой до €600 там получает в среднем 21,1 обращения и около 282 поисков.

Продолжают ли расти цены на квартиры в Афинах?

Да. Во втором квартале 2026 года квартиры в Афинах подорожали на 5% год к году. По Греции в целом рост составил 5,5%.

Какая доля жителей Греции несет чрезмерные расходы на жилье?

В 2025 году 26,4% населения жили в домохозяйствах, где жилищные расходы составляли не менее 40% располагаемого дохода. Это был самый высокий показатель в ЕС.

Почему Греции не хватает доступного жилья?

Среди причин — слабое жилищное строительство после долгового кризиса, дорогая реконструкция старого фонда, пустующие квартиры, туристическое использование части жилья и высокий спрос на недвижимость со стороны местных и иностранных покупателей.

Поможет ли строительство новых квартир снизить дефицит?

Рост строительства увеличивает предложение, но не гарантирует появления дешевых квартир. При высокой себестоимости новые объекты часто выходят в более дорогом сегменте.

Какие меры готовит правительство?

Пакет включает расширение возврата арендной платы, €500 млн на реконструкцию старого жилья, стимулы для долгосрочной аренды и строительства, ограничения на новые объекты краткосрочной аренды в отдельных районах и программу льготных ипотечных кредитов «Мой дом III».