יוון מרככת את תוכנית המס לרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי

יוון נערכת להעלות את מס העברת המקרקעין על נדל״ן למגורים עבור רוכשים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי מ-3% ל-15%, אך בעקבות ביקורת מצד גורמים בשוק, הרשויות כבר צמצמו את היקף הכללים העתידיים. השיעור המוגדל אמור להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2027, ולפי ההערכות יחול רק על אנשים פרטיים הרוכשים נכסי מגורים. רכישות באמצעות חברות, כמו גם עסקאות של תושבים זרים ורילוקיישן המתגוררים במדינה לפחות שישה חודשים בשנה, צפויות להוחרג מהדרישות החדשות.

תחילה הוכרז על העלאה פי חמישה בשיעור המס כצעד המכוון לרוכשים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי. אולם, בעקבות התנגדות מצד יזמים, מתווכים, לשכות מסחר ואיגודים מקצועיים, החל משרד הכלכלה והאוצר לדייק את מתווה המס העתידי. כפי שמדווח Kathimerini, במקביל נדחה מועד החלת השיעור החדש ל-1 ביולי 2027 ונקבעו חריגים המצמצמים באופן משמעותי את מעגל הרוכשים שעליהם הוא עשוי לחול.

מתכננים להעלות את מס רכישת הדירות מ-3% ל-15%

כיום, רוכש נדל״ן ביוון משלם מס העברת בעלות בשיעור בסיס של 3% משווי הנכס לצורכי מס. בנוסף, על סכום המס העיקרי מוטל היטל עירוני בשיעור של 3% מסכום המס עצמו. חובת התשלום חלה על הרוכש ועליה להתבצע לפני חתימת החוזה.

מערכת זו חלה על רכישת נדל״ן וזכויות קנייניות בו, ככל שהעסקה חייבת במס העברה. רשות המסים AADE מציינת כי ההצהרה מוגשת בדרך כלל באופן דיגיטלי באמצעות מערכת myPROPERTY, ואת המס עצמו יש לשלם לפני השלמת העסקה.

השיעור המוצע של 15% משמעו כי מס הבסיס עבור רוכש זר הכפוף לכללים החדשים יגדל פי חמישה. לדוגמה, עבור נכס מגורים שערכו לצורכי מס עומד על €300 אלף, התשלום העיקרי יזנק מ-€9,000 ל-€45,000, ללא חישוב הוצאות העסקה הנלוות.

עבור נכס בשווי של €500 אלף, המס יעלה מ-€15 אלף ל-€75 אלף. היקף הנטל הנוסף הזה היה אחת הסיבות העיקריות לתגובה החריפה של השוק, במיוחד בפלח נדל״ן הנופש והבתים הכפריים.

הכללים החדשים לא יחולו על כל הרוכשים

הניסוח הראשוני יצר את הרושם שהשיעור המוגדל יחול כמעט על כל הרוכשים ממדינות שאינן באיחוד האירופי. אולם, במהלך גיבוש הכללים המפורטים, מעגל משלמי המס הפוטנציאליים הצטמצם במידה ניכרת.

על פי נתוני התקשורת היוונית, המס מיועד לחול רק על נדל״ן למגורים הנרכש על ידי אנשים פרטיים. רכישות באמצעות ישויות משפטיות (חברות) אינן נכללות בהעלאה בגרסה הנוכחית של הצעת החוק.

החרגות מתגבשות גם עבור עובדים ברילוקיישן ותושבים לטווח ארוך. מדובר בזרים השוהים ביוון לפחות שישה חודשים בשנה. עניין זה מהותי עבור זרים אמידים ופנסיונרים שעברו למדינה ומשתמשים במשטר המס המיוחד של יוון לתושבים חדשים.

החרגה זו אמורה להפחית את הסתירה בין ההיטל החדש לבין המדיניות הקיימת של אתונה למשיכת משלמי מס בעלי הון. יוון, בין היתר, שומרת על משטר מס מיוחד לזרים המעבירים אליה את תושבות המס שלהם ומבצעים השקעות של לפחות €500 אלף.

משטר מס נפרד פועל גם עבור מקבלי פנסיות זרות המעבירים את תושבות המס ליוון. בחודש ספטמבר עדכנה רשות המסים את ההליך ליישום מערכת זו.

נדל״ן הנופש נמצא בסיכון

החששות המרכזיים של השוק קשורים לרוכשי דירות נופש. פלח זה תלוי במידה ניכרת בביקוש שמחוץ לאיחוד האירופי ושונה מהשווקים של אתונה וסלוניקי, שבהם ההשפעה של רוכשים מקומיים, השכרה לטווח ארוך ומשקיעים המתמקדים בערים הגדולות חזקה יותר.

חברת Elxis – At Home in Greece, המתמחה במכירת בתי נופש ביוון לזרים, דיווחה כי בשנים 2024–2026 אזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי היוו כ-20% מכלל הרכישות שהושלמו בחברה. במקביל, הם יצרו 44% מכלל הביקוש הנכנס, לעומת 56% מצד רוכשים ממדינות האיחוד האירופי.

עבור רוכשים אלה, העלאת שיעור המס ב-12 נקודות אחוז עשויה לשנות מהותית את העלות הסופית של העסקה. הדבר רגיש במיוחד בנכסים בשווי של כמה מאות אלפי אירו, שבהם המס החדש עלול להוסיף עשרות אלפי אירו להוצאות עוד לפני שכר טרחת נוטריון ודמי רישום.

בשוק חוששים כי חלק מהרוכשים יעבירו בעקבות זאת את הביקוש לקפריסין, ספרד, פורטוגל או מדינות אחרות באגן הים התיכון, שבהן מפותח שוק של בתי נופש לזרים.

הרשויות קושרות את המס לרכישות באזורי גבול

אחד הנימוקים של הממשלה נגע לעסקאות של אזרחי טורקיה בנדל״ן בתראקיה. על פי מידע מ-Kathimerini, הרשויות קיבלו דיווחים מתושבים מקומיים על עלייה ברכישות מסוג זה, ורואות במס אחת הדרכים להגביל תהליך זה.

עם זאת, גורמים בשוק מצביעים על חולשת המנגנון המוצע. חלק מהעסקאות באזורי הגבול כבר מבוצעות לא על ידי יחידים ממדינות שלישיות, אלא באמצעות חברות הרשומות במדינות האיחוד האירופי, כולל בבולגריה השכנה.

לרכישה ישירה של נדל״ן על ידי אזרח ממדינה שאינה באיחוד האירופי באזורי גבול מסוימים נדרש אישור מיוחד מגורמי משרד ההגנה הלאומי. כאשר הרכישה מתבצעת דרך חברה ממדינת איחוד אירופי, הליך זה עשוי להיות שונה.

אם השיעור העתידי של 15% אכן לא יחול על רכישות באמצעות חברות, העלאת המס עשויה להחטיא דווקא את חלק מהעסקאות שהרשויות מבקשות להגביל. זהו אחד מטיעוני הביקורת המרכזיים נגד הפרויקט.

השיעור החדש אינו פותר את המחסור בדיור בר-השגה

טענה נוספת מצד פעילי השוק קשורה למשבר הדיור. העלאת המס מוצגת כחלק ממדיניות רחבה יותר בתחום הנדל״ן, אולם בתי נופש הנרכשים על ידי זרים כמעט ואינם שייכים לאותו היצע שממנו בוחרים התושבים המקומיים את מקום מגוריהם העיקרי.

הדבר בולט במיוחד באיים, בכרתים, בפלופונסוס וביישובים קטנים לאורך החוף, שבהם הביקוש של זרים ממוקד בבתי קיט, וילות ומתחמים ייעודיים.

בערים הגדולות, בעיית הנגישות לדיור בעלת מבנה אחר. באתונה נמשך המחסור בהיצע איכותי לטווח ארוך לצד מחירי רכישה ושכירות גבוהים, כאשר חלק ממלאי הדירות נותר ריק או בשימושים אחרים.

לפיכך, בענף חולקים על ההנחה כי העלאת המס על זרים תשפר אוטומטית את זמינות הדיור עבור משקי בית יווניים.

מחירי הדירות ביוון עלו ב-5.5% נוספים

הוויכוח סביב המס מתרחש בשוק שבו מחירי המגורים ממשיכים לעלות, אף שקצב הגידול התמתן מעט.

לפי נתוני בנק יוון, ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות במדינה היו גבוהים ב-5.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. דירה מקבלן או דירות חדשות בנות עד חמש שנים התייקרו ב-6.2%, ודירות ישנות ב-5%.

באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4.7%, ובערים גדולות אחרות על 5.4%. הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה מחוץ למרכזים העירוניים הגדולים, כולל באזורי תיירות רבים: שם זינקו המחירים ב-7.1%.

לשם השוואה, לאורך כל שנת 2025 התייקרו הדירות ביוון בממוצע ב-8.3%, וב-2024 ב-9.1%. כך, קצב העלייה מואט, אך המחירים ממשיכים לשבור שיאים חדשים.

דווקא אזורי התיירות, שבהם העלייה הנוכחית מגיעה ל-7.1%, עלולים לחוש בעוצמה רבה יותר בשינוי משטר המס, שכן חלקם של הרוכשים הזרים שם מסורתית גבוה יותר.

השקעות זרות כבר חוו ירידה

בשוק היווני כבר נרשמו תקופות של ירידה מורגשת בביקוש הזר. בין ינואר לספטמבר 2025 זרימת ההון הזר לתחום הנדל״ן הצטמצמה ב-24%, ל-€1.46 מיליארד לעומת €1.92 מיליארד בתקופה המקבילה בשנה שלפני כן.

במקביל, הכנסות המדינה ממס העברת נדל״ן לשנת 2025 ירדו ב-7.4%, ל-€607.93 מיליון מ-€656.49 מיליון ב-2024, אף שמספר ושווי הנכסים שהועברו באופן כללי עלו. אחת הסיבות הייתה העלייה במספר הרכישות של דירה ראשונה, הזכאיות להטבות מס.

העלאת השיעור לקטגוריה מסוימת של רוכשים זרים עשויה אפוא להניב אפקט תקציבי מעורב. בתיאוריה, מס גבוה יותר מגדיל את ההכנסות מכל עסקה, אך במקרה של התכווצות חדה במספר העסקאות, התוצאה הסופית עלולה להיות נמוכה בהרבה מהמצופה.

תוכנית ה-Golden Visa כבר הפכה יקרה יותר למשקיעים

יוון כבר החמירה בעבר את תנאי רכישת הנדל״ן עבור משקיעים זרים במסגרת תוכנית אשרת שהייה Golden Visa.

באזורים המבוקשים ביותר, לרבות אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים גדולים, רף המינימום להשקעות בנדל״ן הועלה ל-€800 אלף. בשאר האזורים הרף הסטנדרטי עומד על €400 אלף.

נותרה אפשרות נפרדת לבצע השקעות החל מ-€250 אלף בנכסים המוסבים משימוש מסחרי למגורים, וכן במבנים היסטוריים מוגדרים המיועדים לשימור ושחזור. עבור השקעות סטנדרטיות באזורים היקרים ביותר הוטלו גם דרישות נוספות על הנכסים, לרבות שטח מינימלי במונחי מ״ר.

כתוצאה מכך, המס החדש בשיעור 15% עשוי להפוך למסננת נוספת עבור חלק מהרוכשים ממדינות שלישיות, במיוחד אלה הרוכשים דירה שלא לצורך אשרת שהייה, אלא לנופש, לשימוש עצמי או למטרות השקעות לטווח ארוך.

השוק שומר על הטבות מס אחרות

ההעלאה המוצעת עומדת בניגוד להחלטות אחרות של הממשלה שמטרתן להפחית את הוצאות הבעלים ורוכשי הנדל״ן.

יוון האריכה לפחות עד שנת 2030 את הקפאת מס ערך מוסף של 24% עבור דירה מקבלן. כמו כן נותר מוקפא מס רווחי הון של 15% בעת מכירת נדל״ן.

עד שנת 2030 הוארכה גם ההטבה לבעלי דירות ריקות המעבירים אותן להשכרה לטווח ארוך: הכנסה מנכסים כאלה פטורה ממס במהלך 36 החודשים הראשונים, בכפוף לעמידה בתנאים.

כתוצאה מכך, מדיניות המס הופכת מובחנת יותר ויותר. עבור קבוצות מסוימות של רוכשים ובעלים המדינה מפחיתה את הנטל בניסיון להגדיל את היצע הדיור וההשקעות, בעוד שעבור אחרים — בעיקר חלק מהתושבים הזרים שאינם מהאיחוד האירופי — עלות הכניסה לשוק עלולה לזנק בחדות.

רכישה דרך חברה עשויה להיות זולה מרכישה ישירה

הבעיה המעשית המרכזית במתווה החדש נובעת מההחרגה המתוכננת של תאגידים.

אם אדם פרטי ממדינה שאינה באיחוד האירופי ירכוש נכס מגורים ב-€500 אלף באופן ישיר לאחר 1 ביולי 2027 ויהיה כפוף לשיעור של 15%, המס העיקרי עשוי להגיע ל-€75 אלף. לפי שיעור ה-3% הנוכחי מדובר ב-€15 אלף בלבד.

אם אותו נדל״ן יירכש באמצעות מבנה שאינו כפוף למס המוגדל, הפער עלול ליצור תמריץ לשינוי המבנה המשפטי של העסקאות.

להקמת חברה ואחזקתה יש עלויות משלה, השלכות מס וחובות דיווח, ולכן אופציה זו אינה מתאימה לכולם. עם זאת, ברכישות גדולות הפער בין השיעורים הופך למשמעותי דיו כדי שמשקיעים יתחילו לבחון מבני בעלות חלופיים.

מסיבה זו סבורים נציגי השוק כי קריטי שהחוק הסופי לא ייצור דרך פשוטה לעקוף את המטרה המוצהרת באמצעות מבנה תאגידי.

המס עלול לפגוע בפריפריה יותר מאשר באתונה

השיעור המוגדל עשוי להשפיע באופן בלתי אחיד על השוק. באתונה הביקוש הזר מתחלק בין דירות למטרות השקעות, תוכניות לקבלת אשרת שהייה, מגורים לשימוש עצמי ונכסים להשכרה.

באזורי נופש חלקם של הרוכשים הזרים בפרויקטים חדשים מסוימים גבוה בהרבה. שם, ירידה בביקוש מארצות הברית, בריטניה, ישראל, טורקיה, מדינות המזרח התיכון ומדינות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי יכולה להשפיע ישירות על מכירות של יזמים.

במקביל, נתוני בנק יוון מראים שדווקא האזורים שמחוץ לערים הגדולות מציגים כעת את עליית מחירי הדירות המהירה ביותר — 7.1% משנה לשנה.

לכן, לשיעור מס זהה עשויות להיות השלכות שונות לחלוטין על מרכז אתונה לעומת שוק בתי הנופש באיים או ברצועת החוף היבשתית.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלאת המס המתוכננת מ-3% ל-15% נראית מתונה בהרבה לאחר הוספת ההחרגות, אך דווקא הן מעלות את סימן השאלה העיקרי לגבי יעילות הצעד. אם אדם פרטי ממדינה שלישית ישלם שיעור מוגדל בעוד רכישה דרך חברה תישאר מחוץ לתחולתו, חלק מהביקוש לא ייעלם אלא פשוט ישנה צורה משפטית. עבור שוקי הנופש קיים סיכון נוסף, שכן המס פוגע ברוכשים שאינם מתחרים ישירות במשקי בית יווניים על דיור עירוני עממי. על כן, השפעת הצעד על נגישות הדיור עשויה להיות מוגבלת, בעוד שאזורים מסוימים, יזמים ופרויקטים המכוונים לביקוש זר ירגישו אותה באופן משמעותי בהרבה.

שאלות נפוצות (FAQ)

מהו מס רכישת הנדל״ן הנהוג ביוון כיום?

שיעור הבסיס של מס העברת נדל״ן עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. המס משולם על ידי הרוכש.

לאיזה שיעור מתכננים להעלות את המס?

עבור חלק מהרוכשים ממדינות שאינן באיחוד האירופי, מתוכננת העלאת השיעור ל-15%.

מתי עשוי שיעור ה-15% להיכנס לתוקף?

לפי התוכנית הנוכחית, הכללים החדשים אמורים להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2027.

מי ישלם את המס המוגדל?

ההנחה היא שהשיעור יחול על אנשים פרטיים ממדינות שאינן באיחוד האירופי הרוכשים נדל״ן למגורים ואינם עומדים בתנאי ההחרגות.

האם שיעור ה-15% יחול על חברות?

על פי המידע הנוכחי, רכישות באמצעות חברות אינן מתוכננות להיכלל בתחולת השיעור המוגדל.

האם יהיו החרגות עבור זרים המתגוררים ביוון?

כן. מתוכנן להחריג עובדי רילוקיישן ותושבים לטווח ארוך השוהים במדינה לפחות שישה חודשים בשנה.

מדוע יוון מעלה את המס לרוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי?

בין נימוקי הממשלה הוזכרה עלייה ברכישות נדל״ן על ידי זרים, כולל אזרחי טורקיה בתראקיה. הצעד נדון גם בהקשר של מדיניות הדיור.

האם המס החדש עשוי להשפיע על נדל״ן נופש?

כן. פלח זה עשוי להיות אחד הרגישים ביותר, שכן חלק ניכר מהביקוש לבתי נופש ביוון מגיע מרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי.

האם מחירי הדירות ביוון ממשיכים לעלות?

כן. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדירות ב-5.5% בחישוב שנתי. באזורי תיירות ובאזורים שמחוץ לערים הגדולות נרשמה עלייה של 7.1%.

האם המס החדש קשור ל-Golden Visa?

מדובר בצעד נפרד. עם זאת, רוכשים רבים ממדינות שאינן באיחוד האירופי פעילים בשוק הנדל״ן היווני גם דרך תוכנית Golden Visa, כך ששינוי המסים מגדיל את סך ההוצאות עבור חלק מהמשקיעים הזרים.