Греция смягчает налог для покупателей из третьих стран

Греция готовится повысить налог на передачу жилой недвижимости для покупателей из стран вне Евросоюза с 3% до 15%, но после критики участников рынка власти уже сузили будущие правила. Повышенная ставка должна начать действовать с 1 июля 2027 года и, как ожидается, затронет только физических лиц, которые покупают жилье. Покупки через компании, а также сделки экспатов и иностранцев, постоянно живущих в стране не менее шести месяцев в году, предполагается вывести из-под новых требований.

Первоначально о пятикратном повышении ставки объявили как о мере для покупателей из стран, не входящих в Евросоюз. Однако после возражений девелоперов, брокеров, торговых палат и профессиональных объединений Министерство экономики и финансов начало уточнять будущую конструкцию налога. Как пишет Kathimerini, одновременно дату введения новой ставки перенесли на 1 июля 2027 года и предусмотрели исключения, которые значительно сокращают круг покупателей, на которых она может распространиться.

Налог на покупку жилья хотят поднять с 3% до 15%

Сейчас покупатель недвижимости в Греции платит налог на передачу собственности по базовой ставке 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. Дополнительно на сумму основного налога начисляется муниципальный сбор в размере 3% от самого налога. Обязанность по уплате лежит на покупателе и должна быть выполнена до оформления договора.

Эта система распространяется на покупку недвижимости и вещных прав на нее, если сделка облагается налогом на передачу. Налоговая служба AADE указывает, что декларация обычно подается в цифровом виде через систему myPROPERTY, а сам налог необходимо заплатить до заключения сделки.

Предлагаемая ставка в 15% означает, что основной налог для подпадающего под новые правила иностранного покупателя увеличится в пять раз. Например, при налогооблагаемой стоимости жилья €300 тыс. основной платеж вырастет с €9 тыс. до €45 тыс., без учета сопутствующих расходов сделки.

При объекте стоимостью €500 тыс. налог увеличится с €15 тыс. до €75 тыс. Именно масштаб дополнительной нагрузки стал одной из причин жесткой реакции рынка, особенно в сегменте загородного и курортного жилья.

Новые правила затронут не всех покупателей

Первоначальная формулировка создавала впечатление, что повышенная ставка будет применяться почти ко всем покупателям из третьих стран. В процессе подготовки конкретных правил круг потенциальных плательщиков заметно сузился.

По данным греческих СМИ, налог предполагается применять только к жилой недвижимости, приобретаемой физическими лицами. Покупки через юридические лица в текущей версии проекта не подпадают под повышение.

Исключения также готовятся для экспатов и долгосрочных резидентов. Речь идет об иностранцах, которые проводят в Греции не менее шести месяцев в году. Это важно для состоятельных иностранцев и пенсионеров, переехавших в страну и использующих греческие налоговые режимы для новых резидентов.

Такое исключение должно уменьшить противоречие между новым сбором и действующей политикой Афин по привлечению состоятельных налогоплательщиков. Греция, в частности, сохраняет специальный режим налогообложения для иностранцев, которые переносят сюда налоговое резидентство и инвестируют не менее €500 тыс.

Отдельный режим действует и для получателей иностранных пенсий, которые переносят налоговое резидентство в Грецию. В сентябре налоговая служба обновила процедуру применения этой системы.

Курортная недвижимость оказалась под риском

Главные опасения рынка связаны с покупателями курортного жилья. Этот сегмент заметно зависит от спроса из-за пределов Евросоюза и отличается от рынков Афин и Салоник, где сильнее влияние местных покупателей, долгосрочной аренды и инвесторов, ориентированных на крупные города.

Компания Elxis – At Home in Greece, специализирующаяся на продаже греческого курортного жилья иностранцам, сообщала, что в 2024–2026 годах на граждан стран вне ЕС пришлось около 20% завершенных покупок у компании. При этом они формировали 44% входящего спроса, тогда как покупатели из стран Евросоюза — 56%.

Для таких покупателей повышение налоговой ставки на 12 процентных пунктов способно существенно изменить итоговую стоимость сделки. Особенно чувствительными становятся объекты стоимостью несколько сотен тысяч евро, где новый налог может добавить десятки тысяч евро к расходам еще до нотариальных и регистрационных платежей.

Рынок опасается, что часть покупателей в результате перенесет спрос на Кипр, Испанию, Португалию или другие страны Средиземноморья, где также развит рынок второго жилья для иностранцев.

Власти связывают налог с покупками в приграничных районах

Одним из аргументов правительства стали сделки граждан Турции с недвижимостью во Фракии. По информации Kathimerini, власти получили от местных жителей сообщения о росте таких покупок и рассматривают налог как один из способов ограничить этот процесс.

Однако участники рынка указывают на уязвимость предлагаемого механизма. Часть сделок в приграничных районах уже проводится не физическими лицами из третьих стран, а через компании, зарегистрированные в государствах Евросоюза, в том числе в соседней Болгарии.

Для прямой покупки недвижимости гражданином страны вне ЕС в некоторых приграничных районах требуется дополнительное согласование со структурами Министерства национальной обороны. При проведении покупки через компанию из страны ЕС такая процедура может отличаться.

Если будущая ставка 15% действительно не будет распространяться на покупки через компании, повышение налога может не затронуть именно часть сделок, которые власти пытаются ограничить. Это стало одним из главных аргументов критиков проекта.

Новая ставка не решает дефицит доступного жилья

Еще одна претензия участников рынка связана с жилищным кризисом. Повышение налога представляется как часть более широкой политики в сфере недвижимости, однако курортные дома, приобретаемые иностранцами, далеко не всегда относятся к тому же предложению, из которого местные жители выбирают основное жилье.

Особенно это заметно на островах, Крите, Пелопоннесе и в небольших прибрежных населенных пунктах, где спрос иностранцев ориентирован на дома для отдыха, виллы и отдельные комплексы.

В крупных городах проблема доступности имеет другую структуру. В Афинах дефицит качественного долгосрочного предложения сохраняется при высоких ценах покупки и аренды, а часть жилого фонда остается пустующей или используется иначе.

Поэтому отрасль спорит с предположением, что повышение налога для иностранцев автоматически улучшит доступность жилья для греческих домохозяйств.

Цены на квартиры в Греции выросли еще на 5,5%

Спор о налоге развивается на рынке, где жилье продолжает дорожать, хотя темпы роста уже снизились.

По данным Банка Греции, во втором квартале 2026 года цены на квартиры в стране были на 5,5% выше, чем годом ранее. Новые квартиры возрастом до пяти лет подорожали на 6,2%, старые — на 5%.

В Афинах рост составил 5%, в Салониках — 4,7%, в других крупных городах — 5,4%. Самая высокая динамика зафиксирована за пределами крупнейших городских центров, включая многие туристические районы: там цены выросли на 7,1%.

Для сравнения, за весь 2025 год квартиры в Греции подорожали в среднем на 8,3%, а в 2024-м — на 9,1%. Таким образом, рост замедляется, но цены продолжают обновлять более высокие уровни.

Именно туристические районы, где нынешний рост достигает 7,1%, могут сильнее других почувствовать изменение налогового режима, поскольку там доля иностранных покупателей традиционно выше.

Иностранные инвестиции уже пережили снижение

На греческом рынке уже были периоды заметного снижения иностранного спроса. За январь–сентябрь 2025 года приток иностранного капитала в недвижимость сократился на 24%, до €1,46 млрд против €1,92 млрд за тот же период годом ранее.

Одновременно государственные поступления от налога на передачу недвижимости за 2025 год снизились на 7,4%, до €607,93 млн с €656,49 млн в 2024-м, хотя число и стоимость переданных объектов в целом выросли. Одной из причин стало увеличение числа покупок первого жилья, для которых предусмотрены налоговые льготы.

Повышение ставки для отдельной категории иностранных покупателей поэтому может дать неоднозначный бюджетный эффект. Теоретически более высокий налог увеличивает поступления с каждой сделки, но при сильном сокращении числа покупок итоговый результат может оказаться значительно слабее ожидаемого.

Golden Visa уже стала дороже для инвесторов

Греция ранее уже ужесточила условия покупки недвижимости для иностранных инвесторов через программу вида на жительство Golden Visa.

В наиболее востребованных районах, включая Аттику, Салоники, Миконос, Санторини и крупные острова, минимальный порог инвестиций в недвижимость увеличен до €800 тыс. В остальных районах стандартный порог составляет €400 тыс.

Сохраняется отдельная возможность инвестировать от €250 тыс. в объекты, которые переводятся из коммерческого использования в жилое, а также в определенные исторические здания, подлежащие восстановлению. Для стандартных инвестиций в наиболее дорогих районах введены и дополнительные требования к объектам, включая минимальную площадь.

В результате новый налог в 15% может стать еще одним фильтром для части покупателей из третьих стран, особенно тех, кто приобретает жилье не ради вида на жительство, а для отдыха, собственного использования или долгосрочных инвестиций.

Рынок сохраняет другие налоговые льготы

Предлагаемое повышение контрастирует с другими решениями правительства, которые направлены на уменьшение расходов владельцев и покупателей недвижимости.

Греция продлила как минимум до 2030 года приостановку 24-процентного налога на добавленную стоимость для новостроек. Также остается приостановленным 15-процентный налог на прирост капитала при продаже недвижимости.

До 2030 года продлена и льгота для владельцев пустующих квартир, которые переводят их в долгосрочную аренду: доход от таких объектов при выполнении условий освобождается от налогообложения в течение первых 36 месяцев.

В результате налоговая политика становится все более дифференцированной. Для одних групп покупателей и собственников государство снижает нагрузку, пытаясь увеличить предложение жилья и инвестиции, для других — прежде всего части нерезидентов из третьих стран — стоимость входа на рынок может резко вырасти.

Компания может стать дешевле прямой покупки

Главная практическая проблема новой конструкции возникает из-за предполагаемого исключения юридических лиц.

Если физическое лицо из страны вне ЕС покупает жилье за €500 тыс. напрямую после 1 июля 2027 года и попадает под ставку 15%, основной налог может составить €75 тыс. При нынешних 3% это €15 тыс.

Если та же недвижимость приобретается через структуру, которая не подпадает под повышенную ставку, разница может создать стимул менять юридическую форму сделок.

Создание и содержание компании имеет собственные расходы, налоговые последствия и требования к отчетности, поэтому такой вариант подходит далеко не всем. Однако при крупных покупках разница между ставками становится достаточной, чтобы инвесторы начали сравнивать альтернативные структуры владения.

Именно поэтому представители рынка считают критически важным, чтобы окончательный закон не создавал простого способа обойти заявленную цель через корпоративную структуру.

Налог может сильнее ударить по регионам, чем по Афинам

Повышенная ставка может оказать неравномерное влияние на рынок. В Афинах иностранный спрос распределен между инвестиционными квартирами, программами вида на жительство, жильем для собственного проживания и объектами под аренду.

В курортных районах доля иностранных покупателей некоторых новых проектов значительно выше. Там сокращение спроса из США, Великобритании, Израиля, Турции, стран Ближнего Востока и других государств вне ЕС может напрямую влиять на продажи девелоперов.

Одновременно статистика Банка Греции показывает, что именно районы за пределами крупнейших городов сейчас демонстрируют самый быстрый рост цен на квартиры — 7,1% год к году.

Поэтому одинаковая налоговая ставка может иметь разные последствия для центральных районов Афин и рынка второго жилья на островах или материковом побережье.

Как сообщают эксперты International Investment, планируемое повышение налога с 3% до 15% выглядит значительно менее жестким после появления исключений, однако именно они создают главный вопрос к эффективности меры. Если физическое лицо из третьей страны платит повышенную ставку, а покупка через компанию остается вне ее действия, часть спроса может не исчезнуть, а просто изменить юридическую форму. Для курортных рынков дополнительный риск заключается в том, что налог затрагивает покупателей, которые не конкурируют напрямую с греческими домохозяйствами за массовое городское жилье. Поэтому влияние меры на доступность недвижимости может оказаться ограниченным, тогда как отдельные регионы, девелоперы и проекты, ориентированные на иностранный спрос, могут почувствовать его значительно сильнее.

FAQ

Какой налог на покупку недвижимости действует в Греции сейчас?

Базовая ставка налога на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. Налог платит покупатель.

До какого уровня хотят повысить налог?

Для части покупателей из стран вне Евросоюза ставку планируется увеличить до 15%.

Когда может начать действовать ставка 15%?

Согласно текущему плану, новые правила должны вступить в силу 1 июля 2027 года.

Кто будет платить повышенный налог?

Предполагается, что ставка будет распространяться на физических лиц из стран вне ЕС, которые покупают жилую недвижимость и не подпадают под исключения.

Распространится ли ставка 15% на компании?

По текущей информации, покупки через компании не планируется включать в сферу действия повышенной ставки.

Будут ли исключения для иностранцев, живущих в Греции?

Да. Планируется исключить экспатов и долгосрочных резидентов, которые проводят в стране не менее шести месяцев в году.

Почему Греция повышает налог для покупателей из третьих стран?

Среди аргументов правительства упоминался рост покупок недвижимости иностранцами, в том числе гражданами Турции во Фракии. Мера также обсуждается в контексте жилищной политики.

Может ли новый налог затронуть курортную недвижимость?

Да. Именно этот сегмент может оказаться одним из наиболее чувствительных, поскольку значительную долю спроса на греческие дома для отдыха формируют покупатели из стран вне ЕС.

Продолжают ли цены на жилье в Греции расти?

Да. Во втором квартале 2026 года цены на квартиры выросли на 5,5% год к году. В туристических и других районах за пределами крупнейших городов рост составил 7,1%.

Связан ли новый налог с Golden Visa?

Это отдельная мера. Однако многие покупатели из третьих стран участвуют в греческом рынке недвижимости в том числе через программу Golden Visa, поэтому изменение налогов увеличивает общие расходы части иностранных инвесторов.