הדיור בישראל מוזל, השכירות ממשיכה להתייקר

מחירי הדיור בישראל ירדו ב-1% בהשוואת עסקאות אפריל—מאי 2026 למרץ—אפריל ונמצאו נמוכים ב-2% מרמתם לפני שנה. התיקון השפיע בעוצמה רבה יותר על מחוזות תל אביב והמרכז, בעוד שדירות מקבלן הוזלו ב-3.9% בחישוב שנתי. במקביל, נותרו בשוק יותר מ-84 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, בעוד שהעלייה המחושבת בדמי השכירות בעת החלפת שוכר הגיעה ל-6.6%.

ירידה של 1% אינה נתון חודשי רגיל

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל מחשבת את מדד מחירי הדיור לפי תקופות חופפות של חודשיים. הנתון של אפריל—מאי מושווה למרץ—אפריל, ולכן חודש אפריל נכלל בשני המדגמים. הניסוח ״המחירים ירדו ב-1% במאי״ אינו נכון מתודולוגית.

המדד מקיף דירות מקבלן ודירות יד שנייה ומותאם לפי איכות הנכסים. החישוב מביא בחשבון הבדלים במיקום, שטח ומאפיינים נוספים, כדי שעלייה בחלקן של דירות זולות או יקרות לא תיתפס כשינוי מחירים בכלל השוק. במונחים שנתיים, בהשוואת אפריל—מאי 2026 לתקופה המקבילה ב-2025, הסתכמה הירידה ב-2%.

נתון זה אינו אומר בהכרח שכל דירה בישראל הוזלה ב-2%. המדד מתאר את המגמה הכללית המותאמת של העסקאות שנרשמו, בעוד שמחירו של נכס ספציפי תלוי בעיר, בשכונה, במצב הבניין, בקומה, בשטח, בחניה, בממ״ד ובמועד מסירת הדירה.

תל אביב הציגה את הירידה החדה ביותר בטווח הקצר

במחוז תל אביב ירדו המחירים ב-2.3% בהשוואה לתקופת החודשיים הקודמת. במחוז ירושלים נרשם תיקון של 1.8%, במחוז חיפה — 0.5%, ובמחוז הצפון — 0.3%. במחוזות המרכז והדרום לא נרשם שינוי לפי נתוני הלמ״ס.

המגמה השנתית נראית אחרת. מחוז המרכז הוזל ב-3.2%, מחוז חיפה — ב-2.6%, מחוז תל אביב — ב-2.5%, ומחוז הדרום — ב-0.5%. במחוז הצפון, לעומת זאת, עלו המחירים ב-1.4%, ובמחוז ירושלים — ב-0.3%.

הירידה בטווח הקצר בירושלים טרם הפכה למגמה שנתית שלילית. הדבר ממחיש כי המדד הכללי מסווה הבדלים משמעותיים בין האזורים ובין סוגי הנדל״ן השונים.

דירות מקבלן הוזלו ב-3.9% בשנה

מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.1% לעומת מרץ—אפריל וב-3.9% בהשוואה לאפריל—מאי 2025.

עם זאת, חלקן של העסקאות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות עלה מ-34.6% ל-37.5% מכלל העסקאות בדירות מקבלן שנכללו בחישוב. בניכוי העסקאות המסובסדות, מחירי הדירות החדשות בתקופת החודשיים האחרונה לא ירדו אלא עלו ב-0.2%.

נתונים אלה אינם סותרים זה את זה. המחיר הממוצע של דירות מקבלן בשוק החופשי עשוי היה לעלות קלות, בעוד שהגידול בחלקן של דירות שנמכרו בהנחה ממשלתית הוריד את המדד הכולל של המגזר. בחמש שנים עלה מדד הדיור הכללי ב-31.2%, ומדד הדירות החדשות עלה ב-29.9%.

לכן, אין לפרש את הירידה השנתית של 3.9% בדירות מקבלן כהוזלה אחידה של המחירונים אצל כל יזם. יזמים נעזרים גם בפריסת תשלומים, דחיית חלק ניכר מהתשלום עד למסירת המפתח, מימון ריבית, שדרוגי גמר והטבות נוספות, מבלי להוריד בהכרח את המחיר הנקוב בחוזה.

שוק היד השנייה מאבד יותר עסקאות

בחודשים מרץ—מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות — 10.6% פחות משלושת החודשים שקדמו להם, ו-5.7% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.

על דירות מקבלן נרשמו כ-8,910 עסקאות. מכירותיהן עלו ב-0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-8.2% בחישוב שנתי. כ-29% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות.

בשוק היד השנייה נמכרו כ-12,480 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 17.2% במספר העסקאות. מגזר היד השנייה הוא שגרם למרבית הירידה הכללית בפעילות.

אין להשוות ישירות נתונים אלה לשיעור של 37.5% עסקאות מוזלות במדד המחירים. מדובר בחישובים שונים: האחד מתאר את מבנה המכירות בפועל במשך שלושה חודשים, והשני — את מדגם עסקאות הדירות החדשות ששימש לבניית המדד הדו-חודשי.

מעל 84 אלף דירות מקבלן נותרו בשוק

בסוף מאי עמדו למכירה כ-84,130 דירות מקבלן. בקצב המכירות הנוכחי, מלאי זה תואם לכ-28.9 חודשי היצע.

במחוז תל אביב הצטברו 25,390 נכסים שלא נמכרו. מבין הערים הבודדות, המלאי הגדול ביותר נרשם בירושלים — כ-10,368 דירות. בתל אביב—יפו הוצעו כ-9,811 נכסים נוספים.

אין להגדיר נתון זה כמספר הדירות המוכנות והריקות. הוא כולל נכסים חדשים המוצעים למכירה, כולל דירות בפרויקטים בבנייה. היקף הדירות שבנייתן הסתיימה והן זמינות לאכלוס מיידי קטן בהרבה.

מלאי של כמעט 29 חודשים מחזק את כוח המיקוח של הרוכשים, אך השפעתו אינה אחידה. הלחץ גבוה יותר באזורים מרובי פרויקטים דומים, בעוד שדירות נדירות בשכונות מבוקשות עשויות לשמור על ערכן גם על רקע ירידה במדד הכללי.

עסקאות Ynet אינן משקפות את מחיר השוק הממוצע

אתר Ynet ריכז דוגמאות לעסקאות שבוצעו במהלך שבוע אחד בסיוע רשתות תיווך, בהן RE/MAX. אלו עסקאות אמיתיות, אך המדגם שלהן אינו אקראי, מלא או מייצג עבור כלל ישראל.

אין בו נכסים מתל אביב ומירושלים, אף שהמגמות בשווקים גדולים אלה משפיעות באופן ניכר על המדד הלאומי. המחירים המוצגים מועילים כדוגמאות בלבד, אך לא ניתן לחשב על פיהם מחיר דירה ממוצע, קצב ירידה או תחזית ארצית.

באר שבע נותרת נגישה יחסית

בשכונת נווה זאב נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 97 מ״ר תמורת 1.15 מיליון ש״ח. בבניין יש מעלית וחניה, ובדירה — מרפסת בשטח 14 מ״ר וממ״ד.

דירת 4 חדרים בשטח 84 מ״ר בשכונה ג׳ נמכרה ב-1.045 מיליון ש״ח. נכס נוסף בן 4 חדרים בשטח 118 מ״ר בנווה זאב נמכר ב-1.35 מיליון ש״ח.

בחישוב פשוט של חלוקת המחיר בשטח הפנימי, עלות מ״ר נעה בין כ-11.4 אלף ל-12.4 אלף ש״ח. חישוב זה אינו מביא בחשבון שווי מרפסת, חניה, שיפוץ ומאפיינים נוספים.

קריית גת מציגה פערי מחירים גדולים

דירת 2 חדרים בשטח 60 מ״ר ברחוב מלכי ישראל נמכרה תמורת 895 אלף ש״ח. המחיר המחושב למ״ר פנימי עמד על כ-14.9 אלף ש״ח.

דירת 4 חדרים בשטח 80 מ״ר ברחוב שריון עלתה לרוכש 1.53 מיליון ש״ח. הנכס כלל מרפסת בשטח 30 מ״ר, והיחס הפשוט בין המחיר לשטח הפנימי הגיע ל-19.1 אלף ש״ח למ״ר.

הפער בין העסקאות עולה על 28% במונחי שטח פנימי. הוא נובע לא רק ממספר החדרים, אלא גם ממיקום, גודל המרפסת, מצב הבניין ומאפייני הדירה הספציפית.

שוהם מתקרבת ל-30 אלף שקלים למ״ר

דירת 4 חדרים בשטח 110 מ״ר ברחוב האתרוג נמכרה ב-3.265 מיליון ש״ח. נכס של 5 חדרים בשטח 130 מ״ר באותה שכונה נמכר ב-3.85 מיליון ש״ח.

בשני המקרים, המחיר הפשוט למ״ר פנימי עמד על כ-29.6 אלף ש״ח. בשתי הדירות יש מרפסות, מעליות, מקומות חניה וממ״דים.

דמיון במחיר למ״ר אינו מעיד על זהות מוחלטת בעסקאות. המחיר הסופי תלוי בקומה, בנוף, ברמת הגמר, במיקום הדירה בתוך הבניין ובדחיפות המכירה.

חולון נותרת שוק יקר

דירה קטנה בת 2.5 חדרים בשטח 50 מ״ר נמכרה ב-1.4 מיליון ש״ח, או כ-28 אלף ש״ח למ״ר פנימי.

פנטהאוז בן 5 חדרים בשטח 109 מ״ר עם מרפסת גג של 90 מ״ר נמכר ב-2.9 מיליון ש״ח. דירת 5 חדרים בשטח 110 מ״ר בבניין בן 13 קומות נמכרה ב-3.15 מיליון ש״ח.

המדדים המחושבים לפי שטח פנימי נעו בין 26.6 אלף ל-28.6 אלף ש״ח למ״ר. הפנטהאוז נראה זול יותר לפי מדד זה רק משום ששטח מרפסת הגג הגדולה אינו נכלל במכנה.

בעפולה דירות גדולות זולות יותר למ״ר

דירת 3 חדרים בשטח 74 מ״ר נמכרה תמורת 1.25 מיליון ש״ח, שהם כ-16.9 אלף ש״ח למ״ר פנימי.

דירת 5 חדרים בשטח 165 מ״ר נמכרה ב-1.75 מיליון ש״ח, או כ-10.6 אלף ש״ח למ״ר. בית פרטי בן 6 חדרים בשטח 170 מ״ר על מגרש של 230 מ״ר נמכר ב-2.95 מיליון ש״ח.

לא ניתן להשוות ישירות בית פרטי לדירות: במחירו מגולמים שווי הקרקע, הפרטיות, אפשרויות ההרחבה והשימוש העצמאי במגרש.

עליית השכירות ב-6.6% אינה חלה על כלל השוכרים

מדד המחירים לצרכן בישראל נותר ללא שינוי ביוני, והאינפלציה השנתית התמתנה ל-1.6%. מחירי רכישת הדירות אינם נכללים במדד המחירים לצרכן ומפורסמים בנפרד.

רכיב הדיור במדד המחירים לצרכן עלה ב-0.7% בחודש. עבור שוכרים שחידשו חוזה מול אותו בעל בית, העלייה השנתית המחושבת עמדה על 2.6%. בדירות שבהן הוחלף שוכר, הגיע הנתון ל-6.6%.

הנתון של 6.6% אינו משקף את המגמה הממוצעת של כלל שוק השכירות. הלמ״ס מדגישה כי שני הנתונים משקפים בקירוב את הקצב השנתי עבור קבוצות החוזים הרלוונטיות. מרבית החוזים הקיימים אינם מתעדכנים מדי חודש.

העלייה המהירה יותר בדמי השכירות בעת החלפת שוכר מעידה על כך שבעלי דירות מקבלים הזדמנות טובה יותר להעלות מחיר לאחר שהדירה מתפנה. שוכרים קיימים מוגנים לרוב במחיר קבוע עד לתום תקופת החוזה.

בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.5%

ב-6 ביולי 2026 הפחית בנק ישראל את הריבית ב-0.25 נקודות אחוז, לרמה של 3.5%. זו הייתה הורדת הריבית השלישית בשנת 2026, לאחר החלטות דומות בינואר ובמאי.

בשלוש החלטות ירדה הריבית בסך הכל ב-0.75 נקודות אחוז. ביולי ציינה הוועדה המוניטרית את המשך אי-הוודאות ומסרה כי התוואי העתידי ייקבע בהתאם לאינפלציה, לפעילות הכלכלית, למצב הגיאופוליטי ולמצב הפיסקלי.

הפחתת הריבית עשויה להוזיל בהדרגה את עלות ההלוואות במסלולים משתנים, אך אינה מבטיחה שינוי אחיד בכל תנאי המשכנתה. הבנקים מביאים בחשבון גם את גובה ההון העצמי, הכנסות הלווה, תקופת ההלוואה, תמהיל המשכנתה ורמת הסיכון בעסקה.

מימון זול יותר עשוי לתמוך בביקושים ולבלום את ירידת המחירים. מנגד, מלאי גדול של דירות מקבלן שלא נמכרו וחולשת שוק היד השנייה ממשיכים להפעיל לחץ על המוכרים.

הרוכשים קיבלו מרחב תמרון רחב יותר למו״מ

הנתונים הנוכחיים מצביעים על התקררות, אך לא על קריסה כוללת. המחירים ברמה הארצית ירדו, אך מחוזות הצפון וירושלים עדיין שומרים על מגמה שנתית חיובית.

שוק הדירות מקבלן נתמך על ידי תוכניות ממשלתיות והצעות מימון של היזמים. מגזר היד השנייה נראה חלש יותר, שכן בעלי דירות פרטיים מתקשים להציע פריסת תשלומים ארוכה או סבסוד ריבית.

עבור הרוכש, המדד הארצי צריך להוות נקודת מוצא בלבד. אפילו בתוך אותה עיר עשוי המחיר למ״ר להשתנות בעשרות אחוזים בהתאם למאפייני הבניין והדירה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, השילוב בין ירידת מחירים, מלאי דירות חדשות לכמעט 29 חודשים ועליית השכירות אינו מעיד על משבר אחיד אלא על פיצול בין המגזרים. היזמים שומרים על היקף המכירות בעזרת תוכניות ממשלתיות והטבות מימון, בעוד בעלי דירות יד שנייה חווים לחץ ישיר יותר על המחיר. הסיכון המרכזי למשקיע הוא לראות בעליית השכירות בעת החלפת שוכר תשואה מובטחת, תוך הערכת חסר של עלויות המימון, המסים, השיפוצים ותקופות שבהן הדירה עומדת ריקה.