Жильё Израиля дешевеет, аренда продолжает дорожать

Цены на жильё в Израиле снизились на 1% при сравнении сделок апреля—мая 2026 года с мартом—апрелем и оказались на 2% ниже уровня годичной давности. Коррекция сильнее затронула Тель-Авивский и Центральный округа, а новостройки за год подешевели на 3,9%. Одновременно на рынке оставалось более 84 тыс. непроданных новых квартир, тогда как расчётный рост арендной платы при смене жильца достиг 6,6%.

Снижение на 1% не является обычным месячным показателем

Центральное статистическое бюро Израиля рассчитывает индекс цен на жильё по перекрывающимся двухмесячным периодам. Показатель за апрель—май сравнивается с мартом—апрелем, поэтому апрель присутствует в обеих выборках. Формулировка «цены упали на 1% за май» была бы методологически неверной.

Индекс охватывает новые квартиры и вторичное жильё и корректируется с учётом качества объектов. В расчёте учитываются различия в местоположении, площади и других характеристиках, чтобы увеличение доли дешёвых или дорогих квартир не воспринималось как изменение цен всего рынка. В годовом выражении, при сравнении апреля—мая 2026 года с тем же периодом 2025-го, снижение составило 2%.

Эта цифра также не означает, что каждая израильская квартира подешевела на 2%. Индекс описывает общую скорректированную динамику зарегистрированных сделок, тогда как стоимость конкретного объекта зависит от города, района, состояния дома, этажа, площади, парковки, защищённой комнаты и сроков передачи жилья.

Тель-Авив показал самое сильное краткосрочное падение

В Тель-Авивском округе цены снизились на 2,3% по сравнению с предыдущим двухмесячным периодом. В Иерусалимском округе коррекция составила 1,8%, в Хайфском — 0,5%, в Северном — 0,3%. В Центральном и Южном округах ведомство не зафиксировало изменения.

Годовая динамика выглядит иначе. Центральный округ подешевел на 3,2%, Хайфский — на 2,6%, Тель-Авивский — на 2,5%, Южный — на 0,5%. В Северном округе цены, напротив, выросли на 1,4%, а в Иерусалимском — на 0,3%.

Краткосрочное снижение в Иерусалиме, таким образом, пока не перешло в отрицательную годовую динамику. Это показывает, что национальный индекс скрывает существенные различия между регионами и отдельными типами недвижимости.

Новостройки за год подешевели на 3,9%

Индекс цен новых квартир уменьшился на 0,1% по сравнению с мартом—апрелем и на 3,9% относительно апреля—мая 2025 года.

При этом доля сделок по государственным программам льготной покупки увеличилась с 34,6% до 37,5% операций с новостройками, вошедших в расчёт. После исключения субсидируемых сделок цены новых квартир за последний двухмесячный период не снизились, а выросли на 0,2%.

Эти показатели не противоречат друг другу. Средняя цена коммерческих новостроек могла незначительно повыситься, тогда как увеличение доли квартир, проданных со скидкой по государственным программам, снизило совокупный индекс сегмента. За пять лет общий индекс жилья вырос на 31,2%, а индекс новых квартир — на 29,9%.

Поэтому падение новостроек на 3,9% за год нельзя автоматически трактовать как одинаковое сокращение прейскурантов всех застройщиков. Девелоперы также используют рассрочку, перенос значительной части оплаты до передачи ключей, финансирование процентов, отделку и другие льготы, не всегда уменьшая номинальную цену в договоре.

Вторичный рынок теряет больше сделок

В марте—мае 2026 года в Израиле было продано около 21 390 квартир — на 10,6% меньше, чем в предыдущие три месяца, и на 5,7% меньше, чем годом ранее.

На новые квартиры пришлось примерно 8 910 сделок. Их продажи увеличились на 0,4% по сравнению с предыдущим трёхмесячным периодом и на 8,2% в годовом выражении. Около 29% проданных новостроек относились к государственным программам субсидирования.

На вторичном рынке было реализовано около 12 480 квартир. По сравнению с предыдущими тремя месяцами количество сделок сократилось на 17,2%. Именно вторичный сегмент обеспечил основную часть общего снижения активности.

Эти цифры нельзя напрямую сопоставлять с долей льготных сделок 37,5% в индексе цен. Показатели относятся к разным расчётам: один описывает структуру продаж за три месяца, другой — выборку операций с новыми квартирами, использованную при построении двухмесячного индекса.

На рынке остаётся более 84 тысяч новостроек

В конце мая в продаже находилось около 84 130 новых квартир. При действовавшем темпе реализации этот объём соответствовал 28,9 месяца продаж.

Тель-Авивский округ сосредоточил 25 390 непроданных объектов. Среди отдельных городов крупнейший запас находился в Иерусалиме — около 10 368 квартир. В Тель-Авиве—Яффе предлагалось ещё примерно 9 811 объектов.

Показатель не следует называть количеством готовых пустующих квартир. В него входят новые объекты, остающиеся в продаже, в том числе жильё в строящихся проектах. Фактический объём квартир, завершённых и доступных для немедленного заселения, меньше.

Запас почти на 29 месяцев усиливает переговорные позиции покупателей, но его влияние неодинаково. Давление выше в районах с большим количеством похожих проектов, тогда как дефицитные квартиры в сложившихся кварталах могут сохранять цену даже на фоне общего снижения индекса.

Сделки Ynet не являются средней ценой рынка

Ynet собрал примеры продаж, проведённых в течение одной недели при содействии брокерских сетей, включая RE/MAX. Это реальные сделки, однако их выборка не является случайной, полной или репрезентативной для Израиля.

В ней нет объектов из Тель-Авива и Иерусалима, хотя именно динамика этих крупных рынков существенно влияет на национальный индекс. Представленные цены полезны как примеры, но на их основе нельзя рассчитывать среднюю стоимость квартиры, темп падения или прогноз по стране.

Беэр-Шева остаётся сравнительно доступной

В районе Неве-Зеэв трёхкомнатная квартира площадью 97 квадратных метров была продана за 1,15 млн шекелей. В доме имелись лифт и парковка, а в квартире — балкон площадью 14 квадратных метров и защищённая комната.

Четырёхкомнатная квартира площадью 84 квадратных метра в районе Гимель стоила 1,045 млн шекелей. Другой четырёхкомнатный объект площадью 118 квадратных метров в Неве-Зеэве был реализован за 1,35 млн шекелей.

При простом делении цены на внутреннюю площадь квартиры стоили примерно от 11,4 тыс. до 12,4 тыс. шекелей за квадратный метр. Такой расчёт не учитывает стоимость балкона, парковочного места, ремонта и других характеристик.

Кирьят-Гат показал большой разброс цен

Двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров на улице Мальхей-Исраэль была продана за 895 тыс. шекелей. Расчётная стоимость внутреннего квадратного метра составила около 14,9 тыс. шекелей.

Четырёхкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров на улице Ширьон обошлась покупателю в 1,53 млн шекелей. Объект включал балкон площадью 30 квадратных метров, а простое соотношение цены и внутренней площади достигло 19,1 тыс. шекелей за квадратный метр.

Разрыв между сделками превышает 28% в пересчёте на внутреннюю площадь. Он объясняется не только количеством комнат, но и расположением, размером балкона, состоянием здания и характеристиками конкретной квартиры.

Шохам приблизился к 30 тысячам шекелей за метр

Четырёхкомнатная квартира площадью 110 квадратных метров на улице Ха-Этрог была продана за 3,265 млн шекелей. Пятикомнатный объект площадью 130 квадратных метров в том же районе стоил 3,85 млн.

В обоих случаях простая стоимость внутреннего квадратного метра составила около 29,6 тыс. шекелей. Обе квартиры имели балконы, лифты, парковочные места и защищённые комнаты.

Сходство цены квадратного метра не означает полной идентичности сделок. Итоговая стоимость может зависеть от этажа, вида, состояния отделки, расположения квартиры внутри здания и срочности продажи.

Холон остаётся дорогим рынком

Небольшая квартира на 2,5 комнаты площадью 50 квадратных метров была продана за 1,4 млн шекелей, или примерно за 28 тыс. шекелей за внутренний квадратный метр.

Пятикомнатный пентхаус площадью 109 квадратных метров с террасой на крыше площадью 90 квадратных метров стоил 2,9 млн шекелей. Пятикомнатная квартира площадью 110 квадратных метров в 13-этажном здании была реализована за 3,15 млн.

Расчётные показатели внутренней площади находились в диапазоне от 26,6 тыс. до 28,6 тыс. шекелей за квадратный метр. Пентхаус выглядит дешевле по этому показателю только потому, что площадь большой террасы не включена в знаменатель.

В Афуле крупные квартиры стоят дешевле за метр

Трёхкомнатная квартира площадью 74 квадратных метра была продана за 1,25 млн шекелей, что соответствует примерно 16,9 тыс. шекелей за внутренний квадратный метр.

Пятикомнатная квартира площадью 165 квадратных метров стоила 1,75 млн шекелей, или около 10,6 тыс. шекелей за квадратный метр. Отдельный шестикомнатный дом площадью 170 квадратных метров на участке в 230 квадратных метров был реализован за 2,95 млн шекелей.

Дом нельзя напрямую сравнивать с квартирами: в его цене учитываются земля, приватность, возможность расширения и самостоятельное использование участка.

Рост аренды на 6,6% относится не ко всем жильцам

Индекс потребительских цен Израиля в июне не изменился, а годовая инфляция замедлилась до 1,6%. Покупная стоимость квартир не входит в обычный потребительский индекс и публикуется отдельно.

Жилищный компонент потребительского индекса увеличился за месяц на 0,7%. Для арендаторов, продлевавших договор с тем же владельцем, расчётный годовой рост платы составил 2,6%. В квартирах, где произошла смена жильца, показатель достиг 6,6%.

Цифра 6,6% не является средней динамикой всей аренды в стране. Статистическое ведомство подчёркивает, что оба показателя приблизительно отражают годовой темп для соответствующих групп договоров. Большинство действующих контрактов не пересматривается ежемесячно.

Более быстрый рост платы при смене арендатора показывает, что владельцы получают больше возможностей повысить цену после освобождения квартиры. Действующие жильцы обычно защищены фиксированной суммой до окончания срока договора.

Банк Израиля снизил ставку до 3,5%

Регулятор 6 июля 2026 года уменьшил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 3,5%. Это было третье снижение в 2026 году после аналогичных решений в январе и мае.

За три решения ставка уменьшилась в общей сложности на 0,75 процентного пункта. В июле комитет отмечал сохранение неопределённости и сообщил, что дальнейшая траектория будет зависеть от инфляции, экономической активности, геополитической ситуации и государственных финансов.

Снижение ставки способно постепенно уменьшить стоимость некоторых кредитов с плавающей составляющей, но не гарантирует одинакового изменения всех ипотечных условий. Банки дополнительно учитывают первоначальный взнос, доход заёмщика, срок, структуру кредита и риск конкретной сделки.

Более дешёвое финансирование может поддержать спрос и замедлить падение цен. Одновременно большой объём непроданных новостроек и слабость вторичного рынка сохраняют давление на продавцов.

Покупатели получили больше пространства для переговоров

Текущие данные указывают на охлаждение, но не на равномерный обвал. Национальные цены снизились, однако Северный и Иерусалимский округа сохраняют положительную годовую динамику.

Рынок новостроек поддерживается государственными программами и финансовыми предложениями застройщиков. Вторичный сегмент выглядит слабее, поскольку частные владельцы реже могут предложить длительную рассрочку или субсидирование стоимости кредита.

Для покупателя национальный индекс должен быть только отправной точкой. Даже внутри одного города стоимость квадратного метра может различаться на десятки процентов из-за характеристик дома и квартиры.

Как сообщают эксперты International Investment, сочетание снижения цен, почти 29-месячного запаса новостроек и роста аренды указывает не на единый кризис, а на расхождение между сегментами. Застройщики удерживают продажи с помощью государственных программ и финансовых льгот, тогда как владельцы вторичного жилья сталкиваются с более прямым давлением на цену. Главный риск инвестора — принять расчётный рост аренды при смене жильца за гарантированную доходность и недооценить расходы на финансирование, налоги, ремонт и периоды простоя.