ისრაელში საცხოვრებელი იაფდება, ქირა კი ძვირდება

ისრაელში საცხოვრებლის ფასები 1%-ით შემცირდა 2026 წლის აპრილ-მაისის გარიგებების მარტ-აპრილთან შედარებისას და ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე 2%-ით დაბალი აღმოჩნდა. კორექციამ ყველაზე მეტად თელ-ავივისა და ცენტრალური ოლქები მოიცვა, ხოლო ახალაშენებული ბინები წლის განმავლობაში 3,9%-ით გაიაფდა. ამასთან ერთად, ბაზარზე 84 ათასზე მეტი გაუყიდავი ახალი ბინა რჩებოდა, მაშინ როცა დამქირავებლის შეცვლისას ქირის საანგარიშო ზრდამ 6,6%-ს მიაღწია.

1%-იანი კლება არ არის ჩვეულებრივი თვიური მაჩვენებელი

ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიურო საცხოვრებლის ფასების ინდექსს ორთვიანი გადამფარავი პერიოდების მიხედვით ითვლის. აპრილ-მაისის მაჩვენებელი მარტ-აპრილს ედარება, ამიტომ აპრილი ორივე შერჩევაში ფიგურირებს. ფორმულირება «ფასები მაისში 1%-ით დაეცა» მეთოდოლოგიურად არასწორი იქნებოდა.

ინდექსი მოიცავს როგორც ახალაშენებულ ბინებს, ისე მეორად საცხოვრებელს და კორექტირდება ობიექტების ხარისხის გათვალისწინებით. გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება განსხვავებები ლოკაციაში, ფართობსა და სხვა მახასიათებლებში, რათა იაფი ან ძვირადღირებული ბინების წილის ზრდა არ იქნას აღქმული როგორც მთლიანი ბაზრის ფასების ცვლილება. წლიურ ჭრილში, 2026 წლის აპრილ-მაისის 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებისას, კლებამ 2% შეადგინა.

ეს ციფრი ასევე არ ნიშნავს იმას, რომ თითოეული ისრაელის ბინა 2%-ით გაიაფდა. ინდექსი აღწერს რეგისტრირებული გარიგებების საერთო დაკორექტირებულ დინამიკას, მაშინ როცა კონკრეტული ობიექტის ღირებულება დამოკიდებულია ქალაქზე, რაიონზე, შენობის მდგომარეობაზე, სართულზე, ფართობზე, პარკინგზე, დაცულ ოთახსა და საცხოვრებლის ჩაბარების ვადებზე.

თელ-ავივმა ყველაზე ძლიერი მოკლევადიანი ვარდნა აჩვენა

თელ-ავივის ოლქში ფასები წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით 2,3%-ით შემცირდა. იერუსალიმის ოლქში კორექციამ 1,8% შეადგინა, ჰაიფის ოლქში — 0,5%, ჩრდილოეთის ოლქში — 0,3%. ცენტრალურ და სამხრეთ ოლქებში უწყებას ცვლილება არ დაუფიქსირებია.

წლიური დინამიკა განსხვავებულად გამოიყურება. ცენტრალური ოლქი 3,2%-ით გაიაფდა, ჰაიფის — 2,6%-ით, თელ-ავივის — 2,5%-ით, სამხრეთის — 0,5%-ით. ჩრდილოეთის ოლქში ფასები, პირიქით, 1,4%-ით გაიზარდა, ხოლო იერუსალიმის ოლქში — 0,3%-ით.

მოკლევადიანი კლება იერუსალიმში, ამგვარად, ჯერჯერობით არ გადასულა უარყოფით წლიურ დინამიკაში. ეს აჩვენებს, რომ ეროვნული ინდექსი მალავს არსებით განსხვავებებს რეგიონებსა და უძრავი ქონების ცალკეულ ტიპებს შორის.

ახალაშენებული ბინები წელიწადში 3,9%-ით გაიაფდა

ახალი ბინების ფასების ინდექსი მარტ-აპრილთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა, ხოლო 2025 წლის აპრილ-მაისთან შედარებით — 3,9%-ით.

ამასთან, შეღავათიანი შეძენის სახელმწიფო პროგრამებით განხორციელებული გარიგებების წილი გაანგარიშებაში შემავალი ახალაშენებული ბინების ოპერაციების 34,6%-დან 37,5%-მდე გაიზარდა. სუბსიდირებული გარიგებების გამორიცხვის შემდეგ ახალი ბინების ფასები ბოლო ორთვიან პერიოდში არ შემცირებულა, არამედ 0,2%-ით გაიზარდა.

ეს მაჩვენებლები ერთმანეთს არ ეწინააღმდეგება. კომერციული ახალაშენებული ობიექტების საშუალო ფასი შესაძლოა უმნიშვნელოდ გაზრდილიყო, მაშინ როცა სახელმწიფო პროგრამებით ფასდაკლებით გაყიდული ბინების წილის ზრდამ სეგმენტის მთლიანი ინდექსი შეამცირა. ხუთი წლის განმავლობაში საცხოვრებლის საერთო ინდექსი 31,2%-ით გაიზარდა, ხოლო ახალი ბინების ინდექსი — 29,9%-ით.

ამიტომ ახალაშენებული ბინების 3,9%-იანი წლიური ვარდნა არ შეიძლება ავტომატურად განიმარტოს, როგორც ყველა დეველოპერის პრეისკურანტის ერთნაირი შემცირება. დეველოპერები ასევე იყენებენ განვადებას, გადახდის მნიშვნელოვანი ნაწილის გადატანას გასაღების ჩაბარებამდე, პროცენტების დაფინანსებას, რემონტსა და სხვა შეღავათებს, რაც ყოველთვის არ ამცირებს ხელშეკრულებაში მითითებულ ნომინალურ ფასს.

მეორადი ბაზარი მეტ გარიგებას კარგავს

2026 წლის მარტ-მაისში ისრაელში დაახლოებით 21 390 ბინა გაიყიდა — 10,6%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა სამ თვეში, და 5,7%-ით ნაკლები წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ახალ ბინებზე დაახლოებით 8 910 გარიგება მოდიოდა. მათი გაყიდვები წინა სამთვიან პერიოდთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიურ ჭრილში — 8,2%-ით. გაყიდული ახალაშენებული ბინების დაახლოებით 29% სუბსიდირების სახელმწიფო პროგრამებს ეკუთვნოდა.

მეორად ბაზარზე დაახლოებით 12 480 ბინა რეალიზდა. წინა სამ თვესთან შედარებით გარიგებების რაოდენობა 17,2%-ით შემცირდა. სწორედ მეორადმა სეგმენტმა განაპირობა საერთო აქტივობის კლების ძირითადი ნაწილი.

ეს ციფრები პირდაპირ ვერ შედარდება ფასების ინდექსში შეღავათიანი გარიგებების 37,5%-იან წილთან. მაჩვენებლები სხვადასხვა გათვლებს ეკუთვნის: ერთი აღწერს გაყიდვების სტრუქტურას სამი თვის განმავლობაში, მეორე — ახალი ბინების ოპერაციების შერჩევას, რომელიც გამოყენებულია ორთვიანი ინდექსის აგებისას.

ბაზარზე 84 ათასზე მეტი ახალაშენებული ბინა რჩება

მაისის ბოლოს გაყიდვაში დაახლოებით 84 130 ახალი ბინა იმყოფებოდა. მოქმედი რეალიზაციის ტემპის პირობებში ეს მოცულობა გაყიდვების 28,9 თვეს შეესაბამებოდა.

თელ-ავივის ოლქში 25 390 გაუყიდავი ობიექტი იყო კონცენტრირებული. ცალკეულ ქალაქებს შორის ყველაზე დიდი მარაგი იერუსალიმში ფიქსირდებოდა — დაახლოებით 10 368 ბინა. თელ-ავივ—იაფოში კიდევ დაახლოებით 9 811 ობიექტი იყო შეთავაზებული.

ამ მაჩვენებელს არ უნდა ვუწოდოთ მზა ცარიელი ბინების რაოდენობა. მასში შედის გაყიდვაში დარჩენილი ახალი ობიექტები, მათ შორის მშენებარე პროექტებში არსებული საცხოვრებელი. დასრულებული და დაუყოვნებლივი შესახლებისთვის ხელმისაწვდომი ბინების ფაქტობრივი მოცულობა გაცილებით ნაკლებია.

თითქმის 29 თვის მარაგი აძლიერებს მყიდველების მოლაპარაკების პოზიციებს, თუმცა მისი გავლენა არაერთგვაროვანია. წნეხი უფრო მაღალია მსგავსი პროექტების დიდი რაოდენობის მქონე რაიონებში, მაშინ როცა დეფიციტური ბინები უკვე ჩამოყალიბებულ კვარტალებში ფასს ინარჩუნებს ინდექსის საერთო კლების ფონზეც კი.

Ynet-ის გარიგებები არ წარმოადგენს ბაზრის საშუალო ფასს

Ynet-მა შეკრიბა ერთი კვირის განმავლობაში საბროკერო ქსელების, მათ შორის RE/MAX-ის დახმარებით განხორციელებული გაყიდვების მაგალითები. ეს რეალური გარიგებებია, თუმცა მათი შერჩევა არ არის შემთხვევითი, სრული ან რეპრეზენტატიული ისრაელისთვის.

მასში არ არის ობიექტები თელ-ავივიდან და იერუსალიმიდან, თუმცა სწორედ ამ მსხვილი ბაზრების დინამიკა ახდენს არსებით გავლენას ეროვნულ ინდექსზე. წარმოდგენილი ფასები გამოსადეგია მაგალითების სახით, მაგრამ მათ საფუძველზე შეუძლებელია ბინის საშუალო ღირებულების, ვარდნის ტემპის ან ქვეყნის მასშტაბით პროგნოზის გამოთვლა.

ბეერ-შევა შედარებით ხელმისაწვდომი რჩება

ნევე-ზეევის რაიონში 97 კვადრატული მეტრი ფართობის სამოთახიანი ბინა 1,15 მლნ შეკელად გაიყიდა. სახლში იყო ლიფტი და პარკინგი, ხოლო ბინას ჰქონდა 14 კვადრატული მეტრის აივანი და დაცული ოთახი.

გიმელის რაიონში 84 კვადრატული მეტრი ფართობის ოთხოთახიანი ბინა 1,045 მლნ შეკელი ღირდა. კიდევ ერთი ოთხოთახიანი ობიექტი 118 კვადრატული მეტრი ფართობით ნევე-ზეევში 1,35 მლნ შეკელად რეალიზდა.

ფასის შიდა ფართობზე მარტივი გაყოფისას ბინები დაახლოებით 11,4 ათასიდან 12,4 ათას შეკელამდე ღირდა კვადრატულ მეტრზე. ასეთი გაანგარიშება არ ითვალისწინებს აივნის, საპარკინგე ადგილის, რემონტისა და სხვა მახასიათებლების ღირებულებას.

კირიათ-გატმა ფასების დიდი სხვაობა აჩვენა

მალხეი-ისრაელის ქუჩაზე 60 კვადრატული მეტრი ფართობის ოროთახიანი ბინა 895 ათას შეკელად გაიყიდა. შიდა კვადრატული მეტრის საანგარიშო ღირებულებამ დაახლოებით 14,9 ათასი შეკელი შეადგინა.

შირიონის ქუჩაზე 80 კვადრატული მეტრი ფართობის ოთხოთახიანი ბინა მყიდველს 1,53 მლნ შეკელი დაუჯდა. ობიექტი მოიცავდა 30 კვადრატული მეტრის აივანს, ხოლო ფასისა და შიდა ფართობის მარტივმა თანაფარდობამ 19,1 ათას შეკელს მიაღწია კვადრატულ მეტრზე.

გარიგებებს შორის სხვაობა 28%-ს აჭარბებს შიდა ფართობზე გადაანგარიშებით. ეს აიხსნება არა მხოლოდ ოთახების რაოდენობით, არამედ ლოკაციით, აივნის ზომით, შენობის მდგომარეობითა და კონკრეტული ბინის მახასიათებლებით.

შოჰამი მეტრზე 30 ათას შეკელს მიუახლოვდა

ჰა-ეთროგის ქუჩაზე 110 კვადრატული მეტრი ფართობის ოთხოთახიანი ბინა 3,265 მლნ შეკელად გაიყიდა. 130 კვადრატული მეტრი ფართობის ხუთოთახიანი ობიექტი იმავე რაიონში 3,85 მლნ ღირდა.

ორივე შემთხვევაში შიდა კვადრატული მეტრის მარტივმა ღირებულებამ დაახლოებით 29,6 ათასი შეკელი შეადგინა. ორივე ბინას ჰქონდა აივნები, ლიფტები, საპარკინგე ადგილები და დაცული ოთახები.

კვადრატული მეტრის ფასის მსგავსება არ ნიშნავს გარიგებების სრულ იდენტურობას. საბოლოო ღირებულება შესაძლოა დამოკიდებული იყოს სართულზე, ხედზე, მოპირკეთების მდგომარეობაზე, შენობის შიგნით ბინის მდებარეობასა და გაყიდვის სისწრაფეზე.

ხოლონი ძვირ ბაზრად რჩება

მცირე ზომის 2,5-ოთახიანი ბინა 50 კვადრატული მეტრი ფართობით 1,4 მლნ შეკელად გაიყიდა, ანუ დაახლოებით 28 ათას შეკელად შიდა კვადრატულ მეტრზე.

ხუთოთახიანი პენტჰაუსი 109 კვადრატული მეტრი ფართობით და 90 კვადრატული მეტრი სახურავის ტერასით 2,9 მლნ შეკელი ღირდა. ხუთოთახიანი ბინა 110 კვადრატული მეტრი ფართობით 13-სართულიან შენობაში 3,15 მლნ-ად რეალიზდა.

შიდა ფართობის საანგარიშო მაჩვენებლები 26,6 ათასიდან 28,6 ათას შეკელამდე დიაპაზონში მერყეობდა კვადრატულ მეტრზე. პენტჰაუსი ამ მაჩვენებლით უფრო იაფი მხოლოდ იმიტომ ჩანს, რომ დიდი ტერასის ფართობი არ არის შეტანილი მნიშვნელში.

აფულაში დიდი ბინები მეტრზე უფრო იაფი ღირს

74 კვადრატული მეტრი ფართობის სამოთახიანი ბინა 1,25 მლნ შეკელად გაიყიდა, რაც დაახლოებით 16,9 ათას შეკელს შეესაბამება შიდა კვადრატულ მეტრზე.

ხუთოთახიანი ბინა 165 კვადრატული მეტრი ფართობით 1,75 მლნ შეკელი ღირდა, ანუ დაახლოებით 10,6 ათასი შეკელი კვადრატულ მეტრზე. კერძო ექვსოთახიანი სახლი 170 კვადრატული მეტრი ფართობით 230 კვადრატული მეტრის ნაკვეთზე 2,95 მლნ შეკელად რეალიზდა.

სახლის პირდაპირ შედარება ბინებთან შეუძლებელია: მის ფასში გათვალისწინებულია მიწა, პრივატულობა, გაფართოების შესაძლებლობა და ნაკვეთის დამოუკიდებელი გამოყენება.

ქირის 6,6%-იანი ზრდა ყველა მცხოვრებს არ ეხება

ისრაელის სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივნისში არ შეცვლილა, ხოლო წლიური ინფლაცია 1,6%-მდე შენელდა. ბინების შესასყიდი ღირებულება არ შედის ჩვეულებრივ სამომხმარებლო ინდექსში და ცალკე ქვეყნდება.

სამომხმარებლო ინდექსის საცხოვრებლის კომპონენტი თვის განმავლობაში 0,7%-ით გაიზარდა. იმ დამქირავებლებისთვის, ვინც ხელშეკრულება იმავე მფლობელთან გააგრძელა, ქირის საანგარიშო წლიურმა ზრდამ 2,6% შეადგინა. ბინებში, სადაც დამქირავებელი შეიცვალა, მაჩვენებელმა 6,6%-ს მიაღწია.

ციფრი 6,6% არ წარმოადგენს ქვეყანაში მთელი გაქირავების საშუალო დინამიკას. სტატისტიკური უწყება ხაზს უსვამს, რომ ორივე მაჩვენებელი მიახლოებით ასახავს წლიურ ტემპს ხელშეკრულებების შესაბამისი ჯგუფებისთვის. მოქმედი კონტრაქტების უმრავლესობა ყოველთვიურად არ გადაიხედება.

დამქირავებლის შეცვლისას გადასახადის უფრო სწრაფი ზრდა აჩვენებს, რომ მფლობელები ბინის გათავისუფლების შემდეგ ფასის მომატების მეტ შესაძლებლობას იღებენ. მოქმედი მცხოვრებლები, როგორც წესი, დაცულნი არიან ფიქსირებული თანხით ხელშეკრულების ვადის ამოწურვამდე.

ისრაელის ბანკმა განაკვეთი 3,5%-მდე შეამცირა

მარეგულირებელმა 2026 წლის 6 ივლისს ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 3,5%-მდე შეამცირა. ეს იყო მესამე შემცირება 2026 წელს იანვარსა და მაისში მიღებული ანალოგიური გადაწყვეტილებების შემდეგ.

სამი გადაწყვეტილების განმავლობაში განაკვეთი ჯამში 0,75 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. ივლისში კომიტეტმა აღნიშნა გაურკვევლობის შენარჩუნება და განაცხადა, რომ შემდგომი ტრაექტორია დამოკიდებული იქნება ინფლაციაზე, ეკონომიკურ აქტივობაზე, გეოპოლიტიკურ ვითარებასა და სახელმწიფო ფინანსებზე.

განაკვეთის შემცირებას შეუძლია ეტაპობრივად შეამციროს მცურავი კომპონენტის მქონე ზოგიერთი სესხის ღირებულება, მაგრამ ეს არ იძლევა ყველა იპოთეკური პირობის ერთნაირი ცვლილების გარანტიას. ბანკები დამატებით ითვალისწინებენ პირველად შენატანს, მსესხებლის შემოსავალს, ვადას, კრედიტის სტრუქტურასა და კონკრეტული გარიგების რისკს.

უფრო იაფ დაფინანსებას შეუძლია მოთხოვნის მხარდაჭერა და ფასების ვარდნის შენელება. ამავდროულად, გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების დიდი მოცულობა და მეორადი ბაზრის სისუსტე გამყიდველებზე წნეხს ინარჩუნებს.

მყიდველებმა მეტი სივრცე მიიღეს მოლაპარაკებებისთვის

მიმდინარე მონაცემები მიუთითებს ბაზრის გაგრილებაზე, მაგრამ არა ერთგვაროვან კოლაფსზე. ეროვნული ფასები შემცირდა, თუმცა ჩრდილოეთისა და იერუსალიმის ოლქები ინარჩუნებენ დადებით წლიურ დინამიკას.

ახალაშენებული ბინების ბაზარს მხარს უჭერს სახელმწიფო პროგრამები და დეველოპერების ფინანსური შეთავაზებები. მეორადი სეგმენტი უფრო სუსტად გამოიყურება, რადგან კერძო მესაკუთრეებს იშვიათად შეუძლიათ ხანგრძლივი განვადების ან სესხის ღირებულების სუბსიდირების შეთავაზება.

მყიდველისთვის ეროვნული ინდექსი მხოლოდ საწყისი წერტილი უნდა იყოს. ერთი ქალაქის შიგნითაც კი კვადრატული მეტრის ღირებულება შესაძლოა ათობით პროცენტით განსხვავდებოდეს შენობისა და ბინის მახასიათებლების გამო.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ფასების კლების, ახალაშენებული ბინების თითქმის 29-თვიანი მარაგისა და ქირის ზრდის თანხვედრა მიუთითებს არა ერთიან კრიზისზე, არამედ სეგმენტებს შორის განსხვავებაზე. დეველოპერები გაყიდვებს სახელმწიფო პროგრამებისა და ფინანსური შეღავათების მეშვეობით ინარჩუნებენ, მაშინ როცა მეორადი საცხოვრებლის მფლობელები ფასზე უფრო პირდაპირ წნეხს აწყდებიან. ინვესტორის მთავარი რისკია — დამქირავებლის შეცვლისას ქირის საანგარიშო ზრდა გარანტირებულ შემოსავლიანობად მიიჩნიოს და სათანადოდ ვერ შეაფასოს დაფინანსების, გადასახადების, რემონტისა და უძრავი ქონების უქმად დგომის ხარჯები.