ישראל בונה יותר ממה שהשוק מספיק לקנות

שוק הדיור בישראל נכנס למחצית השנייה של 2026 עם כמעט 84.1 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה ומלאי מחושב של 28.9 חודשים. המכירות עדיין נמוכות מרמת השנה שעברה ללא ניכוי עונתיות, אך מאי הביא להתאוששות ניכרת לאחר אפריל החלש. במקביל המחירים החלו לרדת, היקף המשכנתאות נותר גבוה, וצבר הבנייה ממשיך לגדול מהר יותר מקצב סיום הפרויקטים.

המכירות ירדו, אך מאי שינה את התמונה

החומר המקורי של Semerenko Group הוכן על בסיס נתוני פברואר—אפריל והדגיש את השפל של אפריל: אז נמכרו כ-5,120 דירות בלבד. אולם בתחילת אוגוסט כבר זמינים נתונים מעודכנים יותר לחודשים מרץ—מאי, ולכן לא ניתן עוד להשתמש באפריל כמדד לקצב החודשי השוטף של השוק. המחבר עצמו עדכן את הפרסום בהמשך, אך חלק מהמסקנות עדיין נשענות על חישובים מחודש חלש בודד.

בחודשים מרץ—מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות. מדובר בירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, וירידה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לאחר ניכוי עונתיות, התוצאה דווקא עלתה ב-2.4% ביחס לתקופה הקודמת וב-0.5% בחישוב שנתי. במאי נסגרו כ-8,350 עסקאות לעומת כ-5,280 באפריל. על דירה מקבלן נרשמו 3,700 עסקאות במאי, ועל שוק יד שנייה — 4,650. כ-32.5% מהדירות החדשות שנמכרו במאי היו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. המגמה הסטטיסטית של סך העסקאות מאז פברואר מראה עלייה מתונה של כ-0.9% בחודש. לפיכך מדויק יותר לתאר שוק חלש עם התאוששות חלקית, ולא נפילה חודשית רצופה.

שוק היד השנייה נותר הפגיע ביותר

במהלך שלושת החודשים נמכרו כ-8,910 דירות מקבלן ו-12,480 דירות יד שנייה. מכירות דירה מקבלן עלו ב-0.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים וב-8.2% בחישוב שנתי. לאחר ניכוי עונתיות הגיעה העלייה לעומת התקופה הקודמת ל-20.6%.

מספר העסקאות בדירות יד שנייה, לעומת זאת, הצטמצם ב-17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-13.7% לעומת מרץ—מאי 2025. גם לאחר ניכוי עונתיות עמדה הירידה על 8% ו-9.1% בהתאמה.

הפער אינו מוסבר רק בהעדפות הרוכשים. לכל יזם יש אפשרות להציע פריסת תשלומים, לדחות את עיקר התשלום עד לסיום הבנייה או להעניק הטבות נוספות. מוכר פרטי יכול לרוב להתחרות רק באמצעות הורדת המחיר הסופי או גמישות רבה יותר במועדי הפינוי.

על המדף נותרו 84,130 דירות חדשות

בסוף מאי עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,130. בקצב הביקוש האחרון, נדרשים 28.9 חודשים למכירת היקף כזה.

נתון זה מעט טוב יותר מהערכת אפריל שעמדה על 29.5 חודשים, אך המדד עדיין מעיד על מלאי משמעותי. עם זאת, מאז דצמבר 2025 המגמה התייצבה: קודם לכן, מאפריל 2022 ועד נובמבר 2025, גדל מספר הדירות שנותרו למכירה בשיעור ממוצע של 1.4% לחודש.

על מחוז תל אביב נרשמו 30.2% מההיצע, שהם כ-25,390 דירות. מחוז המרכז ריכז 25% נוספים, שהם כ-21 אלף נכסים. בין הערים הגדולות הובילו ירושלים עם 10,370 דירות ותל אביב—יפו עם 9,810. אחריהן דורגו לוד, קריית גת, יהוד-מונוסון, באר יעקב, רעננה ורמת השרון.

המדד אינו מצביע על 84 אלף דירות מוכנות לחלוטין שעומדות ריקות במדינה. הוא כולל יחידות דיור בפרויקטים בשלבי בנייה שונים שטרם שווקו על ידי כל יזם. חלק מהנכסים יתאימו לאכלוס רק בעוד מספר שנים.

חישוב ל-39 או 59 חודשים מעוות את השוק

הפרסום המקורי חילק את כל מלאי אפריל, העומד על כ-84 אלף דירות, במכירות של דירה מקבלן בחודש אחד בלבד. בשימוש בכלל עסקאות אפריל מתקבלים כ-39 חודשים, ובחישוב מכירות ללא סבסוד בלבד — כ-59 חודשים.

החישוב החשבוני נכון, אך המשמעות הכלכלית מוגבלת. אפריל היה חודש חלש באופן חריג, בעוד המדד הרשמי של חודשי היצע נבנה על קצב מימוש יציב יותר. כבר לאחר התאוששות המכירות במאי ירדה ההערכה ל-28.9 חודשים.

החרגת רכישות מסובסדות אינה משקפת את משך המימוש של כלל המלאי: דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות הן חלק בלתי נפרד מהשוק, וחלק מההיצע הנותר עשוי להימכר גם הוא בתנאים מועדפים. יש לראות בחישוב של 59 חודשים תרחיש קיצון ולא תחזית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

המחירים החלו להגיב לביקוש החלש

בהשוואת עסקאות אפריל—מאי לעסקאות מרץ—אפריל, ירד מדד מחירי הדירות הארצי ב-1%. מדובר בשתי תקופות חופפות שבכל אחת מהן נכללות עסקאות אפריל, ולכן אין זו ירידה רגילה של 1% בחודש קלנדרי יחיד.

בהשוואה לאפריל—מאי 2025 הוזלו מחירי הדירות ב-2%. מדד הדירות החדשות ירד ב-3.9% בחישוב שנתי. עם זאת, בטווח של חמש שנים נותר מדד הדיור הכללי גבוה ב-31.2%, ומדד הדירות החדשות — ב-29.9%. התיקון הנוכחי טרם מחק את הזינוק החד של השנים הקודמות.

הירידה השנתית הבולטת ביותר נרשמה במחוז המרכז — 3.2%. במחוז חיפה ירדו המחירים ב-2.6%, במחוז תל אביב — ב-2.5%, ובמחוז הדרום — ב-0.5%. מחוז הצפון הציג עלייה של 1.4%, ומחוז ירושלים — עלייה של 0.3%.

החזר של 10,859 שקלים הוא נתון מודל בלבד

מדד מחירי הדיור של מכון אלרוב לחקר נדל״ן בוחן רכישת דירת ארבעה חדרים טיפוסית ב-12 ערים מובילות. עבור משכנתא ל-25 שנה המכסה 70% מהשווי, עמד ההחזר החודשי הממוצע המחושב ברבעון הראשון של 2026 על 10,859 שקלים. הוא ירד ב-0.3% ברבעון וב-5.5% בחישוב שנתי.

אין זה ההחזר הממוצע בפועל של כלל נוטלי המשכנתאות ולא עלות אחידה להלוואה עבור כל דירת ארבעה חדרים. המדד עושה שימוש בנכס תקני, תקופה מוגדרת ושיעור מימון קבוע.

העמוד הפומבי של המחקר אינו מוכיח את הטענה שלפיה בדיוק 70% מרוכשי דירה ראשונה אינם מסוגלים לקנות נכס כזה. לא פורסמה התפלגות הכנסות ומחירים המאפשרת שחזור עצמאי של נתון זה. לפיכך אין להציג זאת כסטטיסטיקה לאומית רשמית.

רף של 30% מההכנסה אינו איסור בנקאי

החומר המקורי נשען על הכלל שלפיו החזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הפנויה. חלוקה של 10,859 שקלים ב-30% מניבה הכנסה נדרשת של כ-36.2 אלף שקלים בחודש, אולם זוהי הנחיה כללית של המחבר ולא מגבלה רגולטורית בנקאית מחייבת.

בנק ישראל מגדיר הלוואה שבה יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואה בסיכון מוגבר. חלק ניכר מהמשכנתאות המאושרות נמצא בטווח שבין 30% ל-40% מההכנסה.

גם שיעור המימון המרבי משתנה. רוכש דירה יחידה יכול לקבל משכנתא של עד 75% משווי הנכס, משפר דיור — עד 70%, ומשקיע בתחום השקעות — עד 50%. על כן, 70% שבהם השתמש המכון הם פרמטר של המודל ולא דרישה אחידה לכלל הרוכשים.

היקף המשכנתאות נותר גבוה

המכירות החלשות טרם הובילו לקריסה בביצועי המשכנתאות. באפריל—מאי עמד ההיקף החודשי הממוצע של הלוואות חדשות לדיור לאחר ניכוי עונתיות על כ-9 מיליארד שקלים. ברבעון הראשון עמד הממוצע החודשי על כ-10 מיליארד שקלים.

בסוף מרץ הגיע סך החוב של משקי הבית לדיור לכ-663 מיליארד שקלים. ברבעון הוא עלה ב-1.5%, וקצב הגידול השנתי עמד על כ-7.3%. חלק מההלוואות שניתנו בשנת 2026 מממן עסקאות שנחתמו מוקדם בהרבה, שכן בפרויקטים חדשים הכספים מועברים אל יזם בשלבים.

עובדה זו מסבירה את הסתירה לכאורה בין המכירות הנוכחיות הנמוכות לבין היקף המשכנתאות הגבוה. תזרים המזומנים בבנקים משקף לא רק חוזי רכישה חדשים אלא גם השלמת מימון של עסקאות שנחתמו בעבר.

הריבית ירדה ל-3.5%

ב-6 ביולי הפחית בנק ישראל את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז לרמה של 3.5%. זו הייתה הפחתת הריבית השלישית בשנת 2026, לאחר ההחלטות בינואר ובמאי. בסך הכל ירדה הריבית מאז תחילת השנה ב-0.75 נקודת אחוז.

הקלת התנאים המוניטריים עשויה לתמוך בביקושים ולהפחית את ההחזר בחלק מהמסלולים בריבית משתנה. עם זאת, היא אינה מבטלת את הצורך בהון עצמי ואינה מבטיחה הוזלה אחידה של כלל המשכנתאות.

הריבית הסופית נקבעת לפי תקופת ההלוואה, תמהיל המשכנתא, שיעור ההון העצמי, דירוג האשראי של הלווה והמרווח הבנקאי. מימון זול יותר עשוי במקביל להאט את ירידת המחירים, שכן הוא מאפשר לחלק מהקונים לחזור לשוק.

צבר הבנייה ממשיך להתרחב

מאפריל 2025 ועד מרץ 2026 החלה בישראל בנייתן של כ-76,470 דירות — עליה של 1.7% לעומת 12 החודשים הקודמים. בנייתן של כ-62,140 דירות הושלמה, נתון הגבוה ב-15.7% מתוצאות התקופה הקודמת.

מספר התחלות הבנייה עלה על מספר גמרי הבנייה בכ-14,330 דירות. אין פירוש הדבר שכל הפער יהפוך מיידית להיצע זמין: בניית בניין רב-קומות אורכת מספר שנים. עם זאת, בהמשך מגמה זו צפוי המלאי המסחרי להתחדש ברציפות בפרויקטים חדשים.

העלייה של 15.7% בגמרי הבנייה היא איתות חיובי להיצע, אך בו-זמנית מגבירה את התחרות בין כל יזם למשנהו בערים שבהן כבר הצטברו נכסים רבים שלא נמכרו.

אין לצרף תוכניות חדשות למלאי הקיים

בקריית שמונה אושרה תוכנית להקמת שכונה חדשה בהיקף של כ-4,500 דירות. הפרויקט כולל גם מבני ציבור, שטחי מסחר, שטחים פתוחים ותשתיות תחבורה. אולם התוכנית המאושרת עדיין נדרשת לעבור שלבי פיתוח קרקע, מימון, היתרי בנייה וביצוע.

ביישוב קרני שומרון נחתם הסכם פיתוח תשתיות בהיקף של כ-2 מיליארד שקלים, הכולל הקמת כ-6,000 דירות ומבני ציבור. חתימת ההסכם אינה מעידה כי כל הדירות כבר קיבלו היתרים או יוצעו למכירה בעת ובעונה אחת.

הנתונים לגבי הרחבת מבשרת ציון אינם מאפשרים להגדיר בדיוק דומה היקף אחיד ושלב ביצוע. לפיכך, הסך של כ-16,500 דירות שהובא בפרסום המקורי משלב יוזמות שונות שאינן ברות-השוואה, ואין להוסיפו אל 84,130 הנכסים הלא-מכורים הקיימים.

מחסור ועודף מתקיימים בו-זמנית

מלאי ארצי גבוה אינו מוכיח כי המחסור בדיור בישראל נעלם. חלק ניכר מההיצע עשוי להימצא בערים שאינן מתאימות לרוכש, להשתייך לפלח יקר מדי או להיות בעל מועד מסירה רחוק.

בו-זמנית, קיומם של כמעט 29 חודשי היצע מפריך את התפיסה של מחסור גורף בדירות. באזורים מסוימים השוק כבר אינו מתמודד עם מחסור במבנים פיזיים, אלא עם מיעוט קונים המסוגלים לעמוד במחיר המבוקש.

בעיה זו מורגשת בעיקר בשכונות חדשות עם ריבוי פרויקטים דומים, ובשוק היד השנייה בסמוך לאתרי בנייה גדולים. דירות קטנות באזורים עם מוקדי תעסוקה, תחבורה ואפשרויות בנייה מוגבלות ממשיכות להפגין עמידות גבוהה יותר.

לדברי מומחי International Investment, שוק הדיור בישראל עבר ממצב של מחסור כללי להתפצלות לפי מחיר, מיקום ושלב מוכנות. כמעט 84.1 אלף יחידות של דירה מקבלן שנותרו למכירה מפעילות לחץ על כל יזם, אך אינן פותרות את בעיית הנגישות: החזר המשכנתא במודלים נותר גבוה, וההון העצמי הנדרש לעסקה עולה על יכולתן של משפחות רבות. הורדת הריבית עשויה לתמוך במכירות באופן זמני, אך השילוב בין צבר בנייה גדול ושוק יד שנייה חלש מגביל את הפוטנציאל לעליית מחירים מהירה בעתיד. הסיכון המרכזי עבור מי שמבצע השקעות טמון ברכישת נכס שמחירו כבר מגלם פיתוח עתידי וביקוש שעלולים להגיע זמן רב לאחר השלמת הדירה עצמה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הדיור בישראל

כמה דירות נמכרו בישראל באביב 2026?

בחודשים מרץ—מאי נמכרו כ-21,390 דירות. מדובר בירידה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה ללא ניכוי עונתיות, אך בעלייה של 0.5% לאחר ניכוי עונתיות.

האם המכירות ממשיכות לרדת מדי חודש?

לא. באפריל התכווץ השוק בחדות, אך במאי התאושש מספר העסקאות לכ-8,350. המגמה מאז פברואר מצביעה על עלייה מתונה.

כמה דירות חדשות נותרו למכירה?

בסוף מאי נמנו כ-84,130 נכסים. בקצב המכירות האחרון מדובר במלאי המספיק ל-28.9 חודשים.

האם כל הדירות שלא נמכרו כבר בנויות?

לא. הנתונים כוללים יחידות של דירה מקבלן בפרויקטים בשלבי בנייה שונים.

האם יש בישראל עודף דירות?

ברמה הארצית היצע של דירה מקבלן גבוה, אך דירות ברות-השגה באזורי ביקוש עשויות להישאר במחסור.

בכמה ירדו המחירים?

מדד מחירי הדירות לחודשים אפריל—מאי היה נמוך ב-2% מרמתו השנתית. מדד הדירות החדשות ירד ב-3.9%.

מהו החזר המשכנתא המחושב?

מדד אלרוב מעריך אותו ב-10,859 שקלים לחודש עבור דירת ארבעה חדרים טיפוסית בהלוואה בשיעור 70% מהשווי ל-25 שנה.

האם ההחזר חייב להיות נמוך מ-30% מההכנסה?

זהו מדד פיננסי שמרני, אך לא איסור רגולטורי מחייב. בנק ישראל מגדיר כהלוואה בסיכון מוגבר משכנתאות עם החזר מעל 40% מההכנסה.

מדוע היקף המשכנתאות נותר גבוה?

משכנתאות רבות משולמות בחלקים ומתייחסות לעסקאות שנחתמו בעבר. לכן היקף ההלוואות עשוי להישאר גבוה גם בעת ירידה במספר החוזים החדשים.

האם אישור תוכנית שכונה מעיד שהדירות ייצאו למכירה בקרוב?

לא. בין שלבי התכנון, פיתוח התשתיות, קבלת ההיתרים וסיום הבנייה חולפות בדרך כלל מספר שנים.