ისრაელი იმაზე მეტს აშენებს, ვიდრე ბაზარი ყიდვას ასწრებს

ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წლის მეორე ნახევარში შევიდა თითქმის 84,1 ათასი გაყიდვაში დარჩენილი ახალი ბინით და 28,9 თვის საანგარიშო მარაგით. გაყიდვები სეზონური კორექტირების გარეშე კვლავ ჩამორჩება გასული წლის დონეს, თუმცა მაისმა ჩავარდნილი აპრილის შემდეგ შესამჩნევი აღდგენა აჩვენა. პარალელურად ფასებმა კლება დაიწყო, იპოთეკური დაკრედიტება კვლავ მაღალ დონეზე რჩება, ხოლო სამშენებლო პორტფელი იმაზე სწრაფად ივსება, ვიდრე პროექტები სრულდება.

გაყიდვები შემცირდა, მაგრამ მაისმა სურათი შეცვალა

Semerenko Group-ის თავდაპირველი მასალა მომზადებული იყო თებერვალ-აპრილის სტატისტიკაზე დაყრდნობით და ხაზს უსვამდა აპრილის ჩავარდნას: მაშინ დაახლოებით 5 120 ბინა გაიყიდა. თუმცა აგვისტოს დასაწყისისთვის ხელმისაწვდომია მარტ-მაისის უფრო ახალი მონაცემები, ამიტომ აპრილის გამოყენება ბაზრის მიმდინარე ყოველთვიური ტემპის საზომად უკვე აღარ შეიძლება. თავად ავტორმა მოგვიანებით განაახლა პუბლიკაცია, თუმცა ზოგიერთი დასკვნა კვლავ ერთი სუსტი თვის გათვლებს ეფუძნება.

2026 წლის მარტ-მაისში ისრაელში დაახლოებით 21 390 ბინა გაიყიდა. ეს 10,6%-ით ნაკლებია წინა სამ თვესთან შედარებით და 5,7%-ით ნაკლები წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. სეზონური რყევების გამორიცხვის შემდეგ შედეგი, პირიქით, გაიზარდა 2,4%-ით წინა პერიოდთან მიმართებაში და 0,5%-ით წლიურ ჭრილში. მაისში დაახლოებით 8 350 გარიგება დაიდო აპრილის დაახლოებით 5 280-ის წინააღმდეგ. მაისის გაყიდვებიდან 3 700 ახალაშენებულ ბინებზე მოდიოდა, ხოლო 4 650 — მეორად საცხოვრებელზე. მაისში გაყიდული ახალი ბინების დაახლოებით 32,5% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებს ეკუთვნოდა. გარიგებების საერთო რაოდენობის სტატისტიკური ტენდენცია თებერვლიდან აჩვენებს ზომიერ ზრდას — თვეში დაახლოებით 0,9%-ით. ამიტომ უფრო კორექტულია ვისაუბროთ სუსტ ბაზარზე ნაწილობრივი აღდგენით, ვიდრე უწყვეტ ყოველთვიურ ვარდნაზე.

მეორადი ბაზარი ყველაზე მოწყვლადი რჩება

სამ თვეში გაიყიდა დაახლოებით 8 910 ახალი და 12 480 მეორადი ბინა. ახალაშენებული ბინების გაყიდვები 0,4%-ით გაიზარდა წინა სამთვიან პერიოდთან შედარებით და 8,2%-ით წლიურ ჭრილში. სეზონური კორექტირების შემდეგ წინა პერიოდთან შედარებით ზრდამ 20,6%-ს მიაღწია.

მეორადი საცხოვრებლის გარიგებების რაოდენობა, პირიქით, შემცირდა 17,2%-ით წინა სამ თვესთან შედარებით და 13,7%-ით 2025 წლის მარტ-მაისთან მიმართებაში. სეზონური კორექტირების შემდეგაც კი კლებამ შესაბამისად 8% და 9,1% შეადგინა.

ეს სხვაობა მხოლოდ მყიდველთა პრეფერენციებით არ აიხსნება. დეველოპერებს აქვთ შესაძლებლობა შესთავაზონ განვადება, გადაიტანონ გადახდის ძირითადი ნაწილი მშენებლობის დასრულებამდე ან დაამატონ დამატებითი შეღავათები. კერძო გამყიდველს კი, როგორც წესი, კონკურენციის გაწევა მხოლოდ საბოლოო ფასის შემცირებით ან ბინის გათავისუფლების უფრო მოქნილი ვადებით შეუძლია.

გაყიდვაში რჩება 84 130 ახალი ბინა

მაისის ბოლოს გაყიდვაში დარჩენილი ახალი ბინების რაოდენობა დაახლოებით 84 130-ს შეადგენდა. მოთხოვნის ბოლოდროინდელი ტემპის შენარჩუნების შემთხვევაში, ამ მოცულობის რეალიზაციისთვის 28,9 თვე იქნებოდა საჭირო.

ეს ოდნავ უკეთესია აპრილის შეფასებაზე (29,5 თვე), მაგრამ მაჩვენებელი მაინც მნიშვნელოვან მარაგზე მიუთითებს. ამასთან, 2025 წლის დეკემბრიდან ტენდენცია დასტაბილურდა: მანამდე, 2022 წლის აპრილიდან 2025 წლის ნოემბრამდე, გასაყიდად დარჩენილი ბინების რაოდენობა საშუალოდ თვეში 1,4%-ით იზრდებოდა.

მიწოდების 30,2%, ანუ დაახლოებით 25 390 ბინა, თელ-ავივის ოლქზე მოდიოდა. ცენტრალურმა ოლქმა მოიცვა კიდევ 25%, ანუ 21 ათასი ობიექტი. მსხვილ ქალაქებს შორის ლიდერობდა იერუსალიმი 10 370 ბინით და თელ-ავივ—იაფო 9 810 ბინით. მათ მოჰყვებოდნენ ლოდი, კირიათ-გათი, იეჰუდ-მონოსონი, ბეერ-იააკოვი, რაანანა და რამათ-ჰაშარონი.

ეს მაჩვენებელი არ ნიშნავს, რომ ქვეყანაში 84 ათასი სრულად მზა ბინა დგას ცარიელი. მასში შედის მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფი პროექტების საცხოვრებელი, რომელიც დეველოპერებს ჯერ არ გაუყიდიათ. ობიექტების ნაწილი საცხოვრებლად მხოლოდ რამდენიმე წლის შემდეგ იქნება ხელმისაწვდომი.

39 ან 59 თვეზე გათვლა ბაზრის სურათს ამახინჯებს

თავდაპირველი პუბლიკაცია აპრილის მთლიან მარაგს (დაახლოებით 84 ათას ბინას) ახალაშენებული ბინების ერთთვიან გაყიდვებზე ყოფს. ყველა აპრილის გარიგების გამოყენებისას გამოდის დაახლოებით 39 თვე, ხოლო მხოლოდ არასუბსიდირებული გაყიდვების გათვალისწინებით — დაახლოებით 59 თვე.

არითმეტიკა სწორია, მაგრამ ეკონომიკური აზრი — შეზღუდული. აპრილი ანომალიურად სუსტი თვე იყო, მაშინ როდესაც მიწოდების თვეების ოფიციალური მაჩვენებელი რეალიზაციის უფრო სტაბილურ ბოლოდროინდელ ტემპზეა აგებული. მაისში გაყიდვების აღდგენის შემდეგ შეფასება უკვე 28,9 თვემდე შემცირდა.

სუბსიდირებული შესყიდვების გამორიცხვა ასევე არ აჩვენებს მთელი მარაგის რეალიზაციის ვადას: სახელმწიფო პროგრამებით გათვალისწინებული ბინები ბაზრის რეალური ნაწილია, ხოლო დარჩენილი მიწოდების ნაწილიც შეიძლება შეღავათიანი პირობებით გაიყიდოს. 59-თვიანი გათვლა სტრეს-სცენარად უნდა განიხილებოდეს და არა ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს პროგნოზად.

ფასებმა სუსტ მოთხოვნაზე რეაგირება დაიწყო

აპრილ-მაისის გარიგებების მარტ-აპრილის გარიგებებთან შედარებისას, საცხოვრებელზე ფასების ეროვნული ინდექსი 1%-ით შემცირდა. საუბარია ორ გადამფარავ პერიოდზე, რომელთაგან თითოეულში აპრილის გარიგებები ფიგურირებს, ამიტომ ეს არ არის ერთ კალენდარულ თვეში ჩვეულებრივი 1%-იანი ვარდნა.

2025 წლის აპრილ-მაისთან შედარებით საცხოვრებელი 2%-ით გაიაფდა. ახალი ბინების ინდექსი წლიურად 3,9%-ით შემცირდა. ამასთან, ხუთი წლის განმავლობაში საცხოვრებლის საერთო ინდექსი 31,2%-ით მაღალი რჩებოდა, ხოლო ახალაშენებული ბინების ინდექსი — 29,9%-ით. კორექციას წინა წლების მკვეთრი ზრდა ჯერჯერობით არ გაუუქმებია.

ყველაზე შესამჩნევი წლიური კლება ცენტრალურ ოლქში დაფიქსირდა — 3,2%-ით. ჰაიფის ოლქში ფასები 2,6%-ით შემცირდა, თელ-ავივის ოლქში — 2,5%-ით, სამხრეთ ოლქში — 0,5%-ით. ჩრდილოეთ ოლქმა 1,4%-იანი ზრდა აჩვენა, ხოლო იერუსალიმის ოლქმა — 0,3%-იანი.

10 859 შეკელის ოდენობის გადასახადი სამოდელოა

ალროვის სახელობის უძრავი ქონების კვლევითი ინსტიტუტის ხელმისაწვდომობის ინდექსი აფასებს ტიპური ოთხოთახიანი ბინის შეძენას 12 უმსხვილეს ქალაქში. 25-წლიანი სესხისთვის, რომელიც ღირებულების 70%-ს ფარავს, საანგარიშო საშუალო ყოველთვიური გადასახადი 2026 წლის პირველ კვარტალში 10 859 შეკელს შეადგენდა. იგი კვარტალში 0,3%-ით, ხოლო წლიურად 5,5%-ით შემცირდა.

ეს არ არის ყველა იპოთეკური მსესხებლის საშუალო ფაქტობრივი გადასახადი და არც ნებისმიერ ოთხოთახიან ბინაზე სესხის უნივერსალური ღირებულება. ინდექსი იყენებს სტანდარტიზებულ ობიექტს, განსაზღვრულ ვადას და დაფინანსების ფიქსირებულ წილს.

კვლევის ღია გვერდი ასევე არ ადასტურებს მტკიცებას, რომ პირველი საცხოვრებლის ყველა მყიდველის ზუსტად 70%-ს არ შეუძლია ასეთი ბინის შეძენა. შემოსავლებისა და ფასების განაწილება, რაც ამ წილის დამოუკიდებლად გადამოწმების საშუალებას მისცემდა მკვლევრებს, გამოქვეყნებული არ არის. ამიტომ ეს ციფრი არ შეიძლება წარმოდგენილი იყოს, როგორც ოფიციალური ეროვნული სტატისტიკა.

შემოსავლის 30%-იანი ზღვარი არ წარმოადგენს საბანკო აკრძალვას

თავდაპირველი მასალა ეყრდნობა წესს, რომლის მიხედვითაც იპოთეკური გადასახადი არ უნდა აღემატებოდეს წმინდა შემოსავლის 30%-ს. 10 859 შეკელის 30%-ზე გაყოფა იძლევა საჭირო შემოსავალს თვეში დაახლოებით 36,2 ათასი შეკელის ოდენობით, თუმცა ეს ავტორისეული ორიენტირია და არა საბანკო რეგულირების სავალდებულო კრიტერიუმი.

ისრაელის ბანკი სესხს, სადაც გადასახადის თანაფარდობა შემოსავალთან 40%-ზე მეტია, გაზრდილი რისკის მქონე სესხად მიიჩნევს. გაცემული იპოთეკების მნიშვნელოვანი ნაწილი შემოსავლის 30%-დან 40%-მდე დიაპაზონშია.

დაფინანსების მაქსიმალური წილიც განსხვავდება. ერთადერთი საცხოვრებლის მყიდველს შეუძლია მიიღოს სესხი ობიექტის ღირებულების 75%-მდე, არსებულის სანაცვლოდ საცხოვრებლის მყიდველს — 70%-მდე, ინვესტორს — 50%-მდე. შესაბამისად, ინსტიტუტის მიერ გამოყენებული 70% მოდელის პარამეტრია და არა ერთიანი მოთხოვნა ყველა მყიდველისთვის.

იპოთეკური დაკრედიტება მაღალ დონეზე რჩება

სუსტ გაყიდვებს იპოთეკის გაცემის კოლაფსი ჯერჯერობით არ გამოუწვევია. აპრილ-მაისში ახალი საცხოვრებელი სესხების საშუალო თვიური მოცულობა სეზონური კორექტირების შემდეგ დაახლოებით 9 მლრდ შეკელს შეადგენდა. პირველ კვარტალში საშუალო თვიური მაჩვენებელი დაახლოებით 10 მლრდ-ის დონეზე იყო.

მარტის ბოლოსთვის შინამეურნეობების მთლიანმა ვალმა საცხოვრებელზე დაახლოებით 663 მლრდ შეკელს მიაღწია. კვარტალში იგი 1,5%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიური ზრდის ტემპი დაახლოებით 7,3%-ზე დარჩა. 2026 წელს გაცემული სესხების ნაწილი აფინანსებს გაცილებით ადრე დადებულ გარიგებებს, რადგან ახალ პროექტებში თანხა დეველოპერს ხშირად ეტაპობრივად ერიცხება.

ეს ხსნის ერთი შეხედვით არსებულ წინააღმდეგობას მიმდინარე სუსტ გაყიდვებსა და იპოთეკური დაკრედიტების მაღალ მოცულობას შორის. ბანკების ფულადი ნაკადი ასახავს არა მხოლოდ ნასყიდობის ახალ ხელშეკრულებებს, არამედ ადრე გაფორმებული გარიგებების დაფინანსების დასრულებასაც.

განაკვეთი 3,5%-მდე შემცირდა

6 ივლისს ისრაელის ბანკმა მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 3,5%-მდე შეამცირა. ეს გახდა მესამე შემცირება 2026 წელს იანვრისა და მაისის გადაწყვეტილებების შემდეგ. საერთო ჯამში, განაკვეთი წლის დასაწყისიდან 0,75 პროცენტული პუნქტით შემცირდა.

მონეტარული პირობების შერბილებამ შესაძლოა მხარი დაუჭიროს მოთხოვნას და შეამციროს გადასახადები მცურავგანაკვეთიანი სესხების ნაწილზე. თუმცა იგი არ აუქმებს პირველადი შენატანის აუცილებლობას და არ იძლევა ყველა იპოთეკის ღირებულების ერთნაირად შემცირების გარანტიას.

საბოლოო განაკვეთი დამოკიდებულია ვადაზე, სესხის სტრუქტურაზე, საკუთარი სახსრების წილზე, მსესხებლის კრედიტუნარიანობასა და საბანკო მარჟაზე. უფრო იაფმა დაფინანსებამ შესაძლოა პარალელურად შეანელოს ფასების კლება, რადგან მყიდველთა ნაწილს ბაზარზე დაბრუნების საშუალებას აძლევს.

სამშენებლო პორტფელი გაფართოებას განაგრძობს

2025 წლის აპრილიდან 2026 წლის მარტამდე ისრაელში დაახლოებით 76 470 ბინის მშენებლობა დაიწყო — 1,7%-ით მეტი, ვიდრე წინა 12 თვეში. დასრულდა დაახლოებით 62 140 ბინა, რაც 15,7%-ით აღემატებოდა წინა პერიოდის შედეგს.

დაწყებული ობიექტების რაოდენობამ დასრულებულთა რიცხვს დაახლოებით 14 330 ბინით გადააჭარბა. ეს არ ნიშნავს, რომ მთელი ეს სხვაობა დაუყოვნებლივ გადაიქცევა დამატებით მიწოდებად: მრავალსართულიანი სახლის მშენებლობას რამდენიმე წელი სჭირდება. თუმცა ასეთი დინამიკის შენარჩუნების შემთხვევაში კომერციული მარაგი რეგულარულად შეივსება ახალი პროექტებით.

ექსპლუატაციაში შესვლის 15,7%-იანი ზრდა დადებითი სიგნალია მიწოდებისთვის, მაგრამ ამავდროულად აძლიერებს კონკურენციას დეველოპერებს შორის იმ ქალაქებში, სადაც უკვე დაგროვდა ბევრი გაუყიდავი ობიექტი.

ახალი გეგმების მიმატება მიმდინარე მარაგზე არ შეიძლება

კირიათ-შმონაში დამტკიცდა ახალი რაიონის პროგრამა დაახლოებით 4 500 ბინაზე. პროექტი ასევე ითვალისწინებს საზოგადოებრივ შენობებს, სავაჭრო ფართებს, ღია სივრცეებსა და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურას. თუმცა დამტკიცებულმა გეგმამ ჯერ კიდევ უნდა გაიაროს მიწათმოწყობის, დაფინანსების, ნებართვების გაცემისა და მშენებლობის ეტაპები.

დასავლეთ სანაპიროზე მდებარე ისრაელის დასახლება კარნეი-შომრონში ხელი მოეწერა დაახლოებით 2 მლრდ შეკელის ღირებულების ინფრასტრუქტურულ შეთანხმებას, რომელიც დაკავშირებულია დაახლოებით 6 ათასი ბინისა და საზოგადოებრივი ობიექტის მშენებლობასთან. შეთანხმების ხელმოწერა არ ნიშნავს, რომ ყველა ბინამ უკვე მიიღო ნებართვა ან ერთდროულად გამოვა გასაყიდად.

მევასერეთ-ციონის გაფართოების მონაცემები არ იძლევა ერთიანი მოცულობისა და რეალიზაციის ეტაპის ასეთივე სიზუსტით განსაზღვრის საშუალებას. ამიტომ თავდაპირველ პუბლიკაციაში გამოყენებული თანხა დაახლოებით 16 500 ბინის ოდენობით აერთიანებს შეუსაბამო ინიციატივებს და არ უნდა მიემატოს არსებულ 84 130 გაუყიდავ ობიექტს.

დეფიციტი და სიჭარბე ერთდროულად არსებობს

მაღალი ეროვნული მარაგი არ ამტკიცებს, რომ ისრაელში საცხოვრებლის დეფიციტი გაქრა. მიწოდების მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა მდებარეობდეს მყიდველისთვის შეუფერებელ ქალაქში, ეკუთვნოდეს ზედმეტად ძვირ სეგმენტს ან ჰქონდეს დასრულების მოუხერხებელი ვადა.

ამავდროულად, თითქმის 29 თვის მიწოდების არსებობა უარყოფს წარმოდგენას ბინების საყოველთაო დეფიციტის შესახებ. ცალკეულ რაიონებში ბაზარი უკვე აწყდება არა ფიზიკური ობიექტების ნაკლებობას, არამედ იმ მყიდველების დეფიციტს, რომლებსაც მათი მოთხოვნილ ფასად შეძენა შეუძლიათ.

ეს პრობლემა ყველაზე მძაფრად ვლინდება ახალ რაიონებში დიდი რაოდენობით ერთგვაროვანი პროექტებით და მეორად ბაზარზე მსხვილი მშენებლობების სიახლოვეს. უფრო მდგრადი რჩება მცირე ბინები სამუშაო ადგილებით, ტრანსპორტითა და ახალი მშენებლობის შეზღუდული შესაძლებლობებით გამორჩეულ რაიონებში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი საერთო დეფიციტიდან გადავიდა სტრატიფიკაციაზე ფასის, მდებარეობისა და მზადყოფნის სტადიის მიხედვით. გაყიდვაში არსებული თითქმის 84,1 ათასი ახალი ბინა ქმნის ზეწოლას დეველოპერებზე, მაგრამ ვერ წყვეტს ხელმისაწვდომობის პრობლემას: სამოდელო იპოთეკური გადასახადი რჩება მაღალი, ხოლო გარიგებისთვის საჭირო კაპიტალი ბევრი ოჯახის შესაძლებლობებს აღემატება. განაკვეთის შემცირებამ შესაძლოა დროებით დაუჭიროს მხარი გაყიდვებს, თუმცა მსხვილი სამშენებლო პორტფელისა და სუსტი მეორადი ბაზრის კომბინაცია ზღუდავს ფასების სწრაფი ზრდის პოტენციალს. ინვესტორის მთავარი რისკი მდგომარეობს ისეთი ობიექტის შეძენაში, რომლის ღირებულებაც უკვე ითვალისწინებს მომავალ ინფრასტრუქტურასა და მოთხოვნას, რომლებიც შესაძლოა თავად ბინაზე ბევრად გვიან გაჩნდეს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი

რამდენი ბინა გაიყიდა ისრაელში 2026 წლის გაზაფხულზე?

მარტ-მაისში დაახლოებით 21 390 ბინა გაიყიდა. ეს 5,7%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით სეზონური კორექტირების გარეშე, მაგრამ 0,5%-ით მეტი მისი გამოყენების შემდეგ.

გაყიდვები ყოველთვიურად კლებას განაგრძობს?

არა. აპრილში ბაზარი მკვეთრად შემცირდა, მაგრამ მაისში გარიგებების რაოდენობა დაახლოებით 8 350-მდე აღდგა. თებერვლიდან ტენდენცია ზომიერ ზრდას აჩვენებს.

რამდენი ახალი ბინა რჩება გაყიდვაში?

მაისის ბოლოს დაახლოებით 84 130 ობიექტი ირიცხებოდა. გაყიდვების ბოლოდროინდელი ტემპით ეს შეესაბამებოდა 28,9 თვის მარაგს.

ყველა გაუყიდავი ბინა უკვე აშენებულია?

არა. სტატისტიკაში შედის ახალი ბინები მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფი პროექტებიდან.

არის თუ არა ისრაელში საცხოვრებლის სიჭარბე?

საერთო ეროვნულ დონეზე ახალაშენებული ბინების მიწოდება დიდია, თუმცა ხელმისაწვდომი ბინები მოთხოვნად რაიონებში შესაძლოა კვლავ დეფიციტური იყოს.

რამდენად შემცირდა ფასები?

საცხოვრებლის ინდექსი აპრილ-მაისში წლიურ დონეზე 2%-ით დაბალი იყო. ახალაშენებული ბინების ინდექსი 3,9%-ით შემცირდა.

რას შეადგენს საანგარიშო იპოთეკური გადასახადი?

ალროვის ინდექსი მას თვეში 10 859 შეკელად აფასებს ტიპური ოთხოთახიანი ბინისთვის, ღირებულების 70%-ის ოდენობის 25-წლიანი სესხის პირობებში.

უნდა იყოს თუ არა გადასახადი შემოსავლის 30%-ზე ნაკლები?

ეს კონსერვატიული ფინანსური ორიენტირია, მაგრამ არა სავალდებულო საბანკო აკრძალვა. მარეგულირებელი გაზრდილ რისკს მიაკუთვნებს სესხებს, რომელთა გადასახადიც შემოსავლის 40%-ზე მეტია.

რატომ რჩება იპოთეკური დაკრედიტება მაღალ დონეზე?

ბევრი სესხი გაიცემა ნაწილ-ნაწილ და ეხება ადრე გაფორმებულ გარიგებებს. ამიტომ იპოთეკების მოცულობა შეიძლება მაღალი დარჩეს ახალი ხელშეკრულებების რაოდენობის შემცირების დროსაც.

ნიშნავს თუ არა რაიონის გეგმის დამტკიცება იმას, რომ ბინები მალე გამოვა გასაყიდად?

არა. დაგეგმვას, ინფრასტრუქტურულ სამუშაოებს, ნებართვების გაცემასა და მშენებლობის დასრულებას შორის, როგორც წესი, რამდენიმე წელი გადის.