Израиль строит больше, чем рынок успевает покупать

Рынок жилья Израиля вошёл во вторую половину 2026 года с почти 84,1 тыс. новых квартир, остающихся в продаже, и расчётным запасом на 28,9 месяца. Продажи по-прежнему ниже прошлогоднего уровня без сезонной корректировки, однако май принёс заметное восстановление после провального апреля. Одновременно цены начали снижаться, ипотечное кредитование остаётся высоким, а строительный портфель продолжает пополняться быстрее, чем завершаются проекты.

Продажи снизились, но май изменил картину

Исходный материал Semerenko Group был подготовлен на основе статистики февраля—апреля и подчёркивал апрельский провал: тогда было продано около 5 120 квартир. Однако к началу августа доступны более свежие данные за март—май, поэтому апрель уже нельзя использовать как показатель текущего месячного темпа рынка. Сам автор позднее обновил публикацию, но некоторые выводы по-прежнему опираются на расчёты из одного слабого месяца.

За март—май 2026 года в Израиле было продано около 21 390 квартир. Это на 10,6% меньше, чем за предыдущие три месяца, и на 5,7% меньше, чем годом ранее. После устранения сезонных колебаний результат, напротив, вырос на 2,4% относительно предыдущего периода и на 0,5% в годовом выражении. В мае было заключено около 8 350 сделок против примерно 5 280 в апреле. На новостройки пришлось 3 700 майских продаж, на вторичное жильё — 4 650. Около 32,5% проданных в мае новых квартир относились к государственным программам субсидирования. Статистическая тенденция общего числа сделок с февраля показывает умеренное повышение примерно на 0,9% в месяц. Поэтому корректнее говорить о слабом рынке с частичным восстановлением, а не о непрерывном ежемесячном падении.

Вторичный рынок остаётся наиболее уязвимым

За три месяца было продано около 8 910 новых и 12 480 вторичных квартир. Продажи новостроек увеличились на 0,4% по сравнению с предыдущим трёхмесячным периодом и на 8,2% в годовом выражении. После сезонной корректировки рост к предыдущему периоду достиг 20,6%.

Количество сделок со вторичным жильём, напротив, сократилось на 17,2% к предыдущим трём месяцам и на 13,7% к марту—маю 2025 года. Даже после сезонной корректировки снижение составило соответственно 8% и 9,1%.

Разрыв объясняется не только предпочтениями покупателей. Застройщики располагают возможностью предлагать рассрочку, переносить основную часть платежа до завершения строительства или включать дополнительные льготы. Частный продавец обычно может конкурировать лишь посредством снижения окончательной цены или более гибких сроков освобождения квартиры.

В продаже остаётся 84 130 новых квартир

В конце мая число новых квартир, остававшихся в продаже, составляло около 84 130. При сохранении недавнего темпа спроса для реализации такого объёма потребовалось бы 28,9 месяца.

Это немного лучше апрельской оценки в 29,5 месяца, но показатель всё ещё свидетельствует о значительном запасе. При этом с декабря 2025 года тенденция стабилизировалась: до этого, с апреля 2022-го по ноябрь 2025 года, количество остававшихся в продаже квартир увеличивалось в среднем на 1,4% ежемесячно.

На Тель-Авивский округ приходилось 30,2% предложения, или около 25 390 квартир. Центральный округ сосредоточил ещё 25%, или 21 тыс. объектов. Среди крупных городов лидировали Иерусалим с 10 370 квартирами и Тель-Авив—Яффа с 9 810. За ними следовали Лод, Кирьят-Гат, Йехуд-Моноссон, Беэр-Яаков, Раанана и Рамат-ха-Шарон.

Показатель не означает, что в стране пустуют 84 тыс. полностью готовых квартир. В него входит жильё в проектах на разных стадиях строительства, которое застройщики ещё не реализовали. Часть объектов будет доступна для заселения только через несколько лет.

Расчёт на 39 или 59 месяцев искажает рынок

Исходная публикация делит весь апрельский запас примерно в 84 тыс. квартир на продажи новостроек за один месяц. При использовании всех апрельских сделок получается около 39 месяцев, а при учёте только несубсидируемых продаж — около 59 месяцев.

Арифметика верна, но экономический смысл ограничен. Апрель был аномально слабым месяцем, тогда как официальный показатель месяцев предложения строится на более устойчивом недавнем темпе реализации. Уже после восстановления продаж в мае оценка снизилась до 28,9 месяца.

Исключение субсидируемых покупок также не показывает срок реализации всего запаса: квартиры по государственным программам являются реальной частью рынка, а часть оставшегося предложения тоже может быть продана на льготных условиях. Расчёт в 59 месяцев следует рассматривать как стрессовый сценарий, а не как прогноз Центрального статистического бюро.

Цены начали реагировать на слабый спрос

При сравнении сделок апреля—мая со сделками марта—апреля национальный индекс цен на жильё снизился на 1%. Речь идёт о двух перекрывающихся периодах, в каждом из которых присутствуют апрельские сделки, поэтому это не обычное падение на 1% за один календарный месяц.

По сравнению с апрелем—маем 2025 года жильё подешевело на 2%. Индекс новых квартир снизился за год на 3,9%. При этом за пять лет общий индекс жилья оставался выше на 31,2%, а индекс новостроек — на 29,9%. Коррекция пока не отменила резкого роста предыдущих лет.

Наиболее заметное годовое снижение произошло в Центральном округе — на 3,2%. В Хайфском округе цены уменьшились на 2,6%, в Тель-Авивском — на 2,5%, в Южном — на 0,5%. Северный округ показал рост на 1,4%, а Иерусалимский — на 0,3%.

Платёж в 10 859 шекелей является модельным

Индекс доступности Института исследований недвижимости имени Алрова оценивает покупку типичной четырёхкомнатной квартиры в 12 крупнейших городах. Для кредита на 25 лет, покрывающего 70% стоимости, расчётный средний ежемесячный платёж в первом квартале 2026 года составлял 10 859 шекелей. Он снизился на 0,3% за квартал и на 5,5% за год.

Это не средний фактический платёж всех ипотечных заёмщиков и не универсальная стоимость кредита на любую четырёхкомнатную квартиру. Индекс использует стандартизированный объект, заданный срок и фиксированную долю финансирования.

Открытая страница исследования также не подтверждает утверждение, что именно 70% всех покупателей первого жилья не могут приобрести такую квартиру. Не опубликовано распределение доходов и цен, позволяющее независимо воспроизвести эту долю. Поэтому цифру нельзя представлять как официальную национальную статистику.

Порог в 30% дохода не является банковским запретом

Исходный материал исходит из правила, согласно которому ипотечный платёж не должен превышать 30% чистого дохода. Деление 10 859 шекелей на 30% даёт требуемый доход около 36,2 тыс. шекелей в месяц, однако это авторский ориентир, а не обязательный критерий банковского регулирования.

Банк Израиля считает кредит с отношением платежа к доходу выше 40% займом повышенного риска. Значительная часть выдаваемых ипотек находится в диапазоне от 30% до 40% дохода.

Предельная доля финансирования также различается. Покупатель единственного жилья может получить кредит до 75% стоимости объекта, покупатель жилья взамен имеющегося — до 70%, инвестор — до 50%. Следовательно, использованные институтом 70% являются параметром модели, а не единым требованием для всех покупателей.

Ипотечное кредитование остаётся высоким

Слабые продажи пока не привели к обвалу выдачи ипотек. В апреле—мае среднемесячный объём новых жилищных кредитов после сезонной корректировки составлял около 9 млрд шекелей. В первом квартале среднемесячный показатель находился примерно на уровне 10 млрд.

К концу марта совокупный долг домохозяйств на жильё достиг около 663 млрд шекелей. За квартал он вырос на 1,5%, а годовой темп увеличения оставался около 7,3%. Часть кредитов, выданных в 2026 году, финансирует сделки, заключённые значительно раньше, поскольку в новых проектах деньги часто перечисляются застройщику поэтапно.

Это объясняет кажущееся противоречие между слабыми текущими продажами и высоким объёмом ипотечного кредитования. Денежный поток банков отражает не только новые договоры купли-продажи, но и завершение финансирования ранее оформленных сделок.

Ставка снизилась до 3,5%

6 июля Банк Израиля уменьшил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 3,5%. Это стало третьим снижением в 2026 году после январского и майского решений. В общей сложности ставка уменьшилась с начала года на 0,75 процентного пункта.

Смягчение денежно-кредитных условий может поддержать спрос и уменьшить платежи по части кредитов с плавающей ставкой. Однако оно не устраняет необходимость первоначального взноса и не гарантирует одинакового снижения стоимости всех ипотек.

Итоговая ставка зависит от срока, структуры кредита, доли собственных средств, кредитоспособности заёмщика и банковской надбавки. Более дешёвое финансирование может одновременно замедлить снижение цен, поскольку позволяет части покупателей вернуться на рынок.

Строительный портфель продолжает расширяться

С апреля 2025 года по март 2026-го в Израиле началось строительство примерно 76 470 квартир — на 1,7% больше, чем за предыдущие 12 месяцев. Завершено было около 62 140 квартир, что на 15,7% превышало результат предшествующего периода.

Количество начатых объектов превысило число завершённых примерно на 14 330 квартир. Это не означает, что весь разрыв немедленно превратится в дополнительное предложение: строительство многоэтажного дома занимает несколько лет. Однако при сохранении такой динамики коммерческий запас будет регулярно пополняться новыми проектами.

Рост ввода на 15,7% является положительным сигналом для предложения, но одновременно усиливает конкуренцию между застройщиками в городах, где уже накопилось много непроданных объектов.

Новые планы нельзя прибавлять к текущему запасу

В Кирьят-Шмоне была утверждена программа нового района примерно на 4 500 квартир. Проект предусматривает также общественные здания, торговые площади, открытые пространства и транспортную инфраструктуру. Однако утверждённый план ещё должен пройти этапы землеустройства, финансирования, выдачи разрешений и строительства.

В израильском поселении Карней-Шомрон на Западном берегу подписано инфраструктурное соглашение примерно на 2 млрд шекелей, связанное со строительством около 6 тыс. квартир и общественных объектов. Подписание соглашения не означает, что все квартиры уже получили разрешения или одновременно поступят в продажу.

Данные по расширению Мевасерет-Циона не позволяют с такой же точностью определить единый объём и стадию реализации. Поэтому используемая в исходной публикации сумма примерно в 16 500 квартир объединяет несопоставимые инициативы и не должна прибавляться к существующим 84 130 непроданным объектам.

Дефицит и избыток существуют одновременно

Высокий национальный запас не доказывает, что в Израиле исчез дефицит жилья. Значительная часть предложения может находиться в неподходящем для покупателя городе, относиться к слишком дорогому сегменту или иметь неудобный срок завершения.

Одновременно наличие почти 29 месяцев предложения опровергает представление о повсеместной нехватке квартир. В отдельных районах рынок уже сталкивается не с недостатком физических объектов, а с нехваткой покупателей, способных оплатить их по заявленной цене.

Сильнее всего эта проблема проявляется в новых районах с большим количеством однотипных проектов и на вторичном рынке рядом с крупными стройками. Более устойчивыми остаются небольшие квартиры в районах с рабочими местами, транспортом и ограниченными возможностями для нового строительства.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилья Израиля перешёл от общего дефицита к расслоению по цене, местоположению и стадии готовности. Почти 84,1 тыс. новых квартир в продаже создают давление на застройщиков, но не решают проблему доступности: модельный ипотечный платёж остаётся высоким, а требуемый капитал для сделки превышает возможности многих семей. Снижение ставки может временно поддержать продажи, однако сочетание крупного строительного портфеля и слабого вторичного рынка ограничивает потенциал быстрого роста цен. Главный риск инвестора состоит в покупке объекта, чья стоимость уже учитывает будущую инфраструктуру и спрос, которые могут появиться значительно позже самой квартиры.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок жилья Израиля

Сколько квартир было продано в Израиле весной 2026 года?

За март—май было продано около 21 390 квартир. Это на 5,7% меньше, чем годом ранее без сезонной корректировки, но на 0,5% больше после её применения.

Продажи продолжают падать каждый месяц?

Нет. В апреле рынок резко сократился, но в мае количество сделок восстановилось примерно до 8 350. Тенденция с февраля показывает умеренный рост.

Сколько новых квартир остаётся в продаже?

В конце мая насчитывалось около 84 130 объектов. При недавнем темпе продаж это соответствовало запасу на 28,9 месяца.

Все непроданные квартиры уже построены?

Нет. В статистику входят новые квартиры в проектах на разных стадиях строительства.

Есть ли в Израиле переизбыток жилья?

На общенациональном уровне предложение новостроек велико, но доступные квартиры в востребованных районах могут оставаться дефицитными.

Насколько снизились цены?

Индекс жилья за апрель—май был на 2% ниже годового уровня. Индекс новостроек снизился на 3,9%.

Каков расчётный ипотечный платёж?

Индекс Алрова оценивает его в 10 859 шекелей в месяц для типичной четырёхкомнатной квартиры при кредите на 70% стоимости сроком на 25 лет.

Должен ли платёж быть ниже 30% дохода?

Это консервативный финансовый ориентир, но не обязательный банковский запрет. Регулятор относит к повышенному риску кредиты с платежом выше 40% дохода.

Почему ипотечное кредитование остаётся высоким?

Многие кредиты выдаются частями и относятся к сделкам, подписанным ранее. Поэтому объём ипотек может оставаться высоким при снижении числа новых договоров.

Означает ли утверждение района, что квартиры скоро поступят в продажу?

Нет. Между планированием, инфраструктурными работами, выдачей разрешений и завершением строительства обычно проходит несколько лет.