בנקים בהונג קונג מממנים את הפריחה בדיור לסטודנטים

דיור לסטודנטים הופך לאחד המגזרים הבודדים בנדל״ן המסחרי של הונג קונג שבו הבנקים שוב מתחרים באופן פעיל על מתן הלוואות חדשות. Centaline Investment מנהלת מגעים למימון בהיקף של כ-HK$1 מיליארד להסבת מלון Regal Oriental Hotel לשעבר, ואילו Wee Hur מסינגפור גייסה את HSBC עבור פרויקט במקום מגדל המשרדים One Bedford Place. העניין מצד המלווים נתמך בעלייה מהירה במספר הסטודנטים המגיעים, בהקלות ממשלתיות בהסבת מבנים מסחריים ובמחסור כרוני במקומות: ב-JLL צופים כי הפער בין הביקוש להיצע של מעונות סטודנטים עשוי להגיע ל-147,200 מקומות עד שנת הלימודים 2029/30. דווקא לתפנית זו בשוק הבנקאי מוקדשת הכתבה של Bloomberg מ-19 באוגוסט. הגרסה המופצת של הפרסום מאשרת את המגעים של Centaline לקבלת הלוואה ואת מימון הפרויקט של Wee Hur.

Regal Oriental הופך לפרויקט הסטודנטים הפרטי הגדול ביותר

אחד הנכסים הבולטים בשוק החדש הוא Regal Oriental Hotel ב-Kowloon City. חברת Centaline Investment רכשה את המלון תמורת HK$1.518 מיליארד ומתכוונת להסב אותו לכ-1,500 מקומות מגורים לסטודנטים. בהתחשב ברכישה ובשיפוץ, היקף ההשקעות בפרויקט עולה על HK$2 מיליארד.

החברה מצפה להגדיל משמעותית את תיק נכסי הסטודנטים שלה בהונג קונג ומציבה יעד של כ-6,000 מקומות בתוך שנתיים עד שלוש שנים. לפיכך, Regal Oriental אינו הסבה ספקולטיבית בודדת, אלא נכס בסיס להקמת פלטפורמה רחבה יותר.

כפי שעולה מנתוני Centaline Investment עצמה, החברה רואה בגידול המבני במספר הסטודנטים הזרים ובשערוך מחדש של הנדל״ן המסחרי הזדמנות להרחיב את נוכחותה בשוק.

עבור הבנקים, הפרויקט אטרקטיבי בראש ובראשונה בשל גודלו ומודל תזרים המזומנים העתידי הברור יחסית שלו. הלוואה של כ-HK$1 מיליארד צפויה לממן חלק ניכר מההסבה. עם זאת, המשא ומתן בעת הפרסום טרם נסגר סופית, ולכן אין לראות בהלוואה ככזו שכבר ניתנה על ידי Bank of China (Hong Kong): הבנק שימש כמועמד מוביל מבין מספר מלווים מעוניינים.

גם משרדים החלו להפוך למגורי סטודנטים

משמעותית יותר להמשך התפתחות השוק עשויה להיות הסבת משרדים ולא הסבת מלונות.

בחודש יוני רכשה Wee Hur את One Bedford Place באזור Tai Kok Tsui. מדובר במבנה מסחרי בן 26 קומות עם שתי קומות תת-קרקעיות ושטח כולל של כ-184 אלף רגל רבוע, שהם כ-17.1 אלף מ״ר.

החברה מתכננת להקים במקום מתחם סטודנטים ייעודי לכ-500 מקומות ולהתחיל בהפעלתו במחצית הראשונה של 2028, לאחר קבלת ההיתרים הנדרשים. הנכס ממוקם כ-9 דקות הליכה מתחנת המטרו Prince Edward ובטווח של עד 30 דקות נסיעה מארבע אוניברסיטאות מרכזיות.

נתונים אלה אושרו בהודעה הרשמית של Wee Hur לבורסה של סינגפור. עבור החברה, One Bedford Place הפך לפרויקט הדיור לסטודנטים השני שלה בהונג קונג, אחרי Starvia by Y Suites באזור Fortress Hill.

מימון בנקאי לפרויקטים כאלה מורכב עקרונית יותר ממימון הסבת מלונות. מבנה החדרים במלון כבר כולל חדרי רחצה, מערכות תשתית ותכנון הקרוב לשימוש למגורים. במבנה משרדים עשוי להידרש ארגון מחדש עמוק בהרבה של הקומות, האוורור, התאורה, מערכות כיבוי האש והתשתיות הפנימיות.

משום כך, השגת המימון מ-HSBC עבור One Bedford Place מהווה איתות חשוב: הביקוש הבנקאי מתרחב לסוגים מורכבים יותר של הסבת נדל״ן מסחרי, אם כי ההלוואה עדיין מותנית בקבלת אישורים רגולטוריים.

זינוק של 52% באשרות הסטודנט בתוך שנתיים

הסיבה המהותית לעניין מצד המשקיעים אינה טמונה בשוק הנדל״ן עצמו.

בשנת 2025 אישרה מחלקת ההגירה של הונג קונג 94,517 בקשות לאשרות סטודנט והיתרי כניסה. בשנת 2024 עמד מספר האישורים על 74,466, וב-2023 — על 62,079. בתוך שנתיים זינק הנתון בכ-52%.

עם זאת, אין לראות במספרים אלה את מספר הסטודנטים החדשים באוניברסיטאות. הסטטיסטיקה מקיפה קטגוריות לימוד שונות, כולל מספר תוכניות קצרות מועד, ובקשה שאושרה בשנה מסוימת לא בהכרח הוגשה באותה שנת לוח.

מתודולוגיה זו בדיוק מוצגת בתשובת ממשלת הונג קונג למועצה המחוקקת: בשנת 2025 התקבלו 95,498 בקשות, ואושרו 94,517.

גם עם סייג זה, המגמה ברורה. מספר האנשים המקבלים זכות להגיע להונג קונג לצורכי לימודים גדל בקצב מהיר בהרבה מהיצע מקומות המגורים הייעודיים.

מכסת הסטודנטים הזרים הועלתה ל-50%

החל משנת הלימודים 2026/27, הממשלה מתירה לכל מוסד להשכלה גבוהה המתוקצב על ידי המדינה להגדיל את תקרת מספר הסטודנטים הזרים הלומדים במימון עצמי מרמה השווה ל-40% ממספר המקומות לסטודנטים מקומיים ל-50%.

במקביל מדגישות הרשויות כי 15 אלף המקומות המתוקצבים על ידי המדינה עבור סטודנטים מקומיים לא יצומצמו. עבור תוכניות מחקר לתארים מתקדמים, התקרה הנפרדת מעבר למכסה הקבועה מועלית מ-100% ל-120%.

בנאום המדיניות של ראש הרשות המבצעת של הונג קונג, המהלך מקושר ישירות לאסטרטגיה להפיכת האזור למרכז בינלאומי להשכלה גבוהה.

עבור שוק הנדל״ן המשמעות היא שהגידול בביקוש למגורים נתמך לא רק בזרימת הגירה קצרת טווח, אלא גם במדיניות החינוך הממשלתית.

המחסור עלול לצמוח ל-147,200 מקומות

הטיעון החזק ביותר של המשקיעים הוא הפער בין מספר הלומדים לבין ההיצע הייעודי.

לפי הערכת JLL, המחסור במיטות לסטודנטים עשוי להעמיק מ-76,300 בשנת הלימודים 2025/26 ל-147,200 עד שנת 2029/30.

נכון לסוף אפריל 2026, מתחמי דיור פרטיים ייעודיים גדולים לסטודנטים הציעו כ-6,900 מקומות בלבד. שיעור התפוסה בנכסים המרכזיים עמד על 98%–100%, ודמי השכירות בפרויקטים הגדולים עלו מאז 2022 בקצב של עד 10% בשנה.

במקביל, היקף ההיצע העתידי הנראה לעין הוערך בכ-16,300 מקומות. הוא כולל מבנים שנרכשו לצורך הסבה, בקשות במסגרת התוכנית הממשלתית ומגרשים פוטנציאליים שהרשויות עשויות להציע לבנייה. אפילו מימוש כל הצבר הידוע אינו מגשר על המחסור החזוי.

נתונים אלה מסבירים את עניין הבנקים טוב יותר מעצם ירידת ערך הנדל״ן המסחרי. בידי המלווה נוצר נכס עם בסיס שוכרים צפוי בעיר שבה הנכסים הגדולים הפעילים מלאים כמעט לחלוטין.

הונג קונג פישטה את הליכי ההסבה של מבנים מסחריים

הצמיחה בשוק הייתה איטית בהרבה ללא שינויי הרגולציה.

ב-21 ביולי 2025 השיקה הונג קונג רשמית את התוכנית למעונות סטודנטים עירוניים. היא מאפשרת להסב מבנים מסחריים מתאימים, כולל בתי מלון, למגורי סטודנטים בהליכים מנהליים פשוטים יותר.

לאחר נאום המדיניות של ראש הרשות מ-17 בספטמבר 2025 הורחב המסלול: תנאים מקלים ניתנים לא רק לפרויקטים של הסבת מבנים קיימים, אלא גם לפרויקטים מסוימים של הריסתם ובנייה מחדש של דיור לסטודנטים.

על פי הנחיות לשכת החינוך של הונג קונג, לתוכנית אין מועד אחרון להגשת בקשות. עבור פרויקטים מתאימים נקבעו בין היתר הקלות המאפשרות לשמר את מדדי צפיפות הבנייה הקיימים.

הדבר חשוב במיוחד עבור מלונות ומשרדים ישנים: עלויות הבנייה החדשה בהונג קונג גבוהות, והיכולת לשמר חלק מהפרמטרים התכנוניים הקיימים משפיעה באופן מהותי על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

ירידת מחירי הנדל״ן המסחרי יצרה בסיס רכישה זול

הפריחה בדיור לסטודנטים מתרחשת בעקבות תמחור מחדש עמוק של נכסים מסחריים מסורתיים.

בשנת 2025 ירד שווי ההון של משרדים בהונג קונג ב-7.8% בממוצע, ושל נדל״ן תעשייתי — ב-13.2%. מחזור ההשקעות בנדל״ן מסחרי עלה ב-3.1% בלבד, לכדי HK$44.5 מיליארד.

בולט במיוחד שיעור מכירות המצוקה. מחצית מתוך 106 עסקאות ההשקעה הגדולות של השנה היו קשורות בנכסים שחוו קשיים פיננסיים; שווים הכולל הגיע ל-HK$19.8 מיליארד.

לפי הערכת CBRE, בתי מלון היוו רק 11% מכלל מחזור ההשקעות ב-2025, אך העניין בהם נשמר בדיוק בזכות האפשרויות להסבתם למגורי סטודנטים ועובדים.

ירידת שווי שכזו מייצרת מודל השקעה ייחודי. רוכש יכול לקנות בית מלון או בניין משרדים במחיר נמוך משמעותית מהערכתו הקודמת, להשקיע משאבים בהסבה ולנסות להעביר את הנכס ממגזר מסורתי חלש לשוק בעל שיעורי תפוסה גבוהים יותר.

ענף ההשכלה כבר מושך מיליארדים לנדל״ן

כספים זורמים לא רק למעונות ייעודיים.

בחמשת החודשים הראשונים של 2026 הגיעו השקעות של מוסדות חינוך בנדל״ן מסחרי בהונג קונג ל-HK$11.1 מיליארד. לשם השוואה, בכל שנת 2025 עמד הנתון על כ-HK$4 מיליארד.

אחת העסקאות הבולטות בסגמנט הסטודנטים עצמו הייתה מכירת פרויקט מלון Silka Seaview לשעבר על ידי Far East Consortium לחטיבה של JD.com תמורת HK$750 מיליון. הנכס, הכולל 268 חדרי מלון, מוסב לאירוח סטודנטים.

כפי שדיווחה סוכנות רויטרס בדיווח ב-CNA, Far East Consortium צפויה להישאר המפעילה למשך שלוש שנים לאחר העסקה ולהבטיח לנכס הכנסה שנתית של HK$45 מיליון בתקופה זו. החברה צופה רווח ממימוש הנכס של כ-HK$423 מיליון ומתכוונת להפנות חלק מהתמורה לפירעון הלוואה בנקאית בסך HK$630 מיליון.

עסקאות אלו מוכיחות כי דיור לסטודנטים הופך לא רק לעסק תפעולי, אלא גם למוצר השקעה נפרד עם אפשרות מכירה לבעלים מוסדיים.

שוק דיור הסטודנטים הפרטי עדיין בחיתוליו

המחסור העמוק אינו מבטל את הסיכונים.

לפי נתוני HSBC Commercial Banking, בשנת הלימודים 2025/26 הגיע מספר הסטודנטים הבינלאומיים בשמונה האוניברסיטאות המתוקצבות על ידי ועדת מענקי האוניברסיטאות ל-30,379, גידול של 14% בשנה. לצד זאת, שיעור החדירה של דיור סטודנטים ייעודי ופרטי בהונג קונג נותר מתחת ל-10% — נמוך משמעותית מהשווקים המפותחים בלונדון או בסידני.

רמת הפיתוח הנמוכה מהווה בעת ובעונה אחת הזדמנות ומקור לאי-ודאות.

עבור פרויקטים של מלונות כבר קיימת היסטוריה ברורה של הסבה ותפעול. עבור הסבת משרדים ישנם נתונים מועטים בהרבה. על המשקיע להעריך לא רק את מחיר הרכישה, אלא גם את עלות העתקת מערכות התשתית, דרישות כיבוי האש, התאורה הטבעית, האוורור ומספר המיטות שייווצרו בפועל.

חשובה לא פחות היא האסטרטגיה העתידית ליציאה מההשקעה. מחזורים שלמים שהושלמו — שבהם גוף מוסדי רוכש נכס, מסב אותו, מייצב את התפוסה ולאחר מכן מוכר אותו מחדש כדיור סטודנטים מבוסס — עדיין מעטים בהונג קונג. לכן מחיריהם העתידיים של נכסים אלה ושיעורי התשואה בעת מכירה חוזרת עדיין נמצאים בשלבי גיבוש.

הסיכון לעודף היצע מקומי כבר קיים

מחסור כלל-עירוני של 147 אלף מקומות אינו מעיד על כך שהמחסור יהיה זהה בכל רובע.

סטודנטים בוחרים מקום מגורים בהתחשב בנגישות תחבורתית, מרחק מהקמפוס, מחיר, אפשרות למגורים משותפים ואיכות התשתיות. שני נכסים בעלי מספר מיטות זהה עשויים להציג שיעורי תפוסה שונים לחלוטין אם האחד סמוך לאוניברסיטה ולמטרו, ואילו האחר מצריך נסיעה ממושכת.

לפיכך, הקמה מהירה של מספר פרויקטים גדולים סביב קו תחבורה יחיד או קבוצת אוניברסיטאות עלולה להפעיל לחץ מקומי על דמי השכירות זמן רב לפני שייעלם המחסור הכלל-עירוני.

סיכון נוסף נעוץ בכך שהתחזיות הנוכחיות מניחות המשך זרימה של סטודנטים זרים. שינויים במדיניות החינוך, בעלויות שכר הלימוד, בשערי החליפין או ביחסי סין עם מדינות אחרות עלולים לשנות זרימה זו במהירות רבה יותר מכפי שניתן להחזיר מבנה גדול לייעודו המקורי.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הדיור לסטודנטים בהונג קונג אכן בולט על רקע הנדל״ן המסחרי המסורתי בשילוב של תפוסה כמעט מלאה בנכסים קיימים, תמיכה ממשלתית וגידול מהיר במספר הסטודנטים הזרים. עם זאת, אין להשתמש בתחזית המחסור של 147,200 מקומות כצידוק אוניברסלי לכל רכישת מלון או משרד. גורמים קריטיים נותרים מחיר הרכישה, העלות המלאה של ההסבה, המיקום ביחס לאוניברסיטאות, תנאי האשראי הבנקאי ויכולת המפעיל לשמור על תפוסה לאחר פתיחת פרויקטים מתחרים. הערכה זהירה במיוחד נדרשת בהסבת משרדים: דווקא שם התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר, אך בד בבד ישנם יותר סיכוני בנייה ורגולציה, והיסטוריית עסקאות מכירה בשלה כמעט ואינה קיימת כעת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: דיור לסטודנטים בהונג קונג

מדוע בנקים בהונג קונג החלו לממן דיור לסטודנטים באופן פעיל יותר?

הביקוש נתמך בעלייה במספר הלומדים הזרים, בתפוסה כמעט מלאה במתחמים הפעילים הגדולים ובתוכנית ממשלתית המקלה על הסבת מבנים מסחריים. על רקע זה, דיור לסטודנטים נראה לבנקים יציב יותר מחלק מנכסי המשרדים והמלונות המסורתיים.

כמה אשרות סטודנט הנפיקה הונג קונג בשנת 2025?

אושרו 94,517 בקשות לאשרות סטודנט והיתרי כניסה. נתון זה אינו שווה למספר הסטודנטים החדשים באוניברסיטאות, מכיוון שהסטטיסטיקה כוללת מספר קטגוריות לימוד.

איזה מחסור בדיור לסטודנטים צפוי עד שנת 2030?

JLL מעריכה את הפער האפשרי בין הביקוש להיצע ב-147,200 מקומות עד שנת הלימודים 2029/30, לעומת 76,300 בשנת 2025/26.

כמה מקומות פרטיים ייעודיים קיימים כיום בהונג קונג?

נכון לסוף אפריל 2026, פרויקטים פרטיים ייעודיים גדולים הציעו כ-6,900 מקומות. התפוסה במתחמים המרכזיים נעה בין 98% ל-100%.

מה יעלה בגורלו של Regal Oriental Hotel?

Centaline Investment מתכננת להסב את המלון לאחד ממתחמי הסטודנטים הפרטיים הגדולים בהונג קונג עם כ-1,500 מקומות. סך השקעות החברה בפרויקט עולה על HK$2 מיליארד.

מהו One Bedford Place?

זהו בניין משרדים בן 26 קומות ב-Tai Kok Tsui, אשר Wee Hur מתכוונת להסב לכ-500 מקומות דיור ייעודיים לסטודנטים. תחילת הפעילות מתוכננת למחצית הראשונה של 2028 בכפוף לקבלת היתרים.

האם מותר בהונג קונג להסב משרדים ומלונות למעונות?

כן. התוכנית הממשלתית מאפשרת למבנים מסחריים מתאימים לעבור הליך הסבה מפושט, וגרסתה המורחבת כוללת גם חלק מפרויקטי הריסה מלאה ובנייה מחדש.

מהם הסיכונים העיקריים למשקיע?

עלויות ההסבה, קבלת היתרים, תחרות מקומית, תלות בזרימת סטודנטים זרים, איכות הגוף המפעיל, תנאי המימון והיעדר היסטוריה ממושכת של מכירה חוזרת של נכסים בשלים.