Банки Гонконга кредитуют бум студенческого жилья

Студенческое жильё превращается в один из немногих сегментов коммерческой недвижимости Гонконга, где банки снова активно конкурируют за новые кредиты. Centaline Investment ведёт переговоры о финансировании примерно на HK$1 млрд для переоборудования бывшего Regal Oriental Hotel, а сингапурская Wee Hur привлекла HSBC для проекта на месте офисной башни One Bedford Place. Интерес кредиторов поддерживает быстро растущее число приезжающих студентов, государственное упрощение переоборудования коммерческих зданий и хронический дефицит мест: JLL ожидает, что разрыв между спросом и предложением студенческого жилья может достичь 147 200 мест к 2029/30 учебному году. Именно этому развороту банковского рынка посвящён материал Bloomberg от 19 августа. Синдицированная версия публикации подтверждает переговоры Centaline о кредите и финансирование проекта Wee Hur.

Regal Oriental становится крупнейшим частным студенческим проектом

Одним из наиболее заметных объектов нового рынка стал Regal Oriental Hotel в Коулун-Сити. Centaline Investment приобрела гостиницу за HK$1,518 млрд и намерена превратить её примерно в 1 500 мест для проживания студентов. С учётом покупки и реконструкции объём вложений в проект превышает HK$2 млрд.

Компания рассчитывает существенно увеличить собственный портфель студенческой недвижимости в Гонконге и ставит целью получить около 6 тыс. мест в течение двух-трёх лет. Таким образом, Regal Oriental — не отдельная спекулятивная конверсия, а базовый актив для создания более крупной платформы.

Как следует из данных самой Centaline Investment, компания рассматривает структурный рост числа иностранных студентов и переоценку коммерческой недвижимости как возможность увеличить масштаб присутствия на рынке.

Для банков проект интересен прежде всего размером и относительно понятной моделью будущего денежного потока. Кредит примерно на HK$1 млрд должен финансировать значительную часть реконструкции. При этом переговоры на момент публикации ещё не были окончательно закрыты, поэтому считать кредит уже выданным Bank of China (Hong Kong) некорректно: банк выступал ведущим претендентом среди нескольких заинтересованных кредиторов.

Офисы тоже начали превращать в жильё для студентов

Более важным для дальнейшего развития рынка может оказаться не гостиничная, а офисная реконструкция.

Wee Hur в июне приобрела One Bedford Place в районе Тай-Кок-Цуй. Это 26-этажное коммерческое здание с двумя подземными уровнями и общей площадью около 184 тыс. квадратных футов, или примерно 17,1 тыс. квадратных метров.

Компания планирует создать там специализированный студенческий комплекс приблизительно на 500 мест и начать эксплуатацию в первой половине 2028 года после получения необходимых разрешений. Объект расположен примерно в девяти минутах пешком от станции метро Prince Edward и в пределах 30 минут пути от четырёх крупных университетов.

Эти параметры подтверждены в официальном сообщении Wee Hur для Сингапурской биржи. Для компании One Bedford Place стал вторым проектом студенческого жилья в Гонконге после Starvia by Y Suites в районе Fortress Hill.

Банковское финансирование таких проектов принципиально сложнее, чем кредитование переоборудования гостиниц. Номерной фонд отеля уже содержит санузлы, инженерные коммуникации и планировку, близкую к жилому использованию. В офисном здании могут потребоваться значительно более глубокая перестройка этажей, вентиляции, освещения, противопожарных систем и внутренних коммуникаций.

Именно поэтому получение финансирования HSBC для One Bedford Place является важным сигналом: банковский спрос распространяется на более сложные типы преобразования коммерческой недвижимости, хотя кредит остаётся связан с получением регуляторных разрешений.

Студенческих виз стало на 52% больше за два года

Фундаментальная причина интереса инвесторов находится вне самого рынка недвижимости.

В 2025 году Иммиграционный департамент Гонконга одобрил 94 517 заявлений на студенческие визы и разрешения на въезд. В 2024 году таких одобрений было 74 466, а в 2023-м — 62 079. За два года показатель вырос примерно на 52%.

При этом эти цифры нельзя называть количеством новых студентов университетов. Статистика охватывает разные категории обучения, включая ряд краткосрочных программ, а одобренная в конкретном году заявка не обязательно была подана в том же календарном году.

Именно такую методологию приводит правительство Гонконга в ответе Законодательному совету: в 2025 году было получено 95 498 заявлений, а одобрено 94 517.

Даже с этой оговоркой тренд очевиден. Число людей, получающих право приехать в Гонконг для обучения, увеличивается значительно быстрее, чем предложение специализированных мест проживания.

Квоту иностранных студентов подняли до 50%

С 2026/27 учебного года правительство разрешает каждому финансируемому государством высшему учебному заведению увеличить предельное количество обучающихся за свой счёт иностранных студентов с уровня, эквивалентного 40% числа мест для местных учащихся, до 50%.

Одновременно власти подчёркивают, что 15 тыс. финансируемых государством мест для местных студентов сокращаться не будут. Для исследовательских программ последипломного образования отдельный предел сверх установленного количества мест повышается со 100% до 120%.

В программном заявлении главы администрации Гонконга мера прямо связана со стратегией превращения территории в международный центр высшего образования.

Для рынка недвижимости это означает, что рост спроса на жильё поддерживается не только краткосрочными миграционными потоками, но и государственной образовательной политикой.

Дефицит может вырасти до 147 200 мест

Наиболее сильный аргумент инвесторов — разрыв между количеством учащихся и специализированным предложением.

По оценке JLL, дефицит студенческих мест может увеличиться с 76 300 в 2025/26 учебном году до 147 200 к 2029/30 году.

На конец апреля 2026 года крупные частные комплексы специализированного студенческого жилья предлагали лишь около 6 900 мест. Загрузка основных объектов составляла 98–100%, а арендные ставки в крупнейших проектах с 2022 года повышались темпами до 10% в год.

При этом видимый будущий объём предложения оценивался примерно в 16 300 мест. В него входят приобретённые под реконструкцию здания, заявки в рамках государственной программы и потенциальные участки, которые власти могут предложить под застройку. Даже реализация всего известного портфеля не перекрывает прогнозируемый дефицит.

Эта статистика объясняет интерес банков лучше, чем само по себе падение стоимости коммерческой недвижимости. У кредитора появляется актив с прогнозируемой базой арендаторов в городе, где действующие крупные объекты практически полностью заполнены.

Гонконг упростил реконструкцию коммерческих зданий

Рыночный рост был бы значительно медленнее без изменения регулирования.

21 июля 2025 года Гонконг официально запустил программу городских студенческих общежитий. Она позволяет переоборудовать подходящие коммерческие здания, включая гостиницы, под студенческое проживание с упрощёнными административными процедурами.

После программного заявления главы администрации от 17 сентября 2025 года режим расширили: льготными условиями могут пользоваться не только проекты реконструкции существующих зданий, но и определённые проекты их сноса с последующим строительством нового студенческого жилья.

Согласно разъяснениям Бюро образования Гонконга, программа не имеет установленного крайнего срока подачи заявок. Для подходящих проектов предусмотрены в том числе послабления, позволяющие сохранять существующие параметры плотности застройки.

Это особенно важно для старых гостиниц и офисов: стоимость нового строительства в Гонконге высока, а возможность сохранить часть существующих градостроительных параметров существенно влияет на экономику проекта.

Падение коммерческой недвижимости создало дешёвую базу для покупок

Бум студенческого жилья происходит после глубокой переоценки традиционных коммерческих активов.

В 2025 году капитальная стоимость офисов в Гонконге снизилась в среднем на 7,8%, а промышленной недвижимости — на 13,2%. Инвестиционный оборот коммерческой недвижимости при этом вырос лишь на 3,1%, до HK$44,5 млрд.

Особенно показателен уровень вынужденных продаж. Половина из 106 крупных инвестиционных сделок года была связана с объектами, испытывавшими финансовые трудности; их совокупная стоимость достигла HK$19,8 млрд.

По оценке CBRE, гостиницы составляли лишь 11% общего инвестиционного оборота 2025 года, однако интерес к ним поддерживали именно возможности дальнейшего переоборудования под жильё студентов и сотрудников.

Такое падение стоимости создаёт необычную инвестиционную модель. Покупатель может приобрести гостиницу или офис существенно дешевле прежней оценки, вложить средства в реконструкцию и попытаться перевести объект из слабого традиционного сегмента в рынок с более высокой загрузкой.

Образование уже привлекает миллиарды в недвижимость

Деньги поступают не только в специализированные общежития.

За первые пять месяцев 2026 года инвестиции образовательных организаций в коммерческую недвижимость Гонконга достигли HK$11,1 млрд. Для сравнения, за весь 2025 год показатель составлял около HK$4 млрд.

Одной из заметных сделок в самом студенческом сегменте стала продажа Far East Consortium проекта бывшего Silka Seaview Hotel подразделению JD.com за HK$750 млн. Объект на 268 гостиничных номеров переводится под размещение студентов.

Как сообщал Reuters в материале CNA, Far East Consortium после сделки должен остаться оператором на три года и гарантировать объекту HK$45 млн дохода ежегодно в этот период. Компания ожидает прибыль от выбытия актива примерно на HK$423 млн и намерена направить часть поступлений на погашение банковского кредита на HK$630 млн.

Такие сделки показывают, что студенческое жильё становится не только операционным бизнесом, но и отдельным инвестиционным продуктом с возможностью продажи институциональным собственникам.

Частный рынок студенческого жилья пока остаётся молодым

Сильный дефицит не отменяет рисков.

По данным HSBC Commercial Banking, в 2025/26 учебном году число иностранных студентов восьми университетов, финансируемых Комитетом университетских грантов, достигло 30 379, увеличившись на 14% за год. При этом проникновение частного специализированного студенческого жилья в Гонконге остаётся ниже 10% — заметно меньше, чем на зрелых рынках Лондона или Сиднея.

Низкая степень развития одновременно является возможностью и источником неопределённости.

Для гостиничных проектов уже существует понятная история преобразования и эксплуатации. Для офисных конверсий данных значительно меньше. Инвестору необходимо оценивать не только покупную цену, но и стоимость переноса инженерных коммуникаций, противопожарные требования, естественное освещение, вентиляцию и количество реально создаваемых мест.

Не менее важен будущий выход из инвестиции. Крупных завершённых циклов, когда институциональный владелец покупает объект, реконструирует его, стабилизирует загрузку и затем перепродаёт как зрелое студенческое жильё, в Гонконге пока немного. Поэтому будущие цены таких активов и доходность при перепродаже ещё формируются.

Риск локального избытка предложения уже существует

Общегородской дефицит в 147 тыс. мест не означает, что дефицит будет одинаковым в каждом районе.

Студенты выбирают жильё с учётом транспортной доступности, расстояния до кампуса, цены, возможности совместного проживания и качества инфраструктуры. Два объекта на одинаковое количество мест могут иметь совершенно разную загрузку, если один находится рядом с университетом и метро, а другой требует длительной поездки.

Поэтому быстрое появление нескольких крупных проектов вокруг одной транспортной линии или группы университетов способно создать локальное давление на ставки задолго до исчезновения общего городского дефицита.

Дополнительный риск связан с тем, что нынешние прогнозы предполагают продолжение притока иностранных учащихся. Изменения образовательной политики, стоимости обучения, валютных курсов или отношений между Китаем и другими странами способны изменить этот поток быстрее, чем можно перепрофилировать крупное здание обратно.

Как сообщают эксперты International Investment, студенческое жильё в Гонконге действительно выделяется на фоне традиционной коммерческой недвижимости сочетанием почти полной загрузки существующих объектов, государственной поддержки и быстрого роста иностранных студентов. Однако прогноз дефицита в 147 200 мест нельзя использовать как универсальное обоснование любой покупки гостиницы или офиса. Критическими остаются цена приобретения, полная стоимость реконструкции, расположение относительно университетов, условия банковского кредита и способность оператора удерживать загрузку после ввода конкурирующих объектов. Особенно осторожной оценки требуют офисные конверсии: именно там потенциальная доходность выше, но одновременно больше строительных и регуляторных рисков, а зрелая история сделок по перепродаже пока практически отсутствует.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: студенческое жильё в Гонконге

Почему банки Гонконга начали активнее финансировать студенческое жильё?

Спрос поддерживается ростом числа иностранных учащихся, почти полной загрузкой крупных действующих комплексов и государственной программой, облегчающей переоборудование коммерческих зданий. На этом фоне студенческое жильё выглядит для банков устойчивее ряда традиционных офисных и гостиничных активов.

Сколько студенческих виз выдал Гонконг в 2025 году?

Было одобрено 94 517 заявлений на студенческие визы и разрешения на въезд. Это не равнозначно числу новых университетских студентов, поскольку статистика охватывает несколько категорий обучения.

Какой дефицит студенческого жилья прогнозируется к 2030 году?

JLL оценивает возможный разрыв между спросом и предложением в 147 200 мест к 2029/30 учебному году против 76 300 в 2025/26 году.

Сколько специализированных частных мест уже есть в Гонконге?

На конец апреля 2026 года крупные частные специализированные проекты предоставляли около 6 900 мест. Загрузка основных комплексов находилась в диапазоне 98–100%.

Что произойдёт с Regal Oriental Hotel?

Centaline Investment планирует переоборудовать гостиницу в один из крупнейших частных студенческих комплексов Гонконга примерно на 1 500 мест. Общие вложения компании в проект превышают HK$2 млрд.

Что такое One Bedford Place?

Это 26-этажное офисное здание в Тай-Кок-Цуй, которое Wee Hur намерена превратить примерно в 500 мест специализированного студенческого жилья. Начало эксплуатации запланировано на первую половину 2028 года при условии получения разрешений.

Можно ли в Гонконге превращать офисы и гостиницы в общежития?

Да. Государственная программа позволяет подходящим коммерческим зданиям проходить упрощённую процедуру переоборудования, а её расширенная версия охватывает также часть проектов полного сноса и нового строительства.

Какие главные риски для инвестора?

Стоимость реконструкции, получение разрешений, локальная конкуренция, зависимость от потока иностранных студентов, качество оператора, условия финансирования и отсутствие длительной истории перепродажи зрелых объектов.