בהונג קונג, האזור המנהלי המיוחד של סין, המכירות הגדולות הראשונות של דיור פרטי במטרופולין הצפוני הראו עד כמה השוק הפך רגיש למחיר. היזם Wheelock Properties מכר 56 מתוך 100 דירות שהוצעו ב-16 באוגוסט בשלב השני של פרויקט Park Silicon ב-Kwu Tung, למרות יותר מ-2.5 אלף הרשמות מוקדמות. המחיר הממוצע בסבב המחירון הראשון עמד על 17,671 דולר הונג קונגי לרגל רבוע — כמעט כמו בפרויקטים חדשים מסוימים הקרובים בהרבה לאזורים המרכזיים של הונג קונג. התוצאות מהוות מבחן מחיר רציני ראשון לאזור שהרשויות מתכוונות להפוך למרכז מגורים וטכנולוגיה חדש בסמוך לשנג׳ן.
מחירי הדיור בהונג קונג בוחנים את הביקוש ב-Kwu Tung
השלב השני של Park Silicon תחת השם Palo Springs יצא לשוק ב-16 באוגוסט. בסך הכול הציע היזם 100 דירות: 82 במחירים שפורסמו מראש ו-18 במכרז. עד שעות הערב רכשו הקונים 56 נכסים בשווי של כ-417 מיליון דולר הונג קונגי. שמונה עסקאות נרשמו בדירות שנמכרו באמצעות מכרז.
לפני ההשקה נרשמו יותר מ-2.5 אלף בקשות של רוכשים פוטנציאליים. כך, העניין בפרויקט עלה משמעותית על ההיצע הראשוני, אולם רוב ההרשמות לא הבשילו לכדי עסקאות. בדירות בודדות שנמכרו במכרז, המחיר עלה על 23 אלף דולר הונג קונגי לרגל רבוע, והמחיר המרבי שנרשם הגיע ל-23,604 דולר הונג קונגי לרגל רבוע, כך דיווח העיתון Hong Kong Commercial Daily.
דווקא היחס בין כמות הפניות הגבוהה ל-56 המכירות בפועל הפך לאיתות המרכזי של ההשקה. הרשמה בהונג קונג אינה מהווה התחייבות לרכישת דירה: קונים פוטנציאליים מגישים בקשה לפני ההשקה, ולאחר מכן יכולים לסגת מהעסקה אם המחיר הסופי או הנכס שנבחר אינם מתאימים להם.
בכתבה המקורית ב-Bloomberg צוין כי המחיר ב-Park Silicon השתווה כמעט לזה של דירה מקבלן באזורים עירוניים יותר בהונג קונג. האנליסטית של Morningstar קת׳י צ׳אן כינתה את רמת הפתיחה ״אגרסיבית במבט ראשון״, בהתחשב בכך שקישוריות התחבורה המלאה של Kwu Tung תתממש רק מאוחר יותר. במקביל, רוכשים מסין היבשתית מספקים כמחצית מהיקף המכירות של דירות חדשות בהונג קונג, ולכן הביקוש תלוי בנוסף באפשרויות תנועת ההון מעבר לגבול.
דירות מקבלן ב-Kwu Tung התקרבו למחירים העירוניים בהונג קונג
המקבץ הראשון שפורסם ב-Palo Springs כלל 65 דירות בשטחים שנעו בין 311 ל-480 רגל רבוע. לאחר ההנחות המתוכננות, הדירות הוצעו החל מ-5.05 מיליון דולר הונג קונגי, או החל מ-15,903 דולר הונג קונגי לרגל רבוע. הרף העליון של המחיר במקבץ זה הגיע ל-18,174 דולר הונג קונגי לרגל רבוע, והממוצע עמד על 17,671 דולר הונג קונגי.
נתון זה מתייחס ספציפית למקבץ הראשון של 65 הנכסים, ולא לכל 100 הדירות שהוצעו בהשקת המכירות ב-16 באוגוסט. במקבץ היו 23 דירות עם חדר שינה אחד ו-42 דירות עם שני חדרי שינה. כל מתחם Park Silicon מתוכנן להכיל 781 דירות: 457 בשלב הראשון ועוד 324 ב-Palo Springs, לפי נתונים שפורסמו ב-The Standard.
מבחינת הרוכשים, הבעיה אינה נעוצה רק ברמת המחיר האבסולוטית. Kwu Tung ממוקם בצפון הטריטוריות החדשות, בסמוך לגבול עם סין היבשתית. האזור נמצא בבנייה מסיבית, אך מתקני תחבורה, מסחר וטכנולוגיה רבים, שעליהם נשענת האטרקטיביות העתידית שלו, טרם החלו לפעול.
רוכש של דירה חדשה משלם בפועל על שני דברים בו-זמנית: הנכס הקיים והפיכתו הצפויה של Kwu Tung לאחד ממרכזי המטרופולין הצפוני. ככל שמחיר הדירה מקבלן קרוב יותר לאזורים המבוססים של קאולון, כך על המשקיע להסתמך יותר על הצמיחה העתידית של האזור.
הרוכשים בהונג קונג העדיפו פרויקט עירוני במחיר דומה
הניגוד בולט במיוחד בדוגמה של פרויקט The Sterling ב-Cheung Sha Wan, בדרום-מערב קאולון. ב-22 באוגוסט מכרה חברת China Resources Land את כל 180 הדירות של המקבץ הראשון, ורשמה הכנסות של קרוב ל-1.6 מיליארד דולר הונג קונגי.
הפרויקט משך מעל 46 אלף הרשמות, כלומר למעלה מ-254 פניות לכל דירה שהוצעה. המחיר הממוצע לאחר ההנחות הסטנדרטיות המרביות עמד על כ-17,880 דולר הונג קונגי לרגל רבוע — כ-200 דולר הונג קונגי בלבד מעל למקבץ הראשון של Palo Springs.
עם זאת, The Sterling ממוקם בסמוך לתחנת Nam Cheong הפעילה ולתשתיות עירוניות מבוססות. מחירי הפתיחה היו נמוכים בכ-27–33% ממחירי ההשקה של כמה פרויקטים סמוכים בשנת 2021. עיתון South China Morning Post מקשר את המכירה המלאה בראש ובראשונה לשילוב של מיקום עירוני, נגישות תחבורתית ומחיר.
שתי ההשקות מראות כי הביקוש לדיור בהונג קונג נשמר, אך הופך לבררני יותר. פער של פחות מ-300 דולר הונג קונגי לרגל רבוע כבר מסוגל לשנות מהותית את תפיסת ההצעה, אם דירה אחת נמצאת לצד מוקד תחבורה פעיל והאחרת — באזור שחלק ניכר מיתרונותיו יתממשו רק בעתיד.
המטרופולין הצפוני של הונג קונג מתוכנן ל-2.5 מיליון תושבים
Kwu Tung נכלל במטרופולין הצפוני — שטח הפיתוח ארוך הטווח הגדול ביותר בגבול הונג קונג עם שנג׳ן. הוא משתרע על פני כ-30 אלף הקטאר, או כמעט שליש משטחה הכולל של הונג קונג, כולל ערים קיימות ואזורי פיתוח חדשים.
הרשויות שואפות להפוך את צפון הונג קונג למרכז הכלכלי השני של הטריטוריה. חלקה הדרומי של העיר שומר על מעמדו כמרכז פיננסי ומקצועי, בעוד שהצפון אמור להתמחות בחדשנות, טכנולוגיה, מחקר, תעשייה מתקדמת ולוגיסטיקה.
עם השלמת הפיתוח, המטרופולין הצפוני אמור לאכלס כ-2.5 מיליון תושבים ולספק כ-650 אלף מקומות עבודה. זאת על פי האסטרטגיה העדכנית של ממשלת הונג קונג. הרשויות גם מציינות את האזור כאחד ממקורות היצע הדיור העתידי המרכזיים וכפלטפורמה לאינטגרציה כלכלית הדוקה יותר עם שנג׳ן.
ההיתכנות הכלכלית של פרויקטי המגורים החדשים תלויה ישירות ביכולת לייצר את מקומות העבודה הללו. אם חברות טכנולוגיה ומרכזי מחקר יגיעו במקביל לבניית הדיור, Kwu Tung יזכה לבסיס רוכשים ושוכרים משלו. אם קצב בניית הדירות יעלה על קצב יצירת התעסוקה, המתחמים החדשים ייאלצו להתחרות באינטנסיביות רבה יותר מול האזורים המסורתיים של הונג קונג.
בהונג קונג מתכננים לפתוח את תחנת Kwu Tung בשנת 2027
פיתוח התחבורה של Kwu Tung מתבצע בשני שלבים. השלב הראשון של ה-Northern Link — תחנת Kwu Tung החדשה בקו הקיים East Rail Line — כבר נמצא בבנייה. השלמתה מתוכננת לשנת 2027.
הקו המרכזי של Northern Link אמור לחבר בין Kwu Tung ל-Kam Sheung Road ולקשר בין ה-East Rail Line ל-Tuen Ma Line. מועד היעד להשלמתו הוא 2034. לפיכך, הטענה כי Kwu Tung יישאר ללא חיבור רכבת עד 2034 אינה מדויקת: תחנה ייעודית צפויה להיפתח מוקדם בהרבה, וב-2034 האזור צפוי לקבל קישור משלים מלא דרך צפון הטריטוריות החדשות. מסמכי התקציב הממשלתיים מאשרים את לוחות הזמנים לשנים 2027 ו-2034.
עבור רוכשי Park Silicon הבדל זה הוא קריטי. האפקט התחבורתי הראשון עשוי להיווצר כבר עם פתיחת תחנת Kwu Tung, אולם פרמיית התשתית המלאה המוטמעת בחזון המטרופולין הצפוני תתגבש בהדרגה במהלך העשור הבא.
מסיבה זו בדיוק, השוואת המחירים הנוכחיים לנדל״ן עירוני נותרה שנויה במחלוקת: חלק מיתרונותיו העתידיים של האזור קיים כיום בתוכניות השקעות ותשתיות בלבד.
הקרקע לדיור בהונג קונג נרכשה בסמוך לשיא השוק
עלות הפרויקט Park Silicon קשורה גם למחיר הקרקע. המגרש Fanling Sheung Shui Town Lot No. 278 ב-Kwu Tung נמכר ל-Wheelock Properties ביולי 2021 תמורת 4.185 מיליארד דולר הונג קונגי.
שטח המגרש עומד על כ-7,624 מ״ר, והשטח הבנוי המרבי המותר הוא 45,744 מ״ר. על הקרקע התחרו 11 מתמודדים נוספים, בהם Henderson Land Development, CK Asset, Sun Hung Kai Properties, Sino Land, Vanke ושחקנים גדולים נוספים. המידע מופיע בהודעה הרשמית של Lands Department.
מועד הרכישה הוא בעל משמעות רבה: שנת 2021 סימנה את שיא המחזור הקודם בשוק הנדל״ן של הונג קונג. באותה שנה נמכר מגרש סמוך ב-Kwu Tung ל-Sun Hung Kai Properties תמורת 8.614 מיליארד דולר הונג קונגי.
בהמשך, העלאות הריבית והרעת תנאי המימון הובילו לתיקון מחירים שנמשך מספר שנים. עבור יזמים שרכשו קרקעות בסמוך לשיא השוק, נוצרה מציאות כלכלית מורכבת: הורדת מחירים חדה מסייעת להאיץ את המכירות אך פוגעת בפרמטר של תשואה בפרויקט, בעוד ששמירה על מחיר גבוה מגדילה את הסיכון לביקוש חלש.
הפרויקט Park Silicon הופך לאחת הדוגמאות הבולטות הראשונות לאופן שבו מגרשים שנרכשו בתנאי מחזור המחירים הקודם יוצאים לשוק הדיור בסביבה תחרותית שונה לחלוטין.
מכירות הדיור בהונג קונג צנחו ב-42% ביולי
השקת Palo Springs התרחשה בעקבות ירידה חודשית חדה במספר עסקאות הדיור שנרשמו. ביולי קיבל ה-Land Registry סך של 4,462 חוזי מכר של נדל״ן למגורים — ירידה של 41.7% בהשוואה ליוני ו-22.6% פחות מיולי 2025.
השווי הכולל של עסקאות הדיור שנרשמו ירד ב-44.6% בחודש והסתכם ב-41.9 מיליארד דולר הונג קונגי. ביוני נרשמו 7,650 חוזים בשווי 75.6 מיליארד דולר הונג קונגי.
יחד עם זאת, הרשויות עצמן מתריעות על עיכוב בזמני הדיווח: מסמכים עשויים להיקלט ברישום בתוך 30 יום ממועד סגירת העסקה. לכן נתוני יולי אינם משקפים רק את מצב השוק ביולי עצמו ואין להשתמש בהם כמועד מדויק לביצוע כלל הפעולות.
מבט רחב יותר על הנתונים הרבעוניים מציג תמונה חיובית בהרבה. ברבעון השני עלה מספר עסקאות הדיור הרשומות ב-19% לעומת הרבעון הראשון והגיע ל-22,156 — הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מזה 14 שנה. מחירי הדירות עלו בכ-3% במהלך הרבעון וב-8% מתחילת השנה, כך דיווחה ממשלת הונג קונג בסקירה הכלכלית של אוגוסט.
המשמעות היא שחודש יולי החלש והמכירות המאופקות ב-Park Silicon אינם מתרחשים על רקע היעלמות מוחלטת של הביקוש. במקום זאת, השוק עובר מהתאוששות רחבה לשלב שבו הקונים בוחנים ומשווים בקפידה רבה יותר את התמחור של פרויקטים ספציפיים.
יותר מ-2,100 דירות פרטיות ייבנו ב-Kwu Tung
הפרויקט Park Silicon יהווה רק חלק מגל היצע חדש. שני שלביו מתוכננים להכיל 781 דירות. חברת Henderson Land Development מקדמת ב-Kwu Tung עוד 682 יחידות במסגרת North Innovale, ואילו Sun Hung Kai Properties מתכננת פרויקט של 642 דירות.
שלושת הפרויקטים יחד מייצרים היצע של למעלה מ-2.1 אלף דירות פרטיות חדשות. המשמעות היא שההשקות הבאות יתחרו על רוכשים עוד לפני שהאזור יקבל את מלוא התשתיות המתוכננות בחזון המטרופולין הצפוני.
המכירות הבאות יהוו מבחן חשוב לרמת המחיר של 17–18 אלף דולר הונג קונגי לרגל רבוע. הצעות זולות יותר מצד מתחרים עשויות להפעיל לחץ על Wheelock. לעומת זאת, מכירות מוצלחות ברמות מחיר דומות יאפשרו לבסס רף מחירים חדש ב-Kwu Tung.
חשיבות רבה תהיה גם לסדר שבו ייצאו הפרויקטים לשוק. ככל שיוצעו למכירה יותר דירות במקביל, כך ייאלצו היזמים להתחרות בעוצמה רבה יותר באמצעות הנחות, תנאי תשלום ומסלולי משכנתה.
היזמים נוקטים זהירות ביחס למטרופולין הצפוני של הונג קונג
הזהירות ניכרת גם בשוק הקרקעות. המכרז הראשון לפיתוח משולב של אזור הפיילוט Hung Shui Kiu/Ha Tsuen במטרופולין הצפוני נסגר ב-3 ביולי עם שתי הצעות בלבד.
האזור משתרע על פני כ-11 הקטאר. כ-2.6 הקטאר מיועדים למגורים, 5.5 הקטאר למפעלי תעשייה ופארק טכנולוגי, ויתר השטח מיועד למבני ציבור ותשתיות להולכי רגל.
מבנה המכרז עצמו יוצא דופן אף הוא. מחיר הקרקע מהווה רק 30% מהציון הסופי של ההצעה, בעוד ש-70% הנותרים מיוחסים לתוכן הפרויקט: פיתוח ענפים אסטרטגיים, משיכת חברות מובילות, לוחות זמנים לבנייה, השקעות ויצירת מקומות עבודה. באופן זה מנסות הרשויות להשיג בו-זמנית יזם חדש ומפעילי כלכלה עתידית לאזור.
המתחם מתוכנן לכ-3,120 דירות וכ-280 אלף מ״ר של שטחים עבור תעשייה ומגזר הטכנולוגיה. כדי להפחית את העומס הפיננסי, הותר לזוכה לשלם עד 75% מעלות הקרקע בפריסה לשלוש שנים ללא ריבית.
אין לפרש את שתי ההצעות כהיעדר עניין, שכן התנאים מורכבים משמעותית מרכישה רגילה של קרקע למגורים. עם זאת, הן ממחישות את זהירותו של ההון הפרטי מפני פרויקטים שהחזר ההשקעה בהם תלוי בהקמת מרכז עירוני וטכנולוגי חדש על פני שנים רבות.
הונג קונג זקוקה למקומות עבודה לצד הדיור החדש
האתגר המרכזי של המטרופולין הצפוני אינו טמון ביכולת לבנות מספר רב של דירות. קריטי לייצר ביקוש שיוכל לקלוט אותן.
ב-Kwu Tung כבר נבנות תשתיות נרחבות. הממשלה מגדירה את Kwu Tung North כאזור החדש הראשון במטרופולין הצפוני שנכנס לשלב הבנייה. עד שנת 2032 אוכלוסייתו הנוספת צפויה להגיע לכ-130 אלף איש. באזור מתוכננים גם מוסדות ממשלתיים, מתקני ספורט, בריאות, חינוך ותרבות.
אך שווי הדיור הפרטי יהיה תלוי בעיקר בשאלה האם ייווצרו בסמוך מקומות עבודה בעלי שכר גבוה. בלעדיהם, Kwu Tung עלול להישאר שכונת שינה שתושביה נוסעים מדי יום למרכזי העסקים המסורתיים של הונג קונג.
בתרחיש כזה, פרמיית המחיר עבור ״מרכז טכנולוגי עתידי״ תהיה מוגבלת. בפיתוח מוצלח של San Tin Technopole ואשכולות נוספים, המיקום הגיאוגרפי לצד שנג׳ן עשוי להפוך לאחד היתרונות הבולטים של האזור.
כפי שמציינים מומחי International Investment, אין להגדיר את מכירות Park Silicon ככישלון של שוק הדיור בהונג קונג או של המטרופולין הצפוני: 56 דירות ביום הראשון מאשרות את קיומו של ביקוש בעל יכולת תשלום. עם זאת, מעל 2.5 אלף הרשמות לעומת 56 רכישות שהושלמו מעידות כי עניין באזור החדש אינו שווה ערך לנכונות לשלם על תשתיות עתידיות במחיר שכבר מתקרב לפרויקטים בעיר. הסיכון העיקרי נותר סדר הפיתוח. אם בהונג קונג הדיור החדש במטרופולין הצפוני יקדים את הרכבת התחתית, חברות הטכנולוגיה ומקומות העבודה, התחרות בין היזמים תגבר והמחירים יהיו תחת לחץ. אם התשתיות הכלכליות והתחבורתיות יוקמו כמתוכנן, טווח המחירים הנוכחי של 17–18 אלף דולר הונג קונגי לרגל רבוע עשוי להפוך לנקודת ייחוס מוקדמת של המרכז העירוני החדש.