В Гонконге цены охладили спрос на новое жильё

В Гонконге, специальном административном районе Китая, первые крупные продажи частного жилья в Северном мегаполисе показали, насколько чувствительным стал рынок к цене. Девелопер Wheelock Properties продал 56 из 100 квартир, выставленных 16 августа во второй очереди комплекса Park Silicon в Кву-Тун, несмотря на более чем 2,5 тыс. предварительных регистраций. Средняя цена первой прайс-листовой партии составила HK$17 671 за кв. фут — почти столько же, сколько в некоторых новых проектах значительно ближе к центральным районам Гонконга. Результаты становятся первым серьёзным ценовым тестом для территории, которую власти намерены превратить в новый жилой и технологический центр рядом с Шэньчжэнем.

Цены на жильё в Гонконге испытывают спрос в Кву-Тун

Вторая очередь Park Silicon под названием Palo Springs вышла на рынок 16 августа. Всего девелопер предложил 100 квартир: 82 по заранее опубликованным ценам и 18 через тендер. К вечеру покупатели приобрели 56 объектов примерно на HK$417 млн. Восемь сделок пришлись на квартиры, реализованные через тендер.

Перед стартом было зарегистрировано более 2,5 тыс. заявок потенциальных покупателей. Таким образом, интерес к проекту значительно превышал первоначальное предложение, однако большая часть регистраций не превратилась в сделки. В отдельных квартирах, проданных через тендер, стоимость превысила HK$23 тыс. за кв. фут, а максимальная зафиксированная цена достигла HK$23 604 за кв. фут, сообщила гонконгская газета Hong Kong Commercial Daily.

Именно соотношение между большим количеством заявок и 56 фактическими продажами стало главным сигналом запуска. Регистрация в Гонконге не является обязательством купить квартиру: потенциальные покупатели вносят заявку перед стартом, после чего могут отказаться от сделки, если итоговая цена или выбранный объект их не устраивают.

В исходном материале Bloomberg отмечается, что цена Park Silicon почти сравнялась с новостройками в более городских районах Гонконга. Аналитик Morningstar Кэти Чан назвала стартовый уровень «агрессивным на первый взгляд» с учётом того, что полная транспортная связность Кву-Тун появится лишь позднее. Материковые покупатели при этом обеспечивают около половины стоимости продаж нового жилья в Гонконге, поэтому спрос дополнительно зависит от возможностей трансграничного движения капитала.

Новостройки Гонконга в Кву-Тун приблизились к городским ценам

Первая опубликованная партия Palo Springs состояла из 65 квартир площадью от 311 до 480 кв. футов. После предусмотренных скидок жильё предлагалось от HK$5,05 млн, или от HK$15 903 за кв. фут. Верхняя граница цены в этой партии достигала HK$18 174 за кв. фут, а средняя составляла HK$17 671.

Этот показатель относится именно к первой партии из 65 объектов, а не ко всем 100 квартирам, предложенным на старте продаж 16 августа. В партии было 23 квартиры с одной спальней и 42 с двумя. Весь Park Silicon рассчитан на 781 квартиру: 457 в первой очереди и ещё 324 в Palo Springs, следует из опубликованных The Standard данных.

Для покупателей проблема заключается не только в абсолютном размере цены. Кву-Тун расположен на севере Новых территорий, рядом с границей материкового Китая. Район активно строится, однако многие транспортные, коммерческие и технологические объекты, на которых основывается его будущая привлекательность, ещё не введены в эксплуатацию.

Покупатель новой квартиры фактически платит сразу за две вещи: существующий объект и ожидаемое превращение Кву-Тун в один из центров Северного мегаполиса. Чем ближе цена новостройки к сформированным районам Коулуна, тем больше инвестору приходится закладываться на будущий рост территории.

Гонконгские покупатели выбрали городской проект по похожей цене

Контраст особенно заметен на примере The Sterling в Чхён-Ша-Ване, на юго-западе Коулуна. 22 августа China Resources Land продала все 180 квартир первой партии, получив почти HK$1,6 млрд.

Проект собрал более 46 тыс. регистраций, или свыше 254 заявок на одну предложенную квартиру. Средняя цена после максимальных стандартных скидок составляла около HK$17 880 за кв. фут — всего примерно на HK$200 выше, чем в первой партии Palo Springs.

The Sterling при этом находится рядом с действующей станцией Nam Cheong и сформированной городской инфраструктурой. Стартовые цены оказались примерно на 27–33% ниже цен запуска некоторых соседних проектов в 2021 году. South China Morning Post связывает полную распродажу прежде всего с сочетанием городского расположения, транспортной доступности и цены.

Два запуска показывают, что спрос на жильё в Гонконге сохраняется, но становится всё более избирательным. Разница менее чем в HK$300 за кв. фут уже способна существенно изменить восприятие предложения, если одна квартира находится рядом с действующим транспортным узлом, а другая — в районе, значительная часть преимуществ которого появится в будущем.

Северный мегаполис Гонконга рассчитан на 2,5 млн жителей

Кву-Тун входит в Северный мегаполис — крупнейшую территорию долгосрочного развития на границе Гонконга с Шэньчжэнем. Она охватывает около 30 тыс. гектаров, или примерно треть всей территории Гонконга, включая существующие города и новые районы развития.

Власти намерены превратить север Гонконга во второй экономический центр территории. Южная часть города сохраняет роль финансового и профессионального центра, а север должен специализироваться на инновациях, технологиях, исследованиях, современной промышленности и логистике.

После завершения развития Северный мегаполис должен вместить около 2,5 млн человек и обеспечить примерно 650 тыс. рабочих мест. Это следует из действующей стратегии правительства Гонконга. Власти также называют территорию одним из главных источников будущего предложения жилья и площадкой для более тесной экономической интеграции с Шэньчжэнем.

От того, удастся ли создать эти рабочие места, непосредственно зависит экономика новых жилых проектов. Если технологические компании и исследовательские центры будут приходить одновременно с жильём, Кву-Тун получит собственную базу покупателей и арендаторов. Если строительство квартир будет идти быстрее развития занятости, новым комплексам придётся активнее конкурировать с традиционными районами Гонконга.

В Гонконге станцию Kwu Tung планируют открыть в 2027 году

Транспортное развитие Кву-Тун происходит в два этапа. Первая фаза Northern Link — новая станция Kwu Tung на действующей East Rail Line — уже строится. Её планируется завершить в 2027 году.

Основная линия Northern Link должна связать Кву-Тун с Kam Sheung Road и соединить East Rail Line с Tuen Ma Line. Её плановый срок завершения — 2034 год. Таким образом, говорить, что Кву-Тун останется без железнодорожного сообщения до 2034 года, некорректно: собственная станция должна появиться значительно раньше, а в 2034 году район рассчитывает получить полноценную дополнительную связь через север Новых территорий. Правительственные бюджетные документы подтверждают сроки 2027 и 2034 годов.

Для покупателей Park Silicon эта разница принципиальна. Первый транспортный эффект может возникнуть уже после ввода станции Kwu Tung, однако полноценная инфраструктурная премия, заложенная в концепцию Северного мегаполиса, будет формироваться постепенно в течение следующего десятилетия.

Именно поэтому сравнение нынешних цен с городской недвижимостью остаётся спорным: часть будущих преимуществ района пока существует только в инвестиционных и инфраструктурных планах.

Землю под жильё в Гонконге купили около пика рынка

Стоимость Park Silicon связана и с ценой земли. Участок Fanling Sheung Shui Town Lot No. 278 в Кву-Тун был продан Wheelock Properties в июле 2021 года за HK$4,185 млрд.

Площадь участка составляет около 7 624 кв. м, а максимально разрешённая общая площадь помещений — 45 744 кв. м. За землю конкурировали ещё 11 участников, включая Henderson Land Development, CK Asset, Sun Hung Kai Properties, Sino Land, Vanke и других крупных игроков. Информация содержится в официальном сообщении Lands Department.

Срок покупки имеет значение: 2021 год пришёлся на вершину предыдущего цикла гонконгской недвижимости. В том же году соседний участок в Кву-Тун был продан Sun Hung Kai Properties за HK$8,614 млрд.

Затем повышение процентных ставок и ухудшение условий финансирования привели к многолетней коррекции цен. Для застройщиков, которые покупали землю около максимума рынка, это создало сложную экономику: резкое снижение цен помогает ускорить продажи, но ухудшает доходность проекта, а сохранение более высокой стоимости увеличивает риск слабого спроса.

Park Silicon становится одним из первых крупных примеров того, как участки, купленные в условиях прежнего ценового цикла, выходят на рынок жилья уже в совершенно иной конкурентной среде.

Продажи жилья в Гонконге упали на 42% в июле

Запуск Palo Springs состоялся после резкого месячного падения числа зарегистрированных жилищных сделок. В июле Land Registry получил 4 462 договора купли-продажи жилой недвижимости — на 41,7% меньше, чем в июне, и на 22,6% меньше, чем в июле 2025 года.

Общая стоимость зарегистрированных жилищных сделок сократилась на 44,6% за месяц, до HK$41,9 млрд. В июне было зарегистрировано 7 650 договоров на HK$75,6 млрд.

При этом сами власти предупреждают о временном лаге: документы могут поступать в реестр в течение 30 дней после заключения сделки. Поэтому июльские показатели отражают не только состояние рынка непосредственно в июле и не должны использоваться как точная дата совершения всех операций.

Более широкий квартальный показатель выглядит заметно сильнее. Во втором квартале число зарегистрированных жилищных сделок выросло на 19% относительно первого квартала, до 22 156, — это максимальный квартальный уровень за 14 лет. Цены на квартиры за квартал повысились примерно на 3%, а с начала года — на 8%, сообщило правительство Гонконга в августовском обзоре экономики.

Это означает, что слабый июль и сдержанные продажи Park Silicon происходят не в условиях полного исчезновения спроса. Скорее рынок переходит от широкого восстановления к фазе, где покупатели гораздо внимательнее сравнивают стоимость отдельных проектов.

В Кву-Тун появится более 2 100 частных квартир

Park Silicon станет лишь частью новой волны предложения. Две его очереди рассчитаны на 781 квартиру. Henderson Land Development готовит в Кву-Тун ещё 682 объекта в рамках North Innovale, а Sun Hung Kai Properties планирует проект на 642 квартиры.

Всего три проекта дают более 2,1 тыс. новых частных квартир. Это означает, что дальнейшие запуски будут конкурировать за покупателей ещё до того, как район получит всю предусмотренную концепцией Северного мегаполиса инфраструктуру.

Следующие продажи станут важным тестом для цены HK$17–18 тыс. за кв. фут. Более дешёвые предложения конкурентов могут создать давление на Wheelock. Успешные продажи по сопоставимой стоимости, напротив, позволят закрепить новый ориентир цен в Кву-Тун.

Значение будет иметь и последовательность вывода объектов на рынок. Чем больше квартир одновременно окажется в продаже, тем сильнее девелоперам придётся конкурировать скидками, условиями оплаты и ипотечными программами.

Девелоперы осторожны с Северным мегаполисом Гонконга

Осторожность заметна и на рынке земли. Первый конкурс по комплексному освоению пилотной территории Hung Shui Kiu/Ha Tsuen в Северном мегаполисе завершился 3 июля всего с двумя заявками.

Территория занимает около 11 гектаров. Примерно 2,6 гектара выделено под жильё, 5,5 гектара — под предприятия и технологический парк, остальная площадь предназначена для общественных объектов и пешеходной инфраструктуры.

Необычна и структура самого конкурса. Цена земли составляет лишь 30% итоговой оценки предложения, остальные 70% приходятся на содержание проекта: развитие стратегических отраслей, привлечение крупных компаний, сроки строительства, инвестиции и создаваемые рабочие места. Таким образом власти пытаются одновременно получить нового застройщика и операторов будущей экономики района.

Комплекс рассчитан примерно на 3 120 квартир и около 280 тыс. кв. м площадей для предприятий и технологического сектора. Для снижения финансовой нагрузки победителю также разрешили выплачивать до 75% земельного платежа в течение трёх лет без процентов.

Две заявки нельзя трактовать как отсутствие интереса, поскольку условия значительно сложнее обычной покупки жилого участка. Они, однако, показывают осторожность частного капитала перед проектами, окупаемость которых зависит от формирования нового городского и технологического центра в течение многих лет.

Гонконгу нужны рабочие места вместе с новым жильём

Главная проблема Северного мегаполиса заключается не в способности построить большое количество квартир. Критически важно создать спрос, способный их поглотить.

В Кву-Тун уже возводится крупная инфраструктура. Правительство называет Kwu Tung North первым новым районом Северного мегаполиса, вошедшим в стадию строительства. К 2032 году его дополнительное население должно достигнуть примерно 130 тыс. человек. В районе также планируются государственные учреждения, спортивные, медицинские, образовательные и культурные объекты.

Но стоимость частного жилья будет зависеть прежде всего от того, появятся ли рядом высокооплачиваемые рабочие места. Без них Кву-Тун рискует оставаться спальным районом, жители которого ежедневно ездят в традиционные деловые центры Гонконга.

В таком сценарии ценовая премия за «будущий технологический центр» будет ограничена. При успешном развитии San Tin Technopole и других кластеров географическое положение рядом с Шэньчжэнем, напротив, может стать одним из главных преимуществ территории.

Как сообщают эксперты International Investment, продажи Park Silicon нельзя называть провалом рынка жилья Гонконга или Северного мегаполиса: 56 квартир за первый день подтверждают существование платежеспособного спроса. Однако более 2,5 тыс. регистраций при 56 завершённых покупках показывают, что интерес к новому району не равен готовности оплачивать будущую инфраструктуру по цене, уже приблизившейся к городским проектам. Главным риском остаётся последовательность развития. Если в Гонконге новое жильё в Северном мегаполисе будет появляться быстрее метро, технологических компаний и рабочих мест, конкуренция между девелоперами усилится и цены окажутся под давлением. Если экономическая и транспортная инфраструктура будет вводиться по плану, нынешний диапазон HK$17–18 тыс. за кв. фут может стать ранним ценовым ориентиром нового городского центра.