אסונסיון חווה תנופת בנייה חדשה

שוק הנדל״ן של אסונסיון מתרחב במהירות: באוגוסט 2026 הגיע המחיר החציוני המבוקש לדירות ל-$1 759 למ״ר, עיריית הבירה רושמת פעילות שיא באישור פרויקטים חדשים, והתשואה ברוטו על דירות לפי מודעות בפרגוואי מוערכת בכ-7.7% בשנה. העניין מצד משקיעים זרים נתמך גם על ידי תוכנית Paraguay Investor Pass שהושקה באביב, המאפשרת להגיש בקשה ישירה לקבלת תושבות קבע בהשקעות החל מ-$200 אלף בנדל״ן. הסיכון העיקרי לרוכשים נובע מאותו גורם שמניע את השוק כלפי מעלה: היצע הדירות החדשות גדל במהירות וכבר יוצר תחרות בין פרויקטים באזורים מסוימים.

דירות באסונסיון עולות כ-$1 760 למ״ר

באוגוסט 2026 המחיר החציוני המבוקש לדירות באסונסיון עמד על $1 759 למ״ר. החציון המרכזי של המודעות נע בטווח שבין $1 488 ל-$2 129 למ״ר. המדגם כלל 977 הצעות פעילות.

אלו הם מחירי מוכרים מבוקשים ולא מחירים רשומים של עסקאות שנסגרו, נתון שחשוב לקחת בחשבון בעת השוואת פרויקטים. עם זאת, המדגם מספק תמונה של רמת השוק הנוכחית ומאשר כי דיור חדש ואיכותי בבירה כבר יקר משמעותית מהממוצע הארצי הכללי.

נתוני פלטפורמה גדולה נוספת, TuLugar, מציגים תמונה דומה, אף על פי ששיטת החישוב שלה שונה. המחיר הממוצע של נדל״ן למגורים באסונסיון באוגוסט עמד על $1 709 למ״ר. השכונה היקרה ביותר במדגם שלה הייתה Manorá עם $2 158 למ״ר. עבור Luque הנתון עמד על $1 077.

ההבדל בין מאגרי הנתונים אינו מהווה סתירה: Proppy מחשבת מדד נפרד לדירות, בעוד ש-TuLugar משלבת בטבלה העירונית דירות ובתים פרטיים.

הבנייה החדשה מתרכזת במזרח הבירה

עיריית אסונסיון עצמה מתארת את המתרחש כגאות בנייה. פרויקטים חדשים מוקמים באופן פעיל במיוחד לאורך Avenida Santa Teresa, Aviadores del Chaco ו-Molas López, כמו גם במוקדי פיתוח חדשים בחלקה המזרחי של העיר.

באפריל 2026 גבתה העירייה מעל 10.2 מיליארד גוארני באגרות אישור תוכניות בנייה — נתון שיא. בינואר עמדו ההכנסות על 4.2 מיליארד, בפברואר על 5.9 מיליארד ובמרץ על 9.892 מיליארד גוארני.

רשויות העיר גם זירזו את הנפקת ההיתרים: פרויקט העומד במלוא הדרישות יכול לקבל אישור במקרים מסוימים תוך פחות משבוע, כאשר פרק הזמן הסטנדרטי המוצהר הוא עד שבועיים.

עבור השוק המשמעות היא שההיצע מסוגל להגיב לביקוש הגבוה במהירות רבה. מנגנון כזה תומך בהתפתחות העיר, אך במקביל מגביל את יכולתם של בעלי דירות חדשות להעלות את דמי השכירות ללא הגבלה.

סיכון עודף ההיצע כבר מורגש באזורים מסוימים

המסירה המהירה של מבנים חדשים תופסת חלק ניכר מהסקירה של The Wandering Investor, שעוררה דיון מחודש בשוק של אסונסיון.

המחבר רואה ב-Villa Morra, Los Laureles, Recoleta ובמספר שכונות ותיקות נוספות אזורים אטרקטיביים, אך מזהיר במיוחד מפני כמות גדולה של דירות חדשות לאורך Avenida Dr. Felipe Molas López. הוא גם צופה כי ככל שיאוכלסו בניינים חדשים בשנים הקרובות, תשואת השכירות הנוכחית עלולה להישחק.

זוהי דעתו של משקיע פרטי ולא סטטיסטיקה רשמית של השוק. עם זאת, היא עולה בקנה אחד עם נתוני העירייה על פעילות בנייה ענפה.

עבור הרוכש, חשובה כעת לא רק הצמיחה הכללית של אסונסיון, אלא גם היקף הדיור הנבנה ברדיוס של מספר רחובות סביב הנכס הספציפי.

תשואת הדירות ברוטו מוערכת ב-7.7%

TuLugar מעריכה את התשואה הממוצעת ברוטו לדירות בפרגוואי לחודש אוגוסט ב-7.7% בשנה. שכר הדירה החציוני המבוקש עמד על $605 לחודש.

נתון זה מתייחס לכלל המאגר הלאומי ואינו מעיד על כך שכל דירה באסונסיון תניב למשקיע 7.7%. החישוב אינו כולל גם את כל הוצאות הבעלים, ולכן אין לבלבל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו.

לגבי שכירות לטווח קצר, הפלטפורמה מציגה נתונים נפרדים. באסונסיון נותחו באוגוסט 2 416 נכסים שלמים פעילים. המחיר החציוני ללילה עמד על $59, התפוסה על 63%, וההכנסה המחושבת על כ-$1 200 לחודש.

הנתון האחרון מהווה אף הוא הכנסה ברוטו. יש לנכות ממנו עמלת פלטפורמה, ניקיון, ניהול, חשבונות שוטפים, דמי ניהול ואחזקת בניין, תיקונים, מיסים ותקופות ללא שוכרים.

כלכלת פרגוואי ממשיכה לצמוח

המצב המאקרו-כלכלי ממשיך לתמוך בביקוש המקומי. הבנק המרכזי של פרגוואי העלה ביוני את תחזית צמיחת התמ״ג לשנת 2026 מ-4.2% ל-4.5%. תחזית האינפלציה, לעומת זאת, הורדה מ-3.5% ל-3.3%.

כלכלת המדינה צמחה ב-6% בשנת 2025, וריבית הבנק המרכזי באמצע 2026 עמדה על 5.5%.

עבור שוק הנדל״ן זהו שילוב נוח יחסית: הכלכלה מתרחבת ללא האצה חדה באינפלציית המחירים לצרכן.

עם זאת, אסונסיון נותרה שוק קטן יחסית. מספר מתחמי מגורים גדולים מסוגלים להגדיל משמעותית את ההיצע בשכונה אחת, ולכן תנאי מאקרו כלליים טובים אינם מבטיחים דינמיקה זהה לכל הנכסים.

אוכלוסיית אסונסיון עצמה קטנה מהמטרופולין

בסקירות השקעה אסונסיון מתוארת לעיתים כעיר בעלת 600 אלף תושבים או כמטרופולין של כ-2.5–3 מיליון נפש.

מפקד האוכלוסין הרשמי של 2022 מנה בתחום המוניציפלי של אסונסיון 462 241 תושבים. במחוז השכן Central התגוררו 1 883 927 איש.

עבור שוק הנדל״ן, הגבול המנהלי של הבירה אינו משקף את המציאות העירונית. Luque, Fernando de la Mora, San Lorenzo, Lambaré וערים נוספות מהוות בפועל מערכת אחת של יוממות, עבודה ומסחר.

משום כך שינויי תשתית מחוץ לגבולות אסונסיון משפיעים ישירות על מחירי הנדל״ן בתוך הבירה.

התיירות שברה שיא, אך לא כל הזרימה מגיעה לבירה

פרגוואי רשמה בשנת 2025 3 657 194 כניסות של מבקרים זרים. מתוכם 2 029 678 היו תיירים שלנו במדינה, ועוד 1 627 516 היו מבקרי יום.

ארגנטינה היוותה 79.98% מכלל ההגעות, וברזיל 10.14%.

שימוש בנתון הלאומי הכולל כהערכה לביקוש להשכרות יומיות באסונסיון אינו מדויק. חלק משמעותי מהנסיעות מרוכז באזורי הגבול, כולל Ciudad del Este ו-Encarnación.

עבור שוק הבירה, הנתונים של נמל התעופה הבינלאומי Silvio Pettirossi אינפורמטיביים יותר. בינואר–אפריל 2026 עברו בו 495 993 נוסעים — 71 238 יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

הגידול בתנועת הנוסעים מרחיב את קהל היעד לשכירות קצרת טווח, אך התשואה שלה ממשיכה להיות תלויה מאוד במיקום הספציפי ובאיכות הניהול.

השקעה של $200 אלף פותחת מסלול לתושבות קבע

ב-17 באפריל 2026 הציגו משרד התעשייה והמסחר ורשות ההגירה הלאומית את תוכנית Paraguay Investor Pass.

המנגנון החדש מאפשר למשקיע זר להגיש בקשה ישירה לקבלת תושבות קבע, תוך דילוג על שלב אשרת שהייה זמנית. עבור נדל״ן נקבע רף השקעה של $200 אלף. סכום זהה נקבע להשקעות בשוק ההון בפרגוואי, ועבור פרויקטי תיירות מוסמכים — $150 אלף.

רכישת נדל״ן ב-$200 אלף אינה מעניקה מעמד תושב באופן אוטומטי. על המשקיע לעבור את ההליך הנדרש ולקבל אישור על מעמדו והשקעותיו.

ההודעה הרשמית גם אינה מאשרת את הטענה הנפוצה בבלוגים להשקעות לפיה די בתשלום מקדמה של 30% בלבד כדי לקבל תושבות קבע בתוך חמישה ימים. לפיכך, אין לראות בתנאים אלה כלל גורף של התוכנית ללא בדיקת הפרויקט והמסמכים הרלוונטיים.

זרים רשאים לרכוש ולבעול נדל״ן בפרגוואי

חוק ההשקעות של פרגוואי (חוק מס׳ 117) מעגן זכויות שוות להון מקומי וזר. משקיעים זרים נהנים מאותן ערבויות, זכויות וחובות כמו תושבים מקומיים, והשקעה פרטית בדרך כלל אינה דורשת היתר מוקדם מיוחד.

החוק מבטיח במפורש את זכות הקניין להשקעות מקומיות וזרות, בכפוף למגבלות הקבועות בחוקה ובחוקים רלוונטיים אחרים.

לפיכך, עבור דירה או בית סטנדרטיים באסונסיון, אזרחות זרה אינה מהווה מכשול לרכישת נדל״ן.

באזורי הגבול חלות מגבלות ייעודיות

החריג נוגע לקרקעות חקלאיות וכפריות מסוימות בסמוך לגבולות המדינה.

חוק מס׳ 2532 קובע רצועת ביטחון של 50 ק״מ לאורך הגבול. אזרחי מדינות הגובלות בפרגוואי, כמו גם חברות הנשלטות ברובן על ידי אזרחים כאלה, אינם רשאים להחזיק בנדל״ן כפרי באזור זה ללא היתר מיוחד כקבוע בחוק.

מגבלה זו אינה חלה על דירה עירונית רגילה באסונסיון.

ההבחנה חשובה, שכן הקביעה לפיה ״כל אזרח זר יכול לרכוש כל קרקע בפרגוואי ללא הגבלה״ אינה מדויקת.

מיסוי שכירות תלוי במעמד התושבות

עבור יחיד שהוא תושב מס בפרגוואי, הכנסה משכירות נדל״ן מסווגת כהכנסה מרווחי הון לפי מס IRP.

החוק קובע שיעור מס של 8%. בהשכרת נדל״ן רשאי הנישום לקבוע את בסיס המס בשיעור של 50% משכר הדירה, או לקזז מההכנסות הוצאות מוכרות ומגובות במסמכים, לרבות ארנונה, תחזוקה ודמי ניהול.

בשימוש בבסיס קבוע של 50%, שיעור ה-IRP האפקטיבי הוא 4% מסך דמי השכירות ברוטו.

עבור תושב חוץ (שאינו תושב מס), השכרת נדל״ן חייבת במס INR בשיעור של 15% על בסיס מחושב של 50% מההכנסה משכירות. הדבר מביא לשיעור מס אפקטיבי של 7.5% מסך הברוטו. עבור השכרת נדל״ן המשמש למגורים בלבד חל מע״מ בשיעור של 5%.

על המשקיע לחשב את תזרים המזומנים בפועל לאחר ניכוי מיסים והוצאות תפעול, ולא להסתמך אך ורק על התשואה ברוטו המופיעה במודעות.

במכירה תושב חוץ משלם יותר

מעמד המס משפיע באופן ניכר על היציאה מההשקעה בעת מימוש הנכס.

במכירת נדל״ן על ידי יחיד תושב מס, שיעור מס ה-IRP הוא 8%, כאשר הרווח החייב במס עשוי להיות מחושב לפי ההפרש בפועל בין מחיר המכירה לעלויות המוכרות, בהצגת מסמכים. החוק מאפשר גם בסיס חישוב רעיוני של 30% משווי העסקה.

עבור תושב חוץ מנכה הנוטריון שני מיסים: מע״מ של 5% המוחל על בסיס של 30% משווי הנכס, ומס INR בשיעור 15% הנגבה על בסיס 30% מהשווי בניכוי המע״מ.

לכן, ההגדרה הנפוצה של ״מס יציאה של 6%״ עבור תושב חוץ היא קירוב גס בלבד. החישוב המדויק תלוי, בין היתר, בשאלה האם מחיר העסקה כולל מע״מ או לא.

בנוסף, יש לקחת בחשבון הוצאות נוטריון, רישום ועמלות תיווך.

Luque זולה יותר מאסונסיון ונהנית מתשתיות חדשות

Luque נותרה אחת החלופות המרכזיות בשוק המטרופוליני. לפי נתוני TuLugar לאוגוסט, מחיר הנדל״ן למגורים עמד כאן על $1 077 למ״ר לעומת $1 709 באסונסיון.

העיר ממוקמת בסמוך לנמל התעופה Silvio Pettirossi ונהנית מחיבורי כבישים חדשים לאסונסיון.

באוגוסט הושלמה התקנת 48 קורות ראשיות במחלף החדש Corredor Vial Las Residentas, שנועד להקל על התנועה ממרכז Luque לבירה ולהפחית עומסים בצומת Ñu Guasu ו-Avenida Silvio Pettirossi.

עבור משקיע, Luque מציעה תקציב כניסה נמוך יותר, אך מבנה הביקוש בה שונה מזה של Villa Morra או Recoleta: השוק מושתת בעיקר על שוכרים מקומיים ומגורים קבועים, ולא על זרים והשכרות לטווח קצר.

Nueva Asunción נותרה אפיק השקעה מסוכן יותר

לאחר פתיחת גשר Héroes del Chaco קיבל הגדה המערבית של הנהר חיבור ישיר לאסונסיון, מה שהגביר את העניין ב-Nueva Asunción ובסביבתה.

המדינה ממשיכה בפיתוח רשת הכבישים באזור. בסוף אוגוסט שדרוג 166 ק״מ של כביש PY12 בין Chaco'i ב-Nueva Asunción ל-General Bruguez התבצע בארבעה מקטעים, כאשר קצב הביצוע במקטע הרביעי הגיע ל-72%.

עם זאת, השקעה בקרקע ב-Nueva Asunción שונה מהותית מרכישת דירה בשכונה בנויה בבירה. כאן קריטיים במיוחד נזילות המגרש, גובהו מעל מפלס ההצפות, הניקוז, הגישה לדרכים ולוחות הזמנים לחיבור לתשתיות.

ההיסטוריה של האזור כוללת אירועי הצפה, ולכן הבטחות היזמים לגבי פוטנציאל הקרקע אינן מספקות. בדיקה גיאודטית ואימות של המגרש הספציפי חייבים להקדים כל רכישה.

תשואה גבוהה אינה מובטחת לאורך שנים

אסונסיון נהנית ממספר מנועי צמיחה במקביל: כלכלה מתרחבת, תנופת בנייה, כניסת הון זר, שדרוג תשתיות תחבורה ותוכנית הגירה ייעודית למשקיעים גדולים.

אולם גורמים אלה משפיעים על השוק בדרכים שונות.

תוספת תושבים ומשקיעים מגדילה את הביקוש. קצב בנייה מהיר מגדיל את ההיצע. אם דירות חדשות נמסרות בקצב מהיר יותר מהגעת שוכרים בעלי יכולת תשלום, שכר הדירה מפסיק לעלות גם בסביבה מאקרו-כלכלית יציבה.

פגיעות במיוחד הן דירות קטנות להשקעה בשכונות שבהן יזמים רבים בונים פרויקטים דומים עם מפרט זהה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן של אסונסיון מושך בזכות רף כניסה נוח, צמיחה כלכלית וגישה קלה למשקיעים זרים. ואולם, תנופת הבנייה הופכת את בחירת הנכס הספציפי לחשובה יותר מההימור הכללי על פרגוואי. על המשקיע לבחון את היקף ההיצע העתידי ברדיוס של מספר רחובות, את מחירי השכירות הריאליים, עלויות התחזוקה ואת הנזילות במימוש עתידי. בשכונות הוותיקות הסיכון המרכזי נובע מתחרות בין פרויקטים חדשים, וב-Nueva Asunción — גם מסוגיות תשתית, נזילות הקרקע ומאפייני המגרש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן באסונסיון לשנת 2026

כמה עולה מ״ר באסונסיון?

המחיר החציוני המבוקש לדירות באוגוסט 2026 עמד על $1 759 למ״ר. הטווח המרכזי במודעות נע בין $1 488 ל-$2 129.

מהי השכונה היקרה ביותר באסונסיון?

לפי נתוני TuLugar, השכונה היקרה ביותר באוגוסט הייתה Manorá עם מחיר של כ-$2 158 למ״ר. רמות מחירים גבוהות מאפיינות גם את Villa Morra, Las Lomas ו-Ycuá Satí.

מהי התשואה על דירות בפרגוואי?

התשואה הממוצעת המחושבת ברוטו לדירות לפי מאגר TuLugar באוגוסט עמדה על 7.7% בשנה. זהו נתון ברוטו לפני הוצאות תפעול ומיסים.

כמה מניבה שכירות לטווח קצר באסונסיון?

לפי נתוני TuLugar, ההכנסה החציונית לנכס פעיל שלם באוגוסט עמדה על כ-$1 200 לחודש עם תפוסה של 63%. מדובר בהכנסה ברוטו לפני הוצאות הבעלים.

האם קיים סיכון לעודף היצע של דירות חדשות?

כן. העירייה מדווחת על פעילות בנייה מוגברת, ובשכונות מסוימות נבנים במקביל פרויקטים רבים למגורים.

האם אזרח זר יכול לקנות דירה בפרגוואי?

כן. למשקיעים זרים מוקנות בדרך כלל אותן זכויות קניין כמו למקומיים. מגבלות ספציפיות חלות על קרקעות חקלאיות באזורי הגבול.

האם רכישת נדל״ן מעניקה תושבות קבע?

לא כל רכישה. תוכנית Paraguay Investor Pass מאפשרת קבלת תושבות קבע ישירה בהשקעה מתאימה בנדל״ן החל מ-$200 אלף.

האם נדרש לקבל קודם אשרת שהייה זמנית?

למשתתפי תוכנית Investor Pass המנגנון הרשמי מאפשר להגיש בקשה ישירה לקבלת מעמד קבע ללא שלב מקדים של אשרת שהייה זמנית.

כיצד ממוסה שכירות לתושב חוץ?

מס INR עומד על 15% מבסיס חישוב של 50% מההכנסה משכירות, מה ששווה ערך ל-7.5% אפקטיביים מסך הברוטו. על שכירות למגורים חל בנוסף מע״מ של 5%.

כיצד ממוסה שכירות לתושב מקומי?

שיעור ה-IRP על הכנסות ורווחי הון הוא 8%. בשימוש בבסיס חישוב של 50% משכר הדירה, שיעור המס האפקטיבי הוא 4% מההכנסה ברוטו.

האם כדאי לשקול השקעה ב-Luque?

Luque זולה משמעותית מאסונסיון ונהנית משדרוגי תחבורה. השוק בה מבוסס בעיקר על ביקוש מקומי לטווח ארוך.

מהם הסיכונים ב-Nueva Asunción?

הסיכונים העיקריים קשורים בנזילות המגרשים, עמידה בלוחות זמנים לפיתוח תשתיות וסכנת הצפות בחלק מהשטחים.