Асунсьон переживает новый строительный бум
Рынок недвижимости Асунсьона быстро расширяется: в августе 2026 года медианная цена предложения квартир достигла $1 759 за кв. м, муниципалитет фиксирует рекордную активность при согласовании новых проектов, а валовая доходность квартир по объявлениям в Парагвае оценивается примерно в 7,7% годовых. Интерес иностранных инвесторов поддерживает и запущенная весной программа Paraguay Investor Pass, которая позволяет претендовать на прямое постоянное резидентство при инвестициях от $200 тыс. в недвижимость. Главный риск для покупателей связан с той же причиной, которая двигает рынок вверх: предложение новых квартир растет быстро и уже создает конкуренцию между проектами в отдельных районах.
Квартиры в Асунсьоне стоят около $1 760 за метр
В августе 2026 года медианная цена предложения квартир в Асунсьоне составляла $1 759 за кв. м. Центральная половина объявлений находилась в диапазоне от $1 488 до $2 129 за кв. м. В выборку вошли 977 активных предложений.
Это цены продавцов, а не зарегистрированные цены закрытых сделок, что важно учитывать при сравнении проектов. Тем не менее выборка дает представление о текущем уровне рынка и подтверждает, что качественное новое жилье в столице уже заметно дороже общего среднего показателя по стране.
Данные другой крупной площадки TuLugar показывают похожую картину, хотя методика у нее отличается. Средняя цена жилой недвижимости в Асунсьоне в августе составляла $1 709 за кв. м. Самым дорогим районом в ее выборке был Manorá с $2 158 за кв. м. Для Luque показатель составлял $1 077.
Разница между базами не является противоречием: Proppy рассчитывает отдельный показатель для квартир, TuLugar в городской таблице объединяет квартиры и дома.
Новое строительство сосредоточено на востоке столицы
Муниципалитет Асунсьона сам характеризует происходящее как строительный подъем. Особенно активно новые проекты появляются вдоль Avenida Santa Teresa, Aviadores del Chaco и Molas López, а также в новых узлах застройки восточной части города.
В апреле 2026 года город получил более 10,2 млрд гуарани платежей за согласование строительных планов — рекордный показатель. В январе поступления составляли 4,2 млрд, в феврале — 5,9 млрд, в марте — 9,892 млрд гуарани.
Городские власти также ускорили выдачу разрешений: проект, полностью соответствующий требованиям, в отдельных случаях может получить согласование менее чем за неделю, стандартный срок заявлен в пределах двух недель.
Для рынка это означает, что предложение способно реагировать на высокий спрос довольно быстро. Такой механизм поддерживает развитие города, но одновременно ограничивает возможность владельцев новых квартир бесконечно повышать аренду.
Риск избытка предложения уже заметен в отдельных районах
Именно быстрый ввод новых домов занимает значительную часть обзора The Wandering Investor, который стал поводом для нового обсуждения рынка Асунсьона.
Автор считает привлекательными Villa Morra, Los Laureles, Recoleta и ряд других сложившихся районов, но отдельно предупреждает о большом количестве новых квартир вдоль Avenida Dr. Felipe Molas López. Он также ожидает, что по мере ввода новых зданий в ближайшие несколько лет нынешняя доходность аренды может снизиться.
Это мнение частного инвестора, а не официальная статистика рынка. Однако оно совпадает с данными муниципалитета о высокой строительной активности.
Для покупателя важен уже не только общий рост Асунсьона, но и объем строящегося жилья в нескольких кварталах вокруг конкретного объекта.
Валовая доходность квартир оценивается в 7,7%
TuLugar оценивает среднюю валовую доходность квартир в Парагвае за август в 7,7% годовых. Медианная заявленная аренда квартиры составляла $605 в месяц.
Этот показатель относится ко всей национальной базе и не означает, что любая квартира в Асунсьоне даст инвестору 7,7%. В расчет также не входят все расходы собственника, поэтому валовую доходность нельзя путать с чистой.
Для краткосрочной аренды площадка приводит отдельную статистику. В Асунсьоне в августе анализировались 2 416 активных объектов целиком. Медианная ставка составляла $59 за ночь, загрузка — 63%, расчетная выручка — около $1 200 в месяц.
Последняя цифра также является валовой выручкой. Из нее необходимо вычесть комиссию платформы, уборку, управление, коммунальные расходы, содержание здания, ремонт, налоги и периоды простоя.
Экономика Парагвая продолжает расти
Макроэкономическая ситуация пока поддерживает внутренний спрос. Центральный банк Парагвая в июне повысил прогноз роста ВВП на 2026 год с 4,2 до 4,5%. Прогноз инфляции, напротив, был снижен с 3,5 до 3,3%.
Экономика страны выросла на 6% в 2025 году, а ключевая ставка в середине 2026-го находилась на уровне 5,5%.
Для рынка недвижимости это сравнительно благоприятное сочетание: экономика расширяется без резкого ускорения потребительской инфляции.
При этом Асунсьон остается относительно небольшим рынком. Несколько крупных жилых комплексов способны заметно увеличить предложение в одном районе, поэтому общая хорошая макроэкономика не гарантирует одинаковой динамики всем объектам.
Население самого Асунсьона меньше столичной агломерации
В инвестиционных материалах Асунсьон иногда описывается как город с населением 600 тыс. человек или как агломерация примерно на 2,5–3 млн жителей.
Официальная перепись 2022 года насчитала непосредственно в муниципалитете Асунсьона 462 241 человека. В соседнем департаменте Central проживало 1 883 927 человек.
Для недвижимости административная граница столицы мало отражает реальный городской рынок. Luque, Fernando de la Mora, San Lorenzo, Lambaré и другие города фактически входят в единую систему ежедневных поездок, работы и потребления.
Именно поэтому инфраструктурные изменения за пределами Асунсьона способны напрямую влиять на стоимость недвижимости внутри столицы.
Туризм установил рекорд, но не весь поток идет в столицу
Парагвай в 2025 году зарегистрировал 3 657 194 иностранных посетителя. Из них 2 029 678 были туристами с ночевкой, еще 1 627 516 — однодневными посетителями.
Аргентина обеспечила 79,98% всех прибытий, Бразилия — 10,14%.
Использовать общий национальный показатель как оценку спроса на посуточную аренду в Асунсьоне некорректно. Существенная часть поездок приходится на приграничные районы, включая Ciudad del Este и Encarnación.
Для столичного рынка информативнее статистика международного аэропорта Silvio Pettirossi. За январь–апрель 2026 года он обслужил 495 993 пассажира — на 71 238 больше, чем годом ранее.
Рост авиационного потока расширяет аудиторию краткосрочной аренды, но ее доходность по-прежнему сильно зависит от конкретного района и качества управления.
Инвестиция $200 тысяч открывает путь к ПМЖ
17 апреля 2026 года Министерство промышленности и торговли и Национальная дирекция миграции представили Paraguay Investor Pass.
Новый механизм позволяет иностранному инвестору обращаться непосредственно за постоянным резидентством, минуя этап временного ВНЖ. Для недвижимости установлен инвестиционный порог $200 тыс. Такая же сумма предусмотрена для вложений на парагвайском фондовом рынке, а для соответствующих требованиям туристических проектов — $150 тыс.
Покупка недвижимости за $200 тыс. сама по себе не означает автоматической выдачи карты резидента. Инвестор должен пройти установленную процедуру и получить подтверждение своего статуса и вложений.
Официальное сообщение также не подтверждает распространенное в инвестиционных блогах утверждение, что достаточно внести только 30% стоимости и получить ПМЖ за пять дней. Поэтому эти условия нельзя считать общим правилом программы без проверки конкретного инвестиционного проекта и документов.
Иностранцы могут владеть недвижимостью в Парагвае
Закон Парагвая №117 об инвестициях закрепляет равные права национального и иностранного капитала. Иностранные инвесторы получают те же гарантии, права и обязанности, что и местные, а частная инвестиция в общем случае не требует отдельного предварительного разрешения.
Закон также прямо гарантирует право собственности для национальных и иностранных инвестиций с учетом ограничений, установленных Конституцией и другими законами.
Для обычной квартиры или дома в Асунсьоне иностранное гражданство поэтому не является препятствием для приобретения недвижимости.
В приграничных районах действует отдельное ограничение
Исключение касается определенной сельской недвижимости возле государственной границы.
Закон №2532 устанавливает 50-километровую приграничную зону безопасности. Граждане государств, граничащих с Парагваем, а также компании, большинство в которых контролируется такими гражданами, не могут владеть сельской недвижимостью в этой зоне без предусмотренного законом разрешения.
Это ограничение не относится к обычной городской квартире в Асунсьоне.
Различие важно, поскольку утверждение, что «любой иностранец может без ограничений купить любую землю в Парагвае», было бы слишком широким.
Налог на аренду зависит от резидентства
Для физического лица — налогового резидента доход от аренды недвижимости относится к доходам и приросту капитала по IRP.
Закон устанавливает ставку 8%. При аренде недвижимости налогоплательщик может определить облагаемую базу как 50% арендной платы либо использовать разницу между арендным доходом и разрешенными документально подтвержденными расходами, включая налог на недвижимость, содержание, управление и администрирование.
Если применяется фиксированная база 50%, эффективный IRP составляет 4% валовой арендной платы.
Для нерезидента аренда недвижимости облагается INR по ставке 15% от расчетной базы в 50% арендного дохода. Это дает эффективную ставку 7,5% от валовой суммы. Для аренды недвижимости, используемой исключительно как жилье, ставка НДС составляет 5%.
Фактический денежный поток инвестора поэтому необходимо рассчитывать после налогов и операционных расходов, а не исходя только из валовой доходности объявления.
При продаже нерезидент платит больше
Налоговый статус особенно заметно влияет на выход из инвестиции.
При продаже недвижимости физическим лицом — резидентом ставка IRP составляет 8%, а налогооблагаемая прибыль при наличии необходимых документов может рассчитываться исходя из фактической разницы между ценой продажи и подтвержденными затратами. Закон также предусматривает расчетную базу в размере 30% стоимости сделки.
Для нерезидента нотариус удерживает два налога. НДС 5% применяется к базе, составляющей 30% стоимости недвижимости. INR взимается по ставке 15% с базы в 30% стоимости за вычетом НДС.
Поэтому часто встречающаяся формулировка о «6% налоге на выход» для нерезидента является лишь грубым округлением. Точный расчет зависит в том числе от того, указана ли цена сделки с НДС или без него.
Дополнительно необходимо учитывать нотариальные, регистрационные и посреднические расходы.
Luque дешевле Асунсьона и получает новую инфраструктуру
Luque остается одним из очевидных альтернативных рынков столичной агломерации. По августовской базе TuLugar цена жилой недвижимости здесь составляла $1 077 за кв. м против $1 709 в Асунсьоне.
Город расположен рядом с международным аэропортом Silvio Pettirossi и получает новые дорожные связи с Асунсьоном.
В августе завершился монтаж 48 основных балок нового путепровода Corredor Vial Las Residentas. Он должен облегчить движение из центра Luque в сторону столицы и снизить нагрузку на узел возле Ñu Guasu и Avenida Silvio Pettirossi.
Для инвестора Luque означает более низкий входной бюджет, но структура спроса здесь отличается от Villa Morra или Recoleta. Рынок сильнее зависит от местных арендаторов и постоянного проживания, а не от иностранцев и посуточной аренды.
Nueva Asunción остается более рискованной ставкой
После открытия моста Héroes del Chaco западный берег реки получил прямую связь с Асунсьоном, что усилило интерес к Nueva Asunción и соседним территориям.
Государство продолжает развивать дорожную сеть региона. На конец августа модернизация 166 км трассы PY12 между Chaco'i в Nueva Asunción и General Bruguez выполнялась четырьмя участками, а готовность четвертого участка достигла 72%.
Однако инвестиция в землю в Nueva Asunción принципиально отличается от покупки квартиры в готовом районе столицы. Здесь намного важнее ликвидность конкретного участка, высота относительно уровня затопления, дренаж, доступ к дороге и сроки подключения инфраструктуры.
История района действительно связана с наводнениями, поэтому заявлений продавца о перспективности территории недостаточно. Геодезия и проверка конкретного участка должны предшествовать покупке.
Высокая доходность не гарантирована на годы вперед
У Асунсьона есть несколько факторов роста одновременно: расширяющаяся экономика, активное строительство, приток иностранного капитала, развитие транспортной инфраструктуры и новая миграционная программа для крупных инвесторов.
Однако эти факторы работают на рынок по-разному.
Дополнительные жители и инвесторы увеличивают спрос. Ускоренное строительство увеличивает предложение. Если новые квартиры выходят быстрее, чем появляется платежеспособный арендатор, арендная ставка перестает расти даже при хорошем состоянии экономики.
Особенно уязвимы небольшие инвестиционные квартиры в районах, где сразу несколько девелоперов строят похожие дома с одинаковым набором удобств.
Как сообщают эксперты International Investment, рынок Асунсьона интересен сочетанием сравнительно невысокого входного бюджета, роста экономики и простого доступа иностранного капитала к недвижимости. Но строительный бум уже делает выбор конкретного объекта важнее общей ставки на Парагвай. Инвестору необходимо смотреть на будущий объем предложения в радиусе нескольких кварталов, реальные арендные ставки, расходы здания и ликвидность при перепродаже. Для сложившихся районов основной риск связан с конкуренцией новых проектов, для Nueva Asunción — еще и с инфраструктурой, ликвидностью земли и характеристиками конкретного участка.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment
FAQ: недвижимость Асунсьона в 2026 году
Сколько стоит квадратный метр в Асунсьоне?
Медианная цена предложения квартир в августе 2026 года составляла $1 759 за кв. м. Центральный диапазон объявлений находился между $1 488 и $2 129.
Какой район Асунсьона самый дорогой?
По базе TuLugar в августе самым дорогим был Manorá с ценой около $2 158 за кв. м. Высокие цены также характерны для Villa Morra, Las Lomas и Ycuá Satí.
Какая доходность у квартир в Парагвае?
Средняя расчетная валовая доходность квартир по базе TuLugar в августе составляла 7,7% годовых. Это показатель до операционных расходов и налогов.
Сколько приносит краткосрочная аренда в Асунсьоне?
По данным TuLugar, медианная выручка активного объекта целиком в августе составляла около $1 200 в месяц при загрузке 63%. Это выручка до расходов собственника.
Есть ли риск избытка новых квартир?
Да. Муниципалитет фиксирует высокую активность строительства, а в отдельных районах одновременно развивается большое количество новых жилых проектов.
Может ли иностранец купить квартиру в Парагвае?
Да. Иностранные инвесторы в общем случае имеют те же имущественные права, что и местные. Отдельные ограничения действуют для сельской земли в приграничной зоне.
Дает ли покупка недвижимости постоянный ВНЖ?
Не любая. Paraguay Investor Pass предусматривает возможность прямого постоянного резидентства для квалифицированной инвестиции от $200 тыс. в недвижимость.
Нужно ли сначала получать временное резидентство?
Для участников Investor Pass официальный механизм предусматривает возможность обратиться непосредственно за постоянным статусом без предварительного временного резидентства.
Как облагается аренда у нерезидента?
INR составляет 15% от расчетной базы в размере 50% арендного дохода, что соответствует эффективным 7,5% валовой суммы. Для жилой аренды также применяется НДС 5%.
Как облагается аренда у резидента?
Ставка IRP на доходы и прирост капитала составляет 8%. При использовании расчетной базы в 50% аренды эффективная ставка равна 4% валового дохода.
Стоит ли рассматривать Luque?
Luque заметно дешевле Асунсьона и получает новую транспортную инфраструктуру. Его рынок больше ориентирован на местный долгосрочный спрос.
Чем рискованна Nueva Asunción?
Основные риски связаны с ликвидностью участков, сроками инфраструктурного развития и возможностью подтопления отдельных территорий.