השכרת המשרדים בוורשה זינקה ב-38%

שוק המשרדים בוורשה האיץ באופן ניכר ברבעון השני של 2026: היקף חוזי השכירות במחצית הראשונה של השנה הגיע לכ-420 אלף מ״ר וצמח ב-38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, שיעור השטחים הפנויים ירד ל-8.5%, ובאזורי המרכז — ל-4.8%. עם זאת, לא ניתן לייחס את הגידול בעסקאות אך ורק להתרחבות של חברות: כמעט מחצית מהשטח המושכר נבעה מהארכת חוזים קיימים. השינוי המרכזי בשוק הוא השילוב בין ביקוש גבוה למבנים מודרניים לבין היצע מוגבל ביותר של משרדים חדשים הנמסרים לשוק.

השוכרים חזרו לפעילות לאחר פתיחת שנה חלשה

על פי נתוני AXI IMMO, בתקופה שבין ינואר ליוני 2026 עמד ההיקף הכולל של עסקאות שכירות משרדים בוורשה על 420 אלף מ״ר, עלייה של 38% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. הביקוש הנקי הגיע ל-220 אלף מ״ר — נתון המשקף את הפעילות בשוק ללא חידושי חוזים רגילים. הרבעון השני התברר כחזק משמעותית מהראשון: היקף העסקאות כמעט הכפיל את תוצאות אפריל–יוני של השנה הקודמת. בין השוכרים הפעילים ביותר היו חברות בתחומי השירותים העסקיים, הפיננסים וטכנולוגיות המידע. העסקאות הגדולות ביותר כללו הארכת חוזה של Frontex בהיקף של 21.5 אלף מ״ר ב-Warsaw Spire B, חוזה חדש של Visa Europe על 17.3 אלף מ״ר ב-The Bridge והארכת חוזה של Poczta Polska בהיקף של כ-17 אלף מ״ר ב-Domaniewska Office Hub.

מערכת מעקב נוספת מאשרת את ממדי התאוצה, אם כי מצביעה על נתון סופי מעט נמוך יותר. Cushman & Wakefield העריכה את השטחים שהושכרו במחצית הראשונה ב-416.6 אלף מ״ר, מתוכם כ-282.8 אלף מ״ר נחתמו במהלך הרבעון השני. הארכות חוזים היוו 48% מכלל היקף העסקאות, חוזים חדשים עמדו על 46%, והיתר יוחס בעיקר להתרחבות של שוכרים קיימים. לפיכך, כשני שלישים מההיקף החצי-שנתי נחתמו באפריל–יוני בלבד.

ההבדל בין ההערכות (420 אלף לעומת 416.6 אלף מ״ר) אינו משמעותי ונובע ממתודולוגיה ועיגול נתונים. שתי הסדרות מציגות מגמה זהה: לאחר רבעון ראשון שקט, השוק האיץ בחדות.

צמיחה של 38% אינה מעידה על התרחבות משרדים ב-38%

הנתון שבכותרת דורש הבהרה חשובה. ההיקף הכולל של עסקאות השכירות, או הביקוש ברוטו, כולל לא רק חברות שעוברות למבנים חדשים או מגדילות את השטח המוחזק, אלא גם שוכרים המאריכים חוזים קיימים.

בשל כך, אין לפרש עלייה של 38% בעסקאות כעלייה בשיעור זהה בשטח המאוכלס בפועל על ידי חברות. כמעט מחצית ממחזור הפעילות בשוק קשורה לחידוש חוזים. העסקה הגדולה ביותר שהוזכרה — החוזה של Frontex על 21.5 אלף מ״ר — מהווה אף היא חידוש חוזה.

עם זאת, עבור בעלי הנכסים, היקף גבוה של הארכות חוזים הוא בעל חשיבות רבה בפני עצמו. הוא מקטין את הסיכוי להתפנות של שטחים נרחבים ומגביל עוד יותר את מספר החללים הזמינים לשוכרים חדשים.

מספר המשרדים הפנויים בוורשה הולך ומצטמצם

שיעור השטחים הפנויים הממוצע בסוף יוני עמד על 8.5%. במהלך הרבעון ירד המדד בנקודת אחוז אחת, ובמהלך השנה כולה — ב-2.3 נקודות אחוז.

במרכז ורשה עמד שיעור השטחים הפנויים על 4.8% בלבד, כאשר במהלך הרבעון נרשמה ירידה של 0.7 נקודת אחוז, וברמה השנתית — ירידה של 3 נקודות אחוז. מחוץ לאזורי המרכז נותרו 11.8% מהשטחים פנויים. ברבעון השלישי של 2025 עמד הנתון מחוץ למרכז על שיא מקומי של 13.3%.

ההיצע מוגבל במיוחד בסביבת רונדו דשינסקגו (Rondo Daszyńskiego), אחד ממתחמי העסקים המודרניים המובילים בעיר, שבו הוערכה זמינות השטחים ב-3.6% בלבד.

לפיכך, הממוצע של 8.5% עבור כלל ורשה מעט מטשטש את התמונה. המחסור מתרכז בעיקר במבנים חדשים ואיכותיים במרכז העיר, בעוד שבמבנים מבוקשים פחות מחוץ למרכז מגוון האפשרויות נותר רחב בהרבה.

מלאי המשרדים בוורשה התקרב ל-6.24 מיליון מ״ר

מלאי המשרדים המודרני של בירת פולין עמד בסוף יוני על כ-6.24 מיליון מ״ר. יחד עם זאת, ההיקף הכולל של השוק אף הצטמצם מעט ביחס לרבעון הראשון, בעקבות הוצאת מבנים ישנים משימוש משרדי והסבתם לייעודים אחרים.

על פי נתוני CBRE, במהלך המחצית הראשונה של השנה נמסרו 45.2 אלף מ״ר של שטחים חדשים. ברבעון השני הושלם שיפוץ המבנה ב-Przemysłowa 26 בשטח של 2,350 מ״ר. בשלבי בנייה נמצאו כ-130 אלף מ״ר בחמישה פרויקטים שונים.

יועצים אחרים מעגלים את היקף השטחים שנמסרו ל-50 אלף מ״ר ומעריכים ירידה של 47% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. היקף המשרדים שבבנייה עומד אף הוא על כ-130 אלף מ״ר, נמוך ב-7% מהרמה אשתקד, כאשר למעלה מ-90% מבנייה זו מרוכזים באזורי המרכז.

ההבדל בין 45.2 אלף ל-50 אלף מ״ר נובע בעיקר מעיגול ומאופן הרישום של מבנים שעברו שיפוץ. מה שחשוב עבור השוק הוא קנה המידה: ההיצע החדש שווה ערך לפחות מ-1% ממלאי המשרדים הקיים.

מבנים ישנים מצמצמים את היצע המשרדים

היקף הבנייה המצומצם הוא רק סיבה אחת לירידה בזמינות השטחים. מבנים ישנים מוצאים בהדרגה מכלל שימוש, עוברים שיפוץ יסודי או מוסבים לייעוד אחר.

תהליך זה כבר בא לידי ביטוי בנתונים הכלליים של המלאי. אפילו השלמתם של פרויקטים חדשים אינה מובילה בהכרח לגידול בהיקף הכולל של שטחי המשרדים, מאחר שמבנים מיושנים נגרעים מהשוק במקביל.

עבור בעלי נכסים כאלה, הבעיה אינה מתמצה רק בגיל המבנה. חברות בינלאומיות בוחנות יותר ויותר את צריכת האנרגיה, איכות מערכות האוורור והקירור, האפשרויות לתכנון סביבת עבודה היברידית, נגישות תחבורתית ועמידה בתקנים סביבתיים.

כתוצאה מכך, השוק הופך להטרוגני יותר: קיימים אמנם משרדים פנויים מבחינה פיזית ברחבי העיר, אך חלקם אינו עומד בדרישות של שוכרים גדולים.

המשרדים המובילים בוורשה מגיעים לעד €32 למ״ר

המחסור בשטחים איכותיים מפעיל לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות. במרבית המבנים במרכז נעים המחירים המבוקשים סביב €15–28 למ״ר לחודש, ובפלח הפרימיום — בין €25 ל-€32.

הרף העליון של €32 מתייחס לנכסים היוקרתיים ביותר ומייצג מחיר מבוקש ולא בהכרח את שכר הדירה האפקטיבי לאחר משא ומתן. בחוזה הסופי, המחיר עשוי להשתנות עקב תקופות פטור מתשלום (גרייס), השתתפות הבעלים בעבודות הגמר, דמי ניהול והטבות נוספות.

אינדיקטור שוק חלופי לשטחי הפרימיום במרכז עומד על €24–29 למ״ר לחודש, בעוד שמחוץ למרכז הטווח נע בין €15 ל-€19.

ההבדלים בין הטווחים תלויים בהגדרת הדירוג ובהרכב הנכסים הנסקרים. לכן, אין להתייחס לתעריף של €32 כמחיר הממוצע להשכרת משרדים בוורשה.

ורשה עוקפת את אירופה בקצב עליית דמי השכירות למשרדי פרימיום

מגמת המחירים בפלח העליון עולה משמעותית על הממוצע האירופי. דמי השכירות של משרדי העילית ברובע העסקים המרכזי של ורשה ברבעון השני היו גבוהים ביותר מ-8.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בשוקי אירופה בכללותם, הנתון המקביל עלה ב-4.5% בחישוב שנתי וב-1.2% ברמה הרבעונית. מכאן שפלח הפרימיום בוורשה מתייקר בקצב כפול מהממוצע האירופי. עם זאת, העלייה מתרכזת בעיקר במבנים מודרניים במרכז העיר; מחוץ למרכז הלחץ על דמי השכירות חלש בהרבה.

מצב זה ממחיש שוב מדוע לא ניתן להשליך מהמגמה בנכסי העילית על כלל מלאי המשרדים בוורשה.

שנת 2027 צפויה להביא מספר נמוך במיוחד של משרדים חדשים

צבר הפרויקטים הנוכחי בבנייה נראה קטן עבור שוק בהיקף של יותר מ-6 מיליון מ״ר. היקף מסירות נמוך במיוחד צפוי בשנת 2027, והתאוששות ניכרת יותר בפעילות היזמית צפויה על פי תחזיות השוק לא לפני שנת 2028.

פער זמנים זה לא נוצר ב-2026. פרויקטים שאמורים היו להימצא כיום בשלבי סיום תוכננו לפני מספר שנים, כאשר יזמים התמודדו בעת ובעונה אחת עם אי-ודאות סביב עבודה מרחוק והיברידית, עלייה בעלויות הבנייה ומימון יקר.

כעת, זרם הפרויקטים החדשים המצומצם פוגש התאוששות בפעילות השוכרים. אם היקף העסקאות הגבוה יימשך, התוצאה המורגשת ביותר לא תהיה מחסור כללי בכל סוג משרד, אלא מחסור בשטחים רציפים וגדולים של נדל״ן איכותי במיקומים המובילים.

השוק מתפצל יותר ויותר לשני מקטעים

במרכז העיר עומד שיעור השטחים הפנויים על פחות מ-5%, בעוד שמחוץ למרכז הוא מתקרב ל-12%. פער זה יוצר תנאים שונים בתכלית עבור בעלי הנכסים.

מבנים מודרניים באזורי העסקים המרכזיים נהנים מיכולת מוגברת להעלות מחירים מבוקשים ולצמצם חבילות הטבה. עבור מבנים ישנים, המצב עשוי להיות הפוך לחלוטין: הבעלים נדרשים לממן שיפוצים, עבודות התאמה, תקופות גרייס או מודרניזציה מקיפה.

מסיבה זו, הגידול הכללי בפעילות השוק אינו מבטיח דינמיקת שווי זהה עבור כלל נכסי המשרדים בוורשה.

מנקודת מבט של השקעות, חשיבות הולכת וגוברת מיוחסת לגיל המבנה, איכות המערכות ההנדסיות, המיקום, הנגישות התחבורתית, היעילות האנרגטית, תמהיל השוכרים ומועדי פקיעת החוזים הקיימים.

הריבית בפולין נותרה ברמה של 3.75%

המדיניות המוניטרית אינה מייצרת בשלב זה דחף מחודש וחד לענף הנדל״ן המסחרי. בישיבתה ב-7–8 ביולי, הותיר הבנק הלאומי של פולין את הריבית הבסיסית על כנה ברמה של 3.75%. המודל הכלכלי שלו מחודש יולי צופה כי צמיחת התוצר המקומי הגולמי בפולין בשנת 2026 תנוע, בהסתברות של 50%, בין 3.0% ל-4.4%.

לפי נתונים ראשוניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפולין, מדד המחירים לצרכן ביולי עלה ב-3.0% בחישוב שנתי וב-0.8% בהשוואה ליוני. חודש קודם לכן עמדה האינפלציה השנתית על 2.5%, כך שיולי הביא עמו האצה מחודשת בקצב עליות המחירים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי המשמעות היא שעלויות המימון נותרות גורם מעכב מרכזי לפרויקטים חדשים, גם על רקע פעילות כלכלית חזקה יחסית.

מה המשמעות של העלייה בהשכרות עבור שוק המשרדים בוורשה

המדד הבולט של המחצית הראשונה אינו רק הזינוק של 38% בחוזים שנחתמו.

לא פחות משמעותיים הם שלושה שינויים מבניים: שיעור השטחים הפנויים במרכז ירד אל מתחת ל-5%, היקף הבנייה עומד על כ-130 אלף מ״ר בלבד, וכמעט מחצית מהשטח בעסקאות החדשות נובע מהארכת חוזים קיימים.

הגורם האחרון מסייג פרשנות אופטימית יתר על המידה של הביקוש, אך במקביל מחזק את עמדתם של בעלי הנכסים: חברות אינן בהכרח מרחיבות את משרדיהן, אך רבות מהן מעדיפות לשמור על נוכחות במבנים איכותיים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, מוקדם עדיין לדבר על מחסור בנדל״ן משרדי בכל רחבי ורשה: מחוץ למרכז כמעט 12% מהמלאי עדיין פנויים. עם זאת, באזורי המרכז ובקרב מבנים מודרניים השוק כבר מתוח בהרבה. בנוסף, אין לראות בעלייה של 38% בהיקף העסקאות גידול זהה בשטחים המאוכלסים בפועל, מאחר ש-48% מהפעילות מקורם בהארכות חוזים. עבור משקיעים, הגורם המכריע ביותר אינו הסטטיסטיקה הכללית של ורשה, אלא הפער המתרחב בין נכסים מובחרים לנכסים מתיישנים. צבר הבנייה המוגבל עשוי לתמוך בדמי השכירות במבנים המובילים בשנים 2026–2027, בעוד שמשרדים בעלי שיעור פנויים גבוה, יעילות אנרגטית נמוכה וצורך בהוצאות הון משמעותיות עלולים להציג ביצועים נחותים בהרבה, אפילו על רקע ההתאוששות הכללית בשוק.

שאלות ותשובות: נדל״ן משרדי בוורשה בשנת 2026

בכמה עלתה השכרת המשרדים בוורשה?

היקף העסקאות הכולל במחצית הראשונה של 2026 צמח בכ-38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והגיע לכ-420 אלף מ״ר.

כמה משרדים הושכרו ברבעון השני?

אחת ממערכות המעקב המרכזיות מעריכה את הנתון בכ-282.8 אלף מ״ר, המהווים כשני שלישים מכלל הפעילות במחצית הראשונה.

האם צמיחה של 38% פירושה שחברות הרחיבו את שטח המשרדים ב-38%?

לא. הנתון הכולל כולל הארכות של חוזים קיימים, אשר היוו כ-48% מהשטח שהושכר.

מהו שיעור השטחים הפנויים בוורשה?

הממוצע עומד על 8.5%. באזורי המרכז הוא ירד ל-4.8%, ומחוץ למרכז הוא נותר גבוה בהרבה — כ-11.8%.

מהו היקף שטחי המשרדים הכולל בוורשה?

מלאי המשרדים המודרני בעיר עומד על כ-6.24 מיליון מ״ר.

כמה משרדים חדשים נבנו ב-2026?

במהלך המחצית הראשונה נמסרו כ-45.2 אלף מ״ר לפי אחת ממערכות המעקב העיקריות, בעוד שהערכה אחרת מעגלת את הנתון ל-50 אלף מ״ר.

כמה משרדים נמצאים כעת בבנייה?

באמצע השנה נמצאו כ-130 אלף מ״ר בשלבי בנייה בחמישה פרויקטים מרכזיים.

מהי עלות השכרת משרד במרכז ורשה?

במבנים מובילים במרכז המחיר המנחה עומד על כ-€24–29 למ״ר לחודש. במבני יוקרה נבחרים עשויים המחירים המבוקשים להגיע ל-€32.

מדוע מחירי השכירות במשרדי הפרימיום עולים?

הגורמים המרכזיים לכך הם שיעור שטחים פנויים נמוך במרכז, היקף בנייה מצומצם וריכוז הביקוש במבנים מודרניים.

האם צפוי מחסור במשרדים בוורשה?

המחסור בשטחים איכותיים במרכז העיר עלול להחריף, בייחוד לאור היקף המסירות הנמוך הצפוי ב-2027. עם זאת, עבור העיר כולה מוקדם עדיין לדבר על מחסור פיזי בכל סוגי המשרדים.