Аренда офисов Варшавы выросла на 38%

Варшавский офисный рынок заметно ускорился во втором квартале 2026 года: объём договоров аренды за первое полугодие достиг около 420 тыс. кв. м и вырос на 38% год к году. Одновременно доля свободных помещений снизилась до 8,5%, а в центральных районах — до 4,8%. При этом рост сделок нельзя полностью приравнивать к расширению компаний: почти половину арендованной площади составили продления действующих договоров. Главным изменением рынка становится сочетание высокого спроса на современные здания с крайне ограниченным вводом новых офисов.

Арендаторы активизировались после слабого начала года

По данным AXI IMMO, в январе—июне 2026 года совокупный объём сделок аренды офисных площадей в Варшаве составил 420 тыс. кв. м, увеличившись на 38% относительно первого полугодия 2025 года. Чистый спрос достиг 220 тыс. кв. м. Под этим показателем понимается часть рыночной активности без обычного продления существующих договоров. Второй квартал оказался значительно сильнее первого: объём сделок почти вдвое превысил результат апреля—июня предыдущего года. Среди наиболее активных арендаторов были компании сферы деловых услуг, финансов и информационных технологий. Крупнейшие сделки включали продление Frontex на 21,5 тыс. кв. м в Warsaw Spire B, новый договор Visa Europe на 17,3 тыс. кв. м в The Bridge и продление Poczta Polska примерно на 17 тыс. кв. м в Domaniewska Office Hub.

Другая система мониторинга подтверждает масштаб ускорения, хотя даёт немного меньшую итоговую величину. Cushman & Wakefield насчитала 416,6 тыс. кв. м арендованных площадей за первое полугодие, из них около 282,8 тыс. кв. м пришлось на второй квартал. Продления составляли 48% всего объёма сделок, новые договоры — 46%, остальная часть приходилась преимущественно на расширение арендаторов. Таким образом, около двух третей полугодового объёма было подписано только в апреле—июне.

Разница между оценками в 420 тыс. и 416,6 тыс. кв. м невелика и объясняется методологией и округлением. Обе серии показывают одну тенденцию: после спокойного первого квартала рынок резко ускорился.

Рост на 38% не означает расширение офисов на 38%

Заголовочный показатель требует важного уточнения. Общий объём аренды, или валовой спрос, включает не только компании, которые переезжают в новые здания или увеличивают занимаемую площадь, но и арендаторов, продлевающих существующие договоры.

Именно поэтому рост сделок на 38% нельзя трактовать как такое же увеличение фактически занятой компаниями площади. Почти половина оборота рынка связана с продлениями. Крупнейшая из упомянутых сделок — договор Frontex на 21,5 тыс. кв. м — также является продлением.

Однако для собственников зданий высокий объём продлений имеет самостоятельное значение. Он уменьшает вероятность освобождения крупных блоков площадей и дополнительно ограничивает количество помещений, доступных новым арендаторам.

Свободных офисов в Варшаве становится меньше

Средняя доля свободных помещений на конец июня составляла 8,5%. За квартал показатель снизился на 1 процентный пункт, а за год — на 2,3 пункта.

В центре Варшавы вакантность составляла только 4,8%, причём за квартал показатель снизился на 0,7 процентного пункта, а за год — на 3 пункта. За пределами центральных районов свободными оставались 11,8% помещений. Ещё в третьем квартале 2025 года показатель за пределами центра достигал локального максимума в 13,3%.

Особенно ограничено предложение возле Рондо Дашиньского, одного из главных современных деловых кластеров города. Там доступность помещений оценивалась всего в 3,6%.

Таким образом, показатель в 8,5% для всей Варшавы несколько маскирует ситуацию. Дефицит концентрируется прежде всего в новых и качественных объектах центральных районов, тогда как в менее востребованных зданиях за пределами центра выбор остаётся значительно шире.

Офисный фонд Варшавы приблизился к 6,24 млн квадратных метров

Современный офисный фонд польской столицы на конец июня составлял около 6,24 млн кв. м. При этом общий объём рынка даже немного уменьшился относительно первого квартала из-за вывода старых зданий из офисного использования и их переоборудования под другие функции.

По данным CBRE, за первое полугодие было введено 45,2 тыс. кв. м площадей. Во втором квартале завершилась реконструкция Przemysłowa 26 площадью 2 350 кв. м. В строительстве находилось около 130 тыс. кв. м в пяти проектах.

Другие консультанты округляют объём введённых помещений до 50 тыс. кв. м и оценивают его сокращение на 47% год к году. Объём строящихся офисов также составляет примерно 130 тыс. кв. м, что на 7% ниже прошлогоднего уровня, причём более 90% этого строительства сосредоточено в центральных районах.

Разница между 45,2 тыс. и 50 тыс. кв. м в данном случае связана прежде всего с округлением и особенностями учёта реконструированных объектов. Для рынка важнее масштаб: новое предложение эквивалентно менее чем 1% существующего офисного фонда.

Старые здания сокращают офисное предложение

Небольшой ввод — лишь одна причина сокращения доступности помещений. Старые здания постепенно выводятся из эксплуатации, реконструируются или получают другое назначение.

Этот процесс уже отражается на общей статистике фонда. Даже завершение новых объектов не обязательно приводит к увеличению совокупного количества офисных площадей, поскольку одновременно с рынка исчезают устаревшие здания.

Для собственников таких активов проблема заключается не только в возрасте. Международные компании всё чаще обращают внимание на энергопотребление, качество вентиляции и охлаждения, возможности организации гибридного рабочего пространства, транспортную доступность и экологические характеристики.

В результате рынок становится всё более неоднородным: физически свободные офисы в городе существуют, но часть из них не соответствует требованиям крупных арендаторов.

Лучшие офисы Варшавы стоят до €32 за квадратный метр

Дефицит качественных площадей оказывает давление на стоимость аренды. В большинстве центральных зданий заявленные ставки находятся примерно в диапазоне €15–28 за кв. м в месяц, а в премиальном сегменте — €25–32.

Верхняя граница €32 относится к наиболее престижным объектам и является заявленной, а не обязательно фактической эффективной ставкой после переговоров. В договоре итоговая стоимость может отличаться из-за арендных каникул, участия владельца в отделке, эксплуатационных расходов и других стимулов.

Альтернативный рыночный ориентир для лучших центральных помещений составляет €24–29 за кв. м в месяц, тогда как вне центра диапазон находится около €15–19.

Различия между диапазонами связаны с определением класса и состава отслеживаемых объектов. Поэтому ставку €32 некорректно использовать как среднюю цену офисной аренды в Варшаве.

Варшава опережает Европу по росту лучших офисных ставок

Ценовая динамика в верхнем сегменте заметно превышает среднеевропейскую. Аренда лучших офисов в центральном деловом районе Варшавы во втором квартале была более чем на 8,5% дороже, чем годом ранее.

Для европейских рынков в целом аналогичный показатель вырос на 4,5% в годовом выражении и на 1,2% за квартал. Следовательно, варшавский премиальный сегмент дорожает примерно вдвое быстрее среднего европейского темпа. При этом рост сконцентрирован преимущественно в современных центральных зданиях; за пределами центра давление на ставки значительно слабее.

Это ещё раз показывает, почему нельзя переносить динамику лучших объектов на весь офисный фонд Варшавы.

2027 год может принести особенно мало новых офисов

Нынешний строительный портфель выглядит небольшим для рынка объёмом более 6 млн кв. м. Особенно ограниченный ввод ожидается в 2027 году, а более заметное восстановление девелоперской активности участники рынка прогнозируют не ранее 2028 года.

Такой временной разрыв сформировался не в 2026 году. Проекты, которые сегодня должны были находиться на завершающей стадии, планировались несколько лет назад, когда девелоперы столкнулись одновременно с неопределённостью вокруг удалённой и гибридной работы, ростом стоимости строительства и дорогим финансированием.

Теперь ограниченный поток новых проектов совпал с восстановлением активности арендаторов. Если высокий объём сделок сохранится, наиболее заметным последствием станет не физическая нехватка любого офиса, а дефицит крупных блоков качественной площади в лучших локациях.

Рынок всё сильнее делится на два сегмента

В центре города вакантность уже ниже 5%, а вне центра — почти 12%. Такой разрыв создаёт принципиально разные условия для владельцев.

Современные здания в центральных деловых районах получают больше возможностей повышать заявленные ставки и сокращать стимулирующие пакеты. Для старых объектов ситуация может быть противоположной: собственникам необходимо финансировать ремонт, отделку, арендные каникулы или масштабную модернизацию.

Поэтому общий рост активности рынка не гарантирует одинаковой динамики стоимости всех офисных активов Варшавы.

С инвестиционной точки зрения всё большее значение имеют возраст здания, качество инженерных систем, местоположение, транспорт, энергоэффективность, структура арендаторов и сроки истечения действующих договоров.

Процентная ставка в Польше остаётся на уровне 3,75%

Денежно-кредитная политика пока не создаёт нового резкого импульса для коммерческой недвижимости. На заседании 7–8 июля Национальный банк Польши сохранил основную процентную ставку на уровне 3,75%. Его июльская модель предполагает, что рост валового внутреннего продукта Польши в 2026 году с вероятностью 50% окажется в диапазоне 3,0–4,4%.

По предварительным данным польского статистического ведомства, потребительские цены в июле выросли на 3,0% год к году и на 0,8% относительно июня. Месяцем ранее годовая инфляция составляла 2,5%, поэтому июль принёс новое ускорение цен.

Для рынка коммерческой недвижимости это означает, что стоимость финансирования остаётся важным ограничителем для новых проектов даже при относительно сильной экономической активности.

Что означает рост аренды для рынка Варшавы

Главный показатель первого полугодия — не только 38-процентный рост заключённых договоров.

Не менее значимы три структурных изменения: вакантность в центре упала ниже 5%, объём строительства составляет лишь около 130 тыс. кв. м, а почти половину новых сделок по площади образуют продления договоров.

Последний фактор одновременно ограничивает чрезмерно оптимистичную трактовку спроса и укрепляет положение собственников: компании не обязательно расширяют офисы, но многие из них предпочитают сохранять присутствие в качественных зданиях.

Как сообщают эксперты International Investment, говорить о дефиците офисной недвижимости во всей Варшаве пока некорректно: за пределами центра свободно почти 12% фонда. Однако в центральных районах и среди современных зданий рынок уже значительно более напряжён. Рост объёма сделок на 38% также нельзя считать аналогичным ростом фактически занимаемых площадей, поскольку 48% оборота приходится на продления. Для инвесторов наиболее существенным фактором становится не общая статистика Варшавы, а растущий разрыв между первоклассными и устаревающими объектами. Ограниченный строительный портфель способен поддерживать ставки лучших зданий в 2026–2027 годах, тогда как офисы с высокой вакантностью, слабой энергоэффективностью и необходимостью крупных капитальных расходов могут показывать значительно худшую динамику даже на фоне общего восстановления рынка.

FAQ: офисная недвижимость Варшавы в 2026 году

На сколько выросла аренда офисов в Варшаве?

Совокупный объём сделок за первое полугодие 2026 года вырос примерно на 38% год к году и достиг около 420 тыс. кв. м.

Сколько офисов было арендовано во втором квартале?

Одна из крупнейших систем мониторинга оценивает показатель примерно в 282,8 тыс. кв. м. Это около двух третей всего объёма первого полугодия.

Означает ли рост на 38%, что компании расширили офисы на 38%?

Нет. В общий объём входят продления действующих договоров. Они составили около 48% арендованной площади.

Какова вакантность офисов в Варшаве?

Средний показатель составляет 8,5%. В центральных районах он снизился до 4,8%, а вне центра остаётся значительно выше — около 11,8%.

Сколько офисных площадей насчитывается в Варшаве?

Современный офисный фонд города составляет примерно 6,24 млн кв. м.

Сколько новых офисов построили в 2026 году?

За первое полугодие было введено около 45,2 тыс. кв. м по одной из основных систем мониторинга. Другая оценка округляет показатель до 50 тыс. кв. м.

Сколько офисов сейчас строится?

В середине года на стадии строительства находилось около 130 тыс. кв. м в пяти основных проектах.

Сколько стоит аренда офиса в центре Варшавы?

Для лучших центральных объектов ориентир составляет примерно €24–29 за кв. м в месяц. В отдельных премиальных зданиях заявленные ставки могут достигать €32.

Почему аренда лучших офисов дорожает?

Ключевыми факторами стали низкая вакантность в центре, небольшой объём строительства и концентрация спроса на современных зданиях.

Будет ли в Варшаве дефицит офисов?

Дефицит качественных центральных помещений может усилиться, особенно при низком вводе в 2027 году. Однако для города в целом говорить о физическом недостатке всех типов офисной площади пока рано.