איסטנבול מחדשת את מאגר הדיור בשל איום רעידות האדמה
Hürriyet Daily News
באיסטנבול מואצת ההתחדשות הנרחבת של מאגר הדיור בעקבות איום של רעידת אדמה עזה ומספר גבוה של מבנים פגיעים מבחינה סייסמית. על העיר הגדולה ביותר בטורקיה נמנים כמחצית מכלל המבנים הנהרסים במדינה במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית, כך מדווח Hürriyet Daily News.
באיסטנבול נהרסים 10,000 מבנים מדי שנה
התוכנית להתחדשות עירונית פועלת בטורקיה מאז 2012. לאורך תקופה זו נכללו בה יותר מ-2.7 מיליון יחידות דיור ומסחר, מתוכן קרוב ל-1.3 מיליון באיסטנבול. בעיר כבר הושלם שדרוגם של כ-1 מיליון נכסים, וכמה מאות אלפים נוספים נמצאים בשלבי בנייה.
כיום נהרסים ברחבי המדינה כולה כ-20,000 מבנים בשנה שהוגדרו כמבנים בסיכון גבוה. כחצי מהריסות אלו מתבצעות באיסטנבול.
היקף העבודות נובע בעיקר מהפגיעות הסייסמית הגבוהה של המטרופולין, שבו מתגוררים מעל 15 מיליון תושבים. העיר ממוקמת בסמוך לשברים גיאולוגיים גדולים, וחלק ניכר מהמבנים אינו עומד בתקני הבטיחות המודרניים. על פי הערכות הרשויות המקומיות, כ-1.5 מיליון יחידות דיור משתייכות לקבוצת סיכון. מתוכן כ-600,000 נמצאות במצב כזה שבמקרה של רעידת אדמה חזקה קיים חשש ממשי לקריסתן.
סובסידיות והלוואות בתנאים מועדפים למעבר דירה
הרשויות מנסות להאיץ את החלפת הדיור הבלתי בטוח באמצעות תמיכה כספית בבעלי הנכסים. אחד הכלים המרכזיים הוא התוכנית Yarısı Bizden (״חצי עלינו״).
היא מעניקה סיוע מענקי בסכום של עד 875,000 לירות טורקיות ($18,200), וכן עד 125,000 ($2,600) לכיסוי הוצאות מעבר. את יתרת עלות הבנייה יכולים הבעלים לממן באמצעות הלוואות לטווח ארוך בריבית מופחתת.
בעלי הנכסים מגישים בקשות באופן פעיל לקבלת התמיכה הממשלתית בטרם יפוג המועד שנקבע. עובדה זו האיצה את יציאתם לדרך של פרויקטים להריסה ולשחזור בשכונות רבות באיסטנבול. כתוצאה מכך הפכה העיר למעשה לאתר בנייה ענק. בתי מגורים ישנים בני חמש עד שמונה קומות נהרסים, ובמקומם מוקמים מבנים חדשים המתוכננים לעמוד בעומסים סייסמיים גבוהים יותר.
הריסה המונית יוצרת סיכונים חדשים
הקצב המהיר של ההתחדשות העירונית מלווה באי-נוחות רבה לתושבים. עבודות בנייה נרחבות גורמות לרעש, לאבק ולמגבלות תנועה ברחובות, והרשויות וגורמי הענף מדגישים את הצורך בשמירה על נהלי הבטיחות.
נשיא איגוד קבלני הבנייה של הצד האנטולי באיסטנבול (AYİDER), הקאן שישיק, מציין כי פירוק מבנים בתנאי צפיפות עירונית מהווה את אחד השלבים המסוכנים ביותר בפרויקט.
היכולת להרוס מבנה תוך דקות ספורות עשויה להיחשב כהישג טכנולוגי, אך המדד העיקרי להצלחת העבודה צריך להיות מניעת כל פגיעה באנשים ובסביבה. המומחה הדגיש כי בריאות התושבים, הבטיחות הסביבתית ויציבות התהליך חייבות לעמוד בראש סדר העדיפויות, ולא העלויות או קצב ההריסה.
רעידות אדמה באיסטנבול
הצורך בשיפור הבטיחות הסייסמית הפך לדחוף במיוחד לאחר רעידות האדמה ההרסניות בטורקיה בחורף 2023. שני רעשים עוצמתיים בעוצמה של 7.8 ו-7.5 התרחשו בהפרש של כ-9 שעות ופגעו ב-11 מחוזות בדרום ובדרום-מזרח טורקיה. במדינה נהרגו 50,399 בני אדם ויותר מ-100,000 נפצעו. האסון גרם נזק כבד למאגר הדיור. על פי נתוני הבנק העולמי, כ-1.9 מיליון יחידות דיור ניזוקו או נהרסו, ומעל 3.3 מיליון בני אדם נאלצו לעזוב את בתיהם.
בשנת 2025 הזכירו רעשי האדמה פעם נוספת את הסיכונים המתמשכים עבור העיר הגדולה במדינה. ב-23 באפריל נמדדה באזור איסטנבול רעידת אדמה בעוצמה 6.2. נזקים כבדים ונפגעים בנפש נמנעו, אך עשרות אנשים נפצעו ומעל 100,000 תושבים העבירו את הלילה מחוץ לבתיהם. רעידת אדמה חזקה נוספת התרחשה ב-10 באוגוסט 2025 במחוז בלקסיר שבצפון-מערב המדינה. הרעש בעוצמה 6.1 הורגש במספר אזורים, כולל איסטנבול. על פי נתוני שר הפנים עלי ירליקאיה, אדם אחד נהרג, 29 נפצעו ו-16 מבנים קרסו. מוקד הרעש היה בעומק של כ-11 ק״מ.
להערכת הרשויות, כ-1.5 מיליון מבנים בעיר נמצאים בקבוצת סיכון, וכשליש מהם, כפי שהצהיר השר לפיתוח עירוני מוראט קורום, דורשים התחדשות דחופה.
סיכום
אנליסטים של International Investment מציינים כי ההתחדשות הנרחבת בטורקיה מעמיקה בהדרגה את פערי המחירים בין נכסים עמידים לרעידות אדמה לבין מבנים ישנים. לצד זאת, המחיר תלוי יותר ויותר לא רק במיקום, אלא גם במצבו ההנדסי של המבנה ובסיכויי שילובו בתוכנית ההתחדשות העירונית. שחזור עשוי להעלות את שווי הנכס, אך עד לסיום העבודות הבעלים מסתכן באובדן הכנסות משכירות ובלוחות זמנים בלתי ודאיים של הפרויקט.
יש לקחת בחשבון שאיסטנבול ממוקמת באזור בעל פעילות סייסמית מוגברת, בדומה לאזורים רבים אחרים בטורקיה. רעידת אדמה חזקה עלולה להוביל לנזק או לאובדן מוחלט של הנכס, להשבתה ממושכת, להוצאות שיקום ולפגיעה בנזילות.
בתנאים אלה, בעת הערכת השקעות בנדל״ן בטורקיה חשיבות רבה ניתנת לא רק לחישוב תשואה פוטנציאלית, אלא גם לעמידות הנכס עצמו בפני סיכונים מעין אלה. מומלץ לבחון בזהירות יתרה נכסים במאגר הישן: מחיר רכישה נמוך עלול להיות מלווה בעלויות ובהפסדים שישנו משמעותית את הכדאיות הכלכלית הכוללת של ההשקעה.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment