דירות מקבלן ברוסיה התייקרו ב-34% תוך שלוש שנים

המחיר הממוצע למ"ר בשוק הראשוני ברוסיה עלה תוך שלוש שנים ב-34.3%, ל-161,700 רובל ($1940), וברקע זה ההיצע במוסקבה הזול מ-300,000 ($3600) למ"ר כמעט ונעלם. בין הסיבות — אשראי יקר, עלייה בעלויות הבנייה וצמצום מספר הפרויקטים המוזלים, כך מדווח ״איזבסטיה״.

במוסקבה נותרו שישה פרויקטים מוזלים בלבד

ביולי 2026 המחיר הממוצע למ"ר בדירות מקבלן במוסקבה ״הוותיקה״ הגיע ל-871,000 רובל ($10,458), על פי חישובי מומחי ״מטריום״ וקבוצת FSK. בשנת 2023 עמד הנתון על 491,000 ₽ ($5,895), כלומר מאז זינק המדד ב-77%.

בפלח של עד 300,000 ₽ ($3,602) למ"ר נותרו שישה פרויקטים בלבד — ובהם מוצעות למכירה 27 דירות ו-44 יחידות אירוח (אפרטמנטס). תוך שלוש שנים הצטמצם מספר הנכסים מסוג זה פי 13: בשנת 2023 נכללו בקטגוריה זו 45 מתחמי מגורים, 31 מתחמי אפרטמנטס וארבעה פרויקטים מעורבים. כמות היחידות הזמינות צנחה בכ-99.5% — מ-14,500 ל-71 בלבד.

אולגה טומייקינה, המנהלת המסחרית של קבוצת FSK, ציינה כי כיום עשרת מתחמי המגורים הנגישים ביותר במוסקבה כוללים אך ורק פרויקטים גמורים. חלקם זולים יותר מדירות באזורים מרוחקים יותר ממרכז העיר, כיוון שנבנו בתקופה שבה עלויות הבנייה היו נמוכות יותר.

חמישה מתוך ששת הפרויקטים שנותרו שייכים לפלח השוק העממי. המחיר המינימלי למ"ר עומד על 277,900 ₽ ($3,337) עבור דירות ו-237,400 ₽ ($2,850) עבור אפרטמנטס. בפלח מחלקת העסקים נותרה רק אופציה אחת הזולה מ-300,000 ₽ ($3,602) למ"ר — מתחם אפרטמנטס עם מחיר ממוצע של 257,900 ₽ ($3,096).

מחירים עולים בערי המיליון ברוסיה

בשנת 2023, בתשע מתוך 16 ערי המיליון ברוסיה עלה מ"ר בדירות מקבלן בממוצע פחות מ-120,000 ₽ ($1,441). לקראת אוגוסט 2026 ערים כאלה כבר לא נותרו כלל, כך מסר אלכסנדר איבנוב, אנליסט ראשי בחברת ״אטאז'י״.

לפני שלוש שנים רק מוסקבה וסנקט פטרבורג חצו את רף 150,000 ₽ ($1,801). כיום מחירים מתחת לרמה זו נשמרו רק ברבע מערי המיליון, ביניהן סמרה, רוסטוב על הדון, קרסנויארסק ווולגוגרד. בממוצע ברחבי רוסיה התייקר מ"ר בשוק הראשוני תוך שלוש שנים ב-34.3%, ל-161,700 ₽ ($1,941).

על פי נתוני המרכז האנליטי של ״אביטו נדל״ן״, ביולי הגיע מחיר ההיצע הממוצע בדירות מקבלן ל-191,000 ₽ ($2,293) למ"ר — 3% יותר מביוני, ו-11% מעל הנתון של השנה הקודמת.

במחוז רוסטוב עמד המדד הממוצע על 147,000 ₽ ($1,765), במחוז נובוסיבירסק — 166,000 ₽ ($1,993), ובבשקורטוסטן — 167,000 ₽ ($2,005). במהלך החודש ירדו המחירים במוסקבה ב-4% ובמחוז מוסקבה ב-1%, בעוד שבמחוזות רוסטוב וסברדלובסק, כמו גם בטטרסטן, לא חל שינוי.

תקציב הרכישה הממוצע חצה את רף ה-$116,000

ביולי עמד תקציב הרכישה הממוצע של דירה מקבלן על 9.7 מיליון רובל ($116,464) — 1% יותר מאשר ביוני, ו-4% מעל הרמה שנרשמה שנה קודם לכן. במקביל בחרו הרוכשים דירות קומפקטיות יותר: השטח הממוצע של דירה שנרכשה הצטמצם ב-3%, ל-46.1 מ"ר. מחיר המ"ר בנכסים שנמכרו עלה תוך חודש מ-203,000 ($2,437) ל-211,000 ($2,533).

ביולי נחתמו 40,700 חוזי השתתפות בבנייה (DDU) — 5% פחות מביוני, אך יותר מכל אחד מהחודשים שבין פברואר למאי. העלייה הבולטת ביותר במספר העסקאות נרשמה במחוז אורנבורג — ב-33%, בקלינינגרד — ב-31%, במחוז לנינגרד — ב-24%, בסמרה — ב-22% ובמחוז וורונז' — ב-21%. בסנקט פטרבורג עלה הנתון ב-9%. מוסקבה ומחוז מוסקבה, סנקט פטרבורג ומחוז לנינגרד, כמו גם מחוז רוסטוב ומחוז קרסנודר הובילו במספר העסקאות.

דמיטרי אלכסייב, מנהל חטיבת הנדל"ן הראשוני ב״אביטו נדל״ן״, ציין כי ביולי עבר השוק לדינמיקה רגועה יותר. עם זאת, בשבעת החודשים הראשונים של 2026 מספר עסקאות ה-DDU היה גבוה ב-2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

יזמים מתרחקים מבנייה עממית המונית

העלייה בהוצאות משנה את מבנה ההיצע בשוק הראשוני. ריבית בסיס גבוהה מייקרת את עלויות המימון של הפרויקטים, ובמקביל מתייקרים הקרקע, הלוגיסטיקה, הדלק והתשתיות ההנדסיות והחברתיות. דמיטרי פרוסקוריו, המנהל המסחרי של ״מטריום״, מצביע גם על עלייה בנטל המס.

יזמים ממעטים כיום להסתמך על דיור עממי טיפוסי. דניס ז'לנין, מנכ"ל חברת ״ליודי״, מציין כי הביקוש בפלח שוק זה בירידה, ולכן היזמים עוברים לפרויקטים יקרים יותר שמסוגלים להתחרות בהצלחה רבה יותר מול השוק היד השנייה.

כדי למשוך רוכשים, החברות מעלות את רמת הגימור, משפרות את אבזור המבנים ומשקיעות בפיתוח סביבתי ובמתקנים קהילתיים. הוצאות אלו מעלות את עלות הבנייה, ובהמשך מתגלגלות למחיר הסופי של הדירות.

ההכנסות מפגרות אחרי מחירי הדיור ברוסיה

העלייה במחירי דירות מקבלן מתרחקת עוד ועוד מקצב גידול הכנסות האוכלוסייה, כך סבור ולרי טומין, מנהל שווקי רוסיה וחבר העמים ב-״Fam Properties״. פער זה נותר המכשול העיקרי עבור הרוכשים.

במוסקבה ניכר הפער המשמעותי ביותר. אפילו בפלח השוק העממי הגיע המחיר הממוצע כאן ל-425,000 ₽ ($5,103) למ"ר. דירה בשטח של 50–60 מ"ר תעלה כ-21–26 מיליון ₽ ($252,000–312,000), וזאת ללא עלויות שיפוץ, ריהוט וסגירת עסקה.

ירידת ריביות המשכנתא עשויה להפחית את ההחזר החודשי, אך כשלעצמה לא תוביל להוזלת הדיור. להפך, אשראי נגיש יותר עשוי לתמוך בביקוש, ובמצב של היצע מוגבל לדחוף את המחירים עוד יותר כלפי מעלה.

טומין מעריך כי מגמה דומה מתפשטת בהדרגה גם למרכזים האזוריים הגדולים. ללא גידול בהיקפי הבנייה ועלייה בהכנסות הריאליות של התושבים, הנגישות לדיור לא תשתפר באופן מהותי.

מחירי הדיור ברוסיה עשויים לעלות ב-8–9%

המומחים אינם צופים לפי שעה זינוק חד במחירי הדירות מקבלן. בתקופה הקרובה העלייה עשויה לעמוד על כ-8–9% בשנה, אולם הדינמיקה תשתנה במידה ניכרת בין האזורים ובין הפרויקטים השונים. נכסים מבוקשים פחות עשויים אף לרדת במחיר.

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי אחת המגמות המרכזיות בשוק הדירות מקבלן היא הצטמצמות ההיצע הנגיש. במוסקבה תהליך זה מורגש בצורה החזקה ביותר, אך עליית המחירים והיעלמות האופציות התקציביות ניכרות כבר גם בערים גדולות נוספות. הרוכשים מצידם מצמצמים יותר ויותר את שטח הדירות הנרכשות כדי לעמוד בתקציב סביר.

הדינמיקה בהמשך תהיה תלויה בריבית הבסיס, בהכנסות האוכלוסייה ובקצב הבנייה. הלוואות זולות יותר עשויות להגדיל את היקף העסקאות, אך במצב של מחסור בהיצע הדבר עשוי לדחוף את המחירים מעלה. בפרויקטים מבוקשים פחות, לעומת זאת, תיתכן תיקון מחירים כלפי מטה.

עבור משקיעים הולך וגובר המשקל של ההבדלים בין הפלחים השונים. ממוצעים ארציים או עירוניים אינם מאפשרים עוד לאמוד את הפוטנציאל של נכס ספציפי. כאשר תקציבי הרוכשים מוגבלים, קשה יותר לנכסים היקרים ביותר לשמור על קצב המכירות הקודם, בעוד שדירות קומפקטיות עם שווי כולל נמוך יותר נותרות נגישות למגוון רחב יותר של לקוחות. פוטנציאל ההשקעה בתנאים אלה תלוי באופן מובהק בהתאמת המחיר לביקוש הריאלי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment