ახალაშენებული ბინები რუსეთში სამ წელიწადში 34%-ით გაძვირდა

რუსეთის პირველად ბაზარზე რუსეთის კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება სამ წელიწადში 34,3%-ით გაიზარდა და 161 700 რუბლს ($1940) მიაღწია, ხოლო მოსკოვში შეთავაზება 300 000-ზე ($3600) იაფად კვ. მ-ზე ფაქტობრივად გაქრა. მიზეზებს შორის არის ძვირი კრედიტები, მშენებლობის თვითღირებულების ზრდა და ბიუჯეტური პროექტების რაოდენობის შემცირება, იუწყება «Известия».

მოსკოვში მხოლოდ ექვსი იაფი პროექტი დარჩა

2026 წლის ივლისში «ძველი» მოსკოვის ახალაშენებულ ბინებში კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულებამ 871 000 რუბლს ($10 458) მიაღწია, დათვალეს «Метриум»-ისა და ГК ФСК-ის ექსპერტებმა. 2023 წელს მაჩვენებელი 491 000 ₽-ს ($5 895) შეადგენდა, ანუ გასულ პერიოდში მაჩვენებელი 77%-ით გაიზარდა.

300 000 ₽-მდე ($3 602) სეგმენტში კვ. მ-ზე სულ ექვსი პროექტი დარჩა — მათში იყიდება 27 ბინა და 44 აპარტამენტი. სამ წელიწადში ასეთი ობიექტების რაოდენობა 13-ჯერ შემცირდა: 2023 წელს ამ კატეგორიას მიეკუთვნებოდა 45 საცხოვრებელი კომპლექსი, 31 აპარტ-კომპლექსი და ოთხი შერეული ფორმატის პროექტი. ხელმისაწვდომი ლოტების რაოდენობა დაახლოებით 99,5%-ით შემცირდა — 14 500-დან 71-მდე.

ГК ФСК-ის კომერციულმა დირექტორმა ოლგა ტუმაიკინამ აღნიშნა, რომ ახლა მოსკოვის ყველაზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი კომპლექსების ათეულში მხოლოდ მზა კომპლექსები შედის. ზოგიერთი მათგანი უფრო იაფი ღირს, ვიდრე ცენტრიდან უფრო დაშორებულ რაიონებში არსებული საცხოვრებელი, რადგან ისინი უფრო დაბალი დანახარჯების პერიოდში შენდებოდა.

დარჩენილი ექვსი პროექტიდან ხუთი მასობრივ სეგმენტს მიეკუთვნება. კვადრატული მეტრის მინიმალური ღირებულება შეადგენს 277 900 ₽-ს ($3 337) ბინებისთვის და 237 400 ₽-ს ($2 850) აპარტამენტებისთვის. ბიზნეს-კლასში შემორჩა მხოლოდ ერთი ვარიანტი, რომელიც 300 000 ₽-ზე ($3 602) იაფია კვ. მ-ზე — აპარტ-კომპლექსი საშუალო ფასით 257 900 ₽ ($3 096).

ფასები იზრდება რუსეთის მილიონიან ქალაქებში

2023 წელს რუსეთის 16 მილიონიანი ქალაქიდან ცხრაში კვადრატული მეტრი ახალაშენებულ ბინებში საშუალოდ 120 000 ₽-ზე ($1 441) ნაკლები ღირდა. 2026 წლის აგვისტოსთვის ასეთი ქალაქები აღარ დარჩა, განაცხადა კომპანია «Этажи»-ს წამყვანმა ანალიტიკოსმა ალექსანდრ ივანოვმა.

სამი წლის წინ 150 000 ₽-ის ($1 801) ნიშნულს მხოლოდ მოსკოვი და სანქტ-პეტერბურგი აჭარბებდა. ახლა ამ დონეზე დაბალი ფასები მხოლოდ მილიონიანი ქალაქების მეოთხედში შენარჩუნდა, მათ შორის სამარაში, დონის როსტოვში, კრასნოიარსკსა და ვოლგოგრადში. რუსეთში საშუალოდ პირველად ბაზარზე კვადრატული მეტრი სამ წელიწადში 34,3%-ით გაძვირდა და 161 700 ₽ ($1 941) შეადგინა.

«Авито Недвижимость»-ის ანალიტიკური ცენტრის მონაცემებით, ივლისში ახალაშენებულ ბინებში შეთავაზების საშუალო ფასმა მიაღწია 191 000 ₽-ს ($2 293) კვ. მ-ზე — 3%-ით მეტი, ვიდრე ივნისში, და 11%-ით მაღალი ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე.

როსტოვის ოლქში საშუალო მაჩვენებელმა შეადგინა 147 000 ₽ ($1 765), ნოვოსიბირსკის ოლქში — 166 000 ₽ ($1 993), ბაშკირეთში — 167 000 ₽ ($2 005). ერთ თვეში ფასები შემცირდა მოსკოვში 4%-ით და მოსკოვის ოლქში 1%-ით, ხოლო როსტოვისა და სვერდლოვსკის ოლქებში, ასევე თათრეთში არ შეცვლილა.

შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტმა გადააჭარბა $116 000-ს

ივლისში ახალაშენებულ კომპლექსში ბინის შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტმა 9,7 მლნ რუბლი ($116 464) შეადგინა — 1%-ით მეტი, ვიდრე ივნისში, და 4%-ით მეტი წინა წლის დონეზე. ამასთან, მყიდველები უფრო კომპაქტურ საცხოვრებელს ირჩევდნენ: შეძენილი ბინის საშუალო ფართობი შემცირდა 3%-ით, 46,1 კვ. მ-მდე. კვადრატული მეტრის ღირებულება გაყიდულ ობიექტებში გაიზარდა თვეში 203 000-დან ($2 437) 211 000-მდე ($2 533).

ივლისში გაფორმდა მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის 40 700 ხელშეკრულება — 5%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში, მაგრამ მეტი, ვიდრე თებერვლიდან მაისის ჩათვლით თითოეულ თვეში. გარიგებების რაოდენობის ყველაზე შესამჩნევი ზრდა დაფიქსირდა ორენბურგის ოლქში — 33%-ით, კალინინგრადის — 31%-ით, ლენინგრადის — 24%-ით, სამარის — 22%-ით და ვორონეჟის ოლქში — 21%-ით. სანქტ-პეტერბურგში მაჩვენებელი გაიზარდა 9%-ით. გარიგებების რაოდენობით ლიდერობდნენ მოსკოვი და მოსკოვის ოლქი, სანქტ-პეტერბურგი და ლენინგრადის ოლქი, ასევე როსტოვის ოლქი და კრასნოდარის მხარე.

«Авито Недвижимость»-ის პირველადი უძრავი ქონების მიმართულების მმართველმა დირექტორმა დმიტრი ალექსეევმა აღნიშნა, რომ ივლისში ბაზარი უფრო მშვიდ დინამიკაზე გადავიდა. ამასთან, 2026 წლის შვიდ თვეში დდუ-ით გარიგებების რაოდენობა 2%-ით მეტი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ანალოგიურ პერიოდში.

დეველოპერები უარს ამბობენ მასობრივ საცხოვრებელზე

ხარჯების ზრდა ცვლის შეთავაზების სტრუქტურას პირველად ბაზარზე. მაღალი ძირითადი განაკვეთი ზრდის პროექტების დაფინანსების ღირებულებას, პარალელურად ძვირდება მიწა, ლოგისტიკა, საწვავი, საინჟინრო და სოციალური ინფრასტრუქტურა. «Метриум»-ის კომერციული დირექტორი დმიტრი პროსკურინი ასევე მიუთითებს საგადასახადო ტვირთის ზრდაზე.

დეველოპერები სულ უფრო იშვიათად აკეთებენ აქცენტს ტიპურ მასობრივ საცხოვრებელზე. კომპანია «Люди»-ს გენერალური დირექტორი დენის ჟალნინი აღნიშნავს, რომ მოთხოვნა ამ სეგმენტში მცირდება, ამიტომ დეველოპერები გადადიან უფრო ძვირადღირებულ პროექტებზე, რომლებსაც მეორად ბაზართან უფრო წარმატებით კონკურენცია შეუძლიათ.

მყიდველების მოსაზიდად კომპანიები ზრდიან საცხოვრებლის კლასს, აუმჯობესებენ სახლების აღჭურვილობას, დებენ ინვესტიციებს ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და სოციალურ ობიექტებში. ეს ხარჯები ზრდის თვითღირებულებას, შემდეგ კი აისახება ბინების საბოლოო ფასზე.

შემოსავლები ჩამორჩება საცხოვრებლის ფასებს რუსეთში

ახალაშენებული ბინების ღირებულების ზრდა სულ უფრო მეტად სცდება მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკას, მიიჩნევს «Фам Пропертис»-ის რუსეთისა და დსთ-ის ბაზრების დირექტორი ვალერი ტუმინი. სწორედ ეს რჩება მყიდველებისთვის მთავარ დაბრკოლებად.

მოსკოვი ყველაზე გამოკვეთილ სხვაობას აჩვენებს. მასობრივ სეგმენტშიც კი საშუალო ფასმა აქ 425 000 ₽-ს ($5 103) მიაღწია კვ. მ-ზე. 50–60 კვ. მ ფართობის ბინა დაახლოებით 21–26 მლნ ₽ ($252 000–312 000) დაჯდება რემონტის, ავეჯისა და გარიგების გაფორმების ხარჯების გათვალისწინების გარეშე.

იპოთეკური განაკვეთების შემცირებამ შესაძლოა შეამციროს ყოველთვიური ტვირთი, თუმცა თავისთავად საცხოვრებელს უფრო იაფს არ გახდის. პირიქით, უფრო ხელმისაწვდომ კრედიტებს შეუძლია ხელი შეუწყოს მოთხოვნას და შეზღუდული შეთავაზების პირობებში ფასები დამატებით ზემოთ წასწიოს.

ტუმინი მიიჩნევს, რომ ანალოგიური ტენდენცია თანდათან ვრცელდება მსხვილ რეგიონულ ცენტრებზეც. მშენებლობის მოცულობის გაზრდისა და მოსახლეობის რეალური შემოსავლების ზრდის გარეშე საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა მნიშვნელოვნად არ გაუმჯობესდება.

რუსეთში საცხოვრებლის ფასები შესაძლოა 8–9%-ით გაიზარდოს

ახალაშენებულ ბინებზე ფასების მკვეთრ ნახტომს ექსპერტები ჯერჯერობით არ ელიან. უახლოეს პერიოდში ზრდამ შესაძლოა შეადგინოს დაახლოებით 8–9% წელიწადში, თუმცა დინამიკა მნიშვნელოვნად განსხვავებული იქნება რეგიონებისა და ცალკეული პროექტების მიხედვით. ნაკლებად მოთხოვნადი ობიექტები შესაძლოა გაიაფდეს კიდეც.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალაშენებული ბინების ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი ტენდენცია ხელმისაწვდომი შეთავაზების შემცირება გახდა. მოსკოვში ეს პროცესი ყველაზე მკაფიოდ არის გამოხატული, თუმცა ფასების ზრდა და ბიუჯეტური ვარიანტების გაქრობა უკვე შესამჩნევია სხვა მსხვილ ქალაქებშიც. ამასთან, მყიდველები სულ უფრო ხშირად ამცირებენ შესაძენი საცხოვრებლის ფართობს, რათა მისაღებ თანხაში ჩაეტიონ.

შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება ძირითად განაკვეთზე, მოსახლეობის შემოსავლებსა და მშენებლობის ტემპებზე. უფრო იაფ კრედიტებს შეუძლია გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა, მაგრამ შეთავაზების დეფიციტის პირობებში ამან შესაძლოა ფასები ზემოთ წასწიოს. ნაკლებად მოთხოვნად პროექტებში კი, პირიქით, მოსალოდნელია კორექცია.

ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს სხვაობა ცალკეულ სეგმენტებს შორის. საშუალო მაჩვენებლები ქვეყნის ან ქალაქის მასშტაბით უკვე აღარ იძლევა კონკრეტული ობიექტის პერსპექტივებზე მსჯელობის საშუალებას. მყიდველთა შეზღუდული ბიუჯეტების პირობებში ყველაზე ძვირადღირებულ ლოტებს უჭირთ გაყიდვების ძველი დინამიკის შენარჩუნება, ხოლო უფრო დაბალი საერთო ღირებულების მქონე კომპაქტური ბინები კლიენტების უფრო ფართო წრისთვის ხელმისაწვდომი რჩება. დაბანდებების პოტენციალი ასეთ პირობებში უფრო მეტად არის დამოკიდებული ფასის შესაბამისობაზე რეალურ მოთხოვნასთან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან