Новостройки в России подорожали на 34% за три года

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России за три года выросла на 34,3%, до 161 700 рублей ($1940), а в Москве предложение дешевле 300 000 ($3600) за кв. м практически исчезло. Среди причин — дорогие кредиты, рост себестоимости строительства и сокращение числа бюджетных проектов, сообщает «Известия».

В Москве осталось шесть недорогих проектов

В июле 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы достигла 871 000 рублей ($10 458), подсчитали эксперты «Метриума» и ГК ФСК. В 2023-м показатель составлял 491 000 ₽ ($5 895), то есть за прошедшее время показатель вырос на 77%.

В сегменте до 300 000 ₽ ($3 602) за кв. м осталось всего шесть проектов — в них продаются 27 квартир и 44 апартамента. За три года число таких объектов сократилось в 13 раз: в 2023 году к этой категории относились 45 ЖК, 31 апарт-комплекс и четыре проекта смешанного формата. Количество доступных лотов уменьшилось примерно на 99,5% — с 14 500 до 71.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина отметила, что сейчас в десятку наиболее доступных ЖК Москвы входят исключительно готовые комплексы. Некоторые из них стоят дешевле жилья в более удаленных от центра районах, поскольку строились в период более низких затрат.

Пять из шести оставшихся проектов относятся к массовому сегменту. Минимальная стоимость квадратного метра составляет 277 900 ₽ ($3 337) для квартир и 237 400 ₽ ($2 850) для апартаментов. В бизнес-классе сохранился только один вариант дешевле 300 000 ₽ ($3 602) за кв. м — апарт-комплекс со средней ценой 257 900 ₽ ($3 096).

Цены растут в городах-миллионниках России

В 2023 году в девяти из 16 российских городов-миллионников квадратный метр в новостройках стоил в среднем менее 120 000 ₽ ($1 441). К августу 2026 года таких городов уже не осталось, сообщил ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов.

Три года назад отметку в 150 000 ₽ ($1 801) превышали только Москва и Санкт-Петербург. Сейчас цены ниже этого уровня сохранились лишь в четверти городов-миллионников, в том числе в Самаре, Ростове-на-Дону, Красноярске и Волгограде. В среднем по России квадратный метр на первичном рынке за три года подорожал на 34,3%, до 161 700 ₽ ($1 941).

По данным аналитического центра «Авито Недвижимости», в июле средняя цена предложения в новостройках достигла 191 000 ₽ ($2 293) за кв. м — на 3% больше, чем в июне, и на 11% выше показателя годом ранее.

В Ростовской области средний показатель составил 147 000 ₽ ($1 765), в Новосибирской — 166 000 ₽ ($1 993), в Башкортостане — 167 000 ₽ ($2 005). За месяц цены снизились в Москве на 4% и в Московской области на 1%, а в Ростовской и Свердловской областях, а также Татарстане не изменились.

Средний бюджет покупки достиг превысил $116 000

В июле средний бюджет покупки квартиры в новостройке составил 9,7 млн рублей ($116 464) — на 1% больше, чем в июне, и на 4% выше уровня годом ранее. При этом покупатели выбирали более компактное жилье: средняя площадь приобретенной квартиры сократилась на 3%, до 46,1 кв. м. Стоимость квадратного метра в проданных объектах выросла за месяц с 203 000 ($2 437) до 211 000 ($2 533).

В июле было заключено 40 700 договоров участия в долевом строительстве — на 5% меньше, чем в июне, но больше, чем в каждом из месяцев с февраля по май. Наиболее заметный рост числа сделок зафиксирован в Оренбургской области — на 33%, Калининградской — на 31%, Ленинградской — на 24%, Самарской — на 22% и Воронежской — на 21%. В Санкт-Петербурге показатель увеличился на 9%. По количеству сделок лидировали Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Ростовская область и Краснодарский край.

Управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отметил, что в июле рынок перешел к более спокойной динамике. При этом за семь месяцев 2026 года число сделок по ДДУ оказалось на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года.

Застройщики уходят от массового жилья

Рост затрат меняет структуру предложения на первичном рынке. Высокая ключевая ставка увеличивает стоимость финансирования проектов, одновременно дорожают земля, логистика, топливо, инженерная и социальная инфраструктура. Коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин также указывает на повышение налоговой нагрузки.

Девелоперы все реже делают ставку на типовое массовое жилье. Генеральный директор компании «Люди» Денис Жалнин отмечает, что спрос в этом сегменте снижается, поэтому застройщики переходят к более дорогим проектам, способным успешнее конкурировать со вторичным рынком.

Для привлечения покупателей компании повышают класс жилья, улучшают оснащение домов, вкладываются в благоустройство территорий и социальные объекты. Эти расходы увеличивают себестоимость, а затем отражаются на конечной цене квартир.

Доходы отстают от цен на жилье в России

Рост стоимости новостроек все сильнее расходится с динамикой доходов населения, считает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Именно это остается главным препятствием для покупателей.

Москва показывает наиболее выраженный разрыв. Даже в массовом сегменте средняя цена здесь достигла 425 000 ₽ ($5 103) за кв. м. Квартира площадью 50–60 кв. м обойдется примерно в 21–26 млн ₽ ($252 000–312 000) без учета ремонта, мебели и оформления сделки.

Снижение ипотечных ставок может уменьшить ежемесячную нагрузку, однако само по себе не сделает жилье дешевле. Напротив, более доступные кредиты способны поддержать спрос и при ограниченном предложении дополнительно подтолкнуть цены вверх.

Тумин считает, что аналогичная тенденция постепенно распространяется и на крупные региональные центры. Без увеличения объемов строительства и роста реальных доходов населения доступность жилья существенно не улучшится.

Цены на жилье в России могут вырасти на 8–9%

Резкого скачка цен на новостройки эксперты пока не ожидают. В ближайшее время рост может составлять около 8–9% в год, однако динамика будет сильно различаться по регионам и отдельным проектам. Менее востребованные объекты могут даже подешеветь.

Аналитики International Investment отмечают, что одной из ключевых тенденций рынка новостроек стало сокращение доступного предложения. В Москве этот процесс выражен сильнее всего, но рост цен и исчезновение бюджетных вариантов уже заметны и в других крупных городах. Покупатели при этом все чаще уменьшают площадь приобретаемого жилья, чтобы уложиться в приемлемую сумму.

Дальнейшая динамика будет зависеть от ключевой ставки, доходов населения и темпов строительства. Более дешевые кредиты могут увеличить число сделок, но при дефиците предложения это способно подтолкнуть цены вверх. В менее востребованных проектах, напротив, возможна коррекция.

Для инвесторов все большее значение приобретает разница между отдельными сегментами. Средние показатели по стране или городу уже не позволяют судить о перспективах конкретного объекта. При ограниченных бюджетах покупателей наиболее дорогим лотам сложнее сохранять прежнюю динамику продаж, а компактные квартиры с более низкой общей стоимостью остаются доступными более широкому кругу клиентов. Потенциал вложений в таких условиях сильнее зависит от соответствия цены реальному спросу.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment