כיצד השתנה שוק הדירות מקבלן באוקראינה בתוך ארבע שנים

Unsplash

שוק הדיור הראשוני באוקראינה מתאושש בהדרגה לאחר הירידה החדה שנגרמה עם תחילת הלחימה. נכון ליולי 2026, נבנו במדינה 2 775 פרויקטים, כאשר עליית המחירים הבולטת ביותר בארבע השנים האחרונות נרשמה במחוזות המערביים, כך מדווח DIM.RIA.

בנייה באוקראינה ומבנה ההיצע

מאז מרץ 2022 נמסרו לשימוש באוקראינה 683 מתחמי מגורים, הכוללים 1 339 מקטעים. עוד 706 פרויקטים נותרו בהקפאה: מחלקות המכירות שלהם הפסיקו לפעול לאחר פברואר 2022 וטרם נפתחו מחדש.

קצב המסירות עלה בהדרגה. בשנת 2022 הושלמו 19 מתחמי מגורים עם 27 מקטעים, ובשנת 2025 — כבר 233 פרויקטים המאגדים 449 מקטעים. ביולי 2026 נבנו במדינה 2 775 פרויקטים של דירות מקבלן. הנתח הגדול ביותר נרשם במחוז קייב ללא הבירה — 21,3%. על קייב נרשמו 11,2% מהמתחמים שבבנייה, על מחוז אודסה — 10,9%, על מחוז לבוב ללא המרכז המחוזי — 8,5%, ועל מחוז איוואנו-פרנקיבסק — 7,1%.

יותר ממחצית מההיצע שייך לקטגוריית הנוחות (קומפורט) — 51,9%. סגמנט העסקים (ביזנס) תופס 20,1%, וסגמנט החיסכון (אקונומי) — 6,2%. עוד 21,8% מיוחסים לדיור יוקרה, טאונהאוסים וקוטג׳ים. ברוב המחוזות מבנה השוק דומה, אך בלבוב סגמנט הביזנס בולט משמעותית — 40,6% לעומת 30,3% בלבד לקומפורט.

הביקוש לדירות מקבלן באוקראינה

החיפוש הפעיל ביותר אחר דיור חדש מתרחש בקייב: על הבירה נרשמו 16,7% מכלל שאילתות החיפוש בשוק הראשוני באוקראינה. לבוב תופסת את המקום השני עם 12%. אחריהן מחוז ויניצה — 8,6%, מחוז קייב — 7,2%, מחוז טרנופול — 7,1% ומחוז חמלניצקי — 6,4%.

העניין הנמוך ביותר נרשם במחוזות סומי וזפוריז׳יה — 0,2% בכל אחד. על מחוז קירובוהרד נרשמו 0,3% מהשאילתות, מחוז צ׳רניהיב — 0,5%, ומחוז מיקולאייב — 0,6%. לפיכך, פעילות הרוכשים מוטה בבירור לכיוון הבירה והמחוזות המערביים.

במקביל, בחודשים האחרונים נרשמת ירידה בעניין בדיור ראשוני. לפי נתוני DIM.RIA, ביולי 2026 הביקוש לדירות מקבלן ירד בכל רחבי המדינה. הירידה החדה ביותר בתוך חודש נרשמה במחוז זפוריז׳יה — ב-38%. במחוזות חרקוב וז׳יטומיר הירידה עמדה על 22% בכל אחד, בקייב — 21%, ובמחוז דניפרופטרובסק — 20%.

ירידה זו המשיכה את מגמת חודש יוני, שבו פחת הביקוש ברוב המחוזות. אז ירד המדד בקייב גם כן ב-21%, במחוז צ׳רניהיב — ב-19%, במחוז זפוריז׳יה — ב-17%, במחוז מיקולאייב — ב-16%, ובמחוז קייב — ב-15%. היוצא מן הכלל היה מחוז צ׳רקאסי, שבו העניין בדירות מקבלן עלה ב-9% בהשוואה למאי.

תמיכה ממשלתית ומשכנתאות באוקראינה

הנגישות של דירות מקבלן באוקראינה במסגרת תוכניות ממשלתיות משתנה באופן ניכר לפי אזור. במחוז פולטבה, 79% מהנכסים בשוק הראשוני עומדים בתנאי ״єОселя״ ו״єВідновлення״, במחוז ויניצה — 51%, במחוזות דניפרופטרובסק וזקרפטיה — 47% בכל אחד, במחוז קייב — 46%, ובמחוז לבוב — 45%. במחוזות צ׳רניהיב, סומי, חרקוב, זפוריז׳יה, חרסון ומיקולאייב אין הצעות כאלו כלל.

עם זאת, העניין הרב ביותר בדיור במסגרת תוכניות ממשלתיות אינו מרוכז במקומות שבהם חלקו היחסי מרבי. קייב מייצרת 22,2% מכלל השאילתות הללו במדינה, מחוז ויניצה — 12,6%, מחוז קייב — 12,3%, מחוז אודסה — 8,2%, ומחוז חמלניצקי — 7,4%.

נתוני ״אוקרפינז׳יטלו״ מראים באיזו מידה התוכנית הממשלתית מיושמת בפועל. עד 26 באוגוסט 2026 הוענקו במסגרת ״єОселя״ 28 116 הלוואות בסכום כולל של 49,78 מיליארד גריבנה, או כ-$1,11 מיליארד. על שוק היד השנייה נרשמו 15 178 הלוואות, שהן 54%, על רכישת נדל״ן מיזם — 9 115 הלוואות, שהן 32,4%, ועוד 3 823 הלוואות, שהן 13,6%, סווגו כרכישות בשוק הראשוני.

במספר המשכנתאות שהונפקו מוביל מחוז קייב — 8 107 הלוואות בהיקף של 13,88 מיליארד גריבנה. בבירה ניתנו 6 066 הלוואות בהיקף של 13,68 מיליארד. אחריהן מחוז לבוב עם 1 823 הלוואות, מחוז איוואנו-פרנקיבסק — עם 1 360, מחוז אודסה — עם 1 224, ומחוז ויניצה — עם 1 200.

כיצד השתנו מחירי הדיור באוקראינה

מיולי 2022, מחירי הנדל״ן הראשוני במחוז איוואנו-פרנקיבסק עלו ב-69,3%, ובמחוז לבוב ללא העיר לבוב עצמה — ב-52%. במחוז צ׳רנוביץ העלייה עמדה על 38%, ובמחוזות ז׳יטומיר וטרנופול — על 34% בכל אחד.

מחקר של כלכלנים מהאוניברסיטה הלאומית ״אקדמיית אוסטרוה״ על בסיס נתוני LUN מראה כי במונחים דולריים, מחירי הדיור בקרופיבניצקי עלו ב-100%, באיוואנו-פרנקיבסק — ב-87%, ובלבוב — ב-58%. בחרקוב, לעומת זאת, מחיר מ״ר ירד ב-19%, ובזפוריז׳יה — ב-11%.

החוקרים מציינים גם עלייה מהירה יותר במחירי נכסים מוכנים. בקייב עלו המחירים בשוק הראשוני במונחים דולריים ב-6%, ואילו בשוק יד שנייה — ב-20%. בלבוב עמדו הנתונים על 10% ו-24% בהתאמה.

במהלך השנה האחרונה, העלייה החדה ביותר במחיר הממוצע למ״ר בדירות מקבלן נרשמה במחוז איוואנו-פרנקיבסק — עלייה של 20%, ל-$1 089 ביולי. במחוזות ויניצה ולבוב נרשמה עלייה של 17%, ל-$1 072 ו-$1 055 בהתאמה. במחוזות ז׳יטומיר וטרנופול עלו המחירים ב-16%, והגיעו ל-$923 ו-$834.

השוק תלוי ברמת הסיכונים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הגורם המרכזי בשוק הדיור האוקראיני נותר הגיאוגרפיה של פעולות הלחימה. רמת הביטחון קובעת במידה רבה את תנועת האוכלוסייה, את נכונות הרוכשים לבצע השקעות בנדל״ן ואת החלטות היזמים לגבי השקה או המשך פרויקטים. כל עוד רמות הסיכון שונות מהותית בין המחוזות, דינמיקת מחירים ובנייה אחידה ברחבי המדינה אינה סבירה.

במקביל, משתנה היחס של הרוכשים לנכסים עצמם. בתנאי אי-ודאות מוגברים, היתרון ניתן לדירות מוכנות ולפרויקטים בשלבי בנייה מתקדמים, שבהם הסיכון לדחיית מועדי המסירה נמוך יותר.

המשך התפתחות השוק יהיה תלוי ישירות בשינויים במצב הביטחוני. הפחתת הסיכונים עשויה להחזיר בהדרגה את הביקוש ואת ההשקעות למחוזות שבהם הפעילות מוגבלת כיום. המשך התנאים הנוכחיים ישמר את ריכוז הרוכשים והבנייה החדשה באזורים יציבים יותר. עם זאת, פוטנציאל המשך עליית המחירים באותם אזורים יוגבל יותר ויותר על ידי כושר התשלום של האוכלוסייה וזמינות האשראי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment