Как изменился рынок новостроек Украины за четыре года

Unsplash

Первичный рынок жилья Украины постепенно восстанавливается после резкого спада, вызванного началом боевых действий. К июлю 2026 года в стране строили 2 775 проектов, при этом наиболее заметный рост цен за последние четыре года зафиксирован в западных регионах, сообщает DIM.RIA.

Строительство в Украине и структура предложения

С марта 2022 года в Украине введены в эксплуатацию 683 жилых комплекса, включающих 1 339 секций. Еще 706 проектов остаются на паузе: их отделы продаж прекратили работу после февраля 2022 года и до сих пор не открылись.

Темпы сдачи постепенно увеличивались. В 2022 году были завершены 19 ЖК с 27 секциями, а в 2025-м — уже 233 проекта, объединяющих 449 секций. В июле 2026 года в стране возводили 2 775 новостроек. Больше всего в Киевской области без учета столицы — 21,3%. На Киев приходится 11,2% строящихся комплексов, Одесскую область — 10,9%, Львовскую без учета областного центра — 8,5%, Ивано-Франковскую — 7,1%.

Более половины предложения относится к комфорт-классу — 51,9%. Бизнес-сегмент занимает 20,1%, эконом — 6,2%. Еще 21,8% приходится на премиальное жилье, таунхаусы и коттеджи. В большинстве регионов структура рынка схожая, однако во Львове заметно сильнее представлен бизнес-класс — 40,6% против 30,3% у комфорт-класса.

Спрос на новостройки в Украине

Активнее всего новое жилье ищут в Киеве: на столицу приходится 16,7% всех поисковых запросов на первичном рынке Украины. Львов занимает второе место с показателем 12%. Далее следуют Винницкая область — 8,6%, Киевская — 7,2%, Тернопольская — 7,1% и Хмельницкая — 6,4%.

Наименьший интерес отмечен в Сумской и Запорожской областях — по 0,2%. На Кировоградскую приходится 0,3% запросов, Черниговскую — 0,5%, Николаевскую — 0,6%. Таким образом, покупательская активность заметно смещена в сторону столицы и западных регионов.

При этом в последние месяцы интерес к первичному жилью сокращается. По данным DIM.RIA, в июле 2026 года спрос на новостройки снизился по всей стране. Наиболее существенное падение за месяц зафиксировано в Запорожской области — на 38%. В Харьковской и Житомирской снижение составило по 22%, в Киеве — 21%, в Днепропетровской — 20%.

Сокращение продолжило тенденцию июня, когда спрос уменьшился в большинстве регионов. Тогда в Киеве показатель также снизился на 21%, в Черниговской области — на 19%, Запорожской — на 17%, Николаевской — на 16%, Киевской — на 15%. Исключением стала Черкасская область, где интерес к новостройкам вырос на 9% по сравнению с маем.

Господдержка и ипотека в Украине

Доступность новостроек Украины по государственным программам заметно различается в зависимости от региона. В Полтавской области условиям «єОселі» и «єВідновлення» соответствуют 79% объектов первичного рынка, в Винницкой — 51%, в Днепропетровской и Закарпатской — по 47%, в Киевской — 46%, во Львовской — 45%. В Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской, Херсонской и Николаевской областях таких предложений нет.

При этом наибольший поисковый интерес к жилью по госпрограммам сосредоточен не там, где его доля максимальна. Киев формирует 22,2% таких запросов по стране, Винницкая область — 12,6%, Киевская — 12,3%, Одесская — 8,2%, Хмельницкая — 7,4%.

Данные «Укрфинжитла» показывают, насколько активно госпрограмма используется на практике. К 26 августа 2026 года по «єОселі» было выдано 28 116 кредитов на общую сумму 49,78 млрд гривен, или около $1,11 млрд. На вторичный рынок пришлось 15 178 займов, или 54%, на приобретение недвижимости у застройщика — 9 115, или 32,4%, еще 3 823 кредита, или 13,6%, классифицированы как покупки на первичном рынке.

По количеству оформленных ипотек лидирует Киевская область — 8 107 кредитов на 13,88 млрд гривен. В столице выдано 6 066 займов на 13,68 млрд. Далее следуют Львовская область с 1 823 кредитами, Ивано-Франковская — с 1 360, Одесская — с 1 224 и Винницкая — с 1 200.

Как изменились цены на жилье в Украине

С июля 2022 года первичная недвижимость в Ивано-Франковской области подорожала на 69,3%, во Львовской без учета самого Львова — на 52%. В Черновицкой рост составил 38%, в Житомирской и Тернопольской — по 34%.

Исследование экономистов Национального университета «Острожская академия» на основе статистики ЛУН показывает, что в долларовом выражении цена на жилье в Кропивницком повысилась на 100%, в Ивано-Франковске — на 87%, во Львове — на 58%. В Харькове стоимость квадратного метра, напротив, снизилась на 19%, в Запорожье — на 11%.

Исследователи также отмечают более быстрый рост стоимости готовых объектов. В Киеве цены на первичном рынке в долларовом выражении увеличились на 6%, на вторичном рынке — 20%. Во Львове показатели составили 10% и 24% соответственно.

За последний год сильнее всего средняя стоимость квадратного метра новостроек выросла в Ивано-Франковской области — на 20%, до $1 089 к июлю. В Винницком и Львовском регионах прибавка составила 17%, до $1 072 и $1 055 соответственно. В Житомирской и Тернопольской цены увеличились на 16%, достигнув $923 и $834.

Рынок зависит от уровня рисков

Аналитики International Investment отмечают, что ключевым фактором для украинского рынка жилья остается география боевых действий. Уровень безопасности во многом определяет перемещение населения, готовность покупателей вкладываться в недвижимость и решения девелоперов о запуске или продолжении проектов. Пока риски существенно различаются между регионами, единая ценовая и строительная динамика в стране маловероятна.

Одновременно меняется отношение покупателей к самим объектам. В условиях повышенной неопределенности преимущество получают готовые квартиры и проекты на высокой стадии строительства, где ниже риск переноса сроков.

Дальнейшие перспективы рынка будут напрямую зависеть от изменения ситуации с безопасностью. Снижение рисков может постепенно вернуть спрос и инвестиции в регионы, где активность сейчас ограничена. Сохранение нынешних условий будет поддерживать концентрацию покупателей и нового строительства в более стабильных территориях. При этом потенциал дальнейшего роста цен там будет все сильнее ограничиваться платежеспособностью населения и доступностью кредитования.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment