როგორ შეიცვალა უკრაინის ახალაშენებული უძრავი ქონების ბაზარი ოთხ წელიწადში

Unsplash

უკრაინის პირველადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი საომარი მოქმედებებით გამოწვეული მკვეთრი ვარდნის შემდეგ თანდათან აღდგება. 2026 წლის ივლისისთვის ქვეყანაში 2 775 პროექტი შენდებოდა, ხოლო ბოლო ოთხი წლის განმავლობაში ფასების ყველაზე შესამჩნევი ზრდა დასავლეთ რეგიონებში დაფიქსირდა, იუწყება DIM.RIA.

მშენებლობა უკრაინაში და მიწოდების სტრუქტურა

2022 წლის მარტიდან უკრაინაში ექსპლუატაციაში შევიდა 683 საცხოვრებელი კომპლექსი, რომელიც 1 339 სექციას მოიცავს. კიდევ 706 პროექტი პაუზაზე რჩება: მათი გაყიდვების ოფისებმა მუშაობა 2022 წლის თებერვლის შემდეგ შეაჩერეს და დღემდე არ გახსნილან.

ჩაბარების ტემპები ეტაპობრივად იზრდებოდა. 2022 წელს დასრულდა 19 საცხოვრებელი კომპლექსი 27 სექციით, ხოლო 2025 წელს — უკვე 233 პროექტი, რომლებიც 449 სექციას აერთიანებს. 2026 წლის ივლისში ქვეყანაში 2 775 ახალაშენებული ობიექტი შენდებოდა. ყველაზე მეტი კიევის ოლქში (დედაქალაქის გარეშე) — 21,3%. კიევზე მშენებარე კომპლექსების 11,2% მოდის, ოდესის ოლქზე — 10,9%, ლვოვის ოლქზე (საოლქო ცენტრის გარეშე) — 8,5%, ხოლო ივანო-ფრანკოვსკის ოლქზე — 7,1%.

მიწოდების ნახევარზე მეტი კომფორტ-კლასს მიეკუთვნება — 51,9%. ბიზნეს-სეგმენტს უკავია 20,1%, ეკონომ-კლასს — 6,2%. კიდევ 21,8% პრემიუმ საცხოვრებელზე, თაუნჰაუსებსა და კოტეჯებზე მოდის. რეგიონების უმრავლესობაში ბაზრის სტრუქტურა მსგავსია, თუმცა ლვოვში საგრძნობლად უფრო ძლიერადაა წარმოდგენილი ბიზნეს-კლასი — 40,6% კომფორტ-კლასის 30,3%-ის წინააღმდეგ.

მოთხოვნა ახალაშენებულ ბინებზე უკრაინაში

ახალ საცხოვრებელს ყველაზე აქტიურად კიევში ეძებენ: დედაქალაქზე მოდის უკრაინის პირველად ბაზარზე არსებული ყველა საძიებო მოთხოვნის 16,7%. ლვოვი მეორე ადგილს იკავებს 12%-იანი მაჩვენებლით. შემდეგ მოდის ვინიცის ოლქი — 8,6%, კიევის ოლქი — 7,2%, ტერნოპოლის — 7,1% და ხმელნიცკის — 6,4%.

ყველაზე დაბალი ინტერესი დაფიქსირდა სუმისა და ზაპოროჟიეს ოლქებში — თითოეულში 0,2%. კიროვოგრადის ოლქზე მოდის მოთხოვნების 0,3%, ჩერნიგოვის — 0,5%, ნიკოლაევის — 0,6%. ამგვარად, მყიდველთა აქტივობა მკაფიოდ გადახრილია დედაქალაქისა და დასავლეთ რეგიონებისკენ.

ამასთან, ბოლო თვეებში პირველად საცხოვრებელზე ინტერესი მცირდება. DIM.RIA-ს მონაცემებით, 2026 წლის ივლისში მოთხოვნა ახალაშენებულ ბინებზე მთელი ქვეყნის მასშტაბით შემცირდა. თვის განმავლობაში ყველაზე არსებითი ვარდნა ზაპოროჟიეს ოლქში დაფიქსირდა — 38%-ით. ხარკოვსა და ჟიტომირში კლებამ 22-22% შეადგინა, კიევში — 21%, დნეპროპეტროვსკის ოლქში — 20%.

შემცირებამ გააგრძელა ივნისის ტენდენცია, როდესაც მოთხოვნა რეგიონების უმრავლესობაში შემცირდა. მაშინ კიევში მაჩვენებელი ასევე 21%-ით შემცირდა, ჩერნიგოვის ოლქში — 19%-ით, ზაპოროჟიეში — 17%-ით, ნიკოლაევში — 16%-ით, კიევის ოლქში — 15%-ით. გამონაკლისი გახდა ჩერკასის ოლქი, სადაც ახალაშენებულ ბინებზე ინტერესი მაისთან შედარებით 9%-ით გაიზარდა.

სახელმწიფო მხარდაჭერა და იპოთეკა უკრაინაში

სახელმწიფო პროგრამებით უკრაინის ახალაშენებული ობიექტების ხელმისაწვდომობა საგრძნობლად განსხვავდება რეგიონების მიხედვით. პოლტავის ოლქში „єОселя“-სა და „єВідновлення“-ს პირობებს აკმაყოფილებს პირველადი ბაზრის ობიექტების 79%, ვინიცაში — 51%, დნეპროპეტროვსკსა და იმიერკარპატეთში — 47-47%, კიევის ოლქში — 46%, ლვოვის ოლქში — 45%. ჩერნიგოვის, სუმის, ხარკოვის, ზაპოროჟიეს, ხერსონისა და ნიკოლაევის ოლქებში ასეთი შეთავაზებები არ არის.

ამასთან, სახელმწიფო პროგრამებით საცხოვრებელზე ყველაზე დიდი საძიებო ინტერესი კონცენტრირებულია არა იქ, სადაც მისი წილი მაქსიმალურია. კიევი აყალიბებს ქვეყნის მასშტაბით ასეთი მოთხოვნების 22,2%-ს, ვინიცის ოლქი — 12,6%-ს, კიევის ოლქი — 12,3%-ს, ოდესის — 8,2%-ს, ხმელნიცკის — 7,4%-ს.

„უკრფინჟიტლოს“ მონაცემები აჩვენებს, თუ რამდენად აქტიურად გამოიყენება სახელმწიფო პროგრამა პრაქტიკაში. 2026 წლის 26 აგვისტოსთვის „єОселя“-ს ფარგლებში გაიცა 28 116 კრედიტი საერთო თანხით 49,78 მლრდ გრივნა, ანუ დაახლოებით $1,11 მლრდ. მეორად ბაზარზე მოდიოდა 15 178 სესხი, ანუ 54%, უძრავი ქონების დეველოპერისგან შეძენაზე — 9 115, ანუ 32,4%, კიდევ 3 823 კრედიტი, ანუ 13,6%, კლასიფიცირებულია როგორც პირველად ბაზარზე შესყიდვები.

გაფორმებული იპოთეკების რაოდენობით ლიდერობს კიევის ოლქი — 8 107 კრედიტი 13,88 მლრდ გრივნაზე. დედაქალაქში გაცემულია 6 066 სესხი 13,68 მლრდ-ზე. შემდეგ მოდის ლვოვის ოლქი 1 823 კრედიტით, ივანო-ფრანკოვსკის — 1 360-ით, ოდესის — 1 224-ით და ვინიცის — 1 200-ით.

როგორ შეიცვალა ბინის ფასები უკრაინაში

2022 წლის ივლისიდან პირველადი უძრავი ქონება ივანო-ფრანკოვსკის ოლქში 69,3%-ით გაძვირდა, ლვოვის ოლქში (თავად ლვოვის გარეშე) — 52%-ით. ჩერნოვცის ოლქში ზრდამ 38% შეადგინა, ჟიტომირსა და ტერნოპოლში — 34-34%.

ეროვნული უნივერსიტეტის „ოსტროგის აკადემიის“ ეკონომისტების კვლევა, რომელიც ЛУН-ის სტატისტიკას ეფუძნება, აჩვენებს, რომ დოლარში გამოსახული ბინის ფასი კროპივნიცკიში გაიზარდა 100%-ით, ივანო-ფრანკოვსკში — 87%-ით, ლვოვში — 58%-ით. ხარკოვში კვადრატული მეტრის ღირებულება, პირიქით, 19%-ით შემცირდა, ზაპოროჟიეში — 11%-ით.

მკვლევრები ასევე აღნიშნავენ დასრულებული ობიექტების ღირებულების უფრო სწრაფ ზრდას. კიევში ფასები პირველად ბაზარზე დოლარში გაიზარდა 6%-ით, მეორად ბაზარზე — 20%-ით. ლვოვში მაჩვენებლებმა შეადგინა 10% და 24% შესაბამისად.

ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ახალაშენებულ ობიექტებზე კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება ყველაზე მეტად ივანო-ფრანკოვსკის ოლქში გაიზარდა — 20%-ით, ივლისისთვის $1 089-მდე. ვინიცისა და ლვოვის რეგიონებში მატებამ 17% შეადგინა, შესაბამისად $1 072-მდე და $1 055-მდე. ჟიტომირსა და ტერნოპოლში ფასები 16%-ით გაიზარდა და მიაღწია $923-სა და $834-ს.

ბაზარი რისკების დონეზეა დამოკიდებული

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ უკრაინის საცხოვრებელი ბაზრისთვის საკვანძო ფაქტორად რჩება საომარი მოქმედებების გეოგრაფია. უსაფრთხოების დონე დიდწილად განსაზღვრავს მოსახლეობის გადაადგილებას, მყიდველების მზადყოფნას, განახორციელონ ინვესტიციები უძრავ ქონებაში, და დეველოპერების გადაწყვეტილებებს პროექტების დაწყების ან გაგრძელების შესახებ. სანამ რისკები არსებითად განსხვავდება რეგიონებს შორის, ქვეყანაში ერთიანი საფასო და სამშენებლო დინამიკა ნაკლებად სავარაუდოა.

ამავდროულად იცვლება მყიდველების დამოკიდებულება თავად ობიექტების მიმართ. გაზრდილი გაურკვევლობის პირობებში უპირატესობას იღებს მზა ბინები და მშენებლობის მაღალ ეტაპზე მყოფი პროექტები, სადაც ვადების გადატანის რისკი უფრო დაბალია.

ბაზრის შემდგომი პერსპექტივები პირდაპირ იქნება დამოკიდებული უსაფრთხოების კუთხით არსებული ვითარების ცვლილებაზე. რისკების შემცირებამ შესაძლოა ეტაპობრივად დააბრუნოს მოთხოვნა და ინვესტიციები რეგიონებში, სადაც აქტივობა ამჟამად შეზღუდულია. არსებული პირობების შენარჩუნება ხელს შეუწყობს მყიდველებისა და ახალი მშენებლობების კონცენტრაციას უფრო სტაბილურ ტერიტორიებზე. ამასთან, იქ ფასების შემდგომი ზრდის პოტენციალი სულ უფრო მეტად შეიზღუდება მოსახლეობის გადახდისუნარიანობითა და დაკრედიტების ხელმისაწვდომობით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან