מכירות הדירות בטביליסי ובבטומי הגיעו ל־485 מיליון דולר ביולי

שוק הנדל"ן למגורים בגאורגיה ממשיך להפגין פעילות גבוהה, אולם נתוני יולי הצביעו על הבדלים ניכרים בדינמיקה. בטביליסי נמשכה העלייה במספר העסקאות ובמחירים, ואילו בבטומי המכירות ירדו לאחר מחצית ראשונה חזקה של השנה. לפי נתוני Colliers, היקף העסקאות הכולל בדירות בשתי הערים הגיע ביולי ל־485 מיליון דולר.

מחירי הדיור והעסקאות בטביליסי

במחצית הראשונה של 2026 עלה המחיר הממוצע המשוקלל של דירות בפרויקטים חדשים בטביליסי ב־14.5% במרכז העיר, ב־10.2% בפרברים וב־9.5% במרכז המורחב, בהשוואה לינואר–יוני 2025. בשוק הראשוני נרשמה עלייה של 11.7%, ובשוק המשני — של 9.5%.

בפרויקטים ותיקים נרשמה העלייה הבולטת ביותר גם כן במרכז העיר — 15.6%. באזורים האחרים נרשמו עליות של 10.2% ושל 8.5%, ובממוצע בכלל העיר — 12.9%. ב־Colliers מציינים כי הנתונים במגזר זה הושפעו ממספר נמוך יחסית של עסקאות רשומות.

ביולי נרשמו 4,486 עסקאות בדירות — עלייה של 22.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השווי הכולל שלהן עלה ב־36.7% והגיע ל־393 מיליון דולר. אזרחי גאורגיה נותרו הקבוצה המרכזית בקרב הרוכשים, בעוד שחלקם של הזרים עמד על 12%.

בפרויקטים חדשים עלו המכירות ב־29.8%. בשוק הראשוני נרשמה צמיחה של 30.5%, ובשוק המשני — של 28.9%. רובע סמגורי היה אחראי ל־44% מהגידול הכולל במספר העסקאות בדירות חדשות. המחיר הממוצע המשוקלל במגזר זה עלה ב־14.7% במרכז המורחב, ב־13.3% במרכז העיר וב־10% בפרברים. בממוצע בטביליסי עלו המחירים ב־10% בשוק הראשוני וב־9.6% בשוק המשני.

בפרויקטים ותיקים גדל מספר העסקאות ב־1.6%. הדינמיקה לפי אזורים הייתה שונה באופן משמעותי יותר, עם עליות של 15.1%, 12.8% ו־2.3%. בממוצע בטביליסי עלה המדד ב־13.8%.

שוק הדיור בבטומי

במחצית הראשונה של 2026 נרשמו בבטומי 7,838 עסקאות בדירות — 11.4% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב־2025. השווי הכולל שלהן עלה ב־29% והגיע ל־507 מיליון דולר.

בפרויקטים חדשים גדלו המכירות ב־12.9%, ואילו בפרויקטים ותיקים הן ירדו ב־6.3%. בשוק הראשוני נרשמה צמיחה של 9.8%, ובשוק המשני — של 15.5%. חלקם של הרוכשים הזרים עלה ל־45%, בעוד שחלקם של אזרחי גאורגיה ירד ל־50%. הזרים היו אחראים ל־83% מהגידול במספר העסקאות.

המחיר הממוצע המשוקלל של דירות בפרויקטים חדשים עלה ב־14.2% והגיע ל־1,360 דולר למ"ר. בשוק הראשוני נרשמה עלייה של 17.4%, ובשוק המשני — של 11.1%. Colliers מציינת כי חלק מהעסקאות נרשמות באיחור, ולכן דינמיקת המחירים עשויה להשתקף בסטטיסטיקה באופן חלקי או מעוות.

ביולי ירד מספר העסקאות ב־11.8% ל־1,378, והשווי הכולל שלהן ירד ב־5.2% ל־92 מיליון דולר. חלקם של הזרים עלה ל־48%, בעוד שחלקם של אזרחי גאורגיה ירד ל־50%. המכירות בפרויקטים חדשים ירדו ב־11.1%, ובפרויקטים ותיקים — ב־22.4%. בשוק הראשוני נרשמה ירידה של 32.8%, בעוד שבשוק המשני נרשמה עלייה של 19.1%. Colliers מסבירה את הירידה החדה בבסיס ההשוואה הגבוה של יולי 2025, אז נרשמו במספר פרויקטים חבילות גדולות של עסקאות.

המחיר הממוצע המשוקלל של דירות בפרויקטים חדשים ירד בשיעור זניח של 0.1% והגיע ל־1,376 דולר למ"ר. בשוק הראשוני ירד המדד ב־14.4%, ובשוק המשני עלה ב־9.1%. התוצאה הושפעה מרישום מרוכז של פרויקט יקר אחד שנה קודם לכן. ללא פרויקט זה, מחירי העסקאות בשוק הראשוני ביולי היו מציגים עלייה של 2%.

המשקיעים בגאורגיה בוחרים באפיקים בעלי תשואה גבוהה יותר

הביקוש להשקעות בנדל"ן בגאורגיה נותר גבוה, אך מבנה ההשקעות משתנה. נינו אבסנדזה, מייסדת איגוד הנדל"ן של גאורגיה (GREA), מציינת עלייה בהתעניינות של משקיעים זרים בפרויקטים הנמצאים בשלב המכירה המוקדמת. חלק מהמשקיעים רוכשים בבת אחת 30–50 דירות ומצפים לתשואה של כ־25–30% בתוך פרק זמן קצר יחסית.

ב־GREA מסבירים את הביקוש במבחר המצומצם של אפיקי השקעה חלופיים במדינה. נדל"ן נותר אמצעי לשימור הון ולהפקת הכנסה. במקביל, התשואה מהשכרת דירות יורדת זו השנה השלישית ברציפות, ומשנה בהדרגה את האטרקטיביות של אפיק השקעה זה.

אנליסטים של International Investment מציינים כי המגמה בולטת במיוחד בבטומי. קצב הבנייה הגבוה מגדיל את היצע הדירות המיועדות להשקעה ומחריף את התחרות בשוק השכירות. אם היצע הדירות החדשות ימשיך לגדול מהר יותר מהביקוש, הלחץ על דמי השכירות ועל מחירי הנכסים עלול להתחזק, וירידת המחירים עשויה להיות משמעותית יותר.

על רקע זה, נדל"ן מלונאי עשוי להיות אפיק יציב יותר עבור משקיעים. הדבר נכון במיוחד לנכסי פרימיום, שתלויים פחות בהיצע ההמוני ופונים לתיירים בעלי יכולת כלכלית גבוהה יותר. נכסים מסוג זה יכולים לספק תפוסה ותשואה יציבות יותר בהשוואה לדירות השקעה סטנדרטיות.